房地产开发项目工程造价全过程精细化管理关键环节与四大控制工具操作实务(马楠 2011[1]6海尔 短126页)

1、1房地产项目精细化成本管理中房地产项目精细化成本管理中造价控制关键环节与四大控造价控制关键环节与四大控制工具操作实务制工具操作实务马马 楠楠中中 国国 房房 地地 产产 业业 协协 会会 专专 家家 委委 员员 会会 委委 员员中中 国国 房房 地地 产产 及及 住住 宅宅 研研 究究 会会 专专 家家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员中国建设工程造价管理协会专家委员会委员2 面对破解当前中国建筑业发展中核心难点问题，建设部面对破解当前中国建筑业发展中核心难点问题，建设部20082008年发年发布了新版布了新版建设工程工程量清单计价规范建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008G

2、B50500-2008），该规），该规范从适用范围上来看，首先要求政府投资和国有资金投资的建设项目范从适用范围上来看，首先要求政府投资和国有资金投资的建设项目必须强制执行，同时对于非国有资金投资的建设项目也要求执行新版必须强制执行，同时对于非国有资金投资的建设项目也要求执行新版规范的主要规定；从建设项目造价管理的阶段来看，该规范不仅明确规范的主要规定；从建设项目造价管理的阶段来看，该规范不仅明确规定了招投标阶段的计价行为，而且重点规范了施工阶段以及竣工结规定了招投标阶段的计价行为，而且重点规范了施工阶段以及竣工结算阶段的计价行为，即涵盖了工程建设实施阶段的全过程；从建设工算阶段的计价行为，即涵

3、盖了工程建设实施阶段的全过程；从建设工程项目的参与主体来看，这个规范几乎涉及到建设项目参与的方方面程项目的参与主体来看，这个规范几乎涉及到建设项目参与的方方面面，所以这个规范一经发布便立即引起了全国工程建设领域内的各相面，所以这个规范一经发布便立即引起了全国工程建设领域内的各相关政府部门、建设单位、施工企业、工程咨询业、特别是广大工程造关政府部门、建设单位、施工企业、工程咨询业、特别是广大工程造价人员和项目管理人员的强烈关注和普遍欢迎。价人员和项目管理人员的强烈关注和普遍欢迎。 3 随着国家即将开始的新一轮房地产的调整以及房地产业的规范化随着国家即将开始的新一轮房地产的调整以及房地产业的规范化

4、运作，房地产项目的利润越来越薄，所以下一步房地产项目投资管理运作，房地产项目的利润越来越薄，所以下一步房地产项目投资管理的重点应当转移到以控制项目造价和成本来提高投资效益。建设部最的重点应当转移到以控制项目造价和成本来提高投资效益。建设部最新颁布的国标新颁布的国标建设工程工程量清单计价规范建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008GB50500-2008），），为工程项目进行造价管理和成本控制提供了一个绝好的机会，特别规为工程项目进行造价管理和成本控制提供了一个绝好的机会，特别规范了双方工程招标投标、合同约定、价款支付、风险划分、价款调整范了双方工程招标投标、合同约定、价款支付、风险

5、划分、价款调整、索赔与签证办理、竣工结算、争议处理等行为。对于规范作为参与、索赔与签证办理、竣工结算、争议处理等行为。对于规范作为参与建设各方行为，将产生长远的影响。对于我们房地产经营管理者及相建设各方行为，将产生长远的影响。对于我们房地产经营管理者及相关工程项目管理人员来说，从企业发展的高度，尽快掌握和领会新版关工程项目管理人员来说，从企业发展的高度，尽快掌握和领会新版计价规范计价规范的实质和精髓，对于企业稳健而快速发展具有十分重大的实质和精髓，对于企业稳健而快速发展具有十分重大的战略和现实意义。今天的讲座就想第一时间与大家就如何用好的战略和现实意义。今天的讲座就想第一时间与大家就如何用好0

6、808规范规范赢得项目利润进行交底。赢得项目利润进行交底。4讲座总目录讲座总目录 第三部分第三部分 业主项目管理中造价控制四大工具应用操作业主项目管理中造价控制四大工具应用操作 第四部分第四部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案 第一部分第一部分 业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作 第二部分第二部分 工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析5分目录 三三. .新形势下工程价款支付环节操作实务新形势下工程价款支付环节操作实务 一一. . 工程施工合同价款约定环节的操作实务

7、工程施工合同价款约定环节的操作实务 四四. .新形式下的竣工结算及计价争议处理新形式下的竣工结算及计价争议处理 二二. .新形式下建设单位加强合同管理的操作新形式下建设单位加强合同管理的操作 第一部分第一部分 业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作61.合同类型的选择固定总价合同可调总价合同固定单价合同可调单价合同成本加酬金合同承承包包商选择合同类型优先顺序选择合同类型优先顺序发发包包商7 建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法（369369号文）第七条也对合同价款约定作了规定：号文）第七条也对合同价款约定作了规定：发、承包双方应在合同条款中

