土地增值税清算实务

1、土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲（国税函发（国税函发1995110号）目的号）目的和原则：和原则：2、调节和收入、调节和收入3、引导和保护、引导和保护1、调控和规范、调控和规范 目 录一、征税范围的有关政策一、征税范围的有关政策二、土地增值税清算有关政策二、土地增值税清算有关政策四、土地增值税扣除项目四、土地增值税扣除项目 三、三、 土地增值税收入土地增值税收入五、核定征收五、核定征收六、有关案例六、有关案例一、征税范围的有关政策一、征税范围的有关政策 征税范围的有关政策征税范围的有关政策 对转让国有土地使用权、地上建筑物及对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为要缴纳土

2、地其附着物并取得收入的行为要缴纳土地增值税。增值税。 问题：下列行为问题：下列行为征税征税吗？1、某经济开发公司取得国家无偿划拨某经济开发公司取得国家无偿划拨的土地一块，进行有偿转让，但未办理的土地一块，进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，其取得收入是土地使用权证变更手续，其取得收入是否要缴纳土地增值税否要缴纳土地增值税. 某房地产开发企业某房地产开发企业2002年初以年初以1000万购入一块万购入一块地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也没有，所以无法给业主办产权

3、，最后房子全部没有，所以无法给业主办产权，最后房子全部销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少年就住年，但没有证，问是否要征税土地增值年就住年，但没有证，问是否要征税土地增值税税？税税？2 2、继承、赠与方式无偿转让房地产、继承、赠与方式无偿转让房地产 细则第二条：细则第二条： 条例第二条所称的转让条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。转让房地产的行为。 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的不包括以继承

4、、赠与方式无偿转让房地产的行为。行为。 财税字财税字199548199548 细则所称的赠与是指如下情况：细则所称的赠与是指如下情况： （一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。育，民政和其他社会福利，公益事业的。 上述社

5、会团体是指上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。批准成立的其他非营利的公益性组织。3 3、房地产抵押给银行取得贷款行为、房地产抵押给银行取得贷款行为讨论：股权转让是否缴纳土地增值税？国税函国税函2000687号号国税函国税函1997700号号 2005年年A房地产公司以房地产公司以土地土地和和B房地产公房地产公司以

6、司以银行存款银行存款分别出资分别出资5000万元设立万元设立C房地房地产公司，产公司，C房地产公司注册资本房地产公司注册资本10000万元，万元，C公司以公司以5000万元开发商品房。万元开发商品房。2010年，年，A房房地产公司和地产公司和B房地产公司分别将所拥有的房地产公司分别将所拥有的C房房地产公司地产公司50%的股份各作价的股份各作价8500万元转让给万元转让给D房地产公司，分析所涉及土地增值税。房地产公司，分析所涉及土地增值税。4 4、以房地产进行投资、联营行为、以房地产进行投资、联营行为M经济开发发展公司是否缴纳土地增值税？ 甲市甲市M经济开发发展公司将下属经济开发发展公司将下属A

7、酒店的经营酒店的经营权及全部资产以权及全部资产以9000万元价格转让给乙市万元价格转让给乙市B商商行。双方签订的转让协议书规定，行。双方签订的转让协议书规定， A酒店酒店“转转让前产生的债权债务由甲方让前产生的债权债务由甲方(M公司公司)处理并承担，处理并承担，与乙方与乙方(B商行商行)无关无关”；B商行则商行则“协助甲方协助甲方(M公司公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留工做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留工作作”。 国税函国税函1997573号号 某开发商销售的车库、车位没有产权，某开发商销售的车库、车位没有产权，预售证也没有体现车库、车位，某地税部门预售证也没有体现车库、车位，某地税

8、部门认为车库、车位认为车库、车位属于建设用地使用权，有土属于建设用地使用权，有土地证，转让土地使用权地证，转让土地使用权就就要缴纳土地增值税。要缴纳土地增值税。是否正确？是否正确？公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。邮电通讯等公共设施。中华人民共和国物

9、权法中华人民共和国物权法第七十三条建筑区划内的第七十三条建筑区划内的道路道路，属于业主共有，但属于城镇公，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的共道路的除外。建筑区划内的绿地绿地，属于业主共有，但属于城镇，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、其他公共场所、公用设施和物业服务用房公用设施和物业服务用房，属于业主共有。，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。首先满足业主的需要。建筑区划内，规划

