物业住户手册2013

1、住户手 册 海口凯域资产管理有限公司第一章 前言各位尊敬的用户： 欢迎您的入住，海口凯域资产管理有限公司很荣幸能成为您的管家，全体物业员工愿为您提供热情、周到、细致的服务，我们将始终与业主站在一个立场，竭诚为大家排忧解难，您的满意就是我们的追求。为了更好让您了解小区物业管理，熟悉管理公司所提供的各种服务，以便及时办理各种物业服务手续，特编制此用户手册，以供参考。本公司坚持以“务实、求精、效益、创新”为质量管理方针，以人为本，奉行“以业主/客户为关注焦点”的服务宗旨，不断加强公司管理层和员工队伍建设。希望您积极配合、支持本公司的工作，与我们携手共同维护小区的环境，安居乐业是我们大家共同的心愿。第

2、一部份 住户指南一、 简介二、 小区的管理三、 入伙须知四、 舒适的居住五、 水、电、煤气管道、公共天线六、 居住安全七、 业主和住户的其他责任第二部分 小区管理规定一、 公共场地、公共设施管理规定二、 清洁卫生、绿化规定三、 消防安全管理规定四、 治安管理规定五、 装修施工队伍管理规定六、 施工注意事项七、 停车场管理规定八、 电梯使用管理规定九、 其他管理规定第一部份 住 户 指 南一、简 介 海口凯域资产管理有限公司(以下统称“公司”)谨此欢迎您入住小区，并祝您日后安居愉快。 为保障业主所置物业及全体居民利益，公司竭诚希望各住户通力合作，使居住环境清洁卫生，居民出入平安，和睦与共。 本手

3、册旨在解释住户应如何互相合作及协助公司以达到上述目的。住户如有任何疑问，请随时向公司查询。 二、小区的管理物业管理公司 1根据小区管理公约，小区由海口凯域资产管理有限公司(以下公司)提供专业的物业管理服务。 2公司有权代表小区各业主就小区物业管理一般事务与政府有关部门、公共事业机构、公共服务公司和各团体进行磋商，包括聘用各类型专业人员、顾问、承建商、工人等。 3公司将根据小区管理公约所赋予的权力和义务，来管理小区所有公共地方、楼宇结构、电梯、公共水电设备设施、花园和其他公共设施及设备。 总公司办公地点：海口市秀英区和谐路16号上班时间星期一到星期五08：30一17：30 星期六和星期天09：0

4、0一17：00（南江小区）物业管理处服务热线： 4请注意：小区物业管理的一切业务都由公司职员以及管理处聘用的专业项目公司负责执行，对小区的公共设备设施和公共地方实施管理。因此，根据管理公约，除预约收费的服务项目之外，任何业主、住户要求管理处职员在工作时间为其作私人性质的服务可以被认为是侵犯了其他住户及公共的利益。 物业费 1管理处根据小区管理公约所规定的服务标准及业务量制订年度的管理费预算，形成年度的管理费标准，并预先向业主公布。 2业主必须在每个月的10日前到管理处缴纳上月物业费、水费、电梯分摊费等费用。 3管理费的缴纳方式 现金：到管理处缴纳； 预交金：预交一笔费用，签好委托保证书，管理处

5、按期代住户缴纳有关费用； 自动划帐：到管理处指定的银行办理。 4逾期不缴纳管理费，管理处将根据小区花园管理公约的规定收取每日1o的滞纳金。一个月以上(含一个月)欠交管理费用，管理处有权停止提供有关服务或通过法律途径提起诉讼。 公共事业收费 按政府有关部门的政策规定，公共事业服务项目的收费，如水、电、煤气、电信、公共天线的费用缴纳由各业主、住户自行到各公共服务事业部门的营业网点办理。若需管理处代为缴纳，按管理处有关规定办理。同时，管理处会尽量将最佳的交费方法和有关服务信息通知本小区的各业主用户。三、入伙须知（一）装修 作为小区的业主和住户，您可以按自己的喜好对您名下的住宅物业进行装修。为了维护小

