房产中介公司管理系统的设计与实现论文

1、论文题目 宜居房产中介公司管理系统的设计与实现姓 名 学 院 软件学院专 业 软件工程指导教师 副教授 高级工程师备 注2016年11月10日NORTHEASTERNUNIVERSITY硕士学位论文THESIS FOR MASTERS DEGREE论文题目宜居房产中介公司管理系统的设计与实现作 者学 号学 院(部)软件学院专 业软件工程指导教师2016年 11月A Thesis in Software EngineeringDesign and Implementation of Real Estate Intermediary Management System of YiJu Compan

2、yBy Supervisor: Associate Professor Senior Engineer Northeastern UniversityNov. 2016独创性声明本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得的研究成果除加以标注和致的地方外，不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示意。 学位论文作者签名：日 期：学位论文使用授权书本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和

3、磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学位论文的全部或部分容编入有关数据库进行检索、交流。作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后：半年 一年 一年半 两年学位论文作者签名： 导师签名：签字日期： 签字日期：宜居房产中介公司管理系统的设计与实现摘 要住房问题一直以来是人们生活的基本需求，自从进入二十一世纪，我国房地产市场就进入了快速发展期，在大量房产销售和租赁需求的背景下，房产中介行业逐渐繁荣起来。然而，在信息技术被广泛应用的今天，传统的人工管理方式早已过时，越来越多的企业正在将信息管理引入到企业的日常管理中，现代企业管理信息化势在必行。本文论述了宜居房产中介公司管理系统的整个

4、开发过程，并对选用的技术进行了阐述，包括系统的体系结构，开发模式，MySQL数据库技术等。然后，通过公司组织结构的分析，划分系统参与者，识别系统的主要用例；最后，采用面向对象的分析方法，对系统的各功能需求进行了详细分析。论文重点是对系统主要功能模块的设计与实现过程进行详细描述，采用C/S结构三层模式信息系统的开发方法，研究分析了房源管理模块、客源管理模块、业务管理模块、财务管理模块四大主要功能模块，同时对系统的桥接功能进行了详细说明。宜居房产中介公司管理系统的实现，在实际运行中的部署及测试情况已经说明，本系统达到了预期的目标，极提高了宜居房产中介公司管理工作的效率，实现了信息管理的科学化、高效

5、化、规化。关键词：房产中介；管理系统；C#；.NET FrameworkDesign and Implementation of Real Estate Intermediary Management System of YiJu CompanyAbstractHousing problems have always been the basic needs of peoples lives.Ever since entering the twenty-first century, Chinareal estate market has entered a period of rapid de

6、velopment.In the context of a large number of real estate sales and leasing needs, real estate intermediary industry gradually flourished. However, as todays information technology is widely used, the traditional way of manual management is out of date. More and more enterprises are introducing info

7、rmation management into the daily management of enterprise. Modern enterprise management informationization is imperative.This article discusses the whole development process of Real Estate Intermediary Management System of YiJu company. And the selected technology is described, including the system

8、 architecture, development model and MySQL database technology. Then, Through the analysis of the organizational structure of the company, divide system participants, identify the main use cases of the system. Finally, Using object-oriented analysis methods, Each functional requirements of the syste

9、m are analyzed in detail.This article focuses on the design and implementation of main function module of the system described in detail. The development method of Information System using C/S Structure Three-layer Mode, research and analysis of the four main functional modules, including house reso

10、urce management module, customer resource management module, business management module and financial management module. At the same time, the bridge function of the system is described in detail.The realization of Real Estate Intermediary Management System of YiJu Company, deployment and test in ac

11、tual operation situation has shown this system has reached the expected goals, greatly improving the efficiency of the management of YiJu Real Estate Intermediary Company, implement the scientific, efficient, standardized information.Keywords：Real Estate Intermediary; Management System; C#; .NET Fra

12、mework目 录独创性声明I摘 要IIAbstractIII第1章 引 言11.1 课题研究背景11.2 国外研究现状21.3 研究目的和意义31.4 本文结构41.5 本章小结4第2章 相关技术介绍52.1 C#语言概述52.2 .NET Framework技术介绍62.3 .NET Framework类库72.4 MySQL82.5 WCF技术简介92.6 本章小结10第3章 系统需求分析113.1 系统总体需求分析113.1.1 公司组织结构分析113.1.2 识别参与者123.1.3 识别用例123.2 系统功能分析143.2.1 房源管理143.2.2 客源管理163.2.3 业务

