物业公司巡查制度

1、巡 查 报 告 制 度 第一章 总 则 第一条 为严格贯彻执行公司管理制度和各岗位考核标准，提高工作效率，及时发现并解决工作中存在的问题与不足，特制定本巡查报告制度。对巡查中发现的问题及时上报并严格按照公司有关规定进行处罚，处罚措施包括：批评教育、警告、罚款直至辞退，特别是对影响公司形象，不利于物业公司工作的人和事将从严、从重处理。第二条 本制度适用于物业公司及各管辖小区。 第二章 巡查内容第三条 巡查范围为公司管辖范围内每个岗位及公司各部门内人、财、物的安全管理和岗位的形象、服务态度、服务质量、环境卫生、绿化养护等方面。第四条 巡查人员、巡查时间和巡查次数要求。巡查人员为公司主管及主管级以上

2、人员。根据其工作职责和范围采取定点、定时与随机抽查相结合的方式进行。主管级每日巡查责任辖区不少于4次，其中每日8时和18时为定点定时巡检；副经理级以上人员每日巡查责任辖区不少于2次，其中11时为定点、定时巡检；夜值主管每班巡查责任辖区不少于4次，其中21时和次日3时为定点定时巡检，并对各小区的值班人员进行电话抽查；总经理采取不定时抽查形式，每月巡查不少于4次。第五条 巡查工作主要内容：（一）办公秩序：主要检查各部门、岗位办公秩序。包括管理人员的形象、着装、办公场所卫生清洁、考勤签到制度执行、接待业主的态度、服务水平和质量、礼仪礼节、文明用语规范执行情况等。 （二）绿化保洁：主要检查公共走廊、广

3、场、连廊、玻璃、柱、屋面、消防步梯、扶手、共用洗手间等场所的清洁和公共绿地的绿化养护，查看是否有异味、异常，侧重对卫生死角的清洁情况进行检查。 （三）接待服务：主要检查重点岗位员工仪容仪表、服务质量。包括检查各接待区域的卫生、接待来访记录，还有对参观接待的人员、物品的安排准备工作情况。（四）安全节能：主要检查在岗尽职尽责、服务规范及对责任区域内的突发事件的解决能力。重点检查消防设备运行状态，外来人员出入登记、管理人员安全节能意识。包括开关公共区域照明、空调、电梯、燃气、自来水使用情况和主要设备器材的出入库记录等。（五）设备运行：主要检查辖区供水、电、气、暖、制冷、电梯、中控设备、消防系统运行情

4、况及设备完好率，当班运行记录情况等。第六条 中控室值班员每日8时及15时对使用对讲机人员进行逐个呼点。第七条 夜值主管负责每日22时使用夜值电话6877将夜值巡查情况报总经理。 第八条 巡查记录必须按照巡查表如实填写，并在公司例会上予以总结通报。第三章 处罚规定第九条 巡查人员未按规定时间或者未按规定内容进行巡查，每发现一次罚款30元。第十条 由于巡查人员工作疏忽、失误致未及时发现问题，每发现一次罚款30元。第十一条 巡查人员对失职员工未进行及时指出、纠正、上报，每发现一次罚款20元。第十二条 对不尽职尽责的巡查人员经戒勉谈话后仍未改正者，进行免职处理。第十三条 此项罚款在当月工资中扣除。第四

5、章 其 它第十四条 总经办负责本制度的制定、修改、解释工作。 第十五条 本制度从2012年3月起执行。晋城市泰美物业管理有限公司 2012年2月20日程管理类标准1. 目的，进一步规规范物业公司服务1-8号楼的工程管理，为考评物业公司工程员工的服务标准提供合理依据。2. 范围 本规定作为物业委托合同附件适用于规定的服务范围。3. 管理标准类 别（分值）序号服务标准考评标准考评分值考评得分前期接收1见开发公司开发合同交付标准见开发合同交付标准装修管理服务(4)2装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明参照服务标准，不符合不得分0.53配合工程部、客服部部与商家完成商户的交接工

6、作参照服务标准，不符合不得分0.54物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间是否按照规定执行0.55每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由商户提供申报结果。违规装修情况必须及时告知商管公司并做好证据保留工作是否做好巡查记录表登记16商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范是否存在违规操作17每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商管公司（含非装修期）及时率及准确性0.5遗留工程处理(2)8遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分钟内上报客服并通知施工单位处理确认是否处理及时0.59对重大遗留工程提出可行性解决方案是否提出解决方案11