6、区业主的整体利益，管理处制订了一系列的有关规章制度用于规范装修工程的各个方面。其要点为： 1对小区的住宅物业进行任何形式的装修或其它装饰工程必须预先提出申请，办理装修施工队伍进场手续后方可施工。 2进行装修或加设、更改有关装置时不可影响楼宇的结构和公共设备。 3小区的外观属于公共财产，外墙及窗户以及任何可能影响楼宇外观的地方不允许作任何形式的改动。所有涉及楼宇外观和危及建筑物结构的地方，业主须加倍小心，务必先征询管理处的意见，获准后方可开工。 4室内有些墙壁是承重墙壁，维持着建筑物的结构和安全，所以在改动墙壁时请先证实该墙是否为承重墙。 5业主必须对所聘装修公司及工人的行为负最终的责任，所以请

7、督促并时时提醒他们遵守小区管理的各项规定，如：申报手续、工作时间、小区进出、施工守则、噪音控制、违章处罚、退场手续等。住户在装修申请时请向公司索取有关管理规定的副本。 (二)天面、天台和私人花园的装修 在天台或天面上进行的修饰美化工程涉及楼宇外观、楼面的负荷承重量、集水、散水面、排水、防水处理以及其他多项技术问题。住户在进行上述工程时，请准备充足的材料，如设备的承重量计算、防水处理、施工方案、墙纸等材料，一方面在提交审批时顺利获得通过，也免于日后不断给自己和邻居制造麻烦。 (三)违章建筑物 违章建筑物指的是： 1未经管理处批准而进行的工程产生的构造物； 2建造小区管理公约所规定不允许建造的构造

8、物，管理处将根据公约和政府有关规定采取一切必要的手段包括移交政府行政主管部门将违章建筑物予以清除，一切费用由责任人支付。 (四)其他注意事项 1电线安装：必须请合格的电工安装。发展商已尽量为阁下配备了充足的电源插座，如果您需加装，请十分留意在内墙通过的电线电缆。 2窗花卷闸：只可以安装在玻璃门内侧，南江花园严禁在户外安装防盗网、铁笼、棚架或此类构造物，也不允许封住阳台。 3大门：为避免影响观瞻和引起邻里纠纷，铁门外观不得更改也不要在门外加设灯具，或在大门安装透露业主职业的姓名牌。 4晒衣架：不允许在户外增添晒衣架。 5展示物：业主不得在其住宅建造有商业性质之嫌的、向外故意展示的广告、物品、标志

9、和构造物。 (五)搬家从小区安全角度出发，搬家前一天，请业主、住户到管理处登记搬家日期、时间、搬家公司资料，填妥表格、领取临时出人证并让管理处作好必要的准备。搬家使用电梯应严格按照小区电梯使用管理规定。四、舒适的居住 (一)住宅的保养 业主在收楼时请根据收楼表格的有关项目检查住宅内的设备和装置，如发现不妥当的地方请详细列明，由管理处交发展商修理和修复完善，否则日后提出的维修要求将不获接受。另外，请业主、住户特别注意下面几点： 1发展商负责对住宅非人为因素的建筑质量问题在交楼之日起一年内，天面在三年内，结构在五年内，门窗和水电装置在半年内负责维修。但住户进行了室内装修或因装修不慎而引起的质量问题

10、发展商不负责维修。原则上，保修期后的住宅维修保养及因此产生的费用由业主自行负担。 2在出现管道堵塞时，使用该管道的有关住户在报告管理处安排疏通工程时，必须先垫付一定数额的疏通费用，待管道疏通完毕后明确责任并由责任人支付。 (二)垃圾 请在规定的时间内将垃圾袋放置于管理处指定的垃圾桶内，请勿把燃着物品(如烟头)或液体放入垃圾桶内。管理处将每天安排一次清运垃圾。请勿把垃圾或任何物件抛出窗外。 （三)晒衣服 勿将衣物晾晒于公共场所及突出户外有碍观瞻的地方。 (四)危险物品根据政府有关治安管理条例，住宅内不得储存或放置易燃、易爆、腐蚀性、放射性、有毒、枪支弹药或其他可能对住户和建筑物安全构成威胁的危险

