合肥S0609地块咨询报告报告

1、合肥合肥S0609地块项目地块项目市场调研报告市场调研报告上海和创行2006年11月12日上上 册册第第0篇篇 结论篇结论篇 1、合肥经济正处于一个快速上升通道，预计到2010年人均GDP达到4500美元，而国际公认人均GDP3000美元是房地产高速发展的启动界限； 2、合肥城市化进程的加快，将产生每年600万平方米的购房需求；但由于有2万套，约200万平方米的合作建房和集体购房，一定程度上压缩了市场化需求。 3、合肥商品房价格，近几年一直处于稳中有升的发展趋势，2006年房价预计稳定在3400元左右。 4、合肥市场经历了宏观调控以后，市场供需进一步平衡，目前控制在1.1：1。 5、合肥市场2

2、005年土地供应6670 亩，而2006年只供地2440亩，供地速度明显放慢。更有利于稳定房假。 6、合肥市场市区在建规模超过50000平方米的项目 ，几乎全是办公、商业混合型项目。 7、项目所在包河区是合肥房价最高的区域，平均房价比全市平均房价要高1520%。 8、项目所在马鞍山路为包河区高档住宅的集合地；马鞍山路也是未来城市滨湖新城和市区连接的核心道路，未来前景看好。 10、项目地块条件良好，规划容易，条件成熟。 9、区域绿地海顿公馆等在建项目，已经确立了区域的一个市场价格，也基本保证了该区域价格不会有大幅度的滑落； 11、项目定位可以参照周边项目，跟其步伐，但是会影响资金回笼速度，所以建

3、议差异化定位。将本项目打造成一个高档复合创意地产。 12、本项目定位为君悦国际广场，由联体别墅、情景花园洋房、蚂蚁工坊、创意办公、创意商业街等构成。 13、本项目建议分两期开发，先开发沿皖江路（从马鞍山路开始）住宅、商业街、SOHO空间。再开发东面住宅和西面办公。 14、本项目住宅房型以90平方米左右两房和115平方米、135平方米左右的三房，比例各占30%左右。其余为复式和联体别墅。 15、本项目办公分为两栋，一栋走小面积路线，以总价取胜；一栋（后开发），走纯办公路线，以品质取胜； 16、本项目商业以商业街为主，沿马鞍山路设置，其余为一层街铺。 17、本项目住宅进入市场价格为3800元/平方

4、米。小户型办公、联体别墅以4800/平方米进入市场，商业以9000元/平方米进入市场，预计4年内全部去化。 18、通过合理运做，本项目均价预计在5100元以上（含部分车库）； 19、本项目在推广上，全力打造君悦国际广场君悦国际广场 合肥首席复合地产合肥首席复合地产情景花园洋房 君悦国际花园君悦国际花园创意办公空间 君悦国际大厦君悦国际大厦创意商业空间 君悦国际休闲街君悦国际休闲街由此来挖掘项目的潜在价值，并与其他项目错位竞争。第一篇第一篇 市场篇市场篇 合肥市包括长丰县、肥东县、肥西县和市区，总面积7266平方公里，其中市区总面积596.01平方公里，城市建成区面积120平方公里，总人口429

5、.95万人，其中市区人口142.57万人。 地理位置：地理位置： 合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部，是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。 历史地位：历史地位： 合肥是一座具有两千多年历史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齿”之称。在国内稳定时期，合肥是千樯鳞次，商贾辐凑的商业都会 。1、合肥市简介、合肥市简介0、合肥市经济状况及规划、合肥市经济状况及规划2、合肥市经济状况、合肥市经济状况 “十五”末，全市地区生产总值达到亿元，年均增长； 占全省的比重为，比“九五”末提高个百分点； 财政收入亿元，年均增长； 人均生产总值达到美元，比年翻了一番多。 项目2

6、000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年根据前9月数据GDP总量总量325 363 412 478 590 854 1011 增长率10.30%11.82%13.48%15.85%23.43%44.75%33.33%人均GDP总量（元）7481 8257 9274 10720 13378 18731 21956 增长率8.74%10.37%12.32%15.59%24.79%40.01%17.22%全市人口总量（万人）438 442 448 457 445 456 460 增长率0.91%1.34%1.90%-2.61%2.48%1.00%市区人口总量（万人）134

7、 138 147 156 164 175 186 增长率2.59%6.21%6.38%4.91%7.21%6.00%在岗职工工资总量（元）7556 10134 11942 13900 16369 19027 22071 增长率10.60%14.40%17.84%16.40%17.76%16.24%16.00%可支配收入总量（元）6389 6817 7145 7785 8610 9684 10652 增长率9.90%6.70%10.30%9.00%10.60%12.47%10.00%年末居民存款总量184 226 288 386 429 516 790 增长率12.40%22.66%27.69%