8、对下列发、承包双方应在合同条款中对下列9 9项事项进行约定。若合同中没有对此约定或约项事项进行约定。若合同中没有对此约定或约定不明的，由双方协商确定；协商不能达成一致的，按本办法执行。定不明的，由双方协商确定；协商不能达成一致的，按本办法执行。20042004建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法1.1.预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式 2.2.工程进度款的支付方式、数额及时限工程进度款的支付方式、数额及时限 3.3.工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限

9、要求及金额支付方式式 4.4.安全措施和意外伤害保险费用；安全措施和意外伤害保险费用；5.5.工期及工期提前或延后的奖惩办法工期及工期提前或延后的奖惩办法 6.6.发生工程价款纠纷的解决方法发生工程价款纠纷的解决方法 7.7.约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法 8.8.工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限 9.9.工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限 10.10.与履行合同、支付价款相关的担保事项与履行合同、支付价款相关的

10、担保事项2. 合同价款约定内容和事项8分目录 三三. .新形势下工程价款支付环节操作实务新形势下工程价款支付环节操作实务 一一. . 工程施工合同价款约定环节的操作实务工程施工合同价款约定环节的操作实务 四四. .新形式下的竣工结算及计价争议处理新形式下的竣工结算及计价争议处理 二二. .新形式下建设单位加强合同管理的操作新形式下建设单位加强合同管理的操作 第一部分第一部分 业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作91 建立强有力的合同管理组织机构 为了适应市场经济环境，提高合同管理水平，控制投资及风险，建设单位必须设立专门的合同管理组织机构，对合同签订

11、、合同履约管理、工程计量支付管理、工程索赔管理、工程变更管理、价款调整管理、合同纠纷管理、合同各种文档管理等进行责任划分和明确。 建设单位应建立一项完备的合同管理制度，保证合同管理人员的工作有章可循。该合同管理制度应包括以下几方面内容：1.1 建立合同管理责任制度 合同管理责任制度是建设单位合同管理制度的核心，具体规定合同管理人员的工作范围、职权、应付的责任等。这样可以将合同管理责任落实到个人，保证合同部人员分工明确，有利于将奖惩与具体人员的工作业绩挂钩，提高具体人员对工作的重视程度。1.2 制定合同管理目标制度 合同管理目标制度是建立合同管理制度的基础，所有合同部的人员必须依据该目标制度实施

12、对合同的管理。建设单位的目标包括质量目标、进度目标、投资控制目标、安全目标、环境目标等。 101 建立强有力的合同管理组织机构 建设单位通过制定合同管理目标，可以在合同履行过程中进行周密的计划，及时组织、指挥、督促和协调，力求使企业内部各部门、各环节相互配合，充分利用人、材、机具、方案、环境等有利因素，保证企业经营管理生产活动顺利进行，提高企业管理水平。1.3 内部合同审查批准制度 建设单位内部要对合同的签订进行审查，审查的主要内容是承包人信誉与实力、合同内容的合理性，这项工作应由业主法人代表及各部门一同审查，然后由业主法人代表签署是否同意与承包人签订合同的意见，最后加盖企业公章。1.4 制定

13、合同管理奖惩制度 建设项目一般工期较长，合同变更、索赔等管理任务难度较大，工程量清单计价模式下，承、发包双方共担风险，因此加强合同管理，减少业主的风险，达到投资的目标非常重要，对合同部的人员依据合同管理的质量进行奖惩，可以激发合同管理人员的工作积极性，有利于维护企业的利益。1.5 建立合同统计考核制度 运用科学的统计方法，通过对合同统计数据、表格的分析，可以发现问题、找出差距和不足，不断总结经验，为业主以后的合同管理工作提供重要的数据参考。112 建立有效地合同跟踪机制 清单合同的跟踪要素涉及投资、质量、进度、安全、绩效及业主满意程度等诸多方面，但清单合同与传统过程合同相比，其最主要的特点体现

14、在工程价款的控制方面。并且2008版计价规范较2003版计价规范有很大改进，最主要的变动就是增添了有关合同价款约定方面的规定，包括工程计量支付、工程索赔、工程价款调整及现场签证等规定，这些规定完善了我国的清单计价模式，此处建立的工程量清单计价模式下的合同跟踪控制机构，主要包括工程量计量跟踪控制、进度款跟踪控制、索赔跟踪控制及变更跟踪控制。 合同跟踪控制的总体框架图合同跟踪合同跟踪控制系统控制系统合同管理实际数据（投资、合同管理实际数据（投资、进度控制、质量控制报告进度控制、质量控制报告合同目标合同目标纠偏措施纠偏措施清单合同实际执行情况清单合同实际执行情况合同实施的内部环境合同实施的内部环境合

15、同实施的外部环境合同实施的外部环境122 建立有效地合同跟踪机制 2.1 工程量跟踪控制系统 2008版计价规范中规定以实际完成的工程量作为价款结算的依据，因为在工程的实施过程中可能会发现工程量清单出现错项、漏项，或者出现工程变更引起的工程量增减的情况，同时也不排除承包人错报工程量的情况。工程量是价款结算的基础，建设单位要对工程量进行跟踪控制，保证工程量的准确性。工程量计量跟踪控制系统如图所示。 工程量跟踪控制系统框架图对比分析工程量清单中规定的工程量施工图纸中规定的施工范围合同文件中规定的变更情况变更情况签证承包商上报的工程量报告修正措施合同约定范围内的工程量偏差可以调整确定工程量132 建

