海雅缤纷城市调报告

1、SCP PLAZA 租赁部市调报告租赁部市调报告时时 间：间：2015年年8月月 市调项目：海雅缤纷城市调项目：海雅缤纷城项目概况项目概况时间：2013年1月19日（试运营） 2013年9月13日（正式开业）建筑总面积：260978.27m2可租赁面积：近200000m2楼层构成：B3L6停车位：约3000个主力店：海雅大剧院、海雅宴会厅、BUY-IT精品 超市、万达IMAX影城、欧悦冰场、海雅 百货概念馆开发商：新安湖实业有限公司（36亿）定位：中高端大型社区型购物中心, 目前深圳西部最大的商业综合体主要业态：零售/百货、餐饮、休闲、文 教、娱乐、运动品牌数：2500余个区位信息区位信息地理

2、位置地理位置交通条件交通条件商圈情况商圈情况消费群体消费群体 位于深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处，东北侧是建安一路，西北侧是新圳路，东南侧是宝龙北巷，西南侧是宝民一路。 周边有10多条公交线路可直达缤纷城方圆1km内的位置。目前地铁站距离较远，最近的灵芝站距其1.1km。 新规划的地铁10号线将在距其500米的宝安中学建站，将成为距离最近的站点。 地处宝安老区，公路狭窄，易造成地面交通拥堵。 位于宝安前海中心区核心商圈，该地区将规划为“东方曼哈顿”国际都会区。 周边商业中心分布密集，有天虹商场宝安创业店、华润万家、女人新世界、华丰商贸城、国美、苏宁、家乐福、人人乐、新安商业

3、街、富乐居家居广场等。 周边同时还密集分布了高档酒店、写字楼，以及各大金融机构。1. 来自北面老旧居民区的宝安老城区 居民，具有一定的购买力。2. 来自西面城中村甲岸村的初来深圳 打工的年轻人，经济实力较弱。3. 来自西北方“润恒御园”、“熙龙 湾”等高档住宅区的高端消费人群 （距离相比前两者较远）。经营模式经营模式 招商招商引进多家华南首店引进多家华南首店自建品牌业态丰富业态自建品牌业态丰富业态经营模式经营模式 推广营销推广营销主题活动主题活动明星到店明星到店特色节日特色节日文艺表演文艺表演少儿艺术少儿艺术文化营销文化营销不同业态不同业态跨界互动跨界互动+外观结构外观结构宴会厅大剧院住宅住宅

4、溜冰场时尚购物休闲购物休闲购物外部地块呈不规则形状，建筑整体由2栋塔楼状住宅和购物中心组成。住宅区落位相对独立，动线与商业区相分离，塔楼设置未对商业造成影响。购物中心地下1层，地上5层，局部6-7层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目3个主要节点。 项目出入口主要设置在道路交汇处，整体客流导入性强。市区、宝安中心区的客流主要从南广场进入；宝安老城区客流受海雅百货的吸引，主要通过北广场到达。业态分布业态分布面积占比（海雅百货算作主力店）面积占比（海雅百货算作主力店）31%22%47%数量占比（海雅百货算作主力店）数量占比（海雅百货算作主力店）4%18%78%楼层信息楼层信息 B1水平动

5、线水平动线 主动线呈哑铃状，两端分布了主力店Buy It，以及次主力店H&M、Zara、优衣库，有效起到带动客流的作用，便于增加主动线沿路小k位商铺的到客率（L1以上各层同理）。 支动线呈环状，通过诸多餐饮店铺带动客流循环。垂直动线垂直动线 支动线上以及小k位附近分布的扶梯可分流主动线上的人群，方便客流上下楼。（楼上各层同理）楼层信息楼层信息 B1主主力力店店主要主要业态业态品牌品牌特点特点楼层信息楼层信息 L1L1水平动线水平动线 环形动线与T字形动线结合，有效连接了平面上的四个不规则区域，增加了可放入店铺的数量，大幅降低店铺面积，增大了动线上的人流量，进而使坪效增大。垂直动线垂直动

6、线 扶梯分布醒目，且梯口有各楼层的店铺导视图，便于消费者查阅。 直梯与观光梯分布位置隐蔽，多数在消防通道内，不易被察觉，使用率低。扶梯观光梯直梯宴会厅直达梯主主力力店店楼层信息楼层信息 L1L1主要主要业态业态品牌品牌特点特点楼层信息楼层信息 L L2 2主主力力店店主要主要业态业态品牌品牌特点特点楼层信息楼层信息 L L3 3主主力力店店主要主要业态业态品牌品牌特点特点楼层信息楼层信息 L L4 4主主力力店店主要主要业态业态品牌品牌特点特点楼层信息楼层信息 L L5 5主主力力店店主要主要业态业态主要主要品牌品牌主主力力店店主要主要业态业态品牌品牌特点特点SWOTSWOTStrengths

