集团项目经营方案评审会报告模版(07.6)

1、Gemdale Corporation科学筑家The Science of Living工程经营方案集团评审报告模版 目录1、投资决策与经营方案指标比照2、工程市场定位介绍3、工程设计方案介绍4、工程开发方案介绍5、工程本钱分析6、工程营销分析7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B1 1、本钱：与投资决策相比，可售面积增加、本钱：与投资决策相比，可售面积增加1717，同时由于建设标准提高等原因，单位销面本钱增，同时由于建设标准提高等原因，单位销面本钱增加加1616，使得总本钱增加；，使得总本钱增加； 分析：在销售面积、物业类型变化较大的情况下，剔除价格自然涨幅影响，本钱增加分析：在销售面积、

2、物业类型变化较大的情况下，剔除价格自然涨幅影响，本钱增加1616带来带来的收益相当明显。而投资决策本钱与实际本钱差异较大，主要是由于产品定位标准的大幅提高。的收益相当明显。而投资决策本钱与实际本钱差异较大，主要是由于产品定位标准的大幅提高。2 2、售价：、售价：1 1投资决策售价调整：与投资决策相比，低层开盘时间推迟投资决策售价调整：与投资决策相比，低层开盘时间推迟3 3个季度，小高层开盘时间个季度，小高层开盘时间推迟推迟2 2个季度，按价格每年个季度，按价格每年1010的自然涨幅考虑，那么小高层的开盘价调整为的自然涨幅考虑，那么小高层的开盘价调整为48504850105%105%488=55

3、81488=5581元元(07(07年国庆销售，由销售车位年国庆销售，由销售车位1010万万/ /个改为每户赠送一个车位，折合小高层每平米增加个改为每户赠送一个车位，折合小高层每平米增加488488元元) )、联排的开盘价调整为、联排的开盘价调整为=7471=7471元元(07(07年年5 5月底月底) )； 2 2与投资决策相比，联排售价提升很大；小高层售价也有一定提升在原价格上提升与投资决策相比，联排售价提升很大；小高层售价也有一定提升在原价格上提升17.8%17.8%，在，在55815581元价格根底上提升。元价格根底上提升。1.1 投资决策与经营方案指标比照：例如例如1.2 工程经营方

4、案定位说明明确经营定位、简要说明明确经营定位、简要说明 工程经营方案定位是快速复制已有产品，还是以差异化赢得高价高速销售。 1.3 规划指标与投资决策比较内容要求内容要求 目录1、投资决策与经营方案指标比照2、工程市场定位介绍3、工程设计方案介绍4、工程开发方案介绍5、工程本钱分析6、工程营销分析7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B2.1 客户定位与工程决策比较定位类型客户属性现在项目决策阶段说明核心客户客户身份 可以用高端、中端，结合私营业主、企业高管、企业技术人员、普通白领、个体工商户、原住民等来说明客户地域来源1、根据项目特性，可以在本表基础上增加客户属性。2、如果核心客户、重要客户

5、、游离客户三类客户定位类型在目标客户中所占比例发生变化的话，需要另外说明。3、在核心客户中，如果客户又分成几类的话，需要说明这几类客户占核心客户的比例，及分别说明这几类客户的客户属性；客户年龄组成家庭结构组成 客户收入 客户职业组成 购房目的组成置业次数组成主要交通工具重要客户参照上面核心客户的客户属性，选择重要指标分项说明游离客户2.2 产品定位与工程决策阶段比较可研现在规划容积率1.821.82实际容积率1.521.82总占地面积4425444254商业配套面积45003200会所等附属配套面积500800建筑面积6746080551物业类型联排别墅比例%、小高层11层%、18层比例联排别

6、墅比例%、小高层11层%、18层比例车位比1 :11 :0.8户型面积别墅户均340花园洋房户均165小高层户均200小高层户均150例如例如2.3 户型定位与工程决策阶段比较需求户型需求户型面积面积户均面积户均面积投资阶段投资阶段套数比例套数比例投资阶段投资阶段面积比例面积比例现阶段套现阶段套数比例数比例现阶段面现阶段面积比例积比例单房与单房与1房房30-504020.00%9.00%7.68%4.34%2房房2厅厅1卫（卫（2卫）卫）65-807018.90%14.89%29.62%21.02%3房房2厅厅1卫（卫（2卫）卫）898925.40%25.44%30.52%31.10%3房房2

7、厅厅2卫卫110-12011523.15%29.96%18.30%21.20%3房房2厅厅2卫卫130-1501409.75%15.36%9.32%13.00%4房房2厅厅2卫卫4房房2厅厅2卫卫160-1801702.80%5.36%4.56%9.34%合计合计1100.00%100.00%100.00%100.00%例如例如2.4 工程卖点及其本钱卖点卖点总成本（万）单位面积成本（元/平方米）现在项目决策现在项目决策1东南亚风情园林32002000400250234567例如例如 目录1、投资决策与经营方案指标比照2、工程市场定位介绍3、工程设计方案介绍4、工程开发方案介绍5、工程本钱分析