16、立有效地合同跟踪机制2.2 进度款支付控制系统 工程进度款的支付内容比较复杂： 本周期应支付的工程价款=本周期已完成工程的价款+本周期已完成计日工金额+应增加和扣减的变更金额+应增加和扣减的索赔金额-应抵扣的工程预付款-应扣减的质量保证金+根据合同应增加和扣减的其他金额 为了正确支付工程进度款，建设单位应对工程进度的实施过程进行跟踪控制，及时对计划进度款不符合的地方进行调整，保证进度款的实际支付金额与计划支付金额相近。2.3 工程变更跟踪控制系统 工程变更是工程实施过程中不可避免的现象，对于工期的拖延及费用的增加影响很大，经常会引起双方的争执，因此承、发包双方都很重视工程变更的管理。对于建设单

17、位，应严格审核工程变更，确保采取此项变更对工程的质量、投资控制有利或者是为了工程的正常运行，必须变更时，才能决定执行该项变更。2.4 工程索赔跟踪控制系统 建设单位能控制的索赔只有由于自身原因引起的索赔事件，对于承包人的索赔，建设单位要严格审核其索赔文件及索赔依据，确保索赔款计算的准确性。 14分目录 三三. .新形势下工程价款支付环节操作实务新形势下工程价款支付环节操作实务 一一. . 工程施工合同价款约定环节的操作实务工程施工合同价款约定环节的操作实务 四四. .新形式下的竣工结算及计价争议处理新形式下的竣工结算及计价争议处理 二二. .新形式下建设单位加强合同管理的操作新形式下建设单位加

18、强合同管理的操作 第一部分第一部分 业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作15工程价款工程价款结算与支结算与支付付工程工程预付款预付款工程竣工工程竣工结算款结算款工程质量工程质量保证金保证金工程工程进度款进度款工程预付工程预付款的限额款的限额工程预付工程预付款的扣回款的扣回工程量的工程量的计量与确计量与确认认工程进度工程进度款的支付款的支付竣工决算竣工决算编制和审编制和审查查竣工结竣工结算价款算价款缺陷缺陷责任期责任期保证金的保证金的预留与返预留与返还还保证金保证金的管理的管理初始合初始合同收入同收入调整调整收入收入变更变更调整的调整的价款价款索赔调整

19、索赔调整的价款的价款奖励调整奖励调整的价款的价款合同外零合同外零星项目星项目材料价差材料价差的调整的调整1、施工阶段工程价款的构成162.1 2.1 工程预付款概念及其法律性质：工程预付款概念及其法律性质： 工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的主要来源。其法律性质为：发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。 当合同对工程预付款的支付没有约定时，就按以下法定（369号文件）办理：1.工程预付款的额度：原则上预付比例不低于合同金额（应扣除暂列金额）的10%，不高于合同金额（扣除

20、暂列金额）的30%，对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。实际工程量清单计价的工程，实体性消耗和非实体性消耗部分宜在合同中分别约定预付款比例（金额）。2.工程预付款的支付时限：在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日起前的7天内预付工程款。3.若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。4.凡是没签订合同或不具备施工条件的工程，发包人不得预付工程款，

21、不得以预付款为名转移资金。 2.工程预付款的支付2.2 2.2 新新规范规范下预付款支付的操作下预付款支付的操作： 新新规范规范对预付款的基本规定：对预付款的基本规定： 4.5.1 发包人应按照合同约定支付工程预付款。支付的工程预付款，按照合同约定在工程进度款中抵扣。（注意：新（注意：新规范规范重点强调重点强调了合同约定了合同约定) )173.3.工程计量工程计量新规范对承包人与发包人进行工程计量的要求： 新规范 4.5.3：承包人应按照合同约定，向发包人递交已完工程量报告。发包人应在接到报告后按合同约定进行核对。（注意：新规范此处重点强调了合同约定，如合同无约定则按照法定原则)3.1 新规范

22、下工程计量的标准与要求履行合同时工程量变化的原因履行合同时工程量变化的原因工程量清单中出现漏项工程量清单中出现漏项工程量计算偏差工程量计算偏差工程变更引起工程量的增减工程变更引起工程量的增减按承包人在履行合同义务过按承包人在履行合同义务过程中程中实际完成的工程量计算实际完成的工程量计算计量标准计量要求18 要依据实事求是的原则，通过查验竣工图、隐蔽验收单、监理记录、现场勘察等方法，将多列的工程量扣除，漏报的工程量添加进结算，从而切实保护业主和承包商的利益不受损失。 1.采用预算综合报价的招标工程，应依据设计施工图，按照计算规则，通过仔细计算，逐项进行认定； 2.采用工程量清单招标的工程，应依据

