房地产产权产籍法规

1、房地产权属法规房地产权属法规思考一个问题思考一个问题我们的房子我们的房子70年后归属谁所有？年后归属谁所有？ 2007年年10月月1日起施行的日起施行的物权法物权法明确规定，明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期自动续期”。 1994年年7月月5日实施的日实施的中华人民共和国城市房中华人民共和国城市房地产管理法地产管理法第第21条也规定，办理土地使用权续条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定照规定支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金。 房地产权属概述房地产权属概述一、房地

2、产权利一、房地产权利 房地产权利是指以房地产为标的的民事财产房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利，使权利人依法对其所有的房地产享有权利，使权利人依法对其所有的房地产享有的的占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权利。的权利。二、房地产权属二、房地产权属 房地产权属即房地产权利的归属，是指房地产权属即房地产权利的归属，是指房地房地产产权在主体上的归属状态。产产权在主体上的归属状态。三、我国的房地产权属框架三、我国的房地产权属框架房地产权属房地产权属土地权属土地权属房屋权属房屋权属土地土地所有权所有权土地土地使用权使用权土地他项土地他项权利权利国家土地所有权国家土地所有权集体土地所有

3、权集体土地所有权国有土地国有土地集体土地集体土地出让土地出让土地划拨土地划拨土地农业用地农业用地建设土地建设土地房屋所有权房屋所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权房地产抵押权房地产抵押权房地产相邻权房地产相邻权房屋权属制度房屋权属制度一、房屋所有权的取得和丧失一、房屋所有权的取得和丧失1.1.房屋所有权取得房屋所有权取得 1 1）原始取得）原始取得 2 2）继受取得）继受取得 2.2.房屋所有权的丧失房屋所有权的丧失 1 1）客体的消失）客体的消失 2 2）主体的消失）主体的消失 3 3）所有权的转让）所有权的转让 4 4）国家有关机关依法采取强制措施）国家有关机关依法采取强制措施二、房屋所

4、有权类型二、房屋所有权类型 按所有权按所有权主体主体不同分不同分 1 1）国有房屋所有权）国有房屋所有权 2 2）集体房屋所有权）集体房屋所有权 3 3）私人房产所有权）私人房产所有权 4 4）中外合资和外产房屋所有权）中外合资和外产房屋所有权三、房屋使用权三、房屋使用权 通过租用、拨用、借用、典当等方式取得。通过租用、拨用、借用、典当等方式取得。房地产权属登记制度房地产权属登记制度一、房地产权属登记的类型一、房地产权属登记的类型 1 1、总登记（本区域统一登记）、总登记（本区域统一登记） 2 2、初始登记（取得国有土地使用权和房屋所、初始登记（取得国有土地使用权和房屋所有权）有权） 3 3、

5、转移登记（买卖、赠与、继承）、转移登记（买卖、赠与、继承） 4 4、变更登记、变更登记 5 5、他项权利登记（抵押权）、他项权利登记（抵押权） 6 6、注销登记（房屋所有权灭失、注销登记（房屋所有权灭失、土地使用年限届满、他项权利终止）土地使用年限届满、他项权利终止） 二、不得办理产权过户的房屋二、不得办理产权过户的房屋1.1.在违法用地上建造的房屋，以及违法建设房屋；在违法用地上建造的房屋，以及违法建设房屋； 2.2.临时建筑；临时建筑； 3.3.在在租赁土地租赁土地上建筑的房屋及租赁的房屋；上建筑的房屋及租赁的房屋； 4.4.产权有争议的房屋；产权有争议的房屋； 5.5.经人民法院裁定经人

6、民法院裁定限制产权转移限制产权转移的房屋。的房屋。 6.6.未经抵押权人同意的抵押房屋；未经抵押权人同意的抵押房屋； 7.7.未经共有产权人同意的共有产权房屋；未经共有产权人同意的共有产权房屋； 8.8.仅享有公房使用权的房屋；仅享有公房使用权的房屋；房产证的作用房产证的作用1.1.是产权人依法拥有房屋并对房屋享有占有、是产权人依法拥有房屋并对房屋享有占有、使用、收益和处分的合法凭证。使用、收益和处分的合法凭证。2.2.是旧城改造、房屋拆迁等进行补偿的凭证。是旧城改造、房屋拆迁等进行补偿的凭证。3.3.是出租、分家产、继承、赠与的权属证明。是出租、分家产、继承、赠与的权属证明。4.4.房屋损坏

