山东省济南市中级人民法院房屋买卖合同纠纷司法局讲稿

1、房屋买卖合同纠纷法律适用一、房屋买卖合同纠纷涉及的房屋类型概述处理房屋买卖合同纠纷，首先要了解房屋买卖合同的标的物-房屋。房屋类型一般包含商品房、二手房、房改房、经济适用房、农村集体土地上建设的房屋。分清房屋类型的意义在于：不同的房屋，购买资格不同、流通性不同，由此导致的合同主体、所有权人、合同效力会有所不同。（一）商品房商品房在我国兴起于20世纪80年代，它是在市场经济条件下，由具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后开发建设的、按市场价出售的房屋。商品房开发建设一般需要经过项目立项、取得开发建设用地使用权、建设用地规划许可证的核发、建设工程设计方案的审查、施工图设计审查、建

2、设工程规划许可、商品房的预售、建设工程竣工验收与备案、商品房的初始登记、开发项目的物业管理等程序。通常所称的“五证”是指国土局的国有土地使用权证、规划局的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建委的建设工程施工许可证、商品房预售许可证明。了解开发建设的流程，有利于我们了解纠纷发生在开发建设的哪个阶段，从而有利于确定纠纷的性质以及处理意见。比如，一般情况下，开发商取得建设工程规划许可证以后，商品房已经具体确定，有了房号，此时双方签订商品房预约合同，开发商收取定金，双方可能是真实的商品房预约关系。但如果在房地产项目还没有立项的时候，开发商就与不特定公众签订商品房预约合同，收取定金，并且后来开发商

3、也没有取得土地使用权证，就携款逃跑了，则开发商当初可能不是真的想与买受人预约签订商品房合同，出售房屋，只是想收取资金，双方之间可能不是真实的商品房预约关系，开发商有可能涉嫌非法集资。这样，双方的法律关系可能就不同了，处理意见也不能按照商品房预约关系来处理。开发建设完毕后，商品房应当进行综合验收。自2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发关于转发的通知（济建发（2011）7号）后，济南市对商品房交付开始严格采取综合验收备案制度，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。综合验收的内容主要包括：1.开发

4、项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2.开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4.单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5.住宅产业化技术要求是否落实；6.前期物业管理是否落实；7.拆迁补偿安置方案是否落实；8.法律、法规等规定需要验收的其他事项。开发项目综合验收报告应附有下列材料：1.按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2.建设工程竣工规划验收合格证；3.基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4.城市排水许可证明材料；5.供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6

5、.建设工程竣工验收备案表；7.房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册；8.落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11. 建设工程档案预验收意见书；12.其他需要提交的材料。验收完毕后，开发商完成初始登记，就是我们常说的大证，并向买受人交付房屋。然后买受人提供办证的有关资料，开发商协助买受人到房屋产权登记部门办理房屋所有权证，也就是我们常说的小证。现在办理小证以及土地证都要到济南市不动产登记机构办理。（二）二手房二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，二手房的出卖人

6、是房屋所有权人，不是开发商。二手房的范围包括已售商品房、允许上市交易的房改房、拆迁房、经济适用房、限价房等。（三）房改房房改房是指1994年国务院发文实行城镇住房制度改革后，在我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的背景下，城镇职工或者公房承住人根据有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。在房改时，房改房的销售对象是有限制的，一般只能是符合分配住房条件的职工或者承住独用成套公有住房的居民。房改以家庭为单位进行，一个家庭只能享受一次房改政策。其价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本

7、价出售。购买房改房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。房改房的房产证上一般会注明该房屋系房改所得，虽然房产证上没有登记共有权人，但在房产档案中会有相关共有权人的登记。在司法实践中，对于因如何房改、房改的销售对象如何确定等引发的纠纷，属于企业以及房管局房改办公室行政职权范围，不属于法院民事案件受案范围。他人顶替房改对象之名购买房改房的，一般无效。（四）经济适用房经济适用房是指由国家批准，在免除土地出让金的基础上，并给开发商一定的信贷优惠，由开发商建立的提供给中低收入阶层的保障性住房。经济适用房用地一般实行行政划拨的方式，