7、0每周形成系统性的跟进报告报物业管理公司参照服务标准，不符合不得分0.5资料设备台帐(2)11建立设施设备台帐参照服务标准，不符合不得分112所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡，贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴设备卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识参照服务标准，不符合不得分1节能降耗(5)13在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核，乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程参照服务标准，不符合不得分114公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电是否存在因管理不佳的浪费115公共区域用水（保洁、

8、绿化、宿舍、食堂等用水）合理化控制是否存在因管理不到位的浪费116定期（每月）递交合理化节能降耗建议是否存在因管理不到位的浪费0.517物业公司应根据具体情况建立节能降耗制度,并进行落实参照服务标准，不符合不得分0.5维养计划(3)18制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录随时抽查计划及记录表119维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场等参照服务标准，不符合不得分2设备房管理(8)20设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作参照服务标准，不符合不得分0.521现场

9、的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙参照服务标准，不符合不得分122配备足够的灭火器和应急灯，通风良好参照服务标准，不符合不得分0.523设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识参照服务标准，不符合不得分124各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确参照服务标准，不符合不得分125设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用参照服务标准，不符合不得分0

10、.526重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在30摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯参照服务标准，不符合不得分127设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品参照服务标准，不符合不得分128设备房内应有外来人员登记制度参照服务标准，不符合不得分0.529水电表按照与商户的约定进行抄录，注意观察水电异动的状况水电抄表记录表的准时率0.530噪音污染严重的设备应采用防噪设施参

11、照服务标准，不符合不得分0.531设备房钥匙由物管公司专人负责管理参照服务标准，不符合不得分1供配电系统管理（12）32一般型用电（住宅、一般商铺）负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于较大用电（人人乐等）负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。大型用电（电影院）负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录参照服务标准，不符合不得分133管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整参照服务标准，不符合不得分134高压配电室需要有高压操作工具与高压操作保护设施参照服务标准，不符合不得分135公共区域的管井门、箱柜门须处于锁闭状态并配有设备标识、警示标识。临时取电必须穿管、

12、作出警示防护要求参照服务标准，不符合不得分136动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆参照服务标准，不符合不得分137电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：不小于.参照服务标准，不符合不得分138高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确参照服务标准，不符合不得分139高压继电保护装置应灵敏可靠，电

13、气操作工应能识别各种掉牌信号性质参照服务标准，不符合不得分140酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖参照服务标准，不符合不得分141发生停电事故后，在正常时间（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少连续运行4小时参照服务标准，不符合不得分142发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏； 发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作8小时的储备量油

14、，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的95%以上，四滤应及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时间为30分钟参照服务标准，不符合不得分143高低压配电设备自身温度保持在合理范围内，（25）参照服务标准，不符合不得分1电梯管理(10)44电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备参照服务标准，不符合不得分145电梯运行平稳，开关门

15、灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好, 从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响参照服务标准，不符合不得分0.546合格平层状态平层误差在正负2mm以内，轿厢门闭合后的误差不能大于5参照服务标准，不符合不得分0.547门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好参照服务标准，不符合不得分0.548限速器动作灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性参照服务标准，不符合不得分0.549供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录登记表参照服务标准，不符合不得分0.550电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设施参照服务标准，不符合不得分0.551

16、保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内参照服务标准，不符合不得分0.5轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水参照服务标准，不符合不得分0.552继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电参照服务标准，不符合不得分0.553铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误0.554盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显参照服务标准，不符合不得分0.555滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1。间隙应均匀参照服务标准，不符合不得分0.556缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀参照服务标准，不符合不

17、得分0.557传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠参照服务标准，不符合不得分0.558钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 ，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%参照服务标准，不符合不得分0.559安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开参照服务标准，不符合不得分0.560物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾害等参照服务标准，不符合不得分0.561电梯机房应有通风降温设施，温度保持在2230度之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到

18、位参照服务标准，不符合不得分0.562运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理参照服务标准，不符合不得分0.5给排水系统管理(10)63水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书参照服务标准，不符合不得分0.564设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测,各常用阀门经常清洗、保养和阀门与管道及连接件的紧固检查。参照服务标准，不符合不得分165限水、停水按规定时间通知用户。

19、对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案参照服务标准，不符合不得分166供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验参照服务标准，不符合不得分0.567下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积，地下各雨、污水井室定期检查并清理，地下各给水井室、消防阀门井室处阀门定期检查并保养。参照服务标准，不符合不得分0.568污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值参照服务标准，不符合不得分169日常巡查两小时一次，用水高峰时每半小时巡查一次，