11、物品。五、水、电、煤气、电话、公共天线 (一)水 延长水管、加装水龙头，或维修水管必须请管理处派专业的水电工进行。如果因使用不当、失修或安装不合格导致渗漏或水浸，影响到其他住户或公共地方蒙受损失的，责任者需负全部的责任。 (二)电 使用或增加家用电器时，请先检查您住宅的电负荷量是否符合说明书的规定，使用时注意用电安全。请勿尝试自己不在行的电气维修，如果因此而造成的事故或对公共利益造成损害，责任者须负全部责任。 (三)煤气 安装煤气用具如煮食炉、烘炉、热水器等必须聘请专业的承造商进行，使用以上器具请先阅读有关说明书，严格按照安全操作规程使用，教育小孩不要玩弄。怀疑有煤气泄露时，应关上煤气管道总开

12、关，打开窗户让空气流通，切勿使用任何用电器具(包括电话)，并通知煤气公司及时派人检查维修。 (四)电话 各住宅已装置好电话线路。如果须加装电话，亦可由管理处代为办理，使用无线电话时，请选用有电信部门核准入网证的机型并注意将呼出限制锁好。 (五)有线电视线路 发展商已经为阁下提供了固定的电视信号终端。要增设终端必须向有线电视管理机构提出申请，经管理处批准后方可安装。六、居住安全 (一)治安体系 小区花园的治安体系由两部分构成：一支训练管理严格、实行24小时值班的保安队伍；一套技术先进装备精良的治安监控系统。 (二)保险 管理处建议住户购买必要的保险，如人身、财产、意外和第三者责任保险等。 (三)

13、防盗 公司希望小区的住户能积极配合管理处建立起互帮互助、群防群治的意识。另外，外出时请检查门窗是否锁好，财物不要放在当眼的地方，告知家人和儿童不要给不认识的人或不速之客开门。发现可疑人员马上报告管理处和值班保安人员。 (四)防风 请在台风季节密切留意气象台的天气预报，作好防风准备，如关好门窗、无事尽量不外出等。 （五）危险物品 根据政府的安全条例，危险物品，诸如易燃、易爆品、枪支弹药、有毒物品，以及其它对住户或建筑造成危害的物品，均不允许在小区内私自保管。 (六)防火 住户应爱护所在楼宇的消防装置，熟悉其使用方法，住宅内应常备小型的家用灭火器具。另外请谨记以下防火点： 1正确使用室内用电和煤气

14、用具，避免电源线负荷过重引起火灾。 2保持走廊和消防通道畅通。 3不在室内储存易燃易爆物品。 4防烟门应保持关闭。 （七）在发生火警时，应该： 1)保持镇定。 2)拨打火警电话119。 3)打碎消防箱的警钟玻璃，按警钟报警。 4)如时间允许，通知值班保安员和邻居。 5)切断电源总开关。 6)关闭所有门窗特别是防烟门，防止火、烟蔓延。 7)情况允许而确认生命不受威胁时，可开展消防自救。 8)逃生时，尽快奔向天台和地面，但绝对不要利用电梯。9)遇到浓烟时，尽量贴近地板，并以湿毛巾覆盖口鼻及脸部。七、业主和住户的其他责任 (一)生活习惯 业主和住户有责任协助公司在小区内形成文明高雅的生活氛围，特别是