8、33.84%11.29%20.28%52.99% 合肥近几年国民经济运行数据 实现年全市人均地区生产总值比年翻两番以上。 “十一五”末，全市地区生产总值确保亿元，年均增长；力争达到亿元，年均增长 “十一五”末，合肥市区人口达到万人，城市建成区面积达到平方公里；城镇化率达到左右 “十一五”末，城镇居民人均可支配收入确保元，年均增长；力争达到元，年均增长 高起点、高标准规划建设滨湖新区。通过“十一五”及更长时间的努力，将滨湖新区 建设成为行政办公中心、商务文化会展中心、旅游休闲基地，集中展示独具魅力的 生态型现代化新城区 。3、合肥市发展规划、合肥市发展规划规划中的滨湖新区位于合肥主城东南，南依巢

9、湖，规划总用地面积约190平方公里。滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的全国惟一的一座滨湖省会城市。独具30平方公里滨湖核心区的包河，经济总量等多项经济指标位列全省县区之首，烟墩的划入更让其如虎添翼。有着滨湖水岸线7公里多的烟墩乡，是合肥建设滨湖城市的核心区域，整体划转包河区后，为包河区坚持因湖作为，打造“安徽浦东”提供了更宽广的发展平台、更丰富的资源。到年，合肥到年，合肥到到2010年，合肥年，合肥GDP人均将达到人均将达到4万，超过万，超过5000美金，经济美金，经济已经具备中等发达国家的水平。已经具备中等发达国家的水平。GDP年增长15.518%市区人口年增长市区人口年增长10%人均人

10、均GDP年增长年增长13%人均人均GDP年达到年达到40000元。元。人均可支配收入增长：人均可支配收入增长：11%，达到，达到18000元。元。1、近几年合肥房地产市场数据分析一、合肥房地产基本动态一、合肥房地产基本动态2005年：商品房销售面积594.98万平方米，增长49.4%；实现销售额179.37亿元，增长80.8% 。项目年份2002年2003年2004年2005年2006年全年预计商品房价格住宅均价（元/M2）20132341295731893302增长16.29%26.31%7.85%3.54%开发投资合计（亿元）40 90 138 190 237 增长56.70%124.14

11、%54.20%37.57%24.46%2006年前年前9个月个月商品房销售均价超过3423元/平方米，同比增长近7%；其中住宅均价超过3100元/平方米，同比增长2%。 全市商品房批准预售面积为近422万平方米，与上年同期相比下降近10%； 其中商品住宅面积近355万平方米，与上年同期相比下降6%。登记销售面积超过366万平方米，与上年同期相比增长近14 %； 其中商品住宅面积近318万平方米，与上年同期相比增长17%。 实现了供求基本平衡，市场日益呈现良性发展趋势 合肥房价及房产开发投资状况合肥房价及房产开发投资状况2002-2006年合肥商品房均价走势年合肥商品房均价走势(单位：元单位：元

12、/平方米平方米) 2006年9月，合肥商品房成交价为3423元/平方米，环比上涨7%。从价格走势曲线来看，自2002年以来合肥商品房均价一直呈稳步上升的趋势，五年来平均销售价格分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及 3423元/平方米，同比上涨幅度分别达16.3%、26.3、7.8%和7%。综合考察合肥的房价，新建商品房销售均价在03年9月到04年9月期间上升较快，上涨幅度为36.4,销售价格达到了3147元/平方米；自04年9月份以后，合肥的楼市涨幅放缓，持续到了2005年5月份时，房价达到3278元/平方米。2005年6月份后合肥商品房的销

13、售均价出现窄幅震荡的局面，一直徘徊在31003300元/平方米附近；至2006年5月，商品房成交均价升至3302.7元/平方米。到2006年9月份，商品房成交均价3423元/平方米。总体来看，合肥住宅成交均价走势呈稳中有小幅上升的趋势。2、2006年合肥房地产市场价格分析2005年以来，经过宏观调控，合肥住宅成交价格呈稳中有小幅上升的趋势，其价格趋势呈现以下两个特点：价格窄幅震荡的趋向非常明显，从2005年至今，虽然房价起落波动较频繁，但一直稳定在3100-3300元/平方米的窄箱内，并无更大的突破，也无显著的下跌。因此，整个合肥住宅价格运行平稳。从空间上来看，包河区一直稳居成交均价最高，该区

