第六章成本法

1、第六章成本法第1页，共44页。房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述一、成本法的概念一、成本法的概念 积算价格积算价格= =重新购建成本重新购建成本折旧折旧房地产价格房地产价格二、理论依据二、理论依据 生产费用价值论生产费用价值论 第六章 成本法= =土地取得成本土地取得成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息 + +销售税费销售税费 + +开发利润开发利润第2页，共44页。房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述1 1、无交易、无收益的房地产估价、无交易、无收益的房地产估价2 2、特殊目的房地产估价、特殊目的房地产估价3 3、特

2、殊建造的房地产、特殊建造的房地产4 4、狭小市场上的房地产、狭小市场上的房地产5 5、市场比较法中的修正计算、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第六章 成本法三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围第3页，共44页。房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述市场供大于求市场供大于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏高偏高 价格应向下调整价格应向下调整 市场供小于求市场供小于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏低偏低 价格应向上调整价格应向上调整 2 2、要结合市场供求分析来确定评估价格、

3、要结合市场供求分析来确定评估价格1 1、要注意区分实际成本和客观成本、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高投入成本多，并不一定其价值就高 第六章 成本法四、注意事项四、注意事项第4页，共44页。房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述搜集资料搜集资料 估算重新购建价格估算重新购建价格 估算折旧估算折旧 求取积算价格求取积算价格 第六章 成本法五、成本法估价的步骤五、成本法估价的步骤第5页，共44页。房地产估价6-2 6-2 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价

4、 一、计算公式一、计算公式 新开发土地价格新开发土地价格= =取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+ +土地开发成本土地开发成本 + +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费 + +开发利润开发利润+ +土地增值收益土地增值收益 第六章 成本法第6页，共44页。房地产估价：从投入到开发期结束从投入到开发期结束 二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息贷资金，还是自有资金，都应计算利息 I=P(1+i)n1 II利息额利息额P

5、P资金额资金额ii利率利率nn计息期计息期 第六章 成本法（一）取得待开发土地的成本（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（二）土地开发成本（三）管理费用（三）管理费用（四）投资利息（四）投资利息第7页，共44页。房地产估价（四）投资利息（四）投资利息基数为土地取得费用基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期计息期通常为整个开发期 2 2、土地开发费用和管理费用的利息、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入通常视为均匀投入 第六章 成本法1 1、土地取得费用的利息计息、土地取得费用的利息计息 第8页，共44页。房地产估价例例

6、6-16-1 总投资为总投资为550万元，开发期为万元，开发期为1年，投年，投资在资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。，求利息。 I=550(1+8%)0.51=21.58（万元万元） 0 1 0.5第六章 成本法第9页，共44页。房地产估价例例6-26-2 总投资为总投资为400400万元，开发期万元，开发期2 2年，第一年均匀年，第一年均匀投入总投资的投入总投资的65%65%，第二年均匀投入，第二年均匀投入35%35%，同期银，同期银行贷款年利率行贷款年利率8%8%，求利息。，求利息。I =40065%(1+8%)1.51+40035%(

7、1+8%)0.51 =37.31（万元万元） 0 0.5 1 1.5 265% 35%第六章 成本法第10页，共44页。房地产估价例例6-36-3 总投资为总投资为600600万元，开发期万元，开发期3 3年，在第一年年，在第一年年初投入总投资的年初投入总投资的50%50%，第二年年初投入，第二年年初投入30%30%，第，第三年年初投入剩余的三年年初投入剩余的20%20%，同期银行贷款年利率，同期银行贷款年利率为为8%,8%,求利息。求利息。0 1 2 350% 30% 20%I = 60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21 +60020%(1+8%)11 =117.47 第

8、六章 成本法第11页，共44页。房地产估价（五）销售税费（五）销售税费 1 1、销售费用、销售费用广告宣传、销售代理费广告宣传、销售代理费2 2、销售税金及附加、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加营业税、城市维护建设税和教育附加3 3、其他销售税费、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等应由卖方负担的交易手续费等 第六章 成本法第12页，共44页。房地产估价（六）开发利润（六）开发利润 1 1、开发利润、开发利润= =销售收入销售收入- -土地取得成本土地取得成本- -开发成本开发成本 - -管理费用管理费用- -投资利息投资利息- -销售税费销售税费 2 2、开发利润是正常条件下

9、的平均利润、开发利润是正常条件下的平均利润 3 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 开发利润开发利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本）开发成本）直接成本利润率直接成本利润率 开发利润开发利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用）管理费用）投资利润率投资利润率 开发利润开发利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息 + +销售费用）销售费用）成本利润率成本利润率开发利润开发利润= = 开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值销