23、设计施工图，对索赔和反索赔的实物工程量，通过仔细计算予以核实。 3.工程完工后结算时，根据确定的工程量结果和发、承包双方约定的合同价款及合同价款调整内容以及索赔事项进行工程竣工结算。 3.2 3.2 新新规范规范下工程计量的方法下工程计量的方法19 为了保证工程施工的正常进行，发包人应根据合同的约定和有关规定，按工程的进度按时支付工程款。建设工程施工发包与承包计价管理办法（107号令）规定，“建筑工程承发包双发应按照合同约定定期或者按工程进度分阶段进行工程款结算”，即对已完工程的产值结算。 工程进度款支付程序工程进度款支付程序4.进度款支付4.1 进度款支付的程序承包人进行工程量计量与统计承包

24、人向发包人提交已完工程量报告发包人（工程师）核实并确认发包人支付工程进度款承包人向发包人递交进度款支付申请及证明文件发包人核对并批准进度款支付申请20程序与建设工程施工合同GF-1999-0201中的26条款、建设工程价款结算暂行办法第十三条相同建设工程建设工程施工合同施工合同GF-1999-GF-1999-02010201在专用在专用条款条款2424规定规定与与建设工建设工程价款结算程价款结算暂行办法暂行办法第十三条规第十三条规定相同定相同工程进度款支付时间及比例要求工程进度款支付时间及比例要求 新规范4.5.6/4.5.7/4.5.8规定： 当发、承包双方在合同中未对工程进度款支付申请的核

25、对时间以及工程进度款支付时间及比例的约定时，按下图规定办理：4.3.工程进度款支付时间及比例要求214.4.发、承包人把握好何时才能适当停工的时间点（1 1）第一次可停工的时间点：）第一次可停工的时间点： 承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。（2 2）第二次可停工的时间点：）第二次可停工的时间点： 承包人没能在约定或法定的时间内支付进度款，并未能与承包人达成付款协议，此时承包人可以停工，发包人承担违约责任。225

26、.5.发包人加强对工程工程计量与价款支付控制的对策发包人加强对工程工程计量与价款支付控制的对策 5.1 建立变更台帐 计量包括合同内计量和合同外计量。合同内计量是指对合同清单工程数量的计量，合同外计量指对变更工程的计量。除工程数量明细表台账及计量支付台账外，必须建立变更工程台帐。工程变更在工程建设中属于动态管理，需及时更新，经过批准并下发变更令的项目才可以列入台账，同时记录批准文号、批准日期等，以方便查验。 5.2 建立计量数据库 对整个工程情况进行统计后，将全部工程数据录入数据库。例如桥梁数据按墩号等进行数字编码，路基数据除录入数据库外，还将路基分布、填筑标高、软基处理方式等会成图，在计量中

27、及时更新，审核时就可以做到一目了然，不遗漏，不重复。既加快了审核速度，又保证了审核质量。 5.3 注重对工程计量支付的审核 综合审查各种变更的处理程序的合理性和完整性，计量与支付的正确性和准确性，及时扣除或扣留各种应扣款项。23 5.4 建立于承包人的信息共享系统 利用现代网络方便快捷的特点，建立信息共享系统，保证双方之间的及时沟通，对变更、索赔、工程量调整等事项的详细资料进行共享，双方同时审查，避免争端的产生。 5.5 业主可以改变工作方式，采用电子办公，缩短业务审批周期，提高工作效率 业主造价工程师和监理工程师的任务就是要保证在审核过程中坚守职责，发现承包人递交的进度款申请报告中存在错误的

28、及时向发包人汇报。监理工程师对照工程量计量依据，采取准确的计量方法核实工程量；造价工程师依据工程计量结果、申请进度款支付内容、现场签证、已支付凭证、须抵扣的证明资料、合同中约定的单价、价款调整证明等相关资料，核算确认应支付的进度款数额。5.5.发包人加强对工程工程计量与价款支付控制的对策发包人加强对工程工程计量与价款支付控制的对策24分目录 三三. .新形势下工程价款支付环节操作实务新形势下工程价款支付环节操作实务 一一. . 工程施工合同价款约定环节的操作实务工程施工合同价款约定环节的操作实务 四四. .新形式下的竣工结算及计价争议处理新形式下的竣工结算及计价争议处理 二二. .新形式下建设

29、单位加强合同管理的操作新形式下建设单位加强合同管理的操作 第一部分第一部分 业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作251、竣工结算的依据262. 甲乙双方办理竣工竣工结算的相关规定 （1）承包人应在合同约定时间内编制完成竣工结算书，并在提交竣工验收报告的同时递交给发包人。承包人未在合同约定时间内递交竣工结算书，经发包人催促后仍未提供或没有明确答复的，发包人可以根据已有资料办理结算。 （2）发包人在收到承包人递交的竣工结算书后，应按合同约定时间核对。同一工程竣工结算核对完成，发、承包双方签字确定认后，禁止发包人又要求承包人与另一或多个工程造价咨询人重复核