8、免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制，享受免征地土出让金等各种优惠措施，使得建设成本明显低于商品房。因此，经济适用房的房主如将房屋上市交易，必须补交土地出让金及各种税费。对于顶名购买经济适用房也就是买卖经济适用房指标的合同效力，我们认为无效。因为依照经济适用住房管理办法的有关规定，购买经济适用房的有严格的条件限制，转让购房指标侵犯了国家关于经济适用房的管理制度，未经国家审批，损害了国家利益。根据2014年

9、12月16日北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第五条、第十条以及2010年12月21日北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第十六条的规定，转让政策性保障住房购房指标的房屋买卖合同一般无效，政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。（五）农村房屋农村房屋是农村中主要供从事农业生产者居住的宅院。农业生产者居住的农村房屋，在组成上除一般生活起居部分外，还包括农业生产用房，如农机具存放、家禽家畜饲养场所和其他副业生产设施等。我们审判实践中涉及的农村房屋一般建筑在农村宅基地上。宅基地是农户或个人用作住宅基

10、地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。根据土地管理法，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以经过村委会以及政府批准后在本村集体内流转。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。宅基地使用权具有以下几个特点：第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。第二，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作

11、为生活资料使用的自用住房。第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转，不能在本集体经济组织以外流转。在本集体经济组织以外流转的合同在目前这个历史阶段，在全国非试点地区，一般为无效合同。二、关于预约和本约（一）什么是预约所谓预约，指约定将来订立一定契约的契约。将来因履行预约而要订立的契约称为本约。预

12、约合同的标的就是订立本约，而买卖合同得标的就是买卖关系。预约合同的表现形式通常为意向书、认购协议书等。预约合同通常应当具备合意性、约束性、确定性和期限性等基本特征。（二）有关预约的法律规定关于商品房预约合同的法律规定目前只有最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿

13、的，人民法院应予支持。商品房买卖司法解释）第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”（三）如何区分商品房预约合同与商品房买卖合同商品房司法解释第五条告诉我们如何区分预约合同与房屋买卖合同。根据该规定，具备了商品房

14、销售管理办法第十六条规定的商品房买卖主要条款的，并且收取了买受人部分房款的（30%以上），而不是收了几万元定金，该协议就是商品房买卖合同，而不是预约合同。商品房销售管理办法第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违

15、约责任；13.双方约定的其他事项。但现在普遍观点认为，在合同法司法解释（二）颁布后，只要具备上述13项内容中的第1、2项，即合同主体、商品房的房号，又支付了部分房款的，就可以认定商品房买卖合同成立。2009年合同法司法解释（二）第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据该规定结合房屋买卖的实践，只要协议记载了合同主体，则当事人就确定；协议中记载了房号，房屋买卖标的物就确定了；关于数量，有几个房号，就有几套房屋。关于房屋价格，开发商在推销房屋的时候，都有价格表，价格都是公开的，这样

16、也能确定价格。因此，如果协议中有了当事人姓名、房号、价格，并且买受人支付了30%以上的房款的，一般来说，房屋买卖合同就应该认定成立，双方之间就是房屋买卖关系，就不再是商品房预约关系。需要注意的是，房号确定的前提是有建设工程规划许可证，只有有了建设工程规划许可证，这个房号才是真实有效的。（四）违反预约合同的违约责任预约合同的目的虽然是订立本约，但预约合同也是独立的合同。违反预约合同后，应当承担违约责任。一般本约合同违约后，守约方有权要求继续履行合同，支付违约金，赔偿损失。那么，违反预约合同以后，守约方的救济方式是什么呢？能否要求继续履行合同、支付违约金，双方返还定金、赔偿损失呢？目前，对于定金、

17、违约金、赔偿损失的救济方式，理论界以及实务界都没有争议，就是对于能否要求继续履行合同存在争议。1、 强制缔约问题违反预约合同后，守约方能否要求继续履行合同，法院能否判决强制缔约。目前，买卖合同司法解释以及商品房买卖合同司法解释都没有规定，在起草买卖合同司法解释时，虽然考虑这个问题，但最终没有形成最后的意见。因此，我们司法实践中，鉴于法律没有规定，而且订立合同许多需要当事人双方进行协商，法院也不宜强行判决违约方与守约方订立房屋买卖合同。现在房价上涨后，有的开发商在与买受人签定了预约合同后反悔，对此，虽然我们不宜判决开发商必须与买受人签订商品房买卖合同，但我们可以判决开发商赔偿买受人的损失，只要这

