项目经理培训教材.ppt(4)

1、项目经理培训教材项目经理培训教材（四）（四）设备维护工作设备维护工作主讲：杨东明主讲：杨东明2013年年2月月目录 1、认识设施设备 2、设备维护的文字性工作 3、设备的运行维护 4、设备的保养 5、设备的基础管理 6、物业设备维修管理 7、设备点检 8、设备的计划检修认识设备1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。2.给排水系统设备：各类给排水水泵、二次水泵及其附属设施、各类阀门、排水管网、管井。3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。4.电梯设备：各电梯及其附属设备。5.弱

2、电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。设备维护的文字性工作 1、设备的接管验收资料 2、设施设备台帐 3、设备标识（设备卡、告示牌） 4、设备档案设备的维护运行 1、设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 2、工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 3、值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知设备责任人或主管处理，并做好记录。 4、工程部对管辖小区机电设备的运行情况进行督查。设备保养每年12月份，工程部对大的维修保养项目

3、，编制下年度设施设备年度保养计划；根据服务处的设备状况，负责编制下年度设施设备大中修（改造）计划表。水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。工程部按照机电设备大、中修（改造）计划，组织相关部门、及人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在设施设备台账中。设备管理基础管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的

4、管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义： 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行

5、的保证。行的保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。设备管理基础注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。物业运作的物质和技术基础。 * * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标

6、。备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。* * 衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标： A A设备有效利用率，；设备有效利用率，； B B设备的完好率，；设备的完好率，； 设备管理基础物业设备是否完好的标准为：物业设备是否完好的标准为： 零部件完整齐全，零部件完整齐全， 设备运转正常设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效设备管理基础物业设备管理的内容物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管

7、理 物业设备运行管理物业设备运行管理 物业设备维修管理物业设备维修管理 物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理 备品配件管理备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 设备管理基础物业设备的运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：（应取得两个方面的成果）： 一是一是 设备的运行在技术性能上始终处设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密针对设备的特点，制定科学、严密且切实可

8、行的操作规程。且切实可行的操作规程。设备管理基础 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。加强维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻行状态下的监测和

9、对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。、准确的分析。 对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则。即事故原因未查原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。施不放过。 设备管理基础二是二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：设备的经

10、济运行管理，可从以下几个方面进行：（1 1）初期投资费用管理）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：在购置设备时，应综合考虑以下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。境的要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的价格及运行时能源的耗用情况。 设备的寿命。设备的寿命。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。和震动。 注意采用新技术、新工艺、新

11、材料及新型设备，注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，物业设备维修管理物业设备维修管理设备在使用过程中会发生污染、松动、设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。用，严重时会酿成设备事故。 （1 1）维护保养方式：维护保养方式：主要是主要是“清洁、清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查观表面检查”。对长时期运行的设备。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强

12、制保养。进行强制保养。物业设备维修管理物业设备维修管理维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。保养两种。 日常维护保养日常维护保养工作要求设备操作人员在班工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。现象，在班后对设备做好清洁工作。物业设备维修管理物业设备维修管理 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员

13、为主、检修人员以操作人员为主、检修人员协助进行的。协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。护保养。 应做好以下工作：应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；配合间隙； 检查安全装置；检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

14、常。设备点检设备点检 设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。以随机检查。 设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检计划点检。 设备的设备的日常点检日常点检由操作人员随机检查。由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：日常点检内容主要包括：运行状况运行状况及参数；及参数；安全保护装置；安全保护装置；易磨损易磨损的零部件；的零部件；易污染堵塞、需经常清易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；洗更换的部件；在运行中经常要求在运行中经常要求调整的部位；调整的部位；在运行中经常出现不在运行中经

15、常出现不正常现象的部位。正常现象的部位。设备点检设备点检设备的计划点检设备的计划点检一般以专业一般以专业维修人员为主，操作人员协维修人员为主，操作人员协助进行助进行，计划点检内容主要，计划点检内容主要有：有：记录设备的磨损情况，记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；发现其他异常情况；更换更换零部件；零部件；确定修理的部位、确定修理的部位、部件及修理时间；部件及修理时间；安排检安排检修计划。修计划。设备计划检修设备计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检的结果可以确定其检修间隔期检修间隔期。以。以检修间隔期为基础，编制检修计划，检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是对设备进行预防性修理，这就是计计划检修划检修 实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计