15、良好的卫生习惯，保持小区内外环境的清洁卫生。 (二)通道 请保持所有走廊、通道、楼梯及所有进出口(特别是消防通道)的畅通无阻，如发现其他业主、住户有阻止上述地方畅通的行为，请及时与管理处联系及时疏通，并由责任人负责疏通费用。 (三)噪音 晚上11时至次日9时为噪音限制时段，如果您不自觉遵守，除了会受到管理处职员的干涉外，还会引起邻居反感。 (四)宠物 按政府在本市城市建成区内实行限制养犬的原则。公司建议阁下眷养取得住地公安部门登记，并取得养犬登记证和犬牌的宠物。宠物所有者在小区公共区域内必须看管好宠物，以免对他人造成伤害。如果有两个或以上的住户对阁下的宠物作出合理投诉，该宠物必须在一周内迁出本

16、小区。第二部分小区管理规定一、公共场地、公用设施管理规定1公共场地：小区内的公共场地为公众享用，由管理处负责管理，公共场地包括楼宇入口处、楼梯、走廊、通道、楼房公共墙面，楼前广场、绿化区、室内、外停车场等。2任何人不得将公共场地据为已有或影响他人使用公共场地，若有特殊情况需要使用公共场地，应经管理处批准，并根据使用情况缴纳相应的费用。3任何人不得在公共场地晾洗衣物或放置垃圾、家具、杂物等；或作出有碍于他人正常使用公共场地的行为。4任何业主、住户不得在公共场地或楼宇外部安装、悬挂、连接电视天线或其他无线电天线。若有特殊需要应报管理处批准，方可在指定位置安装。5未经管理处事先书面许可，任何业主、住

17、户不得在其物业外部及任何部位上树立、张贴、架设、安装、展示任何广告、招牌、告示、其他凸出物或物件。经管理处批准的申请，应按管理处指定的部位装设有关的广告、招牌。占用公共部位者应缴纳相应的费用。6为保持大楼整体立面美观，任何业主、住户不得将百叶窗帘、遮阳设备、晾衣架伸出楼宇外墙或阳台外。7任何业主、住户不得开凿外墙将空调冷凝水引出外墙排放于公共场地，污染建筑物外墙。8业主、住户应自觉爱护公共设施、设备，如发现问题请及时向管理处反映，以便及时修复，确保公用设施、设备的正常使用，方便住户生活。9楼宇的供水、供电、供气等系统及机电设备是经过周密考虑而设计安装的，任何业主、住户不得随意更改。业主、住户如

18、需改变负荷时，须事先报请管理处审批，由管理处派员施工。增加之负荷及安装费用由用户支付。 10未经管理处事先书面许可，任何人不得擅自进入楼宇的设备孝或做出变更、维修、连接任何公共设施及其他有碍于公共设施正常运行的行为。 11业主、住户不得擅自连接电源线，不得私自打开配电箱接线、改线。如需维修本单元的供电系统，应与管理处联系，并由管理处派员开启配电箱。否则，造成事故，该业主、住户应负一切责任并赔偿经济损失。12任何人不得敲打排水管，不可把塑料袋、垃圾等杂物排人卫生问、厨房的排污管道。一旦发生堵塞，应及时报告管理处，由管理处派专业人员疏通，费用由事故责任者支付。13楼宇排水系统分为雨、污水管，业主、

19、住户必须严格遵守有关“雨、污水分流”的规定，不得擅自把污水直接排人雨水管。14如需检查、维修本小区内任何部位或公共设施，管理处人员有权单独或由技术人员及其他必要人员随同，经预先通知后并在适当的时间(发生紧急情况除外)进入任何业主、住户单位，业主、住户应给予配合。但此类工作管理处人员应尽量减少对业主、住户的打扰。15违反本规定者、管理处有权依法责令其整改、修复、赔偿损失、或依法追究法律责任。二、清洁卫生、绿化管理规定为创造舒适、优美的生活、办公、经营环境，根据市政府颁布的城市市容和环境卫生管理条例及实施细则等法律法规，结合小区的实际情况，制定本管理规定。请业主、住户支持管理处工作，自觉遵守本规定