8、6、工程营销分析7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B3 3、工程设计方案介绍、工程设计方案介绍说明：说明：本文所附仅为参考模版，具体在准备报告内容时可围绕本文所附仅为参考模版，具体在准备报告内容时可围绕其中每页其中每页P P的主要思想进行适当展开，以到达清晰表达的的主要思想进行适当展开，以到达清晰表达的目的目的为方便介绍人讲解，报告内容的顺序可适当灵活调整为方便介绍人讲解，报告内容的顺序可适当灵活调整总体规划设计投资决策阶段现在 增加了叠增加了叠加别墅，加别墅，减少了商减少了商业面积业面积例如例如介绍总体规划设计思想，并说明规划布局与介绍总体规划设计思想，并说明规划布局与投资决策阶段的主要

9、变化，包括物业分布、投资决策阶段的主要变化，包括物业分布、交通组织、分期开发及其他重要指标变更交通组织、分期开发及其他重要指标变更设计方案技术可行性论证说明总图规划的技术可行性，如日照、说明总图规划的技术可行性，如日照、间距、国家标准、地方有关技术规定、间距、国家标准、地方有关技术规定、规划设计要点等符合性规划设计要点等符合性例如例如物业类型分布投资决策阶段现在说明产品分布、产品定位的主要思想和与投说明产品分布、产品定位的主要思想和与投资决策阶段的变化，包括住宅、商业、配套资决策阶段的变化，包括住宅、商业、配套等各种物业类型等各种物业类型例如例如交通组织分析投资决策阶段现在说明停车方式、交通流

10、线的主要思想以及影响说明停车方式、交通流线的主要思想以及影响本钱的地下室面积及其它技术措施等的变化本钱的地下室面积及其它技术措施等的变化例如例如分期建设规划分析说明各期指标与投资决策阶段的变化说明各期指标与投资决策阶段的变化投资决策阶段现在例如例如景观规划分析说明景观设计概念以及重要景观节点放大设计说明景观设计概念以及重要景观节点放大设计景观空间构成分析景观总平面规划例如例如景观节点设计例如例如空间节点分析说明重要节点设计说明重要节点设计景观空间构成分析道路节点例如例如典型户型平面1例如例如典型户型平面2例如例如典型户型平面3典型户型平面4例如例如典型户型平面5例如例如典型部位组合平面、鸟瞰图

11、及效果图例如例如说明建筑风格、装修档次与产品说明建筑风格、装修档次与产品定位的符合程度定位的符合程度 目录1、投资决策与经营方案指标比照2、工程市场定位介绍3、工程设计方案介绍4、工程开发方案介绍5、工程本钱分析6、工程营销分析7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B4.1 工程分期方案说明：工程分期方案与投资决策比照：。项目分期：项目分期：两期两期总建面积可售面积住宅套数一期7646566043629二期6863559280612例如例如4.2 工程分期平面图：用彩色平面图对分期用彩色平面图对分期进行说明进行说明4.3 工程分期方案说明：项目获取开工开盘竣工一期2006.8.132007.1

12、.252007.10.12008.8.17二期2006.8.132007.5.82008.3.282008.12.25工程各期主要节点：与投资决策比照：。与投资决策比照：。例如例如Gemdale Corporation一期主要开发周期设计周期：0.07. 天55天98天74天开盘周期：0. 07.5.26 天竣工周期：06. 0. 719天小结：。小结：。4.4 工程周期分析：例如例如 目录1、投资决策与经营方案指标比照2、工程市场定位介绍3、工程设计方案介绍4、工程开发方案介绍5、工程本钱分析6、工程营销分析7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B5.1 综合本钱比照分析：变动说明： 5.2

13、 建安本钱变动:名称名称单位单位2.0版成本版成本(投资决策阶投资决策阶段段)成本目标成本目标（方案阶段）（方案阶段）增增 加加（方案（方案-投资决投资决策）策）增增 幅幅(%)建安总成本万元销面指标元/m2净利润万元成本利润率（%）5.3 本钱变动原因分类统计序号序号项目内容项目内容增加金额增加金额（万元）（万元）销面单价销面单价（元（元/m2）百分比百分比（%）总成本增加8790.00 461.00 100%1XXX原因1.1 1.22XXX原因2.12.23XXX原因 5.4 本钱变动原因说明1目标与投资决策本钱比照：简要说明以下为举例 公建配套本钱增加：万元； 主要原因：增加地下室面积

14、，投资决策7928m2，现方案，共 增加，相应建安本钱增加万元； 小高层单体本钱增加：万元； 主要原因：增加小高层销面7064m2，小高层配置标准提高，单体指标提 高171元/m2； . 注：该工程建安本钱目标与投资决策本钱的比较，详见附件说明。具体分析具体分析见链接见链接 目录1、投资决策与经营方案指标比照2、工程市场定位介绍3、工程设计方案介绍4、工程开发方案介绍5、工程本钱分析6、工程营销分析7、工程经营分析表说明与工程经营责任书B6、工程营销分析6.1 工程分期及示范区、售楼处、样板房设置用彩色平面图进行说用彩色平面图进行说明明6.2 投资决策时的销售定价：例如例如6.3 现在定价与销售方案例如例如除以上表格以外，请对开盘时间和开盘价格与可研阶段比照说明；对以上定价和销售方案与可研阶段不同的局部，需要说明6.4 销售定价差异说明 如果本经营方案中的价格与工程决策阶段确定的价格存在差异，那么需要提供本经营方案中的价格的定价过程。 定价过程包括：工程现时点价格和价格增幅确定两局部。 定价方法需依照：ZB-TZ-Z02 ?工程投资决策阶段市场局部成