10、用于停放汽车的车位、车库建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。于业主共有。四、土地增值税清算四、土地增值税清算 国税发国税发200991号第三条号第三条 规程规程所称所称土地土地增值税清算增值税清算，是指，是指纳税人纳税人在在符合土地增值税清算符合土地增值税清算条件条件后，依照后，依照税收法律、法规及土地增值税有关税收法律、法规及土地增值税有关政策规定政策规定，计算计算房地产开发

11、项目应缴纳的房地产开发项目应缴纳的土地增土地增值税值税税额税额，并，并填写填写土地增值税清算申报表土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供向主管税务机关提供有关资料有关资料，办理土地增值税办理土地增值税清算手续清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为税款的行为。 1、清算单位和项目、清算单位和项目 2、 清算条件清算条件 3、 清算手续办理的时限及违规处罚清算手续办理的时限及违规处罚 4、住宅和非住宅问题、住宅和非住宅问题 讨论：讨论： 如何确认清算单位？如何确认清算单位？ 确认确认“分期开发项目分期开发项目”的确认标准？的确认标准？1、有关清算单位

12、和清算项目：、有关清算单位和清算项目：某房地产开发企业，某建设项目的某房地产开发企业，某建设项目的建设用地规建设用地规划许可证划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、国有国有土地使用权证土地使用权证只有一个只有一个，报建费用属于一齐缴，报建费用属于一齐缴纳；纳；建设工程规划注建设工程规划注明分明分三期建设三期建设，并分别取得，并分别取得一期、二期、三期的一期、二期、三期的建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证，分期取得分期取得竣工验收报告竣工验收报告、预售许可证预售许可证、分期办理了大产权。分期办理了大产权。 实施细则实施细则 第八第八条：土地增值税以条：土地增值税以纳税人房地产成本纳税

13、人房地产成本核算的最基本的核核算的最基本的核算项目或核算对象算项目或核算对象为单位计算。为单位计算。 闽地税发闽地税发2005195号号 第五条第五条 土地增值税以纳税土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人在取为单位计算。纳税人在取得施工许可证后的得施工许可证后的30日内，日内，应按应按每一成本核算项目或每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理对象向主管税务机关办理项目登记项目登记 。 国税发国税发2006187号第一条：号第一条： 土地增值税以国家土地增值税以国家有关部门审批的房有关部门审批的房地产开发项目为

14、单地产开发项目为单位进行清算，对于位进行清算，对于分期开发的项目，分期开发的项目，以分期项目为单位以分期项目为单位清算。清算。 国税发国税发200991号第号第十七条十七条 清算审核时，应清算审核时，应审核房地产开发项目是否审核房地产开发项目是否以以国家有关部门审批国家有关部门审批、备备案的项目案的项目为单位进行清算；为单位进行清算；对于分期开发的项目，是对于分期开发的项目，是否以否以分期项目为单位分期项目为单位清算；清算；对对不同类型房地产是否分不同类型房地产是否分别计算别计算增值额、增值率，增值额、增值率，缴纳土地增值税。缴纳土地增值税。房地产开发简略流程房地产开发简略流程观点观点1：有的

15、认为以建筑工程规划许可证为主：有的认为以建筑工程规划许可证为主观点观点2：以用地报批立项为对象，如果细分：分期建设：以用地报批立项为对象，如果细分：分期建设项目为对象项目为对象 。广州：以广州市发展和改革委员会批准的一个立广州：以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。项为一个项目。 观点观点3：根据预售对象确定项目：根据预售对象确定项目 重庆：土地增值税以国家有关部门审批的房地产重庆：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）分期项目为单位清算，也可以按每个销售（

16、预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。许可证规定的范围作为计税单位进行清算。 大连：纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其大连：纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目按纳税人成本核算的最基本核算项目或或核算对核算对象象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定主管税务机关确定的核算的核算单位或核算对象进行清算。单位或核算对象进行清算。 观点观点4：没有具体明确，以税务局认为合理为准：没有具体明确，以税务局认为合理为准

17、某房地产开发企业开发的某小区项目，本市发改某房地产开发企业开发的某小区项目，本市发改委已对该项目整体委已对该项目整体550亩建设用地进行了立项批亩建设用地进行了立项批复，城建局规划部门已对该小区项目进行了四期复，城建局规划部门已对该小区项目进行了四期规划立项，该房地产开发企业开发小区项目进行规划立项，该房地产开发企业开发小区项目进行土地增值税清算时如何确认项目进行土地增值税土地增值税清算时如何确认项目进行土地增值税清算？清算？ 国税函国税函2003922号号 房地产开发有限公司一次性购入的房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目