30、对竣工结算。 （3）发包人或受其委托的工程造价咨询人收到承包人递交的竣工结算书后，在合同约定时间内，不核对竣工结算或未提出核对意见的，视为承包人递交的的竣工结算书已经认可，发包人应向承包人支付工程结算价款。承包人在接到发包人核对意见后并在合同约定时间内，不确认也未提出异议的，视为发包人提出的核对意见已经认可，竣工结算办理完毕。 (4)发包人应对承包人递交的竣工结算书签收，拒不签收的，承包人可以不交付竣工工程。承包人未在合同约定的时间内递交竣工结算书的，发包人要求交付竣工工程，承包人应当交付。 (5)竣工结算办理完毕，发包人应将竣工结算书报送工程所在地工程造价管理机构备案。竣工结算书作为工程竣工

31、验收备案、交付使用的必备文件。272. 甲乙双方办理竣工竣工结算的相关规定 (6)工程竣工结算办理完毕，发包人应根据确认的竣工结算书在合同约定期限内向承包人支付工程竣工结算价款(法定时间是竣工结算书确认后竣工结算书确认后1515日内日内)。发包人未在合同约定期限内向承包人支付工程结算款的，承包人可以催告发包人支付结算价款，如达成延期支付协议的，发包人应按同期银行同类贷款利率支付拖欠工程价款的利息。如未达成延期支付协议，承包人可以与发包人协商将该工程折价，或申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖价款优先受偿。 3. 工程计价争议处理的相关规定 1.发包人以对工程质量有异议，拒绝

32、办理工程竣工结算的，已竣工验收或已竣工未验收但实际投入使用的工程，其质量争议按该工程保修合同执行，竣工结算按合同约定办理；已竣工未验收且未实际投入使用的工程以及停工、停建工程的质量争议，双方应就有争议的部分委托有资质的检测鉴定机构进行检测，根据检测结果确定解决方案，或按工程质量监督机构的处理决定执行后办理竣工结算，无争议部分的竣工结算按合同约定办理。 2.发承包双方发生工程造价合同纠纷时，应通过下列办法解决： （1）双方协商确定； （2）提请调解。工程造价管理机构负责调解工程造价问题； （3）按合同约定向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。 284.发包人对竣工结算关键控制点结算审核与审计

33、审核竣工结算是竣工结算阶段的一项重要工作，经审查核定的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据，也是建设项目验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。 经验丰富的严谨业主，在竣工验收之后经验丰富的严谨业主，在竣工验收之后不直接按建设单位审核认可不直接按建设单位审核认可的工程结算与承包人结算的工程结算与承包人结算，而是将经建设单位审核的结算，再，而是将经建设单位审核的结算，再委托社会委托社会审计单位或业主上级指定的审计单位审计审计单位或业主上级指定的审计单位审计，按审计的结果与承包人结算按审计的结果与承包人结算。这对建设单位投资控制的审查和复验，对保证工程结算的精确度的提这对建设单位投资控制的

34、审查和复验，对保证工程结算的精确度的提高极有好处。高极有好处。关键作用关键作用 审核竣工结算是竣工验收投资控制的关键，有利于控制工程审核竣工结算是竣工验收投资控制的关键，有利于控制工程造价，造价，克服和防止结算超预算克服和防止结算超预算的现象。的现象。业主做法业主做法2950500-200850500-20084.1 工程结算审核的程序与期限 结算审核程序： （1）发包人在收到承包人递交的竣工结算书后，应按合同约定时间核对。 （2）发包人或受其委托的工程造价咨询人受到承包人递交的竣工结算书后，在合同约定时间内，核对竣工结算或为提出核对意见的，视为承包人递交的竣工结算书已经认可，发包人应向承保人

35、支付工程结算价款。 （3）承包人在接到发包人提出的核对意见后，在合同约定时间内，不缺人也未提出异议的，视为发包人提出的核对意见已经认可，竣工结算办理完毕。 结算审核的期限： 合同中对核对竣工结算时间没有约定或约定不明的，按下表规定时间进行核对并提出核对意见。工程竣工结算书金额核对时间1500万元以下从接到竣工结算报告书之日起20天2500万元2000万元从接到竣工结算书之日起30天32000万元5000万元从接到竣工结算书之日起45天45000万元以上从接到竣工结算书之日起60天 建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算核对确认后15天内汇总，送发包人后30天内核对完成。30序号序号审查内

36、容审查内容内容介绍内容介绍1 1核对合同条款只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能够列入竣工结算，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格等，对工程竣工结算进行审核。 2 2检查隐蔽验收纪录所有隐蔽工程均需现场验收现场签字，实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。3 3落实设计变更签证设计变更应有原设计单位出具的设计变更通知单或变更图纸，且有设计、校核人员签字并加盖公章，重大设计变更须经原审批单位审批。 4 4按图核实工程数量工程量应依据竣工图、设计变更和现场签证等进行核算，并按定额规定的计算规则计算工程量。 5 5注意各项费用的计取建安工程应按合同要求或与计价定额配套使用的建

37、安工程费用定额及有关规定执行，并注意各项费用的计取基数。 6 6防止各项计算误差工程结算子目多、篇幅大，往往有计算误差，应认真核算，防止因计算误差而多计或少算。4.24.2 结算审查的内容结算审查的内容314.3 工程结算审核的要点对签证和索赔的审核是否属于承包人没有采取适当措施避免或减少损失，损失计算夸大的部分如属于发包人和承包人共同负有责任的,承包人必须划分和证明双方责任的大小合同依据不足索赔事实依据是否充足，承包人是否提供进一步的证据是否属于承包人以前已经放弃(明示或暗示)了索赔要求的索赔事项是否属于发包人或工程师的责任,有无承包人或与承包人有关的第三方的责任 工程师通工程师通常可以对承