14、也是房价上涨较为稳定的区域，相比全市的平均价格在3100-3300元/平方米之间，包河区的平均房价在37004000元/平方米之间。时间10月30日10月9日9月25日9月18日9月4日包河区销售均价3934 3795 3974 3847 4006 合肥市销售均价3266 3211 3218 3075 3245 9月份以后，周平均价格变化情况从2005年至2008年，安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少2万套（总面积约在200万平方米左右），由于合肥收入相对较高的人群大多在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。充足的供应量与并不强劲的需求造成了房价无法持续高攀的局面。项目本月均价可售套

15、数商业套数办公套数合计套数全市3179 3488010352221247444包河区3470 33407012314272高新区3088 2014249602323经济区2602 34481118614627庐阳区3637 31369032684307蜀山区3351 846817238410275新站区2983 80482574129311915瑶海区2992 337920661885633政务区3309 30471018274092合肥房产市场现状数据（2006年11月16日）2006年上半年平均成交套建筑面积117.63M2。2006年上半年平均成交套建筑面积比2005年减少10.86M2

16、。2006年上半年相比于2005年，小面积段的成交明显增加，其中小于80平方米的增加6.32%，而套面积超过150M2的购房量，明显降低，合计下降达12.27%，这说明：随着经济的发展，购房呈现年轻化；同时小户型项目在市场供应量也越来越多；随着房价的升高，购房者越来越关注总价控制；2006年上半年平均成交价格3170元元/M2。2006年上半年平均成交价格比2005年增加2.39%，即74元/M2。2006年上半年相比于2005年：中价位段（20004000）的成交比例明显增加，达7.92%；低总价段（低于2500）的成交比例明显下降，达11.56%；这说明：合肥房价还是处于稳中有升的状态；随

17、着户型面积的减少，房价也在增加；40005000元之间的公寓是成交变化最少的，说明高档公寓的需求基本保持不变，而5000元以上需求的增加，也反映别墅市场的需求在增加。2005年111月，共有421.7万平方米商品住宅的供应量，与上年相比增长48.9%；而实际登记销售面积比上年同期下降6.93%，约为270万平方米，供求比1.56：1。3、供求关系分析、供求关系分析全市商品房批准预售面积为近422万平方米，与上年同期相比下降近10%； 其中商品住宅面积近355万平方米，与上年同期相比下降6%。登记销售面积超过366万平方米，与上年同期相比增长近14 %； 其中商品住宅面积近318万平方米，与上年

18、同期相比增长17%。 供求比例，商品房全部为：1.15：1； 其中商品住宅为：1.12：1。从供求关系上看，有明显的改善。4、宏观调空对于合肥房市、宏观调空对于合肥房市宏观调控为抑制合肥房价上涨提供支持宏观调控为抑制合肥房价上涨提供支持当前，房地产市场宏观调控的核心目标是稳定房价，所采取的措施概括起来是“两大闸门，双向挤压”。所谓“两大闸门”，是指严格规范土地市场的土地政策和紧缩银根的信贷政策；所谓“双向挤压”，是指调控政策既打压供给，又抑制需求。合肥住宅成交价格在2004年9月之前上涨较快，此后开始趋缓，在政府实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理政策的影响下，合肥市房地产投资增幅

19、理性稳速增长；商品房供求基本平衡，供应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升；市场运行更加稳健理性，没有出现大起大落。(1) 经济持续增长和居民收入的提高促进房价上涨 从宏观经济环境来看，合肥经济持续发展为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。合肥市“十一五”规划以及141“城市空间发展战略构想”到2010年全市地区生产总值总量超过1900亿，城镇居民人均可支配收入达到18000元，城镇居民人均居住面积达到28平方米，城区人口增加到300万，建成区面积在2010年达到240平方公里。而目前全市地区生产总值为854亿；城镇居民人均可支配收入为9684元；城镇居民人均居住面积为24.3平方米；

20、城区人口增加到180万左右；城区面积为150平方公里。目前离发展目标的差距预示着巨大的发展潜力，同时随着近年来居民收入平均水平的逐步提高，居民住宅消费能力进一步加强，对房价上涨的承受力增强。 (2) 投资预期促进房价上涨 由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段，房地产业成为利润率相当高的一个行业，从而吸引了众多企业投资房地产业。同时在国家宏观经济高速增长的大背景下，人民币面临较大的升值压力，市场预期升值时，大量短期的国际投机性资金将涌入中国，而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；具备保值增值功能的房地产自然成为这些资金的投机对象。作

