成都龙城一号项目分析

1、四川师范大学 地理与资源科学学院 房地产开发与经营“龙城一号”项目分析一、市场宏观环境状况11、宏观市场背景12、调控政策环境与金融政策23、经济环境2二、区域环境分析31、龙泉驿区房地产市场状况3（1）基本概况3（2）龙泉驿区房地产市场状况4三、项目定位51、项目总体情况分析52、SWOT分析7（1）龙城一号项目优劣势7（2）项目核心竞争力分析8 (3）项目定位分析83、客户定位分析94、价格分析105、综合分析11四、区域房地产市场未来发展趋势分析111、 发展空间和机会112、未来区域房地产的发展策略11第 0 页 共 13 页一、市场宏观环境状况1、宏观市场背景 进入21世纪后，我国城

2、市化步伐加快，房地产业呈现高速发展态势，城市地价、房价持续上涨。至2014年，我国经济发展过热、房价上涨过快、流通性过剩、通胀预期也日趋明显，因此国家宏观调控也跟随而至。 2014年特别是上半年密集出台了一系列土地、金融、税收、行政手段等调控政策，而房地产行业更是这轮调控的重点行业之一，通过收缩银根、控制银行流动资金规模、提高首付门槛，上调资本金比例和利率、调整房地产交易税费、加大保障性住房的建设等组合手段，抑制了房地产的投资投机需求。2014年下半年持续的宏观紧缩政策在下半年立马掉头，中央为了“保增长”，决定实施宽松的货币政策，并针对房地产行业，出台了一系列优惠支持政策。消费者在2014年上

3、半年受到抑制的购房需求，被激发起来，导致房价逐月上涨，使购房需求迅速增加。2、调控政策环境与金融政策表一：2014年房地产行业主要政策 时间 政策名称发布部门主要内容和评述2014.3.13总理答记者问“双向调控”李克强总理根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。推进公租房等保障性住房建设。对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场也是要因城因地进行分类调控，抑制投机性增长需求，重在建立长效机制，促进房地产市场健康发展。2014.330地产股融资再开闸证监会中茵股份、绿地集团再融资申请获批，这将直接优化房企的资产负债结构。2014.4.22央

4、行定向降准央行中国人民银行公布，自2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。20145.4地方政府放松限购地方政府南宁等地方城市开始陆续放松限购2014.6.6大力支持首套住房需求银监会银监会答记者问时：继续差别化房贷政策，并首提大力支持首套房需求。2014.6.11地方政府取消限购地方政府沈阳、济南、呼和浩特等多地政府逐步取消限购政策。2014.9继取消限购后地方政府的救市刺激措施地方政府四川、福建等地政府出台一系列的救市措施。内容涉及首套房贷款利率优惠，放松首套房认定，公积金贷款，财政补贴等。201410.

5、1二套房贷放宽央行央行和银监会放松二套房贷，中央对房地产市场政策彻底转向。2014.10.29稳定住房消费国务院商务会议政府层面首提：稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，房地产市场得到政策支持2014.11.21降息央行央行两年来首次降息3、经济环境 （1）固定资产投资2014年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）451068亿元，同比名义增长15.8%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.02%。 固定资产投资增速略有回落，一是因为今年以来房地产市场降温明显，房地产开发企业存在较强的观望心态，投资活动更趋谨慎

6、。初步计算，因1-7月份房地产投资增速回落影响全部投资增速回落0.1个百分点左右。 GDP增速为7.3%，经济刺激性政策初见成效，但是还要慎防风险。这是经济结构调整的结果。应该抓住时机，促进经济转型升级。房地产行业也应该抓住机会，逐步转变发展方式，实现价值的提升。二、区域环境分析1、龙泉驿区房地产市场状况（一）基本概况龙泉驿区是成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。全区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、8个乡镇，人口57万。 龙泉驿区位优势突出，交通四通八达。区政府所在地距成都市中心约13公里，

7、距双流国际机场约28公里，为蓉城城东门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。东大街东延线、成龙大道等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过，通过成渝高速公路可至广西出海，通过沪蓉高速公路可直通上海。规划中的成都地铁2号线东延伸线（拟于2010年4月动工建设，2013年10月1日试运行）直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。地铁2号线东延伸线示意图（二）龙泉驿区房地产市场状况 据统计，2010年上半年龙泉驿区在建房地产项目39个