20、并做好相应记录参照服务标准，不符合不得分0.570常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能参照服务标准，不符合不得分0.571综合管沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井盖等相应措施保障安全参照服务标准，不符合不得分0.572建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，外委或部分外委工作计划参照服务标准，不符合不得分0.573水泵房有报警设施，防止爆管（如不易安装，可增设闭监控，24小时实施有效监控）参照服务标准，不符合不得分0.574有排水沟和防溢水设施参照服务标准，不符合不得分0.575在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位

21、控制系统装置，管线上有流水方向指示参照服务标准，不符合不得分0.576每星期各泵轮换使用一次参照服务标准，不符合不得分0.577做好日常维保记录和人员进出登记参照服务标准，不符合不得分0.578生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全参照服务标准，不符合不得分1智能化系统管理(6)79停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，数据完整、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固参照服务标准，不符合不得分180监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面

22、清晰；画面切换稳定参照服务标准，不符合不得分181每星期按探头数量的5%抽检试验，重点位置探头要全面检验参照服务标准，不符合不得分0.582周界防越报警系统（如有）：红外线接收、发送效果良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固参照服务标准，不符合不得分183巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常参照服务标准，不符合不得分184背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、 扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象参照服务标准，不符合不得分18

23、5按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况与使用情况，对重要部位的录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者部分内容的单独存储参照服务标准，不符合不得分0.5消防系统管理(10)86消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录，消防控制中心专人值班，监控区域内各项消防状态，发现异常情况及时上报并做好记录，消防控制中心值班人员需培训后方可上岗。参照服务标准，不符合不得分187消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常

24、参照服务标准，不符合不得分188消防泵每星期试运行一次参照服务标准，不符合不得分189喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按比例进行抽检参照服务标准，不符合不得分19091消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录。设施功能完备无损坏参照服务标准，不符合不得分192开消防结合器的扳手要在附近存放，开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置参照服务标准，不符合不得分193消防系统应保持状态良好，监控室内有自动改手动切换按钮参照服务标准，不符合不得分194定期对消防栓进行末端压力检查，以确保在正常值内参照服务标准，不符

25、合不得分195卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确参照服务标准，不符合不得分0.596对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施参照服务标准，不符合不得分0.5空调系统管理(4)97冷却塔内填料5年进行更换一次，冷却塔噪音小于63分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响做好定期检修并记录，冷却水、冷冻水的年检测报告齐全参照服务标准，不符合不得分198风机末端整体设备等至少半年进行维保一次；中央空调新、回风机组过滤网至少每月清洗两次参照服务标准，不符合不得分199冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试

26、，并按操作流程进行操作，（冬季结冰地区需要有防冻措施）参照服务标准，不符合不得分1100冷却水水流开关或其他类型传感器应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配参照服务标准，不符合不得分1房屋本体及附属设施管理(10)101房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象参照服务标准，不符合不得分 1102每年3-5月为防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于1欧姆，引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，用银粉修复参照服务标准，不符合不得分1103空置房水电控制阀门应处于关闭状态参照服务标准，不符合不得分0.5104内外墙面地面、建筑小品外观完好、整洁，空

27、调架安装有序，无生锈、无开焊。参照服务标准，不符合不得分0.5105室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损参照服务标准，不符合不得分0.5106屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每年雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计 参照服务标准，不符合不得分1107项目内导示标志完好无损参照服务标准，不符合不得分0.5108各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角参照服务标准，不符合不得分0.5109儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐参照服务标准，不符合不得

28、分1110根据实际季节、气候、时间对水景观的控制开放参照服务标准，不符合不得分0.5111所有钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次，保证鲜亮参照服务标准，不符合不得分0.5112木作的翻新和油漆应每年进行一次参照服务标准，不符合不得分0.5113操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明，做好相应的安全警示参照服务标准，不符合不得分1114活动区域配备的开放说明、设施使用说明、温馨提示参照服务标准，不符合不得分0.5115116景观照明根据商管公司的规定时间对景观照明的控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压参照服务标准，不符合不得分0.