21、为安徽省的省会城市，合肥房地产业的成长性较好，因此投资的扩张加大需求将促进房价上涨。5、合肥房地产后市观点(3)需求不够旺盛令房价很难大幅上涨。合肥住宅需求主要为以下七类：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是改善居住条件与居住环境的二次购房需求；三是新区开发、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户被动性购房需求；四是以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；五是外来人口进城购房落户的需求；六是为子女教育迁居购房需求；七是年轻人结婚购房需求。由于目前合肥城镇居民人均居住面积已经达到24.3平方米，同时宏观调控后的合肥房地产市场，购房消费者逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理

22、性认知，因而这七类需求发展都较为平稳。许多机关及企业单位推行团购（集资）购房的行为对中高端商品住宅市场的影响又较大，因此并未构成供不应求的紧张局面，房价因而不会大幅上涨。（4）整体经济发展与热点区域开发令房价稳中向上。随着经济持续增长和居民收入不断提高，人们对住宅质量要求越发提高，合肥市房地产业发展长期看好毋容置疑。综上所述，房地产市场良好的发展前景与当下的充足供应量令合肥市商品住宅价格在今后几年年内持续平稳走势，不会疯狂上涨，也不会有较大幅度的下调。 （5）城市化的需求目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约

23、170平方公里，城镇化水平在45%左右。 数字的差距意味着在近6年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。年均600万平方米。附：近几年土地出让情况附：近几年土地出让情况2005年累计出让93宗土地，合计7026亩，金额571134万

24、元，每亩单价81万元。2006年累计出让（含计划）35宗土地，合计3401亩。从推地量看受宏观调空的影响，推地速度明显减慢。年份用途出让面积（亩）土地平均单价（万/亩）土地总价（万元）可建建筑面积（M2）2005年住宅6247 80 497991 9583004 办公76 146 11015 156420 商业704 88 62129 1079637 小计7026 81 571134 10819061 2006年住宅2162 66 141817 3400413 办公216 84 18191 450794 商业1023 37 38201 1569440 小计3401 58 198209 5420

25、647 累计出让住宅8409 76 639808 12983418 办公292 100 29206 607214 商业1726 58 100330 2649077 小计10427 74 769343 16239709 2006年地价按报价估算，实际情况预计在1.11.2倍之间。从出让土地情况看，可建面积中80%为住宅，16%为商业，4%为办公。根据项目周期判断，预计完成上述总计1600多万平方米的开发面积需要4年，年平均供应量为400万平方米。二、区域房地产市场分析二、区域房地产市场分析1、区域重大规划条件及发展预测、区域重大规划条件及发展预测包河区的行政中心迁致新办公楼，意味包河区的中心南移

26、，有利于本项目的衔接作用。高起点、高标准规划建设滨湖新区。通过“十一五”及更长时间的努力，将滨湖新区 建设成为行政办公中心、商务文化会展中心、旅游休闲基地，集中展示独具魅力的 生态型现代化新城区 。 总投资将达100亿，极大刺激包河区的经济和提高包河区在合肥的地位。规划中的滨湖新区位于合肥主城东南，南依巢湖，规划总用地面积约190平方公里。滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的全国惟一的一座滨湖省会城市。独具30平方公里滨湖核心区的包河，经济总量等多项经济指标位列全省县区之首，烟墩的划入更让其如虎添翼。有着滨湖水岸线7公里多的烟墩乡，是合肥建设滨湖城市的核心区域，整体划转包河区后，为包河区坚持

27、因湖作为，打造“安徽浦东”提供了更宽广的发展平台、更丰富的资源。投资商：香港力高集团 力高（中国）地产有限公司开 发 商：合肥富泰房地产开发有限公司物业地址：马鞍山南路望江路口西南占地面积：100亩容 积 率：2.4建筑面积：160000M2绿 化 率：50%楼层状况：6层、11层、18层停 车 位：880项目进度：一期多层结构封顶,二期主体结构施工,共8栋高层。整个项目总建筑面积达到16万平方米，其中在马鞍山路上建造约1万多平米步行街，小区中央1万平米集中绿化。住宅中有建筑面积为78-90的两房，也有100-157的舒适三房四房。物业管理费：1.18元/平方米.月售价：3300-3800元/

28、平方米。优惠措施：开盘单价减100元，目前单价减80元。A、柏林春天、柏林春天2、区域住宅市场调查分析、区域住宅市场调查分析交付标准：交付标准：毛坯房配套设施：配套设施： 社区双语幼儿园，独立泳池，网球场，豪华会所。 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 778 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 94678.21 m2 现可售套数：现可售套数： 262套 住宅类：218套 商业类：44套 办公类：0套, 其它类：0套 现可售面积：现可售面积： 33862.98 m2 已签约套数：已签约套数： 4套 已备案套数：已备案套数： 516套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.05 % 网上