38、常可以对承包人的索赔包人的索赔提出质疑的提出质疑的情况有情况有 在工程审核过程中,还有一个很重要的内容，就是在实施过程中,由于发生设计变更、工程地质变化、材料代用、停水停电、停工窝工、自然灾害等造成的损失的现场签证和索赔部分。324.4 竣工结算审核的方法竣工结算审核的方法 在竣工结算阶段，承包人为了获取利益，经常在编制竣工结算报告时打一些埋伏，如高报工程量、单价计算错误、取费计算错误、提高材料差价、提高工程变更价款等等，为了保证结算不超过预算，在竣工结算阶段业主控制造价的主要手段就是加强对竣工结算报告的审核，审核的重点包括对工程量的审核、对工程变更的审核，对现场签证的审核，对材料价差调整的审

39、核，对索赔的审核。（1）对工程量的审核 在工程量清单计价模式下，由发包人承担量的风险，承包人投标时对其提供的工程量清单不具有审核的义务。因此：对于因工程量清单漏项、错项，清单项目的特征描述不符合施工图的要求而导致的重新编制工程量清单增加的工程量都应该由发包人承担。施工过程中因发包人（包括业主、监理工程师、设计单位）提出的设计变更而导致的工程量的增加应由发包人承担；因勘察设计错误或有经验的承包商不能合理预见的地质风险导致更改设计方案或重新施工而增加的工程量应由发包人承担； 以下工程量问题由承包商承担：因工程质量不合格而导致的重新施工增加的工程量发包人不予结算，因为这是承包人自身原因导致的； 对于

40、为了完成合同约定内容必须进行额外的工程，发包人不予结算，这应该是承包人在投标报价时应考虑到的费用，如果未对这些工作进行报价，发包人有权认为承包人的报价中已包含这些费用，在结算时不再考虑； 对于已完工的隐蔽工程，如果发包人要求进行重新检验，检验合格后承包人新增的工程量及相应的费用应由发包人承担，否则，承包人重新施工的工程量及费用由承包人承担。334.4 竣工结算审核的方法竣工结算审核的方法（2）对工程变更价款的审核 审核工程变更价款时首先要分清工程变更的原因： 因设计缺陷、法律法规变化引起的工程施工方案的变化、业主为了提高工程的经济效益而进行的变更等，引起的费用增加应由发包人承担， 如果承包人提

41、出了合理化的建议，节约了工程费用，发包人要给予一定的奖励； 如果是承包人提出的变更，必须经过发包人的同意并进行签字确认，由此导致的费用增加发包人予以结算；如果未经发包人同意承包人擅自进行变更，由此产生的费用由承包人自己承担，如果此项变更对工程产生了不利影响，给发包人带来的相应损失由承包人承担。（3）对材料价差调整的审核 进行工程材料价差调整审核时，业主首先要审核合同条款对风险幅度的规定，然后进行市场调查，有些工期较长的项目，不同时期的价格信息也不一样，发包人要收集当地建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的不同时期的价格信息，对材料价差按照不同时期的价格信息进行调整。除了风险幅度的核算外，

42、发包人还要注意如果是因承包人自身原因导致工期延长，此期间发生的价格变化，发包人不予补偿。344.4 竣工结算审核的方法竣工结算审核的方法（4）对工程索赔价款的审核 审核承包人上报的工程索赔款时，发包人首先要识别引起索赔的原因，对照合同中约定的发、承包双方各自的义务，承担非承包人原因导致的索赔，其它原因引起的索赔，发包人不予支付。（5）审核现场签证 要审核现场签证的内容是否真实、合理，在合同中是否已有约定，如果合同中已有约定，则此项签证费用必应支付，另外要注意是否存在重复签证的现象。为了控制好现场签证，发包人应做好以下工作。 熟悉合同。熟悉合同。把熟悉合同作为投资控制工作的重要环节，应特别注意有

43、关投资控制的条款。 及时处理。及时处理。一方面由于工程建设自身的特点，很多工序会被下一道工序覆盖，另一方面参加建设的各方人员都有可能变动，因此，现场签证应当做到一次一签，一事一签，及时处理，不要过夜。 签证要客观公正。签证要客观公正。要实事求是地办理签证，维护发、承包人双方的合法权益。 签证代表要有资格。签证代表要有资格。各方签证代表乃要有一定的专业知识，熟悉合同和有关文件、法规、规范和标准，应具有国家有关部门办法的有关资格证书和上岗证书。35讲座总目录讲座总目录 第三部分第三部分 业主项目管理中造价控制四大工具应用操作业主项目管理中造价控制四大工具应用操作 第四部分第四部分 基于业主索赔管理