20、。1小区的公共卫生、公共绿化由管理处的清洁工人和绿化工人负责清扫、养护。2不得在公共场所吸烟，不得随地吐痰、便溺、乱扔果皮、烟蒂、纸屑等废弃物。3请各业主、住户将垃圾用塑料袋包装好放于各处垃圾回收点内。4严禁向室外扔垃圾、泼水，严禁焚烧废弃物、排放有害气体。5保持公共场所整洁，不得在公共场所堆放杂物。6严禁在(公安部门批准的例外)小区内饲养、关藏任何活的家禽、宠物等。所养宠物不得在小区内随地大小便。7不准在小区内到处乱涂乱画、悬挂或乱贴字画、告示、广告。如需张贴告示、广告等需经管理处批准并在指定地点张贴。8人人都有爱护和管理小区内花草树木的义务。任何人不得攀摘、损坏、践踏花草树木。9严禁进入草

21、坪等绿化区。三、消防安全管理规定消防工作关系到整个小区的安全。为确保小区业主、住户的生命和财产安全，加强消防管理，做到“预防为主、防消结合"，请业主、住户自觉遵守本规定。1加强消防工作领导，本小区的消防工作由保卫部统一领导。 2各业主、住户应加强防火意识，对其使用的物业范围内的消防安全工作负完全责任。 3加强用电安全管理。严禁超负荷用电，严禁使用明火电器。 4确需使用明火作业时，由保卫部审核批准，发给动火许可证后方可使用，在离开或停止操作时，必须保证现场没有留下火灾隐患。 5严格易燃易爆化学危险物品的管理。任何人不得在小区的任何部位存放易燃、易爆物品。 6严禁堵塞、占用楼梯、通道、安

22、全出口等。严禁随地丢弃烟蒂。 7自觉爱护各种公共消防设施。严禁私自使用、移动或更改任何消防设施。 8各业主、住户应按保卫部门的要求，自备消防灭火器材。 9请有告拜神灵行为的住户注意香火安全，严禁在走廊、通道、车场等公共场所燃烧纸钱香火。10发生火警时，所在单元的业主、住户应立即向保卫部及市消防部门“119”报警，并立即组织扑救。11各业主、住户应建立消防安全检查和教育制度，克服麻痹思想，树立“消防安全工作人人有责”的观念，注意及时消除各种隐患。12对违反本规定者，管理处、保卫部有权依法责令其整改。四、治安管理规定保障业主、住户的人身财产安全，是管理处最为重视的事项之一。管理处设有专职保卫队伍，

23、为保证安全，请业主、住户支持，配合保卫人员工作，自觉遵守本公司规定。 1各业主、住户要有安全意识，积极与保卫人员配合，搞好小区内的联防保卫工作。 2自觉遵守外来人口户口管理条例，对暂住时间拟超过三个月的十六周岁以上的外来人员，须申领暂住证，拟暂住三日以上的，须到保卫部办理登记和出入证。 3业主、住户外出时(或公司单位下班后)要妥善收藏贵重物品，并锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机。 4发现行迹可疑之人，业主、住户都有责任询问，并向保卫人员报告。 5各业主、住户应提高警惕，及时报告治安隐患或可疑情况，发现违反治安管理规定的现象应立即向保卫部报告。 6各业主、住户应对其使用的物业单位内人员的一切行为

24、负责。 7一旦发行偷盗等恶性案件，业主、住户应立即报告管理处保卫部并保护现场，协同公安人员破案。 8来访者，经业主、住户同意并在治安值班室登记后方可进入。 9对无证人员或陌生人员登记来访，在未弄清身份之前，应谢绝接待或进人。 10保卫人员有权对进出本小区的物品进行检查，大件(大宗)或贵重物品须有业主、住户开具的书面证明，经管理处同意后方可放行。搬运时间应按管理处有关规定执行11任何业主、住户不得将其住宅及小区的任何部位作为犯罪和非法活动的场所。12严禁在小区住所内聚众赌博、打架斗殴。13严禁在小区住所内卖淫嫖娼、吸毒贩毒。一经发现，立即报告公安部门或保卫部按有关规定处理。14严禁携带枪支弹药、