8、，其中，批准新开工项目6个（分别是花香龙都、格调城、香水城、霏红榭、合能四季康城、首创项目），批准续建6个项目（分别是龙城1号、合能四季映像、春秋名邸二期、东方美宸三期、东山国际新城、师大现代花园二期），批准新建商品房开工面积140.6万平方米，同比增长289%。 2010年上半年，龙泉驿区房地产实际投资19.3亿元，增长61%。批准新建商品房预售面积（新增供应）100万平方米，同比增长64%。新建商品房销售10454套，面积98万平方米，增长8.9%。上半年新建商品房均价4530元/平方米；全区二手房成交3481套，面积35.7万平方米，同比增长61%。从房地产企业排名分析，恒大、中铁等全国

9、房地产龙头企业的发展势头仍旧迅猛，分别占据销售金额的冠亚军（详见2010上半年龙泉商品房销售金额十强表）。从房地产项目实际销售面积来看，果壳里的城、合能.四季映像分别占据销售面积的冠亚军（详见2010上半年龙泉商品房销售面积十强表）。2、“龙城一号”项目周边房地产项目比较分析 （见附件表格） 该区域由成龙大道、绕城高速、驿都大道、龙城大道等道路构成，为近期大面片区开发的热点板块之一。 龙城1号周边主要分布师大现代花园、合能.四季映像、炜岸城等住宅项目，龙城1号为分期开发，项目周期较长，楼盘档次较高，且产品结构较为丰富，布局有花园洋房、小高层电梯公寓、叠拼洋房等，花园洋房的售价一般在7500元/

10、平方米左右，小高层电梯公寓一般在6500元/平方米左右。通过调查，该项目的客户群体主要以当地高收入人群、外来投资商及改善住房需求的人群为主。合能.四季映像主要是以中小户型为主的住宅项目，其主要客户群体是当地收入较低的人群及刚性需求的群体。 周边分布有四川师范大学、四川科技职工大学等教育机构，为该区域带来极高的高校经济效益及旺盛的人气。 附近还规划有天鹅湖公园项目，属市政公共设施项目，该项目的建成将大大提升区域的居住环境的竞争力，利于区内建设用地价值的积极体现。三、项目定位1、项目总体情况分析（1）、基本信息项目占地总约600亩（含150亩主题特色景观公园），是此区域首个低密度新乡村主义风格高品

11、质社区。项目建筑以欧洲民居建筑符号为基础，结合现代主义建筑的构成元素，形成独特的新乡村主义的风格，诠释生态/健康/时尚的生活意境。建筑及园林风格均源于托斯卡纳特有的符号手法，并用现代的营造工艺加以进化发展，从而使之升华为多元化的融合与回归。社区规划：极美坡地，醇美居住；园林景观：中西合壁，浑然天成；建筑风格：多元的融合与回归。（2）、基础数据占地面积：总占地600亩（净用地450亩，一期项目用地260亩）总建面积：60万 总户数： 2000户（一期） 公共配套/商业面积：7000平米五星级坡地森林景观会所。容积率： 1.47 绿地率： 40%建筑形态：叠院别墅（3+1）/叠院洋楼（5+1）/风

12、情多层（6+1）/紫御台(8+1)、(9+1)、建筑风格：新乡村主义风情建筑 结构类型：框架结构公摊： 9%左右车位类型：地下车库 总车位数：658个物业收费：0.90元/左右交房时间：2009年7月左右 交房标准：清水 周边配套： 毗邻3000亩四川师范大学新校区及规划中的5000亩天鹅湖公园居住区。 位于未来新城东规划居住片区的核心腹地； 位于规划中的5000亩天鹅湖公园国际生活居住圈，湖面面积达300余亩； 紧邻3000亩川师大新校区等4所高校； 三圣乡“五朵金花”/十陵风景片区 3200亩果岭公园，无极景观泳池，3000平米体育公园（含下沉式网球场、篮球场、五人制足球场、羽毛球场、乒乓

13、球场、儿童游乐场、老年门球场等），五星级景观会所（含室内健身房、桌球室、乒乓球室、视听室等），幼儿园，室内恒温泳池 交通状况：1 公共交通：大面片区已开通了4条过境城市公交（001、218、336、223），可以到达成都市区，同时还有龙泉发往新南门、火车北站、金沙车站等目的地的过往公交车，市民出行十分方便。2 周边路网发达：三环路、洪十大道、绕城高速路、东大街东延线、成龙大道、成渝高速与龙泉大面相接。3 未来地铁发展：成都市地铁2号线一期工程，东起于大面街道的经济干部管理学院（绕城高速内侧），西止三环路外侧成灌客运站，线路全长约23公里，2007年开工建设，2011年竣工通车，仅比地铁1号线晚