44、的工程造价控制解决方案基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案 第一部分第一部分 业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作 第二部分第二部分 工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析36当前建筑业的现状当前建筑业的现状 近年来，建筑市场竞争日趋激烈，建筑市场僧多粥少的局面造成了承包商处于被动地位。2009年建筑业利润率在第二产业38个行业中排名倒数第三。据统计,我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9%以上,而建筑业净利率不超过3%,还不及全社会平均水平的40%。 承包商首先要争取中标，进而才能考虑如何增加收益。而承包

45、商首先要中标，一般采取低价中标策略；而要增加收益主要策略就是有“经验”的承包商都会该抓四个盈利的机会：工程变更、现场签证、价款调整、工程索赔，力图通过合法途径增加自己的工程款收入，确保不承担经济亏损，并获取相当的利润。 第二部分第二部分 工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析37 苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的“四纵四横四联”公路主骨架“纵一”线的重要组成部分。它西距江阴长江公路大桥82km。东距长江入海口108KM，北接通启高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连。引例：苏通大桥

46、高价结算案例引例：苏通大桥高价结算案例苏通大桥概算总投资64.5亿元 。实际投入资金为86亿元，超概算21.5亿元。 第二部分第二部分 工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析381. 高价结算的原因及所占比例序号序号高价结算的原因高价结算的原因所占比例所占比例1 1工程量不准确、漏项3-7%2 2价款调整27-29%3 3工程变更及变更20-27%4 4索赔13-23%5 5材料代用约占1.7%6 6管理不善约占1.7%7 7其他约占10% 目前结算超概算约占30%30%左右，但也出现了一些超支现象更为严重的特大工程。下面通过调查收集资料的方法对一般结算超

47、概算现象的原因加以总结。业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析392.高价结算的原因及所占比例统计图 由上图可以看出，超支原因中工程变更、现场签证、工程索赔和价款调整四大原因占了79%。对于业主来说，变更、签证、索赔和价款调整是重点要控制的内容。 而对于承包商，变更、签证、索赔和价款调整则是其创收的主要工具，承包上可以合理利用这些工具为自己赢得利润。40 业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识 竣工结算意味着工程的结束,是工程竣工以后的工作.只需按规定审核承包商提交的竣工结算报告,按合同约定支付工程款即可。传统看法 不应把

48、竣工结算看作终点,竣工结算应贯穿于工程从发包至竣工的各个环节, 业主要要控制好投资,必须从招标阶段开始为投资控制做准备。重新认识业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析41 2008版计价规范规定“实行工程量清单计价的工程，宜采用单价合同。主张“量价分离”，业主承担着“量的风险”，承包商承担着“价的风险”。承包商为了获得超额利润，便利用量变价不变的结算原则采用不平衡报价策略低价中标。 中标后承包商就可利用工程变更、索赔和价款调整这三大盈利工具赢得利润。该工具的实质是合同价外收入，业主投资控制的关键是要严防这三大漏洞，防止投资失控。 承包盈利支柱框架图业主造价失控

49、原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析42讲座总目录讲座总目录 第三部分第三部分 业主项目管理中造价控制四大工具应用操作业主项目管理中造价控制四大工具应用操作 第四部分第四部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案 第一部分第一部分 业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作业主工程项目管理中造价管理的关键环节操作 第二部分第二部分 工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析工程项目结算中承包商高估冒算的机会分析43价款调整操作二二施工索赔操作四四工程变更操作一一三三现场签证操作 第三部分第三部分 业主项目管理中造价控制四大工具应用操作业

50、主项目管理中造价控制四大工具应用操作 441.08计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：“量”变 若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描述项目特征描述不符不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价。 因分部分项工程量清单漏项漏项或非承包人原因的工程变更工程变更，造成增加增加新的工程量清单项目新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：l合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法相同，亦不因此增加关键线路上工程的施工时间）l合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；（前提：其采用的材料、

51、施工工艺和方法基本相似，不增加关键线路上工程的施工时间，可仅就其变更后的差异部分调整。）l合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经 发包人确认后执行。（前提：无法找到适用和类似的项目单价时，应采用招投标时的基础资料，按成本加利润的原则，双方协商新的综合单价）1 12 2价款调整一一45“量”变3 34 4 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措施引起措施项目发生变化项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整；原措施费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整。

52、因非承包人原因引起的工程量增减工程量增减，该工程量变化在合同约定幅度以内时，应执行原有的综合单价；该工程量变化在合同约定幅度以外的，其综合单价及措施项目费应予以调整。 若合同未作约定，本条条文说明指出，按以下原则处理：（1）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。（2）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过0 .1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。一一价款调整1.08计价规范关于价款调整的具体规

53、定和操作要领：46“价”变1 12 2 招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化法律、法规、规章和政策发生变化影响工程造价的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的规定调整合同价款。 若施工期内市场价格波动市场价格波动超出一定幅度时，应按合同约定调整工程价款。如合同没有约定或约定不明确的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整。调整方式：（九部委第56号令发布的标准施工招标文件中的通用合同条款） （1）价格指数调整法。价格指数调整法。此法适用于使用的材料品种较少，但每种材料使用量较大