13、管理183.2.4 财务管理203.2.5 业务动态213.2.6 个人空间管理233.2.7 行政管理233.2.8 系统管理243.2.9 实用工具243.3 系统非功能需求253.4 本章小结26第4章 系统设计274.1 系统架构设计274.2 系统总体功能设计284.3 系统计算器功能设计294.4 系统各模块的设计304.4.1 房源管理模块的设计304.4.2 客源管理模块的设计334.4.3 业务管理模块的设计364.4.4 财务管理模块的设计394.5 数据库设计414.5.1 数据关系设计414.5.2 数据表设计434.6 本章小结45第5章 系统实现475.1 系统总体

14、实现475.1.1 系统部署475.1.2 系统开发环境475.2 系统关键技术的实现485.2.1 系统桥接功能接口层的实现485.2.2 数据导出功能的实现495.2.3 系统计算器功能的实现505.3 系统各模块的实现515.3.1 房源管理模块的实现525.3.2 客源管理模块的实现555.3.3 业务管理模块的实现575.3.4 财务管理模块的实现605.4 本章小结63第6章 系统测试656.1 测试原理656.2 测试用例666.2.1 房源管理模块测试用例666.2.2 客源管理模块测试用例676.2.3 业务管理模块测试用例676.2.4 财务管理模块测试用例686.2.5

15、业务动态管理模块测试用例696.3 系统测试结果分析706.4 本章小结70第7章 总结与展望717.1 总结717.2 展望72参考文献73致 75第1章 引 言1.1 课题研究背景住房问题一直是人们生活的基本需求，自从进入二十一世纪，我国房地产市场就进入了快速发展期，在大量房产销售和租赁需求的背景下，逐渐形成了专门的房产中介行业，并由此带来了房产中介市场的繁荣。顾名思义，房产中介是一种专门为房产买卖双方达成销售和购买意愿而建立的平台机构，同时为买卖双方保证交易的安全进行1。宜居房产中介公司是一家于2001年在成立的公司，目前，已发展成为地区领先的房产中介服务商。公司的具体事务就是帮助卖房人

16、登记房源信息、发布真实有效的房源；帮买房人寻找推荐合适的房源，并带领买房人实地看房，对客源加以引导，促使交易成功。据市房地产业协会提供的数据显示，2016年上半年市房地产市场运行平稳，楼市进入上升通道。1-6月份，全市商品房批准入市617.35万平方米，同比上涨1.03%；其中商品住房批准入市446.82万平方米，同比上涨0.55%。其中，6月份全市商品房批准入市191.5万平方米，同比增长7.62%，环比增长36.71%2。在上半年全市各个区域中，铁西新区受产业转型、交通配套设施日渐完善及区政府欲西迁等因素影响，区土地市场热度大升，全市热点地块也是主要集中在该区域。房产中介作为房地产行业的下

17、游产业，在目前房地产市场大好的情形下，宜居房产中介公司的业务量日益增长。对于房产中介公司来说收集真实有效的房源、客源信息是促成房产销售、租赁的重要保障，同时保证信息的及时、准确沟通是公司业务开展的重要基础。但是，对于过度依赖传统管理方式的宜居房产中介公司来说，信息不准确、不及时，部门之间数据沟通不畅，以及信息查询、管理因数据庞大而变得相当繁琐，这些问题已严重制约了公司的发展。在信息技术得到普及应用的今天，为房产中介公司提供技术保障，公司业务均可通过计算机信息管理系统完成，这些早已不是技术难题。因此，基于这个背景，本课题的研究目标是开发一套适合宜居房产中介公司的信息管理系统。本系统的建设目标就是

18、通过计算机管理系统，管理公司所有的房源、客源、合同信息，实现员工对信息的实时录入、快速查找以及更新，同时为方便员工工作，系统需提供房客信息的快速准确匹配功能，以及房客源跟进功能，保证公司业务的细致入微，提高员工的工作业绩，适应互联网发展的速度。1.2 国外研究现状2000年以来进入本世纪，我国房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，虽然自2010年以来受到宏观调控的控制，但依然保持了较快速的发展速度3。二手房市场在这一时期开始兴起，于此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、

19、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实4。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。随着行业竞争的加剧以及互联网的迅速普及，房产中介公司也加快了管理信息化的进程，最直接的反映便是信息行业中房地产相关产品的销售额度不断增加，而从企业发展的角度来说，房地产市场的迅速发展也是促进房产中介公司增加项目管理软件、财务管理软件等需求的重要推动力5。据中国房地产信息化市场深度调查研究与发