18、个损失能够平衡当事人的利益，也能很好地解决纠纷。2、违反预约合同赔偿损失的范围预约合同的独立的合同，除了不能像本约合同一样要求继续履行合同强制缔约外，守约方可以要求违约方赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则。关于违约预约合同赔偿损失的范围，首先应当明确预约合同的法律性质。预约合同是相对于本约而言的，其本身是缔结本约的一个过程，处于本约的缔约阶段。因此违反预约的行为既是预约违约行为，也是本约的缔约过失行为。预约的违约损失在总体上应当相当于本约的缔约过失责任范围，预约违约的损失相当于本约的信赖利益损失，不能按照违反本约的可得利益损失进行赔偿。 3、关于支付违约金问题，如果预约合同中约定了违约金的，违

19、约方一般应当按照约定支付违约金。如果违约金过高，可以根据当事人申请，依据损失调整违约金。4、关于预约合同的定金，具有双重属性，第一是立约定金，第二是履约定金。鉴于预约定金合同具有这两种属性，当由于一方原因未能订立合同的，就要适用定金法则；由于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品法司法解释第五条就体现了预约合同定金的双重性。在实践中，比如房屋政策的变化、再比如双方就合同某些条款未能达成一致，进而未能签订正式商品房买卖合同，都属于不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同。三、关于商品房买卖合同的网签备案、预告登记、抵押登记（一）商品房买卖合同

20、网签备案网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。城市房地产开发经营管理条例第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。（二）预告登记预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照

21、约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的商品房再次出售或者进行抵押。物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物

22、权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”关于预告登记的法律性质，从我国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。（三）抵押登记抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。办理了抵押登记，抵押权人取得他项权证书，抵押权生效，如债务人不能清偿债务，债权人对抵押物有权优先受偿。以前我们办理房屋抵押登记要到房管局办理，现在根据物权法的规定以及国务院不动产登记暂行条例的实施，都要到济南市国

23、土资源局不动产登记中心办理。五、没有取得预售许可证明的商品房买卖合同的效力1、根据商品房买卖司法解释第二条的规定，商品房未取得预售许可证明的情况下，商品房预售合同无效。因为预售合同订立时，买卖的商品房尚在建设之中，其所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，所以国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度。违反该制度，合同无效。但是在双方起诉时，房屋已经建成，并且符合规划，甚至取得综合验收备案，就不能依据该条认定合同无效。2、关于合同效力的补正问题，即商品房买卖司法解释第二条规定的，在起诉前取得商品房预售许可证明的买卖合同，可以认定有效。实践中，开

24、发商未取得预售许可证明的原因是多方面的，既有开发商自身的原因，也有批准、登记机关的原因。可放宽到在一审法庭辩论终结前，开发商取得预售许可证明的，商品房买卖合同有效。3、关于商品房买卖合同被认定无效的法律后果根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一般来说，无效合同的后果是，开发商向买受人退还购房款，赔偿购房款的利息损失。如果买受人明知开发商没有取得预售许可证明，仍然订立买卖合同的，买受人具有一定的过错，可以参照彩石山庄案件的处理

25、标准让买受人自己承担20%的利息损失，开发商应当向买受人赔偿80%的利息损失。六、未经抵押权人同意出卖商品房的合同效力如果商品房上设定有抵押，在未经抵押权人同意的情况下买卖商品房，商品房买卖合同是否有效，一种观点认为无效，一种观点认为有效。（一） 持合同无效观点的人最主要的依据物权法第一百九十一条第二款，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。我们认为，该条文中的“不得转让抵押财产”，应当理解为不能发生抵押物的物权变动，但是不影响抵押物转让合同的效力。（二）我们认为未经抵押权人同意出卖抵押房屋的合同有效，法律依据如下：1、物权法第十五条规定，“

26、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这个规定就是物权法的区分原则，将债权行为与物权行为相区分，不因未取得物权行为而否定债权合同的效力。2、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权