54、的土木工程，如公路、水坝等工程。 （2）利用造价信息调整法利用造价信息调整法。此法适用于使用的材料品种较多，每种材料使用量较小的房屋建筑与装饰工程。因不可抗力事件不可抗力事件导致的费用，发、承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款(承发包双方各自的损失各自负责，工程损失由发包人承担。)。3 3一一价款调整1.08计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：472.确认工程价款调整的程序 新规范条文说明4.7.9中规定，当工程价款调整因素确定后，发承包双方按合同约定的时间和程序提出并确认调整的工程价款。当合同未作约定或本规范的有关条款未作规定时，按下列程序办理：48 为了更好地控制工程造价，准确

55、地调整材料价差是其关键环节之一。材料价差调整准确与否直接关系到国家投资的经济效益，直接关系到建设单位与施工单位的经济效益，由于工程造价具有多次计价的特点，即在初步设计阶段要计算概算造价，在施工图设计阶段要计算预算造价，在工程承包时要计算承包价，在工程竣工后要计算决算价，各阶段都存在材料价差调整的问题。关键环节要准确地调整材料价差，主要取决于两个方面： 一是如何调整材料价差； 二是选取合适的调整方法。3.1 3.1 材料材料价差调整的关键环节3.价款调整重点材料价差调整493.2 3.2 材料价差调整策略3 价款调整的重点材料价差调整 1）清单计价规范关于材料价差调整的规定： 基本原则是：有约定

56、按约定无约定按法定。 2）策略 业主应尽量通过与承包方谈判将材料价差调整在合同中明确约定。 3）双方合同对于材料涨价风险未明确（约定）时的处理方法 材料价格的法定幅度为5%，即5%以内的有承包方承担，以外的由发包方承担。 4）操作办法 施工期内，当材料价格变化，超过省级行业工程造价管理机构发布的幅度或约定的时应予调整，承包人采购材料前应将新的材料单价和采购数量报发包人审核，确认用于本合同工程时，发包人应审核确定需调整的材料单价及数量。发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作日不予答复的视为认可，作为调整工程价款依据。如果承包人未报经发包人审核即自行采购材料，再报发包人确定调整材料价格及其数量

57、，并调整工程价款的，如发包人不同意，则不作调整。503.3 3.3 材料价差的调整方法材料价差的调整方法 （1）按实调整法（即抽样调整法）：此法是按照工程项目所在地材料的实际采购价（甲、乙双方核定后）与相应材料定额预算价格和定额含量，抽料抽量进行调整计算价差的一种方法。按下列公式进行 ： 某种材料单价价差=该种材料实际价格（或加权平均价格）定额中的该种材料价格 注：工程材料实际价格的确定 参照当地造价管理部门定期发布的全部材料信息价格 建设单位指定或施工单位采购经建设单位认可，由材料供应部门提供的实际价格 某种材料价差调整额=该种材料在工程中合计耗用量材料单价价差 按实调差的优点是补差准确，计

58、算合理，实事求是。由于建筑工程材料存在品种多、渠道广、规格全、数量大的特点，若全部采用抽量调差，则费时费力，繁琐复杂。 （2）综合系数调差法：此法是直接采用当地工程造价管理部门测算的综合调差系数调整工程材料价差的一种方法，计算公式为： 某种材料调差系数=K1（各种材料价差）K2 式中:K1各种材料费占工程材料的比重 K2各类工程材料占直接费的比重 单位工程材料价差调整金额=综合价差系数预算定额直接费 综合系数调差法的优点是操作简便，快速易行。但这种方法过于依赖造价管理部门对综合系数的测量工作。实际中，常常会因项目选取的代表性，材料品种价格 的真实性、准确性和短期价格波动的关系导致工程造价计算误

59、差。513.3 3.3 材料价差的调整方法材料价差的调整方法 3）按实调整与综合系数相结合：据统计，在材料费中三材价值占68%左右，而数目众多的地方材料及其它材料仅占材料费32%。而事实上，对子目中分布面广的材料全面抽量，也无必要。在有些地方，根据数理统计的A、B、C分类法原理，抓住主要矛盾，对A类材料重点控制， 对B、C类材料作次要处理，即对三材或主材（即A类材料）进行抽量调整，其他材料（即B、C类材料）用辅材系数进行调整，从而克服了以上两种方法的缺点，有效地提高工程造价准确性，将预算编制人员从繁琐的工作中解放出来。 4）价格指数调整法 它是按照当地造价管理部门公布的当期建筑材料价格或价差指

60、数逐一调整工程材料价差的方法。这种方法属于抽量补差，计算量大且复杂，常需造价管理部门付出较多的人力和时间。具体做法是先测算当地各种建材的预算价格和市场价格，然后进行综合整理定期公布各种建材的价格指数和价差指数。计算公式为： 某种材料的价格指数=该种材料当期预算价该种材料定额中的取定价 某种材料的价差指数=该种材料的价格指数1 价格指数调整办法优点是能及时反映建材价格的变化，准确性好，适应建筑工 程动态管理。 上述四种调差办法，在实际工作运用中经常遇到，这就要求我们预算编制人员能 熟练掌握并运用。在实际工作中，不论是在何处工作，收集哪个地方资料，都应 尽快了解、适应、熟悉当地的编制习惯与方法，坚