20、展趋势分析报告显示，我国房地产行业应用软件投资增长速度明显，其中软件投资和服务支出占比分别达到38.5%和6.5%6。房产中介软件的应用不仅能提高企业的业务控制能力，以及商业智能化的水平，而且还能有效降低企业可能存在的风险。虽然据报告显示我国房产中介行业的信息化程度逐步提高，大部分业务都已通过计算机管理软件进行处理，但是，由于仍处于发展阶段依然存在着诸多问题。（1）房产中介信息化呈区域性发展，信息化程度不平衡。由于我国沿海开放城市发展较快，陆城市发展较慢。据调查，目前已有4000多家中介商在从事房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介服务，而也有近3000家中介商。（2）房地产

21、中介市场竞争激烈，我国房产中介公司主要以门店形式出现，从事的买卖（租赁）居间代理服务，因此房产中介商生存率低，从而导致中小企业对软件的购买意愿降低。相对于国，美国、日本等作为发达国家，其房产中介行业的发展先于我国许多年，在经过多年的竞争发展，早已具有成熟的运作模式和管理经验。目前，国外的房产中介主要以大公司为主，如美国的几大房产中介公司，21Century、ColdWell Banker、ERA和SothebyIntermational，这几家公司的房产中介业务遍及美国全境，公司业务的处理早已实现了信息化管理，通过成熟的互联网技术，实现了公司以及各分公司之间数据及时、准确的共享，同时随着云技术

22、、手机应用技术等新技术的应运而生，软件也逐步由传统的PC端转移到云端、手机客户端，大大方便了员工的业务处理效率7。目前，虽然我国在房产中介管理以及信息化方面取得了一定的成绩，但是同发达国家相比，仍有一定差距。当前我国的房产中介行业正在由激烈的竞争阶段，逐步淘汰中小企业的存在，向大中型房产中介公司发展，总之，房产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置，同时依靠成熟的计算机技术，建立起职业化、正规化、网络化、专业化的房产中介公司。1.3 研究目的和意义房产中介公司无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅仅通过人工的市场调研是远远不够的，必须建立房产中介管理系统，对房地产信息进行收

23、集、加工和传送，才可以保证房产中介服务有一个坚实的信息基础。因此，宜居房产中介公司管理系统的核心就是利用成熟的技术手段，及时、准确地提供房源、客源信息，同时依靠管理软件规化公司的业务流程。系统主要实现了房源管理、客源管理、合同信息管理、产权过户管理等业务流程的信息化，并且系统还提供有客源、房源的匹配功能快速的帮助买卖双方建立购买意向，除此之外，系统还提供了图片展示功能，方便客户查看详细的房源信息，以及业务跟进功能，可以帮助房产经纪人更好的掌握房源动态，提升自己的业绩8。最终通过该管理信息系统不仅解决了传统的办公方式带来的效率低，工作强度大等一系列问题，还实现了房产中介管理的信息化、科学化、规化

24、、高效化等目的。通过本课题的研究成果，该系统能够较好地解决房产中介管理难题，是一套合理、完整的设计方案。实现了宜居房产中介公司各部门间的协同合作、高效办公，同时使得各部门使用权限明了，防止了互相推诿现象的发生。除此之外，该课题还为房产中介公司管理系统的发展提供了一定的理论支持，具有较大的理论意义；同时，该系统的实施对房产中介公司管理的信息化建设起到了积极地推广作用，也具有较大的实践意义。1.4 本文结构第1章 引言，介绍本课题的研究背景，国外发展现状，研究的目的和意义及本文结构等。第2章 相关技术介绍，对宜居房产中介管理系统的设计和实现过程中用到的开发语言、平台技术以及框架技术进行介绍，主要阐

25、述了C#语言、.NET Framework技术、WCF技术以及MySQL数据库等。第3章 需求分析，对系统的总体功能需求和非功能需求进行分析，着重对房源管理功能、客源管理功能、业务管理功能、财务管理功能、业务动态功能等进行需求分析。第4章 系统设计，在需求分析的基础上，进行总体设计，并对房源管理模块、客源管理模块、业务管理模块、财务管理模块等进行详细设计，同时进行了数据库设计，并对数据关系进行说明。第5章 系统实现，讨论了系统总体的实现方法，以及系统关键技术的实现，并对房源管理模块、客源管理模块、业务管理模块、财务管理模块的实现过程及方法进行了具体讨论。第6章 系统测试，包括对测试原理及常用软