29、销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价778套262套4套516套60815.23m23471元/m2销售状况销售状况开盘日期:2005-12-13 投资商：上海绿地集团合肥置业有限公司 开 发 商：合肥建鑫房地产开发有限公司物业地址：马鞍山路太湖路口合家福太湖店对面占地面积：500亩容 积 率：2.4建筑面积：600000M2 住宅户数:3044绿 化 率：40%楼层状况：18、20层、30层、32层停 车 位：3000项目进度：一期主体结构施工,共9栋高层。整个项目总建筑面积达到60万平方米，其中商业约20万多平米,幼儿园4500平方米,中学1.2万平方米。住宅主力

30、房型为120-130平方米，也有65的一房和170的景观四房。部分180平方米顶层复式。室内采用市政集中供暖。物业管理费：1.2元/平方米.月售价：开盘均价3600元/平方米，目前4400元/平方米。优惠措施：总价优惠10000元，签约优惠3000元，免2年物业管理费B、绿地、绿地.海顿公馆海顿公馆交付标准：交付标准：毛坯配套设施：配套设施： 幼稚园，九年制学校，主题俱乐部，公建设施，公寓式酒店，写字楼 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 268 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 35991.57 m2 现可售套数：现可售套数： 154套 住宅类：147套 商业类：7套 办公

31、类：0套 其它类：0套 现可售面积：现可售面积： 20744.81 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 114套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.04 % 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价268套154套0套114套15246.76m23877元/m24386元/m2开盘日期:2006-09-28,价格35154260元/平方米 销售状况销售状况开 发 商：安徽合肥万振房地产开发有限责任公司物业地址：太湖路马鞍山路占地面积：200亩容 积 率：2建筑面积：290000M2 住宅户数:2700绿 化 率：50%楼层状况：6、

32、11层、18层、32层停 车 位：2000项目进度：前三期全部竣工入住,现第四期建设,主体结构施工。整个项目总建筑面积29万平方米，分四期开发，前三期全部完成,并保持90%的入住率。住宅有95-110平方米的二房，也有125平方米的三房，有150平方米的景观四房,190平方米的豪华五房。另外四期项目还在房间内铺设地热管线。物业管理费：1元/平方米.月售价：均价4000元/平方米。优惠措施：贷款99折，一次性付款98折。C、万振、万振.逍遥苑逍遥苑IV期期 金色年华金色年华纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 328 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 40483.27 m2 现可

33、售套数：现可售套数： 144套 住宅类：144套现可售面积：现可售面积： 18731.38 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 184套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.02 % 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价328套144套0套184套21751.89m23599元/m23870元/m2开盘日期:2006-01-11 ,价格32503780销售状况销售状况开 发 商：合肥城建发展股份有限公司物业地址：太湖路马鞍山路占地面积：840亩建筑面积：560000M2绿 化 率：41%楼层状况：6、11层、18层项目进度：前四期

34、全部竣工入住,现第五期建设,主体结构封顶。整个项目总建筑面积56万平方米，前几期全部完成,并保持很高的入住率和良好的市场口碑。住宅面积从82-200平方米，适合不同的客户需求。物业管理费：1.1元/平方米.月售价：3500-4300元/平方米。优惠措施：无D、世纪阳光花园、世纪阳光花园 5期绿阳苑期绿阳苑交付标准：交付标准：毛坯配套设施：配套设施： 两所幼儿园，小学，中学，会所内游泳池，健身房，棋牌室，社区中心网球场，大型广场，林荫步行道。纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 816 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 98475.33 m2 现可售套数：现可售套数： 507套

35、住宅类：479套 商业类：22套 办公类：5套 其它类：1套 现可售面积：现可售面积： 61457.56 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 309套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.02 % 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价816套507套0套309套37017.77m23880元/m23820元/m2销售状况销售状况开发商名称：开发商名称：安徽金大地房屋开发有限公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 2045 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 145420.50 m2 现可售套数：现可售套数： 40

36、3套 住宅类：288套 商业类：115套 现可售面积：现可售面积： 35410.01 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 1642套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.04 % 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价2045套403套0套1642套110010.49m24577元/m24552元/m2开盘日期:2005-09-19 开盘价格：3500 2005-10-10开盘价格：3700 E、金地国际、金地国际1、2#楼小户型：5280、5830元/平方米。其他楼公寓：35003900元/平方米。投 资 商：新鸿艺地产开 发 商