27、人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”该司法解释未明确规定抵押物转让合同因未通知抵押权人或者未告知受让人而无效，在已经登记的抵押物转让给买受人后，未获通知的抵押权人仍可以行使抵押权。3、最高人民法院买卖合同司法解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该司法解释规定无权处分的合同仍然有效。4、2011年全国民事审判会议纪要中关于合同效力问题规定，“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理

28、物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。”根据以上规定，在未经抵押权人同意的情况下，房屋买卖合同有效，但由于存在抵押权登记，在抵押权人不同意转让的情况下，买受人无法取得物权。在此情况下，买受人作为守约方可以以无法取得产权，无法实现合同目的为由，要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。在抵押权人不同意转让的情况下，如果买受人坚持要求办理过户手续，应当判决驳回买受人的该项请求，仅判决合同有效。如果买受人提供了抵押权人同意转让的证明，最好是抵押权人作为第三人在法庭明确表示同意转让，则可以判决支持买受人办证的请求。实践中，商品房买

29、卖双方对商品房设有抵押权一般应当是明知的，双方往往在买卖合同中也约定如何涤除抵押权，比如合同中约定买受人将首付款交给出卖人，出卖人拿到首付款后去偿还银行贷款，并办理涤除抵押的手续。如果严格按照合同履行，买受人就可以获得房屋产权，双方就不会产生争议。但目前是很多出卖人拿到房款后，挪作它用，没有偿还银行贷款，仍然拖欠银行贷款，抵押权也无法涤除，买受人由于无法取得产权而起诉出卖人。起诉到法院后，建议咱们多做一做调解工作，把抵押权人列为第三人，进行协商调解，如果买受人还有未支付的房款，可以协调三方，让买受人在未付房款的范围内，替出卖人偿还借款折抵房款，银行收到还款后，办理抵押涤除手续，然后让出卖人为买

30、受人办理产权过户手续。这样，三方的利益都能实现，三方的纠纷都能解决。七、未经共有人同意出卖房屋合同的效力该情形主要存在于夫妻一方将作为夫妻共同财产的房屋出卖，后来夫妻另一方起诉要求确认房屋买卖合同无效。未征得其他共有人同意而出卖共有物的合同效力问题，除了第二问题引用的法律规定外，最高法院民事审判指导与参考第56辑中也认为出卖人将记载在其名下的房屋出卖给买受人，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。最高法院民事审判指导与参考第57辑的观点是出卖人出卖登记在

31、其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。合同应当认定为有效合同。根据以上规定以及最高法院的意见，出卖人未经其他共有人同意出卖共有的房屋，只要房屋买卖合同不存在无效的情形，买受人是善意的，支付了合理的对价，该房屋买卖合同有效。但由于共有人拒绝协助办理产权过户手续，对于买受人要求过户的请求，应予驳回。买受人可以向出卖人主张违约责任，要求解除合同，赔偿损失。在实践中，未经共有人同意的房屋买卖合

32、同与未经抵押权人同意的房屋买卖合同的不同之处在于：未经共有人同意就出售房屋是少数情况，而未经抵押权人同意就出售房屋是多数情况。因此，在审理未共有人同意的房屋买卖合同纠纷中，要注意审查到底共有人是否知情。如果买受人提供证据证明出卖人的配偶明知出卖人出售房屋而不反对的，而买受人是善意的，已经支付房款并且已经居住使用的，应当认定出卖人的配偶同意出售房屋，不仅应认定房屋买卖合同有效，还应当判决出卖人及配偶给买受人办理房产证。八、关于“一房二卖”商品房的“一房二卖”，是指开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之订立商品房买卖合同的情况。审理一房二卖纠纷，主要的问题是：第一，诉讼主体

33、问题；第二、权利保护顺序问题；第三，未能履行合同的买受人的救济问题。（一）关于“一房二卖”的诉讼主体问题在开发商与买受人甲的纠纷中，买受人乙如何参加诉讼，如何列诉讼主体？根据民事诉讼法规定，有独立请求权的第三人是指对原、被告争议的诉讼标的认为有独立的请求权，因而起诉参加到已开始的诉讼中来的人。买受人乙对于买受人甲要求开发商履行房屋买卖合同办理过户手续问题，有独立的主张，即要求开发商向买受人乙办理过户手续，有独立的请求权，因此买受人乙可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。关于有独立请求权第三人参加诉讼的程序问题，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第八十一条的规定“根据民事诉讼法