26、件测试方法的介绍，并针对系统各功能模块设计了测试用例，并对测试的结果如何进行说明。第7章 总结与展望，总结本课题的研究情况，本系统的优点及系统还需扩展的地方。1.5 本章小结本章主要首先介绍了本系统的研究背景，随着信息技术日益普及，基于信息技术对公司业务进行管理已经成为了共识，在此共识基础之上决定开发本系统。然后分析了系统的国外发展现状以及本系统研究目的和意义，最后分析了本文的文档结构。第2章 相关技术介绍本章首先主要介绍了C#程序设计语言和.NET Framework技术，并简要介绍了.NET Framework类库，以及MySQL数据库技术，最后，简要介绍了WCF技术的相关容。2.1 C#

27、语言概述C#是一种简洁、类型安全的面向对象的语言，开发人员可以使用它来构建在.NET Framework上运行的各种安全、可靠的应用程序9。可以使用C#来创建传统的Windows客户端应用程序、XML Web Services、分布式组件、客户端/服务器应用程序、数据库应用程序等等。C#是一种安全的、稳定的、简单的、优雅的，由C和C+衍生出来的面向对象的编程语言。它在继承C和C+强大功能的同时去掉了一些它们的复杂特性（例如没有宏运算以及不允许多重继承）。C#综合了VB简单的可视化操作和C+的运行高效率，以其强大的操作能力、优雅的语法风格、创新的语言特性和便捷的面向组件编程的支持成为 .NET开

28、发的首选语言。正是由于C#面向对象的卓越设计，使它成为构建各类组件的理想之选无论是高级的商业对象还是系统级的应用程序10。使用简单的C#语言结构，这些组件可以方便的转化为XML网络服务，从而使它们可以由任何语言在任何操作系统上通过Internet进行调用。C#使得C+程序员可以高效的开发程序，且因可调用由C/C+编写的本机原生函数，因此绝不损失C/C+原有的强大的功能11。因为这种继承关系，C#与C/C+具有极大的相似性，熟悉类似语言的开发者可以很快的转向C#。C#旨在设计成为一种“简单、现代、通用”，以及面向对象的程序设计语言，此种语言的实现，应提供对于以下软件工程要素的支持：强类型检查、数

29、组维度检查、未初始化的变量引用检测、自动垃圾收集（Garbage Collection，指一种自动存释放技术）12。软件必须做到强大、持久，并具有较强的编程生产力。此种语言为在分布式环境中的开发提供适用的组件开发应用。为使程序员容易迁移到这种语言，源代码的可移植性十分重要，尤其是对于那些已熟悉C和C+的程序员而言。对国际化的支持非常重要。C#适合为独立和嵌入式的系统编写程序，从使用复杂操作系统的大型系统到特定应用的小型系统均适用13。2.2 .NET Framework技术介绍.NET Framework是一种技术，该技术主要是支持生成和运行下一代的应用程序和XML Web Services。

30、.NET Framework旨在实现下列目标：（1）提供一个一致的面向对象的编程环境，而无论对象代码是在本地存储和执行，还是在本地执行但在Internet上分布，或者是在远程执行的14。（2）提供一个将软件部署和版本控制冲突最小化的代码执行环境。（3）提供一个可提高代码（包括由未知的或不完全受信任的第三方厂商创建的代码）执行安全性的代码执行环境。（4）提供一个可消除脚本环境或解释环境的性能问题的代码执行环境。（5）使开发人员的经验在面对类型大不相同的应用程序（如基于Windows的应用程序和基于Web的应用程序）时保持一致。（6）按照工业标准生成所有通信，以确保基于.NET Framework

31、的代码可与任何其他代码集成。.NET Framework包括公共语言运行时和.NET Framework类库。公共语言运行时是.NET Framework的基础。可以将运行时看作一个在执行时管理代码的代理，它提供存管理、线程管理和远程处理等核心服务，并且还强制实施严格的类型安全以及可提高安全性和可靠性的其他形式的代码准确性。事实上，代码管理的概念是运行时的基本原则。以运行时为目标的代码称为托管代码，而不以运行时为目标的代码称为非托管代码。类库是一个综合性的面向对象的可重用类型集合，可以使用它开发多种应用程序，这些应用程序包括传统的命令行或图形用户界面（GUI）应用程序，也包括基于ASP.NET

