第五节 土地使用权市场比较法案例

1、土地使用权市场比较法案例土地使用权市场比较法案例 第五节 市价比较法一、市价比较法的基本公式一、市价比较法的基本公式V=VBABCDE其中其中VB是参照物的市场价格是参照物的市场价格ABCDE分别为参照物和待估房地产各方面情分别为参照物和待估房地产各方面情况指数的比值况指数的比值二、基本程序二、基本程序收集交易案例收集交易案例选取可比实例选取可比实例-进行各种情进行各种情况修正况修正-求出比准价格求出比准价格三、某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有一用权在内的企业全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积宗生产性

2、用地，总面积40000平方米，使用平方米，使用年限为年限为50年。至评估基准日（年。至评估基准日（2013年年9月月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下：金标准。评估过程如下： 评估人员通过搜集有关案例，筛选出三评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。有关情况如下表。个比较案例。有关情况如下表。 ABC待估宗地待估宗地位置位置略略略略略略略略土地用途土地用途 工业工业工业工业

3、工业工业工业工业供需圈供需圈郊区郊区郊区郊区郊区郊区郊区郊区交易日期交易日期 2010.122010.122012.102013.10交易价格交易价格（元（元/M2）372.74368.9387.72待估待估交易情况交易情况 正常正常正常正常正常正常正常正常土地使用土地使用年限年限50505050价格类型价格类型 股改股改股改股改出让出让股改股改区区域域因因素素交交通通条条件件交通通达度交通通达度支线支线支线支线次干道次干道次干道次干道交通便捷度交通便捷度有三线有三线公汽公汽有三线有三线公汽公汽有三线有三线公汽公汽有三线有三线公汽公汽距区域中心距区域中心距离距离1.8公里公里2.5公里公里 2

4、.5公里公里5公里公里距火车站距距火车站距离离1公里公里0.8公里公里 5公里公里11公里公里基础设施情况基础设施情况六通一平六通一平六通一平六通一平 六通一平六通一平六通一平六通一平产业集聚度产业集聚度较大较大较大较大较大较大一般一般环境优劣度环境优劣度较重污染较重污染一定污染一定污染 较重污染较重污染污染较小污染较小个个别别因因素素宗地面积宗地面积4941104535450.9140000宗地形状宗地形状规则规则规则规则较规则较规则规则规则容积率容积率0.40.70.460.3地形地形平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦目前规划目前规划限制限制无限制无限制无限制无限制无限制无限制无限制无限制（

5、一）地价指数修正（一）地价指数修正调查该市近年工业用地地价上涨情况，调查该市近年工业用地地价上涨情况，2011年年1月至月至2013年年1月地价上涨月地价上涨8%，平均每月上涨幅度为，平均每月上涨幅度为0.333%，2013年地价涨幅基本相同，如将年地价涨幅基本相同，如将2011年年1月月1日地价指日地价指数定为数定为100，则地价指数，则地价指数2012年年10月为月为107.326，2013年年10月为月为111.322。（二）区域因素修正（二）区域因素修正1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为估宗地的等级为100，

6、支线与次干道相比差，支线与次干道相比差2%。2、交通便捷度以待估宗地为、交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，每增加或减少一路车，地价上下浮动地价上下浮动0.5%3、距区域中心距离，以待估宗地为、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加一公里，每增加一公里，相应减少相应减少0.2%4、距火车站距离，以待估宗地为、距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里，每增加一公里，相应减少相应减少0.3%5、产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个，每增加一个等级，地价向上修正等级，地价

7、向上修正2%6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正，每上升一个等级，地价往下修正0.5%（三）个别因素修正（三）个别因素修正1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往，每上升一个等级，地价往上修正上修正1%。2、容积率，以待估宗地为、容积率，以待估宗地为100，每上升，每上升0.1，地价往上修正地价往上修正1.5%。ABC交易价格（元交易价格（元/M2

8、）372.74368.9387.72土地用途土地用途100/100100/100100/100供需圈供需圈100/100100/100100/100交易日期交易日期111.322/100111.322/100111.322/100111.322/107.33交易情况交易情况100/100100/100100/100土地使用土地使用年限年限100/100100/100100/100价格类型价格类型100/100100/100100/100100/100区区域域因因素素交交通通条条件件交通通达度交通通达度100/98100/98100/100交通便捷度交通便捷度100/100100/100100/

9、100距区域中心距距区域中心距离离100/100.64 100/100.5 100/100.5距火车站距离距火车站距离100/103100/103.6 100/101.8基础设施情况基础设施情况100/100100/100100/100产业集聚度产业集聚度100/102100/102100/102环境优劣度环境优劣度100/98.5100/99100/98.5个别个别因素因素宗地面积宗地面积100/100100/100 100/100宗地形状宗地形状100/100100/100 100/99容积率容积率100/101.5100/100 100/102.4地形地形100/100100/100 100/100目前规划目前规划限制限制100/100100/100 100/100修正后地价修正后地价371.88354.49358.86市场法最终评估市场法最终评估值值 361.74元元/平方米平方米（四）因素修正及地价计算（四）因素修正及地价计算将评估对象各项影响因素与比较案例的各将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得