10、售利润率销售利润率 第六章 成本法第13页，共44页。房地产估价（七）土地增值收益（七）土地增值收益 土地增值收益土地增值收益= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用 + +投资利息投资利息+ +利润）利润）土地增值收益率土地增值收益率 第六章 成本法第14页，共44页。房地产估价某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩1010万元，土地开发成本万元，土地开发成本为每平方公里为每平方公里2.52.5亿元。土地开发周期为亿元。土地开发周期为2 2年，土地征用等费用年，土地征用等费用1010万元万元/ /亩，在亩

11、，在开发期初投入；土地开发费用第开发期初投入；土地开发费用第1 1年均匀投入年均匀投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年内均匀投年内均匀投入。年贷款利率为入。年贷款利率为6%6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的征地等费用及开发成本之和的10%10%，转让税费约为土地转让价的，转让税费约为土地转让价的6.5%6.5%，土，土地增值收益为地增值收益为10%10%。试评估该土地的单价。试评估该土地的单价。 例例6-46-40 .15067.666100000A2501000000250000000B0 .311%

12、31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V第六章 成本法土地价格土地价格V=土地征用等费用土地征用等费用A+土地开发成本土地开发成本B+利息利息C+利润利润D+税费税费E+土地增值收益土地增值收益F第15页，共44页。房地产估价三、新开发区宗地价格评估三、新开发区宗地价格评估 可转让土地面积新开发区土地总价新开发区土地平均单价 可转让土地面积可转让土地面积= =开发区土地总面积开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转

13、让土地面积的比率 %100开发区用地总面积地面积开发完成后的可转让土地面积的比率开发完成后的可转让土新开发区某宗土地单价新开发区某宗土地单价= =新开发区土地平均单价新开发区土地平均单价区位、用途等修正系数区位、用途等修正系数 第六章 成本法第16页，共44页。房地产估价例例6-56-5 某成片荒地面积为某成片荒地面积为2 2平方公里，取得该荒地的价格为平方公里，取得该荒地的价格为1.21.2亿元。将其开发成可转让亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为形态熟地的开发成本和管理费用为2.52.5亿元。开发期为亿元。开发期为3 3年，贷款年利率为年，贷款年利率为6%6%，取得该荒，取

14、得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的熟地价格的5.5%5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%15%。开。开发完成后可转让土地面积的比率为发完成后可转让土地面积的比率为60%60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 第六章 成本法新开发土地总价新开发土地总价V V总总= =取得该荒地的价格取得该荒地的价格A+A+土地开发

15、成本和管理费土地开发成本和管理费B B + +投资利息投资利息C+C+销售税费销售税费D+D+开发利润开发利润E EA A=1.21.2亿元亿元 B B=2.52.5亿元亿元C C=AA（1+6%1+6%）3 3-1+B-1+B（1+6%1+6%）1.51.5-1=0.46-1=0.46亿元亿元D D= V V总总5.5%=0.055 V5.5%=0.055 V总总 E E=（A+BA+B）15%=0.5615%=0.56亿元亿元V V总总=1.2+2.5+0.46+0.055 V0.055 V总总+0.56 V V总总= 4.99 4.99亿元亿元 可转让土地面积总单VV平方米元 /8 .4

16、15%602000000499000000第17页，共44页。房地产估价6-3 6-3 新建房地产的成本法估价新建房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 新建房地价格新建房地价格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息 + +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 二、新建房地产价格的构成二、新建房地产价格的构成 第六章 成本法第18页，共

17、44页。房地产估价例例 6-66-6 某新建房地产，土地面积某新建房地产，土地面积2000020000平方米，建筑面积平方米，建筑面积5000050000平方米。现时土地重新取得价格为平方米。现时土地重新取得价格为30003000元元/ /。建筑物建造的建安成本为。建筑物建造的建安成本为18001800元元/ /，管理费用为建安成本的，管理费用为建安成本的3%3%。该房地产开发。该房地产开发周期为周期为2.52.5年，其中半年准备期，年，其中半年准备期，2 2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入费用

18、在建设期内第一年均匀投入40%40%，第二年均匀投入，第二年均匀投入60%60%，年利率为，年利率为6%6%。销售税费为房地产。销售税费为房地产价格的价格的7%7%，开发利润为房地产价值的，开发利润为房地产价值的20%20%。试评估该房地产的总价与单价。试评估该房地产的总价与单价。 第六章 成本法房地价格房地价格V V总总= =土地成本土地成本A+A+建安成本建安成本B+B+管理费用管理费用C+C+利息利息D+D+销售税费销售税费E+E+开发利润开发利润F F25.2%61200003000DCBA5 . 05 . 1%61%60%61%40%)31 (500001800万元63.16613总

