工业园区案例分析

1、工业园区规划案例分析苏州工业园区VS成都高新区由工业园区向工业新城转变苏州工业园区园区概况交通状况功能板块产业发展房产开发人口演变发展小结成都高新区园区简介地理位置产业分布及 发展重心天府新区 规划布局 交通体系发展小结园区概况苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，交通便捷，战略发展空间巨大规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里。发展目标：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。入驻产业：截止2008年6月

2、底，园区集聚了海内外科技人才创办的科技型创新企业700余家，跨国公司和国家级研发机构100多家，省级以上高新技术企业350家。交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。苏州工业园区交通状况海运港口：上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座苏州工业园位置交通图太湖常州80KM至杭州1

3、50KM无锡42KM张家港90KM常熟90KM常熟港60KM刘家港60KM太仓港70KM太仓50KM昆山50KM上海80KM虹桥机场80KM浦东机场120KM至南京200KM苏州苏州工业园机场： 上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里）园区具有得天独厚的交通优势，为人流货流提供了良好的基础，吸引了不少国内外企业，公司投资于此。苏州工业园区-从包括骨干路网、城市轨道、城际轨道、BRT线路以及重大交通枢纽等多种交通设施的布局方案上给与相应的拓展、延伸和优化，大大提高了城市空间结构的调整的可操作性。-强化苏州市城

4、市总体规划提出的“T轴双城，东进沪西”空间发展策略-为了满足甲方对地块开发和道路建设的规划管理要求，对支路以上等级的所有道路进行了红线设计并完全落地功能板块 功能完善的分区： 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中 央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、现代物流园、综合保税区、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区。高水准的基础设施：建设了高水准的基础设施。累计投入300多亿元，基本完成70平方公里合作区主要基础设施开发，其中30平方公里建成区达到“九通一平”（道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电、有线电视和土地填高平整）的国际水准。园区在规划上形成了功能完善的分区

5、，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础苏州工业园区产业发展苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹；近年来由于产业结构比例失衡和进出口下滑，优二进三的转型发展成为今后的发展重点开始湖东地区的开发建设园区的产业体系已经初步形成。苏州工业园区产业值稳定上升软件服务及信息、游戏动漫、生物医药、新材料第三产业比重稳步上升房产开发00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展；02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速；05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；园区房地产

6、历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加湖西Cbd板块独墅湖板块湖东Cbd板块新双湖板块2000年左右，园区产业人口开始大量进驻，并且人口数量逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位。尤其是中央CBD的建成，带动了园区内的房产开发和商业的繁荣苏州工业园区人口数量板块客户组成年龄组成（35以下）湖西CBD市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%独墅湖市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%湖东CBD市区及周边占30%、园区占60%外地占10%占50%新双湖市区及周边占20%园区占70-80%外地占5%以下占6

7、0%2000年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻；1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以来持续增长，产业工人的数量增加；人口的持续增长和外地客户的入住反映了人们对工业园园区的认可和未来价值的看好苏州工业园区发展小结人口产业房地产00年02年03年 04年01年06年08年区域价值配套09年07年05年99年98年97年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形园区二次创业：即加快

8、建设四个示范区的转型发展奠定基础期1994-2001加速发展期2001-2008转型期08-借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成苏州总体规划2004-2020提出市域c bd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。Cbd商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业

9、广场等。区域：城市配套延伸区住宅特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展。项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展。项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展。项目特点：高端化、科技化产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户长三角的资产客户比重进一步加大区域价值也随之提升苏州工

10、业园区成都高新区规划南区 现代商务中心 高端产业新城西区 业态完整的 高科技工业发展区园区简介筹建于1988年，1991年被国务院批准为全国首批国家高新技术产业开发区，2006年被科技部批准为全国首批“创建世界一流园区”试点单位，现有规划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区(CBD)的定位，重点发展金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业，建设宜业宜居的国际化现代新城。在南部园区的中和片区，正在与新加坡合作，建设新川创新科技园，打造创新持续、智慧增长、开放人文的科技新城，将该片区建成产城一体样板

11、区和创新发展示范区。 西部园区规划面积43平方公里，按照“业态完整的高科技工业发展区”的定位，重点发展新一代信息技术、生物、高端装备制造、节能环保等高技术制造业。西部园区内建有国家级成都高新综合保税区，2013年，综合保税区实现进出口总额239亿美元，排名全国综合保税区第三位、中西部第一位。地理位置西区位于成都市西、三环路与绕城高速公路之间，距成都市中心6公里。是原郫县合作镇大部分犀浦镇一小部分。南部园区位于成都高新区天府大道北段成都高新区规划产业分布及发展重心 优势产业：集成电路、光电显示、软件及服务外包产业和生物医药产业； 高新天府新城、新川创新科技园、天府软件园等知名产业组团位于南部园区

