写字楼项目设计管理指南——设计技术篇

1、0写字楼项目设计管理指南设计技术篇0目录目录一、一、总则总则.11.编制目的编制目的.12.适用范围适用范围.13.编制说明编制说明.1二、二、写字楼分类写字楼分类.21.一类写字楼一类写字楼.22.二类写字楼二类写字楼.33.三类写字楼三类写字楼.34.写字楼评价标准对比表写字楼评价标准对比表.5三三、建筑专业建筑专业.81标准层设计标准层设计.82公共大堂公共大堂.123裙房裙房.164避难层避难层.175屋顶层屋顶层.186地下室地下室.187剖面剖面.208建筑立面建筑立面.229室外场地室外场地.22四、四、结构专业结构专业.241 1超高层办公楼常用的结构体系超高层办公楼常用的结构

2、体系.242 2结构体系的选择结构体系的选择.27五、五、机电专业机电专业.301机电系统配置机电系统配置.302各设计阶段机电系统设计要点各设计阶段机电系统设计要点.343机电系统与其他专业设计配合要点机电系统与其他专业设计配合要点.484参考实例参考实例.51写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇1 1六、六、标准层设计案例参考附图标准层设计案例参考附图.621.上海建国东路写字楼标准层（北楼图上海建国东路写字楼标准层（北楼图 1-11-1、南楼图、南楼图 1-21-2）.622.北京中海广场写字楼标准层（南楼图北京中海广场写字楼标准层（南楼图 2-12-1、中楼图、中楼

3、图 2-22-2）.623.天津响锣湾天津响锣湾 C02C02 写字楼标准层（图写字楼标准层（图 3 3）.624.成都城南一号（图成都城南一号（图 4 4）.625.北京中海地产广场（图北京中海地产广场（图 5 5）.626.成都龙湾半岛（图成都龙湾半岛（图 6 6）.62写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇1一、一、 总则总则1.编制目的编制目的对高层及超高层写字楼建筑进行系统梳理，对建筑设计的各个部分进行归纳，以期形成典型性成果，以便指导后续同类建筑的设计。2.适用范围适用范围本指南下发时由中海地产集团下属的各地区公司开发及合作开发的高层及超高层写字楼项目。3.编制说

4、明编制说明本文所述设计要点为中海地产写字楼项目设计过程中设计数据经验的总结，同时引用部分设计单位写字楼项目设计经验，对后续同类项目的设计管理控制有借鉴参考价值，各公司在使用过程中，如发现错漏及不完善之处，请及时与规划设计中心联系，以便不断修订与完善。同时，规划设计中心将根据市场形势、技术创新、新项目实践等因素适时对本指南技术篇进行修订。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇2二、二、 写字楼分类写字楼分类1.一类写字楼一类写字楼一类写字楼对应为顶级物业国际甲级写字楼。1.1楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平

5、面布局和高使用率，达到 70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.85 米。 1.2装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0 等等。 1.3配套设施：本物业应有配套商务、生活设施，如会议室、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭

6、店，宾馆，午间放松或娱乐设施，附近有其它如公园、运动设施和图书馆等。 1.4客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 1.5物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24 小时的维护维修及保安服务。 1.6产权管理：统一持有，只租不售。1.7交通：位于城市重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 1.8所属城市区位：位于北京、上海、天津、广州、深圳等一线城市的主要商务区的核心区。1.9本集团项目实例参考：北京中海广场

7、、上海建国东路、上海中建大厦、天津响螺湾 C-02 项目。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇3 32.二类写字楼二类写字楼二类写字楼对应为对应为高档物业国内甲级写字楼。2.1楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.7 米。2.2装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级

8、地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具。2.3配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 2.4客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 2.5物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时的维护维修及保安服务。 2.6产权管理：统一持有，只租不售或分散出售。2.7交通便利：有多种交通工具直达。 2.8所属城市区位：位于沈阳、成都、杭州、南京、武汉等二线城市的主要商务区或

9、一线城市的副中心区。 2.9本集团项目实例参考：北京中海地产广场、成都城南 1 号写字楼。3.三类写字楼三类写字楼3.1 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进。 3.2 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 3.3 配套设施：有专用地上、地下停车场。 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇4 43.4 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 3.5 物业服务：有物业公司服务。

10、3.6 产权管理：分散出售。3.7 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。3.8 所属城市区位：所有城市较好的城区位置。3.9 本集团项目实例参考：北京中海凯旋写字楼、成都龙湾半岛写字楼、广州锦城大厦。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇54.写字楼评价标准对比表写字楼评价标准对比表衡量标准衡量标准一类写字楼一类写字楼国际甲级（国际甲级（Grade A+）二类写字楼二类写字楼国内甲级（国内甲级（Grade A）三类写字楼三类写字楼国内乙级（国内乙级（Grade A）1、区域位置成熟 CBD 中心区域1、成熟 CBD 区域2、或区级商务区1、邻近成熟 CBD 区域2、或区级商

11、务区2、交通1、紧邻地铁口2、或直接与地铁入口相连3、附近有多条公交线路4、距高架匝道口5、或城市主干道路口 5 分钟左右车程1、位于次级以上主干道路沿线2、步行到地铁站 10 分钟以内1、位于次级以上主干道路沿线2、步行到地铁站 20 分钟以内3、总建筑面积70,000m260,000 m250,000 m24、单层面积20002500 m216002200 m212001600 m25、柱距9m9m6m6、进深核心筒至外墙间距14 米12m9m7、净层高2.85m2.72.85m2.52.7m8、楼板承重4kpa3 kpa 3kpa9、空调系统1、4 管制 VAV 系统3、外区带电加热4、