7、、受到妨碍、争取权利的凭证。房屋损坏、受到妨碍、争取权利的凭证。课堂练习题一、判断题一、判断题1 1、房地产一级市场为土地使用权出让市场。、房地产一级市场为土地使用权出让市场。2 2、房地产二级市场为房地产转让市场。、房地产二级市场为房地产转让市场。3 3、房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济、房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济关系包括经济管理关系和经济协作关系，这两者之间是互相关系包括经济管理关系和经济协作关系，这两者之间是互相联结为一体的。联结为一体的。4 4、房地产法律关系的确定一般采用口头的或书面的形式。、房地产法律关系的确定一般采用口头的或书面的形式。5

8、 5、为了经济建设的需要，国家可以征收国有土地上单位和个、为了经济建设的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋。人的房屋。6 6、国家垄断土地出让市场，即二级市场，起开源节流作用。、国家垄断土地出让市场，即二级市场，起开源节流作用。7 7、国家出让土地使用权，受让方获得的只是地上的开发权，、国家出让土地使用权，受让方获得的只是地上的开发权，对于地下的自然资源、矿藏等，土地使用者无权开发或占为对于地下的自然资源、矿藏等，土地使用者无权开发或占为己有。己有。二、选择题二、选择题 1、我国房地产业在产权结构上的改革表现、我国房地产业在产权结构上的改革表现为：城市房地产业的产权结构由城市土地单为

9、：城市房地产业的产权结构由城市土地单一的全民土地所有权、房屋绝大部分为国家一的全民土地所有权、房屋绝大部分为国家所有权，向城市（所有权，向城市（ ）转变。）转变。A、土地所有权和房屋所有权主体多元化方向、土地所有权和房屋所有权主体多元化方向B、土地使用权和房屋所有权主体多元化方向、土地使用权和房屋所有权主体多元化方向C、土地使用权和房屋使用权主体多元化方向、土地使用权和房屋使用权主体多元化方向D、土地所有权和房屋使用权主体多元化方向、土地所有权和房屋使用权主体多元化方向 2 2、多项选择题多项选择题以下说法正确的有（以下说法正确的有（ ）。）。A A、国家拥有对国有土地的最后处分权、国家拥有对

10、国有土地的最后处分权B B、不管是土地的出让还是转让，土地使用者、不管是土地的出让还是转让，土地使用者都必须到土地管理部门申请登记，领取土都必须到土地管理部门申请登记，领取土地使用权证书地使用权证书C C、使用权具有占有、使用、收益和处分四项、使用权具有占有、使用、收益和处分四项权能权能D D、城市郊区的土地属于国家所有、城市郊区的土地属于国家所有案例分析案例分析 某市居民李全某市居民李全20072007年年3 3月月2 2日将私有房屋日将私有房屋卖给本市居民刘军。同年，卖给本市居民刘军。同年，3 3月月5 5日李全和刘日李全和刘军一同到房产交易处办理了产权过户手续，军一同到房产交易处办理了产

11、权过户手续，并依法缴纳了规定费和契税后，李全将房屋并依法缴纳了规定费和契税后，李全将房屋交给刘军。当交给刘军。当3 3月月1919日刘军持有关证件去该市日刘军持有关证件去该市房产登记机关申请权属登记时，市房管局产房产登记机关申请权属登记时，市房管局产权处通知刘军，告知该房产已被查封，无法权处通知刘军，告知该房产已被查封，无法进行产权转移登记。进行产权转移登记。 产权处不能进行登记的原因是李全与他产权处不能进行登记的原因是李全与他人发生经济纠纷，被诉至区人民法院，原告人发生经济纠纷，被诉至区人民法院，原告要求法院对原为李全所有的房产进行财产保要求法院对原为李全所有的房产进行财产保全，法院依法据原告的申请作出了查封该处全，法院依法据原告的申请作出了查封该处房屋的裁定，并书面通知了市房管局协助执房屋的裁定，并书面通知了市房管局协助执行这一裁定。行这一裁定。1.1.刘军是否可以办理产权转移登记手续，刘军是否可以办理产权转移登记手续，为什么？为什么？2.2.该房管局产权处的作法是够妥当，为该房管局产权处的