37、：安徽国圣房地产开发有限公司物业地址：一环路马鞍山路口家乐福环球广场南侧建筑面积：49733M2绿 化 率：40%楼层状况：11层、16层、32层项目进度：主体结构施工，其中32层高层为40多平方米小户型公寓，其余为高层住宅。有90平方米两房、130-140平方米三房。物业管理费：1元/平方米.月售价：均价4500元/平方米。优惠措施：贷款98折，一次性付款97折。F、新都会、新都会.国贸公寓国贸公寓交付标准：交付标准：交付时水、电、道路通，天然气管通到户、交付时室内电话、宽带网、有线电视接口到位。配套设施：配套设施： 会所、幼儿园 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 405 套 纳入网

38、上销售总面积：纳入网上销售总面积： 49733.33 m2 现可售套数：现可售套数： 60套 住宅类：52套 商业类：8套现可售面积：现可售面积： 8410.89 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 345套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.04 % 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价405套60套0套345套41322.44m24076元/m24349元/m2开盘日期:2005-08-15，价格39004300 开盘日期:2006-06-13 价格4300 销售状况销售状况投资商：柏庄控股集团 香港元一集团开 发 商：安徽

39、新益置业有限责任公司物业地址：巢湖南路88号 铜陵南路99号占地面积：353亩容 积 率：2.35建筑面积：630659M2绿 化 率：42%停 车 位：2290个,其中地下车库2056个项目进度：主体结构施工。整个项目总建筑面积63万平方米，分三期开发，。物业管理费：1元/平方米.月售价：均价4000元/平方米。优惠措施：贷款99折，一次性付款98折。G、元一、元一.柏庄柏庄1期期交付标准：交付标准：毛坯房配套设施：配套设施： 24班小学、9班幼儿园、约5万平方米商业、地下集中停车库、社区服务管理用房等纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 1345 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总

40、面积： 161965.04 m2 现可售套数：现可售套数： 340套 住宅类：268套,商业类：72套现可售面积：现可售面积： 37328.75 m2 已签约套数：已签约套数： 1套 已备案套数：已备案套数： 1005套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.02 % 销售状况销售状况开盘日期:2005-12-13。开盘价格：31003300 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价1345套340套1套1005套124636.29m23227元/m23554元/m22期 2900元/平方米起06年9月9日起，公开认筹，推出1360套，面积97平方米252平方米计

41、50余种户型H、城市华庭、城市华庭 项目地址：项目地址：合肥市芜湖路与桐城路交口东南角（合肥市芜湖路347号）开发商名称：开发商名称：安徽省恒兴房地产开发有限公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 508 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 49157.71 m2 现可售套数：现可售套数： 342套 住宅类：243套,商业类：3套,办公类：96套,其它类：0套 现可售面积：现可售面积： 37677.44 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 166套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.05 % 交付标准：交付标准：1、水电开通，道路到户。2、电梯投入使用

42、。3、电话，有线电视，宽带网络布线到户，自行开通。4、交付半年内，天然气达到使用条件。 配套设施：配套设施： 该项目基础设施配套完善，水，电，气均已到位。 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价508套342套0套166套11480.27m24407元/m24745元/m2开盘日期:2006-09-19 ，价格43005300销售状况销售状况开 发 商：合肥明佳房地产开发有限责任公司物业地址：屯溪路巢湖路建筑面积：75331M2绿 化 率：40%停 车 位：502个 住宅户数:589楼层状况：33层项目进度：基础施工。其中住宅总面积59169平方米,商业

43、4200平方米;2006年底开始预售。2007年底交房。该项目受90平方米以下房型占总建筑面积的70%规定的影响，有52平方米的一房和71平方米的二房，还有97-116平方米的三房。物业管理费：未定售价：目前参考价36005500元/平方米。优惠措施：无。I、圣大国际、圣大国际交付标准：交付标准：（住宅）阳台：敞开式阳台。电梯：西子OTIS电梯。其他：赠送家用燃气锅炉。（公寓）阳台：装修时可隔阳台。电梯：富士达电梯 配套设施：配套设施： 易初莲花大卖场、宾馆、会所、空中花园、KFC等纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 914 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 91401.93

44、 m2 现可售套数：现可售套数： 403套 住宅类：403套现可售面积：现可售面积： 43623.58 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 511套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.03 % 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价914套403套0套511套47778.35m24580元/m24844元/m2销售状况销售状况投资商：钱塘集团开 发 商：合肥塘利安房地产开发有限公司物业地址：胜利路琅琊山路口建筑面积：120000M2绿 化 率：%停 车 位：个 住宅户数:589楼层状况：层项目进度：主体施工。40-60平方米单身公