19、总VVFE27. 0%20%7平方米元建筑面积万元总单总总总/45525000040.2275840.2275827. 063.16613VVVVV第19页，共44页。房地产估价6-4 6-4 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 旧房地价格旧房地价格= =房地重新购建价格房地重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 = =土地重新取得价格土地重新取得价格+ +建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 旧建筑物价格旧建筑物价格= =建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 第六章 成本法第20页，共44页。房地产估价二、重

20、新购建价格二、重新购建价格（一）概念（一）概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。金和正常开发利润之和。 建筑物建筑物 ：建筑物重新建造成本之和：建筑物重新建造成本之和 房地房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和重新建造成本之和 第六章 成本法认识：1 1、重新购建价格是估价、重新购建价格是估价时点时点的；的；2 2、重新购建价格是、重新

21、购建价格是客观客观的；的；3 3、建筑物的重新购建价格是、建筑物的重新购建价格是全新全新状况下的价格；状况下的价格；4 4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。第21页，共44页。房地产估价1 1、重置价格重置价格 又称又称重置成本重置成本，是采用估价，是采用估价时点时点的建筑的建筑材料材料、建筑构配、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平价格水平，重新建造，重新建造与估价对象建筑物具有与估价对象建筑物具有同等效用同等效用的的新新建筑物的正常价格。建筑物的正常价格。 2 2、重建价格重建价格 又

22、称又称重建成本重建成本，是采用与估价对象建筑物，是采用与估价对象建筑物相同相同的建筑材料、的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物重新建造与估价对象建筑物完全相同完全相同的建筑物的正常价格。的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为这种重新建造方式可形象地称为“复制复制”。 第六章 成本法（二）建筑物重新购建价格的分类（二）建筑物重新购建价格的分类二、重新购建价格二、重新购建价格第22页，共44页。房地产估价重置价格重置价格 一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、一

23、般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物复原建造有困难的建筑物 重建价格重建价格 有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等建筑风格的建筑物等 有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法 第六章 成本法3 3、适用对象适用对象二、重新购建价格第23页，共44页。房地产估价二、重新购建价格二、重新购建价格1 1、土地重新购建价格的

24、求取、土地重新购建价格的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 2 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取 （1 1）单位比较法）单位比较法 单位面积法单位面积法单位体积法单位体积法 第六章 成本法（三）重新购建价格的求取（三）重新购建价格的求取第24页，共44页。房地产估价例例例 6-7 某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为500500平方米，该类建筑结构和用途的平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为建筑物的单位建筑面积造价为12001200元元/ /平方米，则评估该建筑物平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：

25、的重新购建价格为： 12001200500=60500=60（万元）（万元） 第六章 成本法例 6-8 某建筑物的体积为某建筑物的体积为10001000立方米，该类建筑结构和用途的建筑立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为物的单位体积造价为10001000元元/ /立方米，则评估该建筑物的重新立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：购建价格为： 100010001000=1001000=100万元万元 第25页，共44页。房地产估价（3 3）工料测量法工料测量法 （4 4）指数调整法）指数调整法 例例6-96-9：某建筑物于：某建筑物于19991999年年7 7月底建成，当时建造该

26、类建月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为筑物一般成本为880880元元/ /，此后的建筑物建造成本的变动状，此后的建筑物建造成本的变动状况为：况为：19991999年内平均每月比上月递增年内平均每月比上月递增1 1；20002000年与年与20012001年年基本保持不变；基本保持不变；20022002年与年与20032003年内平均每月比上月递增年内平均每月比上月递增0.50.5；20042004年内平均每月比上月递增年内平均每月比上月递增2 2。试利用上述资料。试利用上述资料求取求取20042004年年8 8月初的该类建筑物的重新建造成本。月初的该类建筑物的重新建造成本。 平方米元/54

27、.1083%21%5 . 01118807245第六章 成本法（2 2）分部分项法分部分项法2 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取第26页，共44页。房地产估价三、建筑物折旧三、建筑物折旧 （一）概念（一）概念 估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧重新购建价格建筑物在估价时点时的市场价值折旧重新购建价格建筑物在估价时点时的市场价值（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 有形折旧有形折旧无形折旧无形折旧物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧第六章 成本法第27页，共44页。房地产估价（二）建