34、第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”法院可以告知买受人乙作为有独立请求权的第三人参加诉讼。如果买受人乙同意作为有独立请求权的第三人参加诉讼，则买受人乙就应当写诉状，交纳诉讼费，作为有独立请求权的第三人参加诉讼。如果买受人乙不同意作为有独立请求权第三人参加诉讼，由于有独立请求权第三人相当于原告，法院不能强制要求买受人乙作为有独立请求权第三人参加诉讼，但由于买受人乙与本案有利害关系，可以将买受人乙列为有利害关系的第三人参加诉讼，以避免将来发生第三人撤销之诉。（二）关于权利保护顺序问题审

35、理一房二卖纠纷的关键问题是权利保护顺序问题，在房价上涨的情况下，买受人都想履行合同，都想取得房屋产权。1、 确定权利保护顺序的法律依据2011年全国民事审判工作会议纪要关于一房二卖的权利保护顺序规定“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以

36、及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”依据上述规定，按照以下顺序确定：第一，对于已经办理商品房过户登记手续的买受人，商品房所有权已经转移至该买受人名下，应当优先保护该买受人的权利。第二，数个买受人均未办理商品房过户登记手续，应当优先保护已经办理商品房预告登记手续的买受人的履行合同的要求。第三，既未办理产权登记，又未办理预告登记的，应当优先保护已先行合法占有商品房的买受人的要求。第四，均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有商品房的，应当优先保护订立买卖合同在先的买受人的要求。2、适用最高院会议纪要应当注意的问题（1）适用上述规定的前提是数个商品房买卖合同均是真实的买卖合同

37、，排除了名为买卖实为借贷等其他法律关系的情形；也排除了虽然是房屋买卖合同，但属于无效买卖合同的情形。名为房屋买卖实为借贷纠纷，由于实际是借贷关系，不是房屋买卖关系，因此，不适用上述有关一方两卖的规定，对于另一份真正的房屋买卖合同，应判决开发商继续履行；对于借贷纠纷，按照最高院民间借贷司法解释第24条处理，此类纠纷的具体处理办法在后面讲述。无效买卖合同不需要履行，因此，无需适用上述规定。（2）适用最高院会议纪要应当注意的第二个问题是恶意登记的买受人的权利不能优先于合法占有的买受人的权利如果买受人乙明知开发商与买受人甲已经订立了买卖合同，并且买受人甲已经合法占有了房屋，已经住进去了，买受人乙为了获

38、得商品房的所有权仍然与开发商订立了同一商品房的买卖合同，并抢先办理了产权转移登记。虽然买受人乙与开发商签订的合同是真实的，不能认定开发商与买受人乙恶意串通，不能认定开发商与买受人乙签订的合同无效，但根据最高法院的上述会议纪要，买受人乙的权利不能优先于合法占有房屋的买受人甲的权利，法院还是要保护合法占有房屋的买受人甲的权利。3、权利保护顺位诉讼与物权保护诉讼的协调处理在买受人甲与买受人乙对合同履行利益尚有争议时，法院的判决也告诉当事人应先确认权利保护顺序时，已经办理登记的买受人仅依据房屋产权证要求物权保护，起诉要求另一个买受人腾房，在这种情况下，法院不应仅根据房屋产权证判决另一个买受人腾房，而是

39、应在权利保护顺序纠纷审理完毕后，才能做出物权保护的判决。（三）关于“一房二卖”中无法取得商品房所有权的买受人的权益如何救济问题商品房买卖司法解释第八条第（二）项规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条第（三）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利

40、息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据上述规定，在一房二卖的情况下，未取得商品房所有权的买受人可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，购房款一倍的赔偿责任属于惩罚性责任，在审判实务中慎用，严格按照法律规定来适用。另外，一倍罚款适用于一手房商品房交易纠纷，没有规定可以适用二手房交易。二手房交易中存在一房二卖的，买受人不能