14、1年通车。随着成都市五环路和地铁2号线的规划建设，大面的交通环境将更加优越。2、SWOT分析（1）龙城1号项目优劣势S优 势W劣 势 地处成都4A风景区，对现代人居环境上来说占绝对优势。 随着城东的发展，政府大力投入路政建设。 完美的建筑设计与小区景观规划。 多层建筑符合现代成都人购房的要求，众多消费群体在震后更青睐于多层或低层建筑。 纯版式结构。 自身的个案配套。 紧临老成渝路、龙城大道等主干道，噪音及灰尘污染大； 该大面镇区域发展较慢，项目周边无完善的生活配套； 价格高，超出龙泉市场均价1500元/; 在同一区域恒大集团的恒大绿洲与周边3公里内楼盘的竞争带走相当大一部分消费群体。O机 会T

15、威 胁 城东区域房地产市场持续升温，发展空间大，价值将得到进一步提升。 项目本身有商业娱乐休闲配套设施，充分满足消费需求 叠院别墅、叠院洋楼给消费者带来新的享受。 区域同期开发的楼盘较多，知名品牌集聚，形成强烈竞争。 国家政策对于房地产市场的抑制作用。（2）项目核心竞争力分析通过对龙城1号项目优劣的分析与整理，针对项目所在区域版块的市场竞争环境的现状及未来趋势，龙城1号有自己独特的个性卖点。 对原生态环境利用较好。 以国家4A 级景区大力宣传 锦江区政府与华西医院中心配套的东迁。 “高品位、高品质、高档次”为产品定位。 西南亚景观设计与超低容积率。 多层和花园洋房在成都的趋势。 完善的个案配套

16、。 香港品牌物业管理。(3）项目定位分析作为城市面貌改变最大战略的发展区域，城东就基本完成了工业结构调整、沙河整治改造、道路交通、城市配套的改善，城东城市面貌经历着巨大的变化。龙城1号在东段的核心区域，将异域风情与传统的中国精神相融合，打造别墅、洋楼、风情多层为主的城东区域内首个低密度高品质社区。以“高品位、高品质、高档次”为产品定位，其消费群体也锁定在一个高收入的客户群。1） 产品定位：高品位、高品质、高档次2） 物业定位：完善的个案配套3） 形象定位：汇流世界居住文明。4） 目标客户群体定位： 成都当地高收入居民 周边地区的消费群体 从事商贸且小有成就的外来人员 休闲度假的高官3、客户定位

17、分析通过对龙泉驿区及其项目周边客户情况的分析，确定项目的客户层。1）住宅客户来源分析65%的产品被区域外来客户买走成都五城区客户和龙泉驿区客户各占客户组成的35%，是龙泉住宅的主要目标客户群。周边郊县、省内其它城市和外省的客户分别占到客户组成的11%、13%和6%，三者比例虽较小，但也消化了龙泉区内三成的住宅。2）住宅消费者年龄分布30-50 岁购房者占多数 龙泉购房的消费者年龄主要分布在25-50 岁之间，占总购房人群的86%，25 岁以下和50 岁以上客户较少，均为7%；年龄在30-50 岁之间的购房者比例约为65%，其中31-40 岁之间购买比例最大，占总购房人群的33%。3）住宅消费者

18、职业构成分布比较平均物业类型叠院别墅、叠院洋楼主力面积区间（）97268均价(元/平米)8900总价(万元)87-400万在客户的职业构成上，龙泉的客户整体分布比较平均，主要包括大型企业员工、私营企业主、专业技术人员、个体工商户和行政单位职员。4、价格分析龙城1号在价格定位上处于成都市的中等偏上价位在9000元/左右，5、综合分析项目位置自然环境优越，景观资源俱佳，户型设计比较合理，设通风采光效果比较理想。是在城东郊区低密度高档住宅上的领军楼盘。总结：项目总体定位属于高端人群。一般来说，这些人群都是有自有车辆，因此一条宽阔的成龙大道为其销售奠定的基础。也增加了该楼盘的销售力度。四、区域房地产市场未来发展趋势分析1、 发展空间和机会 交通的瓶颈问题目前已得到解决。 随着区域区委以及经济开发区环境的改善；加上其它区域（温江、华阳）土地储备量的减少以及土地价格的快速上涨，给龙泉区域带来良好的发展机遇，大部分成都市区客户在价格因素及产品因素的权衡下会在龙泉区域进行多次置业。 从各个区