29、5加建改造管理(3)117造价在1万以上及特殊的加建改造需要施工图纸，平面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等参照服务标准，不符合不得分1118技术交底：需要说明施工细节，重要位置的相关要求，注意事项，施工工艺，相关材料标准，任何工程要求前提是符合行业、国家、安全标准等相关规定参照服务标准，不符合不得分1119特殊工程需要对重要部分的材料封存，如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等材料参照服务标准，不符合不得分0.5120新工艺新材料必须符合相关规定，如使用标准，安全标准，环保标准及行业、国家标准参照服务标准，不符合不得分0.5计量仪器仪表管理(3)121购买仪器仪表时，必须

30、附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门送专业机构检验，出具检验报告结果，并有效标识参照服务标准，不符合不得分1122对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料参照服务标准，不符合不得分1123受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、修理或予以报废处理，并予以记录存档参照服务标准，不符合不得分1质保金退付管理(3)124在接到退付质保金申请后立即以公告、短信、电话的形式告知服务区域内的业主，让业主半个月内来报修,公告要照相，电话要有电话通话记录、时间、通知

31、的电话号码、被通知人的姓名以及意见参照服务标准，不符合不得分1125做好证据收集，确保不引起法律纠纷参照服务标准，不符合不得分0.5126组织专业维修人员仔细排查相关项目，是否百分百没遗留问题，如果存在隐患问题，立即提出整改，合格为止，即将出现的问题需要施工方整改或者预留风险金参照服务标准，不符合不得分1127退付质保金应由各管理处工程主管、客户服务主管及项目负责人签字后物业公司才进行签字。应扣除代付的整改费用参照服务标准，不符合不得分0.5维修家政服务（5）128维修人员接单后，检查整理仪容仪表，根据维修内容，做好相关材料工具准备，30分钟内到场，不能在较短时间内到达的，需由客户服务部知会客

32、户，并约定时间参照服务标准，不符合不得分1129工完场清，物品回位，垃圾装袋带走参照服务标准，不符合不得分0.5130完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请客户在维修服务单上签名确认及服务意见。并把维修单按照填写规定返回客服中心登记回访参照服务标准，不符合不得分0.5131维修人员入户维修时，不可与业户聊天和打听业户隐私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密参照服务标准，不符合不得分1132维修或更换贵重物件等应与业主签订相关协议参照服务标准，不符合不得分1133经现场检查，发现无法即时维修的应与业户讲明情况，根据实际情况汇报客服中心与工程主管或维修班长参照服务标准，不符合不得分1制

33、表： 审核： 批准：市广场物业统一的工程管理标准，进一步规规范物业公司服务1-8号楼的工程管理，为考评物业公司工程员工的服务标准提供合理依据。2. 范围 本规定作为物业委托合同附件适用于规定的服务范围。3. 管理标准类 别（分值）序号服务标准考评标准考评分值考评得分前期接收1见开发公司开发合同交付标准见开发合同交付标准装修管理服务(4)2装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明参照服务标准，不符合不得分0.53配合工程部、客服部部与商家完成商户的交接工作参照服务标准，不符合不得分0.54物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间是否按照规定执行0.55每日

34、必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由商户提供申报结果。违规装修情况必须及时告知商管公司并做好证据保留工作是否做好巡查记录表登记16商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范是否存在违规操作17每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商管公司（含非装修期）及时率及准确性0.5遗留工程处理(2)8遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分钟内上报客服并通知施工单位处理确认是否处理及时0.59对重大遗留工程提出可行性解决方案是否提出解决方案110每周形成系统性的跟进报告报物业管理公司参照服务标准，不符合不得分0.5资料设备台帐(2)11建立设施设备台帐参照服务标准，

35、不符合不得分112所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡，贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴设备卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识参照服务标准，不符合不得分1节能降耗(5)13在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核，乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程参照服务标准，不符合不得分114公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电是否存在因管理不佳的浪费115公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水）合理化控制是否存在因管理不到位的浪费116定期（每月）递交合理化节能降耗建议是否存在因管理不到位的浪

36、费0.517物业公司应根据具体情况建立节能降耗制度,并进行落实参照服务标准，不符合不得分0.5维养计划(3)18制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录随时抽查计划及记录表119维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场等参照服务标准，不符合不得分2设备房管理(8)20设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作参照服务标准，不符合不得分0.521现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙参照服务标准，不符合

37、不得分122配备足够的灭火器和应急灯，通风良好参照服务标准，不符合不得分0.523设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识参照服务标准，不符合不得分124各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确参照服务标准，不符合不得分125设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用参照服务标准，不符合不得分0.526重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对

38、环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在30摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯参照服务标准，不符合不得分127设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品参照服务标准，不符合不得分128设备房内应有外来人员登记制度参照服务标准，不符合不得分0.529水电表按照与商户的约定进行抄录，注意观察水电异动的状况水电抄表记录表的准时率0.530噪音污染严重的设备应采用防噪设施参照服务标准，不符合不得分0.531设备房钥匙由物管公司专人负责管理参照服务标准，不符合不得分1供配电系统管理（12）32一般