12、空调加湿1、4 管制 VAV 系统或新风系统+风机盘管2、或风机盘管1、新风系统+风机盘管2、或风机盘管10、新风系统40m3/h/人30m3/h/人100 w/ m21、通常采用两路供电2、供电量 70100w/ m21、供电量 5070w/ m214、消防系统1、智能化消防报警系统2、自动喷淋系统3、消火栓系统、灭火器4、自动火警报警系统、烟感5、应急灯和安全出入口指示1、智能化消防报警系统2、自动喷淋系统3、消火栓系统、灭火器4、自动火警报警系统、烟感5、应急灯和安全出入口指示1、自动喷淋系统2、消火栓系统、灭火器3、自动火警报警系统、烟感15、楼宇管理系统1、监控和维持大楼供暖2、空调

13、及通风系统、消防系统3、监控安保系统及广播系统4、监控给排水系统5、提供自动遮阳窗帘及自动温湿度控制。1、监控和维持大楼供暖2、监控空调及通风系统、消防系统3、监控安保系统及广播系统1、监控空调及通风系统、消防系统2、监控安保系统及广播系统16、其他机电配置1、标准层照度500lux2、24 小时冷水系统3、多媒体显示4、可对比车库管理系统1、标准层照度400lux 2、多媒体显示3、可对比车库管理系统1、标准层照度300lux 2、多媒体显示17、外墙中空 LOW-E，双层玻璃幕墙双层玻璃幕墙玻璃幕墙18、大堂挑高10m，宽敞明亮，豪华装修配置大堂豪华气派，8m6 米19、架空地板150mm

14、100150mm75100mm20、卫生间1、每层均配有精装修标准男女洗手间2、预留行政人员专用洗手间每层均配有精装修标准男女洗手间配有普通装修标准男女洗手间21、发展商通常国际知名专业发展商国内或国际房地产开发商国内房地产开发商写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇7 722、物业管理公司1、国际知名物业管理公司2、或由有资深物业管理经验的国际知名开发商负责管理1、国际著名物业管理公司1、国内著名物业管理公司23、租金水平1、租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。1、接近市场平均租金水平，随市场有所波动。1、低于市场平均租金水平24、推广策略1、只租不售1、部分出售或只

15、租不售1、出售25、租户状况1、入住率稳定，高于市场平均水平2、租户相对稳定，大部分为国际知名跨国公司3、至少 1 个以上旗舰国际客户1、租户有适当流动，入住率随市场变化波动；2、租户中，外资公司及国内领先发展的公司占较大比例1、租户流动大，入住率随市场变化波动大；2、租户中国内公司占较大比例26、运营时间1、可 24 小时运营，节假日限制进入1、可 24 小时运营，节假日限制进入27、保安1、24 小时保安1、24 小时保安写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇8三、三、 建筑专业建筑专业1 标准层设计标准层设计1.1 核心筒核心筒1.1.1核心筒组织形式常用核心筒组织形式

16、的大概分为三种：a)“一”字型核心筒优点：1)各个分区布局明确，专属性和标识性强；2)可有效分流高峰期电梯厅内的人流；3)高区核心筒可收缩，实现更高的实用率；4)核心筒有方向性，有助于平面沿一方向布局。缺点：核心筒长宽比较大，对结构布置不利。b)“十”字型核心筒优点：1)各个分区布局明确，专属性强；写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇9 92)各区人流组织方便便捷。缺点：1)中间部位易形成人流集中点，方向感较弱；2)高区核心筒不便于收缩，难以实现更高的实用率。c)“T”字型核心筒优点：1)分区明确，各个不同分区分别有独立的电梯厅；2)核心筒方正对结构有利。缺点：1)中间部位

17、易形成人流集中点，方向感较弱。1.1.2电梯a)电梯的主要控制指标为高峰时段等候时间与 5 分钟运载能力。电梯一类国际甲级二类国内甲级三类国内乙级等候时间35s40s45s5 分钟运载能力12%10%8.5%b)不大于 100m 高层写字楼电梯采用分区设置；不大于 150m 超高层宜采用分区设置，超过 150m 超高层宜采用分区设置与穿梭电梯方式（选用单层轿厢还是双层轿厢视计算结果而定） 。c)电梯井道一般尺寸电梯一般客梯消防电梯地库转换电梯运输货梯最小电梯井道(宽深)mm260026002800 x26002600 x22004000 x3000电梯轿厢(宽 x 深)mm2000 x1700

18、2000 x17002000 x17002700 x2100机房高度(净高)mm2800280028002800写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇10101.1.3电梯厅a)各分区电梯标识清楚，识别性强，以引导不同分区人流高效进入电梯；b)电梯厅开间净宽度（按装修完成面计算）不小于 3m。1.1.4机电管井及设备间以 250m 左右高度超高层办公建筑，标准层面积约 2500为例：设计条件高度250m250m标准层面积25002500设计分项设计原则布置要点最小面积备注空调机房可设于核心筒之内没有利用的电梯厅位置，最小净宽 6m6m。两