32、所提供的最新创新的应用程序（如Web窗体和XML Web Services）。.NET Framework可由非托管组件承载，这些组件将公共语言运行时加载到它们的进程中并启动托管代码的执行，从而创建一个可以同时利用托管和非托管功能的软件环境15。.NET Framework不但提供若干个运行时宿主，而且还支持第三方运行时宿主的开发。例如，ASP.NET承载运行时以为托管代码提供可伸缩的服务器端环境。ASP.NET直接使用运行时以启用ASP.NET应用程序和XML Web Services。Internet Explorer是承载运行时（以MIME类型扩展的形式）的非托管应用程序的一个示例。使用

33、Internet Explorer承载运行时能够在HTML文档中嵌入托管组件或Windows窗体控件。以这种方式承载运行时使得托管移动代码成为可能，不过它需要进行重大改进（如不完全受信任的执行和独立的文件存储），而这种改进只有托管代码才能提供。.NET Framework结构如图2.1所示。图2.1 .NET Framework结构图Fig. 2.1 The Structure Chart of .NET Framework2.3 .NET Framework类库.NET Framework包括可加快和优化开发过程并提供对系统功能的访问的类、接口和值类型。为了便于语言之间进行交互操作，大多数.

34、NET Framework类型都符合CLS，因而可在编译器符合公共语言规（CLS）的任何编程语言中使用16。.NET Framework类型是生成.NET应用程序、组件和控件的基础。.NET Framework 包括的类型可执行下列功能：（1）表示基础数据类型和异常。（2）封装数据结构。（3）执行I/O。（4）访问关于加载类型的信息。（5）调用.NET Framework安全检查。（6）提供数据访问、多客户端GUI和服务器控制的客户端GUI。.NET Framework提供了一组丰富的接口以及抽象类和具体（非抽象）类。可以按原样使用这些具体的类，或者在多数情况下从这些类派生您自己的类。若要使用

35、接口的功能，既可以创建实现接口的类，也可以从某个实现接口的.NET Framework类中派生类。.NET Framework类型使用点语法命名方案，该方案隐含了层次结构的意思。此技术将相关类型分为不同的命名空间组，以便可以更容易地搜索和引用它们。全名的第一部分（最右边的点之前的容）是命名空间名17。全名的最后一部分是类型名。此命名方案使扩展.NET Framework的库开发人员可以轻松创建分层类型组，并用一致的、带有提示性的方式对其进行命名。它还允许用全名（即命名空间和类型名称）明确地标识类型，这样可以防止类型名称发生冲突。System命名空间是.NET Framework中基本类型的根命

36、名空间。此命名空间包括表示由所有应用程序使用的基本数据类型的类：Object（继承层次结构的根）、Byte、Char、Array、Int32、String等。在这些类型中，有许多与编程语言所使用的基元数据类型相对应。当使用.NET Framework类型编写代码时，可以在应使用.NET Framework基础数据类型时使用编程语言的相应关键字。2.4 MySQLMySQL是一个关系型数据库管理系统，开发者为瑞典MySQL AB公司。在2008年被Sun公司收购，而2009年，SUN公司又被Oracle公司收购。经过多年的发展，目前MySQL被广泛地应用在Internet上的中小型中，成为当下最

37、流行的关系型数据库管理系统（Relational Database Management System）之一20。MySQL是一种关联数据库管理系统，关联数据库将数据保存在不同的表中，而不是将所有数据放在一个大仓库，这样就增加了速度并提高了灵活性。MySQL所使用的SQL语言是用于访问数据库的最常用标准化语言。由于其体积小、速度快、总体拥有成本低，尤其是开放源码这一特点，使得它备受瞩目，非常流行。许多中小型为了降低总体拥有成本而选择了MySQL作为数据库。MySQL的主要包括以下特性。（1）使用C和C+编写，并使用了多种编译器进行测试，保证源代码的可移植性。（2）支持AIX、FreeBSD、H

38、P-UX、Linux、Mac OS、Novell Netware、OpenBSD、OS/2 Wrap、Solaris、Windows等多种操作系统21。（3）为多种编程语言提供了API。这些编程语言包括C、C+、Python、Java、Perl、PHP、Eiffel、Ruby和Tcl等。（4）支持多线程，充分利用CPU资源。（5）优化的SQL查询算法，有效地提高查询速度。2.5 WCF技术简介Windows Communication Foundation（WCF）是由微软开发的一系列支持数据通信的应用程序框架，可以翻译为Windows通讯开发平台。它整合了原有的Windows通讯的.NET