45、寓,60-100平方米时尚公寓和120平方米跃层公寓。2.5万平方米商业街,部分商务楼.物业管理费：未定售价：4360元/平方米。优惠措施：无。交付标准：1号楼以精装修交付/其余为毛坯交付配套设施： 独立会所（乒乓球 健身馆 台球 儿童乐园）地下两层停车场时尚商街 J、金色地带、金色地带UTOWNU TOWN金色地带商业面积约21236平米，为四层裙楼，汇聚时尚前沿品牌，一条独特的风情商业内街穿行在建筑中，使得U TOWN金色地带的商铺店店临街，开设咖啡、茶社、快餐等各式时尚休闲业态，营造年轻时尚人士工作、闲适的绝佳去处。休闲内街与胜利路主干道的名品店相连，成为项目的独有魅力，复合大型健身、运

46、动会所、大型餐饮，为街区平添无限的动感乐趣。 U TOWN金色地带公寓27层共52496万平米，以中小户型为主，单身公寓、一房一厅以及部分二房、三房，平层、复式户型多样，空中花园、架空层泛会所设计，创新居住体验，繁华与静谧、闲适相伴，为生活平添无限乐趣。纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 1095 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 123181.21 m2 现可售套数：现可售套数： 946套 住宅类：643套,商业类：62套,办公类：208套,其它类：33套 现可售面积：现可售面积： 114703.71 m2 已签约套数：已签约套数： 1套 已备案套数：已备案套数： 149套

47、 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.01 % 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积住宅成交均价住宅拟售均价1095套946套1套149套8477.50m23996元/m20元/m2开盘时间2006-5-30小户型420套销售状况销售状况项目编号ABCDD1E基本信息项目名称柏林春天绿地.海顿公馆万振逍遥苑4世纪阳光碧湖云溪金地国际开发商富态房产绿地集团万振房产城建股份金大地房屋总面积160000 600000 290000 560000 30551 300000 已建面积94678 35992 249518 455394 30551 145420 已售情况开盘时间2005-12-

48、132006-9-282006-1-112003-9-12005-10-10面积60815 15247 21751 37018 12195 110010 套数516114184309511642价格（元/M2）347138773599388049514577总金额（万元）21109 5911 7828 14363 6038 50352 套总价409088 518524 425445 464819 1183871 306649 剩余面积未售面积33863 20745 18731 67589 2600 35410 套数26215414455112763待建面积65321.79564008.4300

49、0154580合计面积99185 584753 18731 67589 2600 189990 主要项目市场调查汇总表主要项目市场调查汇总表面积单位：M2主要项目市场调查汇总表主要项目市场调查汇总表面积单位：M2项目编号FGHIJ住宅小计基本信息项目名称国贸公寓元一.柏庄城市华庭圣大国际金色地带开发商新鸿意元一.柏庄恒兴房产明佳房产钱塘集团总面积49733 630659 29363 91402 120000 286已建面积49733 161965 29363 91402 123181 147已售情况开盘时间2005-8-152005-12-132006-9-192005-11-162006-5

50、-30面积41322 124636 11480 47778 8478 49套数34510051665111494992 价格（元/M2）407632274407458039663932 总金额（万元）16843 40220 5059 21882 3362 192968 套总价（万元）488204 400200 304780 428229 225649 386554 剩余面积未售面积8411 37329 37677 43624 114704 40 套数603403424039463977 待建面积0468693.96000125合计面积8411 506023 37677 43624 114704

51、 165本项目周边区域，有一定规模的项目合计有11个。合计规划建筑面积： 286万平方米； 其中已开工建设：149万平方米； 待建设面积：125万平方米；在已经开工建设的面积中，已经出售建筑面积：49万平方米； 未出售建筑面积： 40万平方米； 合计未来供应建筑面积：165万平方米。不包括上海城投、马鞍山花园、S0609等项目预计500000平方米的供应量；如包括，则未来区域供应量将达到210250万平方米之间。按5年开发周期计算，每年约50万平方米，区域住宅市场调查汇总分析区域住宅市场调查汇总分析供应量和去化分析供应量和去化分析区域项目累计平均价格3932元/平方米；均价3500元/以下，只