25、管制刀具、易燃易爆、剧毒等物品进入小区。15未经许可不得在本小区内散发、张贴各种广告、传单。16衣冠不整、精神病患者禁止进入会所。五、装修施工队伍管理规定为保障小区整体美观、整洁维护用户的权益、特制定装修施工队伍的管理规定。 1凡业主雇用的装修队伍施工，须持如下证件到小区管理处办理进场施工手续： 1)装修队伍的企业资质证书； 2)装修队伍的法人营业执照； 3)装修队伍现场施工人员的身份证。 2办理小区出入证：10元人、押金20元人(施工完毕交回出入证，押金退回)。 3装修队伍未办理上述手续不准进入小区。 4为维护业主的自身权益、保证楼宇公用设施的完整无损、请遵守如下管理办法： 1)装修队伍办理

26、进场手续前，需交纳300/套的公用设施保证金。 2)装修队伍有责任看管好本楼门的公用设施。如有破坏、则由在此楼门施工的装修队伍出资予以修复。 3)装修队伍应讲究公共道德，维护好小区及本楼道公共卫生，不得自窗户直接向下抛洒垃圾及其它废弃物；文明施工，将装饰垃圾装袋运送到指定地点；不得自窗户直接上料，自楼道上料时，不得破坏楼道外饰面；不得剔凿楼板、楼道墙等。4)此公用设施保证金属于物业管理处对装修队伍的经济措施，由施工队自行交纳，不得增加业主负担。施工任务完成与业主结帐后，由业主通知公司，经检查公用设施无损坏，公司将公用设施保证金如数退还施工队伍。5)装修垃圾应自行清理，否则公司将向业主、住户收取

27、垃圾清理费。六、施工注意事项1.进小区的施工单位对施工中的安全、消防工作负全责。进入小区现场施工人员应遵守物业管理处各项规定及施工现场各项规章制度，做到文明施工。2.施工前施工单位工地负责人应持施工人员有关资料(一寸免冠照片一张、身份证)到管理处办理施工人员临时出入证。3.施工单位工程负责人必须坚守工地，做到只要现场有人施工，就有工地负责人在岗。4.施工现场应由施工单位准备灭火器具，并有切实可行的消防安全措施，施工现场严禁吸烟。5.施工现场如需用电、气焊时，应到保卫部办理动火证。(应持操作人员的身份证、特种工种操作证)。6.施工单位进场前，须接受保卫部对其施工人员进行消防安全及文明施工教育。7

28、施工单位所使用机具，应到管理处办理进出场手续。8. 工人员未经管理处批准，不准在施工现场留宿。9施工单位必须在管理处规定时间内施工。七、停车场管理规定本小区备有停车场，管理处保卫部派人管理，维持车场秩序，保障停车场安全。为提高停车场的管理水平，特制定本管理规定，请有关的业主、住户给予配合。 1进入停车场的车辆应服从管理人员的指挥。 2进出停车场的车辆应减速慢行。 3严禁携带易燃易爆、剧毒、各种腐蚀性和有严重异味物品的车辆进入小区停车场。4严禁在停车场内洗车、加油、修车和清扫车上杂物。 5严禁在停车场吸烟。 6车辆进入车场后，勿将贵重物品放在车内。否则，造成的损失由车主自负。 7严禁漏油漏水的车辆进入车场。 8室内车场车位的业主应按时到管理处缴纳车位管理费。 9业主、住户如有车辆需停放于室外车场，应到管理处办理存车手续，按月缴纳停车费。 10外来车辆只能停放于室外车场，并按小时缴纳停车费。 11在停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施、其它车辆的损坏、由肇事车主按价赔偿。八、电梯使用管理规定电梯是业