39、Remoting，WebService，Socket的机制，并融合有HTTP和FTP的相关技术。WCF的最终目标是通过进程或不同的系统、通过本地网络或是通过Internet收发客户和服务之间的消息22。借助这一模型，开发人员可以构建既能跨平台与现有投资集成又能与现有投资交互的安全、可靠的事务处理解决方案。WCF技术是Windows平台上开发分布式应用最佳的实践方式。它可以简单的归纳为四大部分。（1）网络服务的协议，即用什么网络协议开放客户端接入。（2）业务服务的协议，即声明服务提供哪些业务。（3）数据类型声明，即对客户端与服务器端通信的数据部分进行一致化。（4）传输安全性相关的定义。WCF由于

40、集合了几乎由.NET Framework所提供的所有通信方法，其通信双方的沟通方式，由合约来订定；通信双方所遵循的通信方法，由协议绑定来订定；通信期间的安全性，则由双方约定的安全性层次来订定。（1）契约。WCF的基本概念是以契约(Contract)来定义双方沟通的协议，合约必须要以接口的方式来体现，而实际的服务代码必须要由这些合约接口派生并实现。（2）协议绑定。由于WCF支持了HTTP，TCP，Named Pipe，Peer-To-Peer TCP等协议，而HTTP又分为基本HTTP支持（BasicHttpBinding）以及WS-HTTP支持（WsHttpBinding），而TCP亦支持Ne

41、tTcpBinding，NetPeerTcpBinding等通信方式，因此，双方必须要统一通信的协议，并且也要在编码以及格式上要有所一致。（3）安全性层次。WCF实现上已经支持了传输层次安全性（Transport-level security）以及消息层次安全性（Message-level security）两种23。传输层次安全性：在数据传输时期加密，例如SSL。消息层次安全性：在数据处理时就加密，例如使用数字签名，散列或是使用密钥加密法等。WCF体系结构如图2.2所示。图2.2 WCF体系结构图Fig. 2.2 The Structure Chart of WCF2.6 本章小结本章主要介

42、绍C#语言、.NET Framework技术和类库，介绍了系统采用的MySQL数据库，以及系统设计实现过程中所采用的WCF技术。第3章 系统需求分析3.1 系统总体需求分析宜居房产中介公司是一家专门为房产买卖双方达成销售和购买、并保证买卖双方安全交易的一个平台机构。该公司成立于2001年，目前，已发展成为地区领先的房产中介服务商，随着业务的扩展，面对庞大的数据量，对于文件的查找更新都带来了诸多问题，传统的人工管理方式已不再适应，即使是借助办公软件的管理，也只是简单的将纸质文件转换为电子文件而已，主要优点就是方便了文件的长期存储。因此，公司急需一套管理系统，借助成熟的计算机技术，将公司所有的业务

43、融入管理系统中，凭借强大的计算机处理能力，不仅能很方便的对数据进行查找、更新等，而且还能对相关数据进行匹配操作，发现之间存在的规律，从而为公司的成长与发展提供先进、科学、务实的发展管理模式。目前，宜居房产中介公司的主要业务包括：房客源开发、房客源登记，信息回访反馈，带看房源、三方谈判、签约、过户贷款、物业交割等，本系统的功能将围绕着这些业务展开设计与实现。3.1.1 公司组织结构分析目前，公司主要下设有人事行政部、财务部、信息技术部、权证部、销售管理部、市场运营部等，以及公司各分区，宜居房产中介公司的组织结构如图3.1所示。图3.1 宜居房产中介公司组织结构图Fig. 3.1 The Orga

44、nization Chart of YiJu Real Estate Intermediary Company3.1.2 识别参与者系统的使用者主要包括系统运维人员、公司的领导、公司分区经理和房产经纪人（业务员）使用。因此，通过对这些使用者的分析归纳，本系统主要参与者分为四类：系统管理员、分区经理、房产经纪人、公司领导。其中，系统运维管理员主要负责系统运行阶段的数据管理和日常各种运营维护操作以及系统用户的创建管理等。房产经纪人主要负责房源和客源信息的添加、维护和查询，房源客源的跟进记录，以及与客户签署的合同信息管理等。分区经理指公司分区负责人，主要职责是负责各项业务的监督管理，分区经理只可管理

45、本分区房源、客源、合同信息，以及本分区房产经纪人的房源跟进、客源跟进、成交记录查询，除此之外，该级用户还具有业务批示、财务管理等特有功能。公司领导主要是指公司的总经理，具有最高权限，可以查询所有的房源、客源、合同信息、跟进记录，查看公司的业绩排行榜，查询公司所有分区的销售业绩等。宜居房产中介公司所应用的管理系统，通过表3.1所示容，展示了系统所有参与者的权限描述：表3.1系统参与者权限描述Table 3.1 System Actor Authority Description参与者名称参与者类别参与者的主要职能参与者计算机使用能力系统管理员公司信息技术部员工负责系统的日常维护、用户管理具有一定

