区域发展与政策效果

1、深圳房地产政策与实施效果 汇报人：张青松目录政策背景分析政策背景分析1.1人口特征（到2013年）0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.000.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002010201120122013深圳人口变化（2010-2013）年末户籍人口 户数(万户)年末常住人 口数 (万人) 户籍人口Column02 非户籍人口数据来源于：深圳市统计局http:/ 深圳市人均住房间数、人均住房面积、住房自有率在一线城市中是最低的。 住房自有率仅有26.9%，仅为其他城市的

2、1/3 70%以上的居民家庭没有自有住房所以潜在城市的刚性需求非常庞大政策背景分析1.2住房市场（到2013年）1.1.2刚性需求与住房市场截止至2013年，深圳城市建成区面积已经达到城市行政辖区全部土地面积的47%，全国第一。2011年香港的土地开发强度尚未超过19%。据国际水平衡量，一个地区的国土开发强度的警戒线为30%，超过该警戒线就会影响生存环境。因此深圳继续大规模的土地开发活动基本停滞。2013年10个重点城市住宅用地累计供应情况深圳住宅类成交地块规划建筑面积及平均溢价率数据来源于中指数据库（CREIS） 政策背景分析1.2住房市场（到2013年）1.1.2刚性需求与住房市场0500

3、0100001500020000250002010201120122013家庭收入情况与住房价格平均每人每月 可支配收入(元)平均每人每月 消费性支出(元)家庭总收入 (元/平均每人每月)家庭总支出 (元/平均每人每月)商品住宅二级市场平均交易价格数据来源于：深圳市统计局http:/ 需求远大于供给p 居民住房支付能力不足政策背景分析1.2住房市场（到2013年）1.1.2改善型需求与住房市场不同城市家庭户住房楼层分布户数比例不同城市家庭户住房建筑结构分布比较数据来源于：2010全国第六次人口普查资料http:/ 深圳市10层以上住宅栋数占比最高,住宅老化不严重,但79层的层的住宅住宅明显高于

4、其他一线城市,此类住宅一般没有电梯,很多都是原农原农村私房村私房,意味着未来待更新和改造的比重很大p 40%的住宅楼栋不是钢及钢筋混凝土结构制成政策背景分析1.2住房市场（到2013年）1.1.2改善型需求与住房市场不同城市家庭户住房建筑年代分布比较（按面积）数据来源于：2010全国第六次人口普查资料http:/ 2000年以前建设的住房占比近50%，这些建筑的生活配套设施，住房功能，建筑用材上都比较落后比较落后p 2000年后的建筑相比较而言，整体质量要好，但这其中也包含了原农村私房原农村私房，并且占比也比较大，这部分住房虽然并不老旧,但因为绝大多数是违法违规建设是违法违规建设,其建筑质量、

5、消防安全、住区环境等往往存在较大问题所以，存量市场的城市更新与改造所以，存量市场的城市更新与改造政策背景分析1.3总结投资需求刚性需求改善需求存量土地因拆迁成本高、更新难度大、建设周期长、未来供应规模有限土地资源紧缺，增量市场基本枯竭争夺供给资源，挤压居民的刚性需求所以，增加供应保证刚需抑制投机稳定价格政策与效果政策与效果2.1 2013年房地产政策回顾时间政策亮点解读影响1.18深圳土地改革深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件1+6文件中，关于深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法公布了一条广受关注的内容，即政府鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规

6、划的合法工业用地进入市场。农村建设用地可进入市场进行合法交易，缓解深圳用地紧张局面。2月底2013年深圳通过土地整备释放出18平方公里的土地深圳市规划国土委披露，2013年通过土地整备释放出18平方公里的土地，用于产业发展、住房建设、公共设施等方面。通过加大土地整备力度、加快城市更新、加强闲置土地处理等方面的工作，增加土地的供应。3月中深圳新盘限涨令12日，据爆料称深圳出台限涨令，要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长。13日，深圳市规划国土委否认出台了限涨令。要求个盘价格以首期为准，只能跌不能涨。3.31深圳版新国五条细则完善房价调控工作机制加强房地产税收征管 严格实施差

7、别化住房信贷政策 严格执行商品住房限购政策 增加住房和用地供应 加快落实保障性安居工程规划建设进一步加强市场监管深圳版“国五条”细则未涉及20%个税如何落地，深圳调控细则被指最宽松、太温和。4月底深圳出台商品房预售价格备案办法在商品房预售之前或价格调整超出最近一次备案价格上下15%(含15%)时，要向主管部门履行价格告知行为，然后再找市监局备案价格调15%不报将罚。 商品房预售价格备案不是一种调控措施，只是一种市场监管。8.27深圳调整享受优惠政策普通住房标准 总价标准取代单价标准 9月1日起深圳调整享受优惠政策普通住房标准。新标准改单价核算方式为按总价核算方式。根据各区情况，总价标准介于16

8、0元至390元之间。更多的小户型或者中低价位的普通住房将享受到税收优惠政策，抑制投机投资性购房需求9.1深圳商转公积金贷款在职工申请商转公时，可通过办理顺位抵押登记手续的方式简化流程，免除赎楼、担保等手续商业贷款转公积金贷款后，会让很多人还贷变轻松。月供最高可省近千元9月底针对房屋交易环节进行了3次政策和标准的调整，包括房屋过户要求、存量房、评估价等都在近期从严或调高。凡原业主是在2010年9月30日到2012年10月1日期间购买房产现在要卖的，过户时都必须提供购房时前一年的社保清单或纳税证明，否则该窗口不收文。存量房计税参考价格调整中的大部分楼盘计税参考价（即评估价）涨幅约为5%10%，这意

9、味着在这些楼盘购房交易税费也将同比例增加5%10%。限购从严的一个标志。 一方面是对房产交易环节进行完善和规范，但也不排除其对于房价上涨过快预期的抑制作用。 这是深圳限购令执行后对利用假社保假纳税购房行为的有效控制。9.30继续加大房地产调控力度深圳规划与国土资源委员会官网发布继续加大房地产调控力度通知，确保今年普通住房土地供应量在以往五年平均供地量的基础上增加20%以上。这是深圳对9月25日国土资源部提出的各地年内务必不出地王的正面表态。10.17深八条。10.13深圳二套房贷首付7成人民银行深圳中心支行发布通知，自2013年11月6日起，二套房贷首付款比例执行不得低于70%。目前，深圳各银

10、行已开始执行。使用二套房贷购房的只有百分之十几左右的客户，这些因素都使得这一政策效用不大。 对部分改善型换房刚需产生影响。政策与效果2.1 2013年房地产政策回顾继续严格执行住房限购、限贷政策深八条一定程度上抑制了投资性需求和改善型需求（交易管制）确保普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地（土地政策）加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率（金融工具）继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价（期房政策）加大安居型商品房和保障性住房供应的力度，确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成（公共投资）加强土地增值税清算工作的力度，适度提高土地增值税预征率，做好清算工作（税收政策）加强市场信息披露和监测工作，做好市场预期管理（市场监管）加强住房政策研究，加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制政策与效果2.2 政策结果数据来源;深圳中原研究中心国八条降息0.5%降息0.5%两次降准深八条930新政/支持个人住房贷款政策与效果2.2 政策结果330新政双降政策效果分析政策效果评价“深八条”涉及土地供应、银行信贷、安居房和保障房建设、预售等多个方面，应该说都是比较有针对性的措施，其目的也是为了逐步建立起一套符合深圳实际的房地产调控长效机制，这些举措将对