41、取得房屋的，可以要求出卖人返还房款，赔偿房屋差价损失，但不能根据该规定要求房款一倍的罚款。九、关于商品房的交付问题（一）商品房交付条件的法律规定在合同法第二百七十九条、建筑法第六十一条、城市房地产管理法第二十七条第二款、建设工程质量管理条例第十六条均规定的是“验收合格”。在1998年7月20日起施行的城市房地产开发经营管理条例第十七条、第十八条规定了住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，经验收合格后，方可交付使用。2004年11月25日山东省人民代表大会常务委员会发布的山东省城市房地产开发经营管理条例（第二次修正）第三十四条规定，开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期

42、开发的项目，开发企业可以进行分期验收。开发项目经验收合格后，方可交付使用。2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法第六条规定了，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的关于转发的通知（济建发（2011）7号）对该办法进行了转发，并自通知下发之日起施行。综合分析以上规定可以看出，综合验收制度早在1998年就已经存在，济南市2011年4月27日的济建发（2011）7号文件只是对综合验收进行了强调，并没有给开发

43、商增加太多新的义务。与该文件施行前的不同之处在于，之前可以在开发商完成初始登记后逐渐办理综合验收事项，而该文件施行后开发商在初始登记之前就应当办理完所有的综合验收事项，对开发商来说准备综合验收相关材料的时间紧了，并且相关行政部门也没有完全做好准备工作，导致进行初始登记会有些拖延。据开发商介绍，文件施行后大约比原来增加了半年时间去完成综合验收事项。（二）认定商品房交付条件中应当注意的问题1、约定交付条件为竣工验收备案是否有效实践中，商品房买卖合同约定的交房条件往往不是经综合验收合格，而是经竣工验收备案。该约定虽然不符合国家省市的有关规定，但这些规定都是行政法规、地方规章的管理性规范，所以不导致合

44、同条款无效。商品房买卖合同之中未将交房条件约定为综合验收，并不意味着商品房无需经过综合验收。因为商品房在后续的初始登记等程序时，相关房地产行政主管部门仍要求开发商提交综合验收备案的相关材料，因此商品房综合验收是必不可少的一个环节，交房条件未如此约定，并不必然损害买受人的利益。但是，商品房的竣工验收是由国家法律规定的，并且涉及商品房质量安全、业主的人身安全，开发商交房条件必须达到竣工验收合格，如合同中约定的交房标准低于竣工验收，应为无效。对于商品房未达到买卖合同约定的交付条件或者法定的最低交付条件，买受人有权拒绝收房。由此产生的逾期交房法律后果，应当由开发商承担。2、交房通知问题交付商品房对于开

45、发商来说是一件大事，一般商品房买卖合同会约定达到交房条件后，开发商要按照约定的地址向购房者邮寄收房通知。在实践中，有的购房者由于不愿交纳物业费等原因故意不收房，称没有收到开发商的收房通知，对此，法院应当严格按照约定的通知方式认定开发商是否通知了购房者收房。如果买受人变动邮寄地址没有告知开发商，或者变动手机号后没有及时通知开发商，一般应由买受人自行承担责任，开发商不承担逾期交房的责任。十、商品房的质量问题开发商建设房屋在交房前，虽然经过竣工验收备案，质量检验合格，但仍然有些房屋的质量存在问题，引发买受人拒绝收房。对于质量问题，开发商应当按照国家关于房屋保修的规定，对房屋进行保修。在保修期内，买受

46、人有权要求开发商对房屋进行保修，超过保修期后，应由买受人自行承担维修费用。目前商品房质量纠纷主要集中买受人拒绝收房以及要求解除合同方面。商品房质量问题达到什么程度的情况下，买受人有权拒绝收房，有权解除合同。商品房的质量问题分为商品房主体结构质量不合格和商品房质量存在瑕疵。如果所购商品房质量存在严重问题，即使通过竣工验收备案，但该房屋质量问题严重到足以影响合同目的时，买受人有权拒绝收房，也有权解除房屋买卖合同。商品房买卖合同一般会对商品房的质量状况进行约定，包括对装饰装修和设施设备配备的标准作出约定。如果商品房存在质量瑕疵，实际未达到合同约定的标准，影响正常居住使用，买受人也有权拒绝收房，但不一