39、型用电（住宅、一般商铺）负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于较大用电（人人乐等）负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。大型用电（电影院）负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录参照服务标准，不符合不得分133管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整参照服务标准，不符合不得分134高压配电室需要有高压操作工具与高压操作保护设施参照服务标准，不符合不得分135公共区域的管井门、箱柜门须处于锁闭状态并配有设备标识、警示标识。临时取电必须穿管、作出警示防护要求参照服务标准，不符合不得分136动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值

40、小于4欧姆参照服务标准，不符合不得分137电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：不小于.参照服务标准，不符合不得分138高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确参照服务标准，不符合不得分139高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别各种掉牌信号性质参照服务标准，不符合不得分140酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良

41、好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖参照服务标准，不符合不得分141发生停电事故后，在正常时间（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少连续运行4小时参照服务标准，不符合不得分142发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏； 发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作8小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的95%以上，四滤应及时更换；必须配备符合

42、要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时间为30分钟参照服务标准，不符合不得分143高低压配电设备自身温度保持在合理范围内，（25）参照服务标准，不符合不得分1电梯管理(10)44电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备参照服务标准，不符合不得分145电梯运行平稳，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好, 从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响参照服务标准，不符合不得分0.54

43、6合格平层状态平层误差在正负2mm以内，轿厢门闭合后的误差不能大于5参照服务标准，不符合不得分0.547门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好参照服务标准，不符合不得分0.548限速器动作灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性参照服务标准，不符合不得分0.549供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录登记表参照服务标准，不符合不得分0.550电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设施参照服务标准，不符合不得分0.551保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内参照服务标准，不符合不得分0.5轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂

44、物，无油污，无积水参照服务标准，不符合不得分0.552继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电参照服务标准，不符合不得分0.553铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误0.554盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显参照服务标准，不符合不得分0.555滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1。间隙应均匀参照服务标准，不符合不得分0.556缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀参照服务标准，不符合不得分0.557传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠参照服务标准，不符合不得分0

45、.558钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 ，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%参照服务标准，不符合不得分0.559安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开参照服务标准，不符合不得分0.560物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾害等参照服务标准，不符合不得分0.561电梯机房应有通风降温设施，温度保持在2230度之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位参照服务标准，不符合不得分0.562运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处

46、理参照服务标准，不符合不得分0.5给排水系统管理(10)63水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书参照服务标准，不符合不得分0.564设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测,各常用阀门经常清洗、保养和阀门与管道及连接件的紧固检查。参照服务标准，不符合不得分165限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案参照服务标准，不符合不得分166供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道

47、上的压力仪表每年定期进行校验参照服务标准，不符合不得分0.567下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积，地下各雨、污水井室定期检查并清理，地下各给水井室、消防阀门井室处阀门定期检查并保养。参照服务标准，不符合不得分0.568污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值参照服务标准，不符合不得分169日常巡查两小时一次，用水高峰时每半小时巡查一次，并做好相应记录参照服务标准，不符合不得分0.570常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能参照

48、服务标准，不符合不得分0.571综合管沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井盖等相应措施保障安全参照服务标准，不符合不得分0.572建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，外委或部分外委工作计划参照服务标准，不符合不得分0.573水泵房有报警设施，防止爆管（如不易安装，可增设闭监控，24小时实施有效监控）参照服务标准，不符合不得分0.574有排水沟和防溢水设施参照服务标准，不符合不得分0.575在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，管线上有流水方向指示参照服务标准，不符合不得分0.576每星期各泵轮换使用一次参照服务标准，不符合不得分0.5

49、77做好日常维保记录和人员进出登记参照服务标准，不符合不得分0.578生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全参照服务标准，不符合不得分1智能化系统管理(6)79停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，数据完整、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固参照服务标准，不符合不得分180监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面清晰；画面切换稳定参照服务标准，不符合不得分181每星期按探头数量的5%抽检试验，重点位置探头要全面检验参照服务标准，不符合

50、不得分0.582周界防越报警系统（如有）：红外线接收、发送效果良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固参照服务标准，不符合不得分183巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常参照服务标准，不符合不得分184背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、 扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象参照服务标准，不符合不得分185按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况与使用情况，对重要部位的录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者部分内容的单独存储参照服务标准，不符合不得分0.5消防系统管理(10)86消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内