18、最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。分次分别计征土地增值税。 2 2、清算条件、清算条件 国税发国税发200991号第九条号第九条 纳税人符合下列条件之一的，纳税人符合下列条件之一的，应应进行土地增值税进行土地增值税的清算。的清算。 （一）房地产开发项目全部（一）房地产开发项目全部竣工竣工、完成销售的；、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。 第十条第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。行

19、土地增值税清算。 （一）已（一）已竣工验收竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未以上，或该比例虽未超过超过85%，但，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其

20、他（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。情况。 前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。增值税清算。用什么材料体现用什么材料体现“开发开发项目已竣工项目已竣工”。闽地税发闽地税发200724号号二、根据国税发二、根据国税发2006187号第二条规定，已竣工验收号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

21、其中要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地已转让的房地产建筑面积产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积权转移时应视同销售的房地产面积 例子：企业清算项目基本情例子：企业清算项目基本情况况 3、清算手续办理的时限及违规处罚、清算手续办理的时限及违规处罚（1）时限）时限 第十一条第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地

22、增对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内日内到主管税务机关办理清算手续。到主管税务机关办理清算手续。 对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否主管税务机关确定是否进行清算进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务主管税务机关下达清算通知机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。日内办理

23、清算手续。（2 2）受理）受理 第十三条第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报应要求纳税人在规定限期内补报，纳，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税

24、务机关限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。正当理由不得撤消。闽地税发闽地税发2009105号号 二、根据二、根据土地增值税土地增值税清算管理规程清算管理规程第十三条的规定，对纳税人符合第十三条的规定，对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报。其中该税人在规定限期内补报。其中该“限期限期”应确定应确定在在10个工作日内。个工作日内。 第十四条第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进主管税务机关按照本规程第六条

25、进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。人办理清算。（3）清算手续和提交资料）清算手续和提交资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）（一）土地增值税清算表及其附表土地增值税

26、清算表及其附表（参考表样见附件，各地可（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。根据本地实际情况制定）。（二）（二）房地产开发项目清算说明房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）（三）项目竣工决算报表项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭取得土地使用权所支付的地价款凭证证、国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单银行贷

27、款利息结算通知单、项项目工程合同结算单目工程合同结算单、商品房购销合同统计表商品房购销合同统计表、销售明细表、预销售明细表、预售许可证等售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭提供记账凭证复印件。证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算 项项 目，还应目，还应报送中介机构出具的报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告。 第五条第五条 土地增值税以纳税

28、人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人在象为单位计算。纳税人在取得施工许可证后的取得施工许可证后的30日内日内，应按每一成本核算，应按每一成本核算项目或对象项目或对象向主管税务机关办理项目登记，向主管税务机关办理项目登记，填报填报土地增值税项目登记土地增值税项目登记表表，并提供下列资料，并提供下列资料(复印件复印件)。(一一)施工许可证施工许可证;(二二)房地产开发项目的预、概算书房地产开发项目的预、概算书;(三三)项目立项书项目立项书;(四四)商品房分层平面图商品房分层平面图;(五五)取得土地使用权的证明材料取

29、得土地使用权的证明材料;(六六)主管税务机关要求提供的其他有关资料。主管税务机关要求提供的其他有关资料。第六条第六条 纳税人预售房地产的，应在纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的取得预售许可证明后的15日内日内，向，向主管税务机关报送主管税务机关报送预售许可证明预售许可证明(复印件复印件)及及预售商品房分层平面图预售商品房分层平面图等资料。等资料。第七条第七条 纳税人在房地产开发过程中纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同签订的工程施工合同，应在合同签应在合同签订后订后30日内日内向主管税务机关报备。向主管税务机关报备。第八条第八条 纳税人应于次月纳税人应于次月10日内，将上月同一

30、计税项目转让或预售的房日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款,同时同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。提供转让或预售的房地产具体销售清单。（4）税务部门清算审核：）税务部门清算审核： 第十五条第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。 福建：福建：闽地税发闽地税发

31、2009105号号三、根据三、根据土地增值土地增值税清算管理规程税清算管理规程第十五条的规定，主管税务机关受第十五条的规定，主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。其中审核。其中“一定期限内一定期限内”明确为主管税主管税务机明确为主管税主管税务机关应在关应在90日内审核完毕日内审核完毕 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内上述规定的期限内拒不清算拒不清算或或不提供清算不提供清算资料资料的，主管税务机关

32、可依据的，主管税务机关可依据中华人民中华人民共和国税收征收管理法共和国税收征收管理法有关规定处理。有关规定处理。（5）处罚：）处罚：第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。万元以下的罚款。 纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。分之五十以上五倍以下的