46、的计算机技术，具有专业的服务器维护能力房产经纪人公司普通员工负责房源、客源、合同信息的添加、维护、查询等操作必须学会如何操作系统，例如：数据的录入、查询等分区经理分区负责人负责各项业务的监督管理掌握计算机操作的基本知识公司领导公司总经理具有最高权限、查看公司的业绩排行榜、所有分区的销售业绩掌握计算机操作的基本知识3.1.3 识别用例宜居房产中介公司管理系统在经过详细的调研分析后，总结得出系统具有八主要功能，分别为：房源管理、客源管理、业务管理、财务管理、行政管理、业务动态、个人信息管理、系统管理，同时系统还具有相应的辅助功能，例如：打印、数据导入导出功能以及计算器、员工通讯录等诸多实用工具。系

47、统总体用例图如图3.2所示。图3.2系统总体用例图Fig.3.2 The Use Case of System Overall以下是对宜居房产中介公司管理系统用例的简单描述。（1）房源管理房源管理是宜居房产中介公司的重要数据信息，主要包括出售房源和出租房源的信息管理，同时还包括已成交房源的查询、房源跟进、房源分配、房客匹配等功能。（2）客源管理客源管理同房源管理一样，都是宜居房产中介公司的重要数据信息，主要包括求租客源和求购客源的信息管理，同时还包括已成交客源的查询、客源跟进、客源分配、客房匹配等功能。（3）业务管理业务管理主要负责交易过程中双方签署合同信息的管理。同时还包括权证进度管理、业务

48、批示、意向金管理、报表分析等功能。（4）财务管理财务管理主要管理公司每笔交易的应收应付款和实收实付款，同时还包括业绩分成、对账处理、财务报表等功能。（5）业务动态业务动态主要管理公司各部门、各分区、员工的业绩排行情况以及员工的工作总结、公司公告等功能。（6）个人空间管理个人空间管理主要管理个人信息，系统消息，以及密码修改。（7）行政管理行政管理主要管理公司的组织结构，管理部门、员工信息，以及权限配置管理。（8）系统管理系统管理主要管理系统的数据备份、恢复、更新等操作，以及日志管理等。（9）实用工具实用工具是系统重要的辅助工具，主要包括计算器、员工通讯录等办公常用工具。3.2 系统功能分析3.2

49、.1 房源管理在宜居房产中介公司管理系统中，房源管理是系统的重要数据来源，其他功能皆是围绕此功能展开。经过详细分析，房源管理包括：房源信息管理（房源信息添加、删除、修改、查询），房源任务，房源跟进，房源分配，到期提醒，我的房源，房客匹配，房源对比。房源信息管理主要对业主、房源地址、楼盘、房号、楼层、房型、用途、面积、朝向、建房年代、售价、租价、期限、交易状态（出租、出售）、委托方式（独家、多家）等信息进行管理，同时对房源的现状、产权、装修状态、配套设施、付款方式、证件等信息也做了可选录入项设置，以及相关电子档案的管理，如照片、证件等。其中，房产经纪人添加房源信息时可将房源信息设置为私盘或公盘，

50、私盘是为了保护有希望谈成交易的业主不被泄露，设置为私盘的房源全部信息只允许添加人和本分区经理以及公司领导可见，其他房产经纪人只可查看到除联系方式外的部分信息，设置为公盘，则本分区的所有人员都可见以及公司领导。录入房源基本信息后，亦可将电子档案和房屋照片上传。同时为方便客户看房，在录入时还需录入看房条件，如：预约、有钥（经业主允许留有钥匙）、借钥（经业主允许借的钥匙）等方式。除此之外，系统还对房源信息进行了特价、置顶、紧急、精品设置，方便房产经纪人对房源的管理。需要注意的是，在房源信息查询时，房产经纪人可查询到设置为公盘的所有本分区房源全部信息，以及设置为私盘的本人房源全部信息，分区经理和公司领