52、有柏林春天和元一柏庄两个项目， 分别是3471元和3277元/M2。均价35004000元，有四个项目，均沿马鞍山路分布，分别为： 绿地海顿公寓3877元/M2； 万振逍遥苑3599元/M2； 世纪阳光3880元/M2； 金地国际35003900元/M2（不含小户型） 价格及总价分析价格及总价分析区域累计成交套数：4992套； 套均面积：98M2， 套 总 价：386554元。值得注意的是金地国际小户型价格为4250、5280、5830元。马鞍山路沿线小户型均价在45006000元元/M2之之间； 公寓均价在35004100元元/M2之间；之间；国贸公寓、城市华庭成交价格为4078、4407元

53、/M2。开发商名称：开发商名称：安徽国圣房地产开发有限公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 572 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 79598.01 m2 ,办公面积26607 m2 现可售套数：现可售套数： 191套 住宅类：0套,商业类：187套,办公类：4套现可售面积：现可售面积： 43857.21 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 381套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0 % K、新都会国贸大厦、新都会国贸大厦交付标准：交付标准：普通装修配套设施：配套设施： 多功能商务中心 3、区域办公市场调查分析、区域办公市场调查分析价格6层到26

54、层：43807500元/M2办公面积合计：26607M2；合计套数：132套；已经销售：129套；已销售面积：25907M2；网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积成交均价拟售均价96套14套0套82套17627.86m24996元/m25105元/m2M、CBD中央广场中央广场 项目地址：合肥市长江中路369号开发商名称：开发商名称：安徽安兴发展股份有限公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 96 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 85838.04 m2 现可售套数：现可售套数： 14套 住宅类：3套 办公类：11套现可售面积：现可售面积： 68210.1

55、8 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 82套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.10 % N、财富广场、财富广场 项目地址：项目地址：合肥市庐阳区濉溪路278号开发商名称：开发商名称：安徽省邮电物业发展有限责任公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 440 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 121918.68 m2 现可售套数：现可售套数： 233套 商业类：16套,办公类：214套,其它类：3套 现可售面积：现可售面积： 87880.19 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 207套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.01

56、 %交付标准：交付标准：毛坯配套设施：配套设施： 地下车库、配电房、会议室 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积办公成交均价拟售均价440套233套0套207套34038.49m25300元/m20元/m2财富广场幢累计成交状况 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积已成交办公均价拟售均价316套41套0套52套12226.21m24600元/m20元/m2财富广场1期开盘日期:2003-06-24 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积已成交均价拟售均价302套248套0套54套6604.22m20元/m20元/m2财富广场2期开盘日期:20

57、06-05-24 网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积已成交均价拟售均价205套104套0套101套15208.06m20元/m20元/m2O、徽商、徽商国际大厦国际大厦 项目地址：项目地址：合肥市寿春路356号开发商名称：开发商名称：合肥绿地置业有限公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 253 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 45987.03 m2 现可售套数：现可售套数： 75套 住宅类：64套,商业类：6套,办公类：5套,其它类：0套 现可售面积：现可售面积： 20215.24 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 17

58、8套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.02 % 交付标准：交付标准：毛坯配套设施： 市政供暖、24小时热水、部分中央空调、宽带、有线电视网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积成交均价拟售均价253套75套0套178套25771.79m24619元/m25698元/m2开盘日期:2005-06-15 报价：办公：51006200商业：1层35000，两层合在一起18500。车位：3200元/米，10万左右一个。P、中环汇景大厦、中环汇景大厦 项目地址：项目地址：安庆西路与大众巷交口 开发商名称：开发商名称： 合肥兴泰置业发展有限公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 124

59、 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 19798.04 m2 现可售套数：现可售套数： 28套 住宅类：1套,商业类：12套,办公类：8套,其它类：7套 现可售面积：现可售面积： 3322.26 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 96套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.12 % 交付标准：交付标准：毛坯房配套设施： 防盗门、单元对讲系统、公共自行车停车库、机动车库（位）、电力、自来水、燃气、有线电视、宽带、供暖、供热水。网上销售总套数现可售套数已签约套数已备案套数已销售面积 成交均价 拟售均价124套28套0套96套16475.78m24901元/m253

60、28元/m2开盘日期:2005-05-23 报价：办公：45005500商业：14层600020000。Q、香港广场、香港广场 项目地址：合肥市淮河路288号开发商名称：开发商名称：合肥合邦房地产发展有限公司 纳入网上销售总套数：纳入网上销售总套数： 403 套 纳入网上销售总面积：纳入网上销售总面积： 35876.54 m2 现可售套数：现可售套数： 155套 住宅类：107套,商业类：48套,办公类：0套,其它类：0套 现可售面积：现可售面积： 16043.75 m2 已签约套数：已签约套数： 0套 已备案套数：已备案套数： 248套 楼盘换手率：楼盘换手率： 0.01 % 全小户型交付标