12、。 成都高新综合保税区、成都电子科技大学、成都中医药大学以及英特尔、戴尔、联想、富士康、德州仪器等国际知名企业制造基地位于西部园区。 现在的发展重心是南部地区，已有天府新区的规划并正在实施。南部园区靠近双流机场及火车站，发展迅速，以此为起点向南扩散，分为一、二、三期规划。成都高新区规划天府新区与中心城区关系一核：成渝经济区规划中确定的成都发展核，范围为整个成都市域。两区：中心城区优化开发区成都中心城区重点提升传统服务功能，功能宜为文化、商贸、金融等。天府新区重点开发区天府新区主要集聚新型城市功能，包括科技、商务、行政文化、现代制造业基地和高新技术产业基地等。双中心：成都老城中心和天府新区的新中

13、心。天府新区新中心重点集聚科技、商务、文化等高端服务功能，形成有鲜明特色的空间形象，打造为天府新区的标志性亮点区域。 成都高新区规划规划空间布局一带：高端服务功能集聚带。天府中轴向南延续，并向东延伸至龙泉山边。 两翼：东西两翼的产业功能带。成眉高技术和战略新兴产业集聚带，龙泉经开区的高端制造产业功能带。 一城：天府新城建设成区域的生产组织和生活服务的主中心。六区：依据主导产业和生态隔离划定的六个产城综合功能区，发挥产业集聚效应，配套完善的生产生活服务功能。一带两翼、一城六区成都高新区规划天府新城天府新城规划为整合国家级成都高新区、国家级成都经开区、成都双流国际机场及配套开发区以及成都进出口加工

14、区和拟设立的成都综合保税区成都高新区规划功能布局面积规划总用地面积37.5平方公里，总建筑面积6500万平方米（其中办公、科研、金融、商业3450万平方米，占总量的53%）。人口规划总就业人口60万人（其中软件及服务外包产业20万30万人），总居住人口达200万人。发展方向以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。致力于将软件及服务外包产业发展成为成都最具竞争力和代表性的战略性产业，成为国内外著名软件企业的主要聚集地、国际化软件产品的主流提供地和国内外人才的生活聚居地。交通体系规划原则1、天府新区与成都中心城区共同构成国际区域性综合交通枢纽2、构

15、建快速交通体系3、构建TOD模式的区内交通格局4、客货分流交通组成轨道交通：铁路、城市轨道交通网络道路交通：高速公路、城市快速路、货运专线成都高新区规划小结区域地理位置优越、交通设施便利产业集中且多以第三产业为主（集成电路、游 戏动漫、软件、新材料等产业）尺度、地块划分（地块四角最好垂直）、交通 组织（回车道或环形道路）货箱长车厢内宽实际载货能力运输里程（往返)2.8m1.8m2T500km3.8m1.8-2m3-4T600km4.2m2m3-5T500-800km5.1m2-2.2m3-7T1000km以下6.1m2-2.2m8T以下1000km以下7.2m2.2-2.3m11T以下1000

16、km以上8.1-8.6m2.3m10-15T1000km以上9.6m2.3m15-25T1000km以上12.5m2.3-2.4m15-100T1000km以上13.4*5.84.5*1.95货车消防车名称道路间距主次干道最大街坊(m )最小街坊(m )最大厂房(m )最小厂房(m )安亭整车制造区600 - 1200m700 700300 300350150武汉二汽制造区700 - 1400m1500 1000 250 250320120广州花都汽车城500 - 700m600 700240 300200120长春一汽制造区500 - 900m800 900600 900500120十堰二汽

17、制造区位于山区 ,布局相对灵活 。320100部分汽车制造厂房尺寸统计工业园区控制性详细规划居住区路网地块划分地块划分依据：1）划分地块要考虑用地现状和土地使用调整原则，考虑规划建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，综合考虑各项因素。2）尽可能兼顾地块的土地使用权属边界。土地权属边界日益重要，地块划分原则上不能跨越这一边界。界限应具有明显的可识别性兼顾行政管辖界线，一利现状资料收集统计和规划管理。3）级差地租的理论决定了不同区为环境下地块开发的适宜规模，一般来说，成片统一开发建设的地块及城市新区地块面积宜大，零星开发地块及旧城区地块面积宜小。4）增加公益性公共设施用地分类，将独立设置的公益性公共设施划分只最小用地分类（小类或小小