7、投资方资金雄厚，商场体量大、硬件设施良好、外部设计投资方资金雄厚，商场体量大、硬件设施良好、外部设计华丽、内部设计人性化。华丽、内部设计人性化。地处宝安前海中心区核心商圈，商业氛围良好，周边居民地处宝安前海中心区核心商圈，商业氛围良好，周边居民普遍购买力强。普遍购买力强。定位高，拥有大批国外高端品牌，且其中多数为华南首店定位高，拥有大批国外高端品牌，且其中多数为华南首店。主力店多，且业态分布广泛，可有效拉动各楼层客流。主力店多，且业态分布广泛，可有效拉动各楼层客流。业态齐全，且分类细致，有效细分了市场。（如：万达影业态齐全，且分类细致，有效细分了市场。（如：万达影城面向一般客群，芒果影院针对小

8、规模私人家庭型观影，城面向一般客群，芒果影院针对小规模私人家庭型观影，而海雅大剧院则经营戏剧演出；而海雅大剧院则经营戏剧演出；LATELIER针对高端客群针对高端客群剪发，剪发，SHOW NOW走较为便民化的路线；引入一定量的走较为便民化的路线；引入一定量的户外品牌等）。户外品牌等）。有多个自创品牌，打造了鲜明的有多个自创品牌，打造了鲜明的“海雅海雅”特色品牌文化。特色品牌文化。SWOTSWOTWeaknesses交通不够便利，无直达地铁，地面道路常有拥堵现象，导交通不够便利，无直达地铁，地面道路常有拥堵现象，导致顾客不愿前往消费。致顾客不愿前往消费。所在商圈内分布众多商业中心及农贸市场，且商

9、品及服务所在商圈内分布众多商业中心及农贸市场，且商品及服务门类齐全，为顾客提供了其他的消费场所，很大程度上分门类齐全，为顾客提供了其他的消费场所，很大程度上分流了客群。流了客群。L1的轻奢品牌定位过高，与该区域绝大多数客群的消费理的轻奢品牌定位过高，与该区域绝大多数客群的消费理念与艺术品位不相符。念与艺术品位不相符。品牌与业态类别的重叠度较高，如品牌与业态类别的重叠度较高，如B1经营寿司的店铺就有经营寿司的店铺就有元气、禾绿、寿司王子等元气、禾绿、寿司王子等4家。家。相同类型的补充业态分布过于集中，特别是甜品类多数分相同类型的补充业态分布过于集中，特别是甜品类多数分布于布于B1和和L4，导致其

10、他楼层消费者易因长时间逛商铺而，导致其他楼层消费者易因长时间逛商铺而产生疲劳。产生疲劳。SWOTSWOTOpportunities政府对该地段交通状况的整改方案（特别是地铁政府对该地段交通状况的整改方案（特别是地铁10号线的号线的修建）有助于改善路况、吸引客流。修建）有助于改善路况、吸引客流。宝安前海中心区核心商圈（所谓宝安前海中心区核心商圈（所谓“东方曼哈顿东方曼哈顿”）处于发）处于发展初期阶段，该区域的商业发展仍具很大空间，居民消费展初期阶段，该区域的商业发展仍具很大空间，居民消费理念与审美品位仍有较大提升空间，将逐渐与海雅缤纷城理念与审美品位仍有较大提升空间，将逐渐与海雅缤纷城定位相接轨。定位相接轨。SWOTSWOTThreats周边高档生活社区附近正在兴建多个新的综合性购物中心与周边高档生活社区附近正在兴建多个新的综合性购物中心与金融综合体（如鸿荣源房地产有限公司正在筹建的壹方中心金融综合体（如鸿荣源房地产有限公司正在筹建的壹方中心、壹城中心、与前海金融中心三大城市综合体），将会分流、壹城中心、与前海金融中心三大城市综合体），将会分流掉海雅的高端消费群体。掉海雅的高端消费群体。受前海中心区核心商圈发展政策的影响，该区域人口比例会受前海中心区核心商圈发展政策的影响，该区域人口比例会趋于年轻化