47、定有权解除合同。买受人拒绝收房后，开发商应当及时维修，维修完毕后再交房。因维修房屋导致逾期交房的，应承担逾期交房的违约责任。如果商品房质量问题显著轻微，比如基本符合合同约定的质量条件，只是装修的水平尚不理想，不影响居住使用，买受人应当收房。十一、商品房的办证商品房的办证主要分为所有权初始登记即通常所说的办“大证”和开发商将商品房出卖于买受人的所有权转移登记即通常所说的办“小证”。（一） 初始登记办“大证”初始登记又称为首次登记，一般是指对于新建的房屋进行登记的行为。根据房屋登记办法第三十条的规定，在办理初始登记时，开发商需要提交的以下材料：1.登记申请书。2.申请人身份证明。3.建设用地使用权

48、证明。4.建设工程符合规划的证明。（建设工程规划许可证、工程规划验收合格证明。）5.房屋已竣工的证明。（建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。） 6.房屋测绘报告。（房屋面积测绘技术成果报告，包括房屋登记表、房屋平面图、公用建筑面积分摊原则和部位说明；测绘成果备案表。）7.其他必要材料。（比如派出所或其他部门出具的地址证明，商品房项目按楼栋提供房号（部位）清单，预售商品房项目提供预售商品房房号与现房房号对照表。）初始登记一般应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。（二） 办“小证”1、 在开发商完成商品房的初始登记办理手续后，商品房的“小证”即

49、可办理。2、办“小证”需要提交的材料包括：（1）登记申请书。（2）申请人身份证明。（3）房屋所有权证书或者房地产权证书。（4）证明房屋所有权发生转移的材料，即商品房买卖合同。（5）其他必要材料。3、目前办证机构的变化物权法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。国务院不动产登记暂行条例自2015年3月1日起施行。对不动产实行统一登记。济南市国土资源局发布关于不动产统一登记相关事项的公告，自2015年12月30日起，颁发不动产登记证书、不动产登记证明，不再颁发土地、房屋、林地等证书。实施不动产统一登记之前依法颁发的各类不动产权属证

50、书继续有效。济南市不动产登记中心表示，济南市不动产统一登记之前（即2015年12月30日前），原不动产权属证将随着不动产的转移、变更等业务的办理实现自然换证，登记机构不提供单独换证业务。也就是说，自2015年12月30日济南市实行不动产统一登记开始，房屋相关物权只办理不动产登记证书，不再像之前分开办理房屋所有权登记证书、土地使用权登记证书等。（三）关于判决办证的条件在买受人起诉开发商要求协助办理“小证”的案件审理过程中，法院应当查明在辩论终结时，涉案商品房办“小证”的条件是否成就。如果商品房的大证已经办理完毕，买受人已经足额付款，可以判决开发商协助买受人办理房屋产权过户手续。如果商品房“大证”

51、都没有办理，肯定不符合办“小证”的条件，应当判决驳回买受人要求办小证的诉讼请求。在判决生效后，若因新发生的事实导致办“小证”的条件成就了，比如“大证”已经办出来了，则买受人可以依据新发生的事实，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第二百四十八条的规定，另行提起诉讼要求办理小证，这不属于重复诉讼。因为这是依据新发生的事实，而不是依据发现了新证据。如果有新的证据证明办理大证与小证的条件早已成就，足以改变原生效判决认定的办“小证”条件不成就的事实，那么买受人只能申请对生效判决进行再审。（四）关于协助办证纠纷与确认商品房所有权纠纷的区分审判实践中，买受人往往依据商品房买卖合同起诉至法

52、院要求确认商品房归其所有。这就涉及到房屋买卖合同纠纷与物权保护纠纷的区别。确认房屋所有权属于物权确认纠纷，即是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷。主要依据的是物权法第三十三条，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”在诉讼上称为确认之诉，即双方当事人对权利归属有争议，需要通过法律途径恢复本来的权利面貌。在房屋买卖合同纠纷要求办理过户手续纠纷中，双方对房屋的权属无争议，都承认该房屋所有权属于开发商，双方的争议在于买卖合同的履行问题，即开发商是否应当将房屋产权过户给买受人，争议在于开发商迟延办证是否构成违约问题。物权确认纠纷判决后在房管局办理的登记是变更登记，协助办