51、导则可以查询到所有设置公盘以及私盘的房源全部信息；而房源添加、修改、删除操作只限于房产经纪人和分区经理，公司领导只可以执行查询操作。房源信息管理用例图如图3.3所示。图3.3 房源信息管理用例图Fig 3.3 The Use Case of House Resource Information Management房源任务主要是管理分区经理分配给房产经纪人的销售任务，房源跟进主要是对自己负责的房源进行信息反馈的记录，同时也可对房源任务进行跟进记录，通过整理和登记的方式帮助房产经纪人更好的掌握房源动态，提升自己的业绩。同时分区经理可通过房源任务和房源跟进记录查看到房产经纪人的任务完成状况和平时的

52、工作状况。房源分配可将自己掌握的房源信息分配给本分区的其他房产经纪人，有助于提交公司的销售效率，同时也可用于分区经理的任务分配操作。到期提醒将到期未出租、出售成功的房源信息汇总。我的房源则是房产经纪人本人添加的房源信息汇总。房客匹配是为了房源快速准确的和已录入客源信息相匹配，节省办公时间，提交查找效率，同时，亦可通过房源对比功能对房源信息进行对比操作，让客户更加直观的对比房源，找寻合适的房源。房源管理其他管理功能用例图如图3.4所示。图3.4其他管理功能用例图Fig. 3.4 The Use Case of Other Management Function3.2.2 客源管理同房源管理一样，

53、在宜居房产中介公司管理系统中，客源管理也是系统的重要数据来源，其他功能的使用与客源数据分离不开，其功能大体与房源管理相似。经过详细分析，客源管理包括：客源信息管理（客源信息添加、删除、修改、查询），客源任务，客源跟进，客源分配，到期提醒，我的客源，客房匹配。客源信息管理主要包括对客户、职业类别、手机、号、住址、交易（求购、求租）、房源地址、房型、面积区间、价格区间、房源类型、期限等信息的管理，以及相关电子档案的管理，如照片、证件等。其中，房产经纪人添加客源信息时可将客源信息设置为私客或公客，私客是为了保护业主不被泄露，设置为私客的客源全部信息只允许添加人和本分区经理以及公司领导可见，其他房产经

54、纪人只可查看到除联系方式外的部分信息，设置为公客，则公司领导和本分区的所有人员都可见。除此之外，系统还将客户等级分为A、B、C、D四级，以及客户意向设置，分为急迫、随意、度假等，方便房产经纪人对客源的高效管理。本功能在权限划分时需要注意，在客源信息查询时，房产经纪人可查询到设置为公客的所有本分区客源全部信息，以及设置为私客的本人客源全部信息，分区经理和公司领导则可以查询到所有设置公客和私客的客源全部信息；而客源的添加、修改、删除操作只限于房产经纪人和分区经理，公司领导只可以执行查询操作。客源信息管理用例图如图3.5所示。图3.5 客源信息管理用例图Fig 3.5 The Use Case of

55、 Customer Resource Information Management客源任务主要是管理分区经理分配给房产经纪人的销售任务，客源跟进主要是对自己负责的客源进行信息反馈的记录，同时也可对客源任务进行跟进记录，通过整理和登记的方式帮助房产经纪人更好的掌握客源动态，提升自己的业绩。同时分区经理可通过客源任务和客源跟进记录查看到房产经纪人的任务完成状况和平时的工作状况。客源分配可将自己掌握的房源信息分配给本分区的其他房产经纪人，有助于提交公司的销售效率，同时也可用于分区经理的任务分配操作。到期提醒将到期未求租、求购成功的客源信息汇总，同时房产经纪人可对这些客户进行跟进，反馈客户是否还有继续

56、求租、求购的意愿，做延期处理。我的客源则是房产经纪人本人添加的客源信息汇总，包括设置为公客和私客的客源信息。客房匹配是为了客源快速准确的和已录入的房源信息相匹配，帮助客户快速的找到合适的房源，提高服务质量的同时，还借助了计算机强大的计算能力提高了办事效率。客源管理其他管理功能用例图如图3.6所示。图3.6其他管理功能用例图Fig. 3.6 The Use Case of Other Management Function3.2.3 业务管理业务管理设置的主要目的是管理交易双方和公司签署的三方购买合同信息和意向金的管理，以及权证进度（产权过户）、业务批示、报表分析管理，满足公司对交易过程中的各种合同信息进行管理，帮助满足公司作为一个第三方平台该有公证作用。由于系统经过权限划分，房产经纪人只可以对意向金和合同信息进行管理，意向金、合同涉及操作的房源、客源信息只限于本分区，分区经理除具有房产经纪人的功能外，还特别具有业务批示、权证进度、报表分析功能，公司领导则具有以上全部功能，信息涉及全部分区，但意向金、合同信息只限于查询。意向金管理主要包括：房源、客源、