33、罚款。 第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。款。 4、住宅和非住宅项目有关规定、住宅和非住宅项目有关规定一、一、 土地增值税收入土地增值税收入 1、一般规定

34、、一般规定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让国有土地使纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。 财税字财税字199548 六对于六对于县级及县级以上人民政府要求县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是用是计入房价中计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用

35、未计入房价中，而产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。入。1 1、代收费用、代收费用对于代收费用作为转让收入计税的，在计算对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。时不允许扣除代收费用。 国税发国税发2007132号第二十五条号第二十五条 对纳税

36、人按县级以上人民对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为

37、转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。收费用。 1、某项目已经竣工，建筑面积为、某项目已经竣工，建筑面积为1万平方米，预万平方米，预售证发放售证发放2年，已签订合同，收取款项并开具发年，已签订合同，收取款项并开具发票的建筑面积为票的建筑面积为8000平方米。平方米。2010年年7月采取分月采取分期付款方式销售房子期付款方式销售房子800平方米，签了销售合同，平方米，签了销售合同，售房总额售房总额800万元，未开具发票。根据合同规定，万元，未开具发票。根据合同规定，到到10月已收到款项月已收到款项400万元，占销售额的万元，占销

38、售额的50%。该项目是否达到清算标准？收入？该项目是否达到清算标准？收入？ 2 2、国税函、国税函20102010220220号收入确认的问题号收入确认的问题 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已土地增值税清算时，已全额全额开具商品房开具商品房销售发票销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认房金额及其他收益确认收入。收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面

39、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在积不一致，在清算前清算前已发生补、退房款的，应在计算已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整土地增值税时予以调整。3 3、非直接销售和自用房地产的收入、非直接销售和自用房地产的收入 财税财税200621号五、号五、关于以房地产进行投资或联营的征关于以房地产进行投资或联营的征免税问题免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适开发企业以

40、其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知题规定的通知（财税字（财税字199548号）第一条暂免征收号）第一条暂免征收土地增值税的规定。土地增值税的规定。 六、本文自六、本文自2006年年3月月2日起执行。日起执行。国税发国税发2006187号号三三、非直接销售和自用房地产的收入确定、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、

41、换取换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确其收入按下列方法和顺序确认：认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。市场价格或评估价值确定。土地增值税清算鉴证业务准则的通知 国税发2007132号 第二十三条第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖纳税人将开发的房地产用于职工

42、福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价（三）参

43、照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。格或评估价值确认。国税发国税发200991号第十九条号第十九条 非直接销售和自用房非直接销售和自用房地产的收入确定地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收其收入按下列方法和顺序确认：入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同按本企业

44、在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。列收入，不扣除相应的成本和费用。 本通知自本通知自2007年年2月月1日起执行。各省税务日起执行。各省税务机

45、关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。定具体清算管理办法。 4 4、安置用房视同销售处理、安置用房视同销售处理 国税函国税函2010220号号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发置用房视同销售处理，按国税发2006187号第三条第（一）款号第三条第（一）款的规定确认收入。的规定确认收入。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿房地产开发企业支付给回迁户的补差

46、价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭

47、据计（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。入拆迁补偿费。讨论： 某物流企业在房产转让合同中约定转让的房某物流企业在房产转让合同中约定转让的房价不包含转让税金，并约定转让税金由受让价不包含转让税金，并约定转让税金由受让方承担，那么，转让收入怎样确定？方承担，那么，转让收入怎样确定？ 销售收入审核的技术问题销售收入审核的技术问题：土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第六条，第六条，计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目:(一一)取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；(二二)开发土地的成本、费用；开发土地的成本、费用；(三三)新建房及配套设施的成本、费

48、用，或者旧房及新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；建筑物的评估价格；(四四)与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；(五五)财政部规定的其他扣除项目。财政部规定的其他扣除项目。五、土地增值税扣除有关政策五、土地增值税扣除有关政策1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额条例第六条条例第六条计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目:(一一)取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；细则第七条细则第七条条例第六条所列的计算增值额条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为的扣除项目，具体为: (一一)取得土地使用权所支付的金额，是指取得土

49、地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。按国家统一规定交纳的有关费用。 契税计税价格：契税计税价格：为承受人为为承受人为取得该土地使用权而支付的取得该土地使用权而支付的全部经济利益。全部经济利益。 以协议方式出让的，其契税以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、附着物和青苗补偿费、拆迁拆迁补偿费补偿费、市政建设配套费等、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实