28、筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 有形损耗有形损耗 引起物质折旧的原因有：引起物质折旧的原因有： 自然经过的老朽自然经过的老朽 与建筑物的实际经过年数正相关与建筑物的实际经过年数正相关 自然力的作用引起的自然力的作用引起的 正常使用的磨损正常使用的磨损 由人工使用引起的由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关与使用性质、使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁意外的破坏损毁 因突发性的天灾人祸引起的因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏延迟维修的损坏 第六章 成本法1 1、物质折

29、旧、物质折旧第28页，共44页。房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失 3 3、经济折旧、经济折旧 外部性折旧外部性折旧 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化 第六章 成本法2 2、功能折旧、功能折旧第29页，共44页。房地产估价

30、（三）求取建筑物折旧的方法（三）求取建筑物折旧的方法 耐用年限法耐用年限法实际观察实际观察成新折扣法成新折扣法混合法混合法 直线法直线法余额递减法余额递减法年数合计法年数合计法偿债基金法偿债基金法综合法综合法 第六章 成本法第30页，共44页。房地产估价1 1、直线折旧法、直线折旧法 D Di i第第i i年的年折旧费年的年折旧费 D Di i=D =D CC建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格LL残值残值NN耐用年数耐用年数RR残值率残值率 CLR 计算公式：计算公式： NRCDNLCD1第六章 成本法第31页，共44页。房地产估价tiitDX1tNRCtD1建筑物的现值建筑物的现值 tNR

31、CtNRCCXCVtB111年折旧率年折旧率 NRCDd1tdCVB1第六章 成本法累计折旧额累计折旧额第32页，共44页。房地产估价例例6-106-10 某建筑物，总建筑面积为某建筑物，总建筑面积为200200平方米，于平方米，于8 8年前建成，重置年前建成，重置价格为价格为10001000元元/ /，耐用年限，耐用年限4040年，残值率为年，残值率为2%2%，试用直线法计算，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=8 元元年元160800392002000003920

32、084900/490040%212000001tBtXCVDtXNRCD第六章 成本法第33页，共44页。房地产估价2 2、余额递减法、余额递减法 以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额 加速折旧加速折旧NRd1Di=C（1-d）i-1dtiitDX1=C-C（1-d）t=C1-（1-d）t VB=C-Xt=C（1-d）t第六章 成本法第34页，共44页。房地产估价例例6-116-11 某建筑物，总建筑面积为某建筑物，总建筑面积为200200平方米，于平方米，于5 5年前建成，年前建成，重置价格为重置价格为10001000元元/ /，耐用年

33、限，耐用年限4040年，残值率为年，残值率为2%2%，试用，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=5 NRd 1093. 0%2140ddCDii11元18600093. 0093. 01200000111D元6 .12587093. 0093. 01200000155DttdCX113.77237093.0112000005CtBdCV1平方米元/7 .122762093. 012000005第六章 成本法第35页，共44页。房地产估价新建筑物常取新

34、建筑物常取 NR5 . 1旧建筑物常取旧建筑物常取 NR25. 1双倍余额递减法双倍余额递减法NRd12假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的2 2倍倍第六章 成本法在实际估价运用中，在实际估价运用中，d也可凭经验取值也可凭经验取值第36页，共44页。房地产估价Nd2NNCDii2211ttNCE211tBNCV21NRd12第六章 成本法残值率0第37页，共44页。房地产估价Nn3 3、实际观察法、实际观察法 4 4、成新折扣法、成新折扣法 q q成新率成新率 V VB B=C=Cq q 直线法直线法观察法观察法dtq 1tNR11R=0：Ntq15 5、混

35、合法、混合法 第六章 成本法第38页，共44页。房地产估价（四）求取建筑物折旧的注意事项（四）求取建筑物折旧的注意事项 1 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损； 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上，在估价上，C C为重新购建价格，而且是估价时点时的；为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，在会计上，C C为资产原值，不随时间的变化而变化。为资产原值，不随时间的变化而变化。第六章 成本法第39页

36、，共44页。房地产估价2 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 维修保养属于正常：维修保养属于正常： 有效经过年数有效经过年数=实际经过年数实际经过年数维修保养好或经过更新改造：有效经过年数维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数实际经过年数Nn+tNn+ttNRCCVB1tntRCCVB1nNNRCCVB1ABCDnNntRCCVB1第六章 成本法第40页，共44页。房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计工验收合格之日起计 （2 2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧旧 建建3年年 经济寿命经济寿命50年年 17年年土地期限土地期限70年年第六章 成本法（3 3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计