53、理过户手续判决后在房管局办理的登记是转移登记。对于上述两种结果，不能同时判决。十二、关于商品房买卖合同的不履行与迟延履行（一）关于违约形态违约形态是根据违约行为违反合同义务的性质和特点而对违约行为所作的分类。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约形态可以大致分为不履行违约形态、迟延履行、部分履行、瑕疵履行违约形态。不履行违约形态是最严重的违约形态。对于房屋买卖合同纠纷来说，不交房不付款就属于比较严重的不履行违约形态；而支付部分房款属于部分履行；交付的房屋存在质量问题属于瑕疵履行；迟延交房、办证、迟

54、延付款属于迟延履行违约形态。（二）关于不履行不履行是指在履行期限届满后，债务人无正当理由不履行债务。是较为严重的违约行为，通常包括故意拒绝履行以及无能力继续履行而不履行。房屋买卖合同纠纷实践中，常见的不履行违约行为就是不交房、不办证。当事人违约后，守约方如何救济？根据合同法第一百零七条以及一百一十四条的规定，守约方可以要求继续履行，采取补救措施，赔偿损失，支付违约金。守约方一般希望合同能够继续履行下去，通常会要求继续履行合同。如果能履行，则应判决债务人继续履行合同。但如果法律上、事实不能履行的，则不能支持守约方要求继续履行合同的请求。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非

55、金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。这个规定将金钱债务排除之外。一方当事人不能说我没钱就可以不履行付款的义务。所谓事实上的不能，又称为自然不能，是指因不符合自然法则而使履行成为不可能。如作为标的物的商品房灭失、开发商因自身能力问题无法建设商品房等。法律上的不能，是指基于法律规定的履行不能，或者说是指因法律的理由而导致的履行不能。如买卖小产权房的合同因标的物违法不能继续履行；又比如商品房被法院查封，在该商品房上订立的买卖合同不能继续履行等。关于履行不能的事实，应当在一审法庭辩论终结前予以确定。为了慎重起见，法院需要到相关行政管理部门予以调查，通过调查认定开发

56、商能否交房，能否办证。避免判决不能履行后，行政机关又审批同意其规划问题进而交付房屋或者办理了房产证。确定不能履行后，对于当事人要求继续履行合同的请求，应予驳回。当事人可以要求解除合同，返还财产，赔偿损失，支付违约金。在判决违约金时，应当特别注意合同约定的违约金时什么违约金，在不能履行时，合同中约定了不履行违约金的，按照合同判决违约金。如果合同没有约定不履行违约金的，而只是约定迟延履行违约金的，在认定不履行后，不能按照迟延履行违约金判决当事人承担不履行的违约责任。（二）关于迟延履行迟延履行又称为逾期履行，指债务人能够履行，但是在履行期限届满时却未履行债务的现象。构成迟延履行，一是须有有效的债务存

57、在，二是能够履行，三是债务履行期已过而债务人未履行，四是债务人未履行不具有正当事由。在判决违约金时，仍要注意合同约定了迟延履行违约金的，才能判决迟延履行违约金。开发商对买受人的主要合同义务是交付房屋和办证。实践中商品房买卖纠纷也多集中在商品房的迟延交付、迟延办证。在审判此类纠纷时，应当首先查明商品房能否交付、能否办证的事实。只有在商品房能交付、能办证的前提下，才存在迟延交付、迟延办证的问题，买受人据此主张迟延交付、迟延办证违约金的，应予支持，但是不能主张房屋差价损失。如果商品房不能交付、不能办证，此属于商品房买卖合同不履行的违约形态，买受人主张迟延交付、迟延办证违约金，不能得到支持。买受人据此解除合同主张赔偿损失的，应予支持。十三、关于房屋买卖合同的解除（一）解除的类型合同解除是指合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。根据合同法第九十三条和第九十四条的规定，合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。协议解除，是指合同生效后，未履行或未完全履行之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。约定解除，是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有权解除合同。当解除合同的条件成就时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对