50、物、承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。无形资产及其他经济利益。 土地增值税暂行条土地增值税暂行条例实施细则例实施细则第二项第二项扣除项目：扣除项目： 土地开发成本是指纳土地开发成本是指纳税人房地产开发项目税人房地产开发项目实际发生的成本，包实际发生的成本，包括土地征用及括土地征用及拆迁补拆迁补偿费偿费、前期工程费、前期工程费、建筑安装工程费、基建筑安装工程费、基础设施费、公共配套础设施费、公共配套设施费、开发间接费设施费、开发间接费用。用。 某企业某企业1995年取得商业用地年取得商业用地10亩，取得土地使用权所支付金额亩，取得土地使用权所支付金额120万元，万元，2010年以

51、年以2000万元的价格出售万元的价格出售1幢办公楼，账面原值为幢办公楼，账面原值为300万元，已提折旧万元，已提折旧30万元。由于时间久，无法找到土地使用证，万元。由于时间久，无法找到土地使用证，因此委托某资产评估公司进行评估，土地评估作价为因此委托某资产评估公司进行评估，土地评估作价为800万元。按万元。按照成本法对该办公楼进行评估，重置成本为照成本法对该办公楼进行评估，重置成本为500万元，成新率为万元，成新率为70%。A企业支付评估费企业支付评估费8万元进行计算土地增值税。万元进行计算土地增值税。 在土地增值税纳税申报时，扣除项目按房屋评估后的在土地增值税纳税申报时，扣除项目按房屋评估后

52、的重置成本重置成本成新率、土地的评估价值、转让中国的有成新率、土地的评估价值、转让中国的有关税金，评估费进行扣除。关税金，评估费进行扣除。 有关政策链接有关政策链接乙房地产企业向甲房地产企业借入大额资金到期无乙房地产企业向甲房地产企业借入大额资金到期无法归还，甲乙双方友好协商后，乙房地产企业将开法归还，甲乙双方友好协商后，乙房地产企业将开发项目中的两栋商住楼作价发项目中的两栋商住楼作价10001000万元抵债并取得乙万元抵债并取得乙企业开具的发票。因近年房地产市场火爆，企业开具的发票。因近年房地产市场火爆，1919个月个月后甲房地产企业以后甲房地产企业以15001500万元转手出售。万元转手出

53、售。乙房地产企乙房地产企业不能取得房地产评估价格。业不能取得房地产评估价格。契税契税4%4%，营业税，营业税5%5%，城建税城建税7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，、地方教育费附加，、地方教育费附加2%2%。（财税（财税200621号）第二条第一款号）第二条第一款 国税函国税函2010220号）第七条号）第七条 讨论： 土地作价入股开发房地产项目，如何确认土地土地作价入股开发房地产项目，如何确认土地成本的扣除金额。成本的扣除金额。 财税财税【2006】21号号 财税字财税字1995048号号 土地成本如何扣除？ 某房地产开发项目以承担修建道路和部分市政某房地产开发项目以承担修建道路和部

54、分市政工程取得了土地，该房地产开发公司是否可以工程取得了土地，该房地产开发公司是否可以以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额进行扣除付的金额进行扣除？ 2 2、公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。邮电通

55、讯等公共设施。中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第七十三条建筑区划内的第七十三条建筑区划内的道路道路，属于业主共有，但属于城镇公，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的共道路的除外。建筑区划内的绿地绿地，属于业主共有，但属于城镇，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、其他公共场所、公用设施和物业服务用房公用设施和物业服务用房，属于业主共有。，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。首先满

56、足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。于业主共有。国税发国税发2006187号号 （三）房地产开发企业开发建造的与（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、物业管理场所、变电站、

57、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。费用。 3 3、拆迁安置、拆迁安置 安置回迁户安置回迁户 异地安置

58、异地安置 货币安置货币安置 货币安置拆迁的，房地产开发企业货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法凭合法有效凭据有效凭据计入拆迁补偿费计入拆迁补偿费房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的的凭证或资料不符合清算要求或不实的不能扣除不能扣除？ 4、建筑安装费187号四、土地增值税的扣除项目号四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项

59、目金额，应根据土地增值税暂行条清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费房地产开发成本、费用用及与转让房地产有关税金，及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设前期工程费、建筑安装工程费、基

60、础设施费、开发间接费用施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由算扣除。具体核定方法由省税务机关确定省税务机关确定。 闽地税发闽地税发200820086464号号 设定四项开发成本预警值。鉴于设定四项开发成本预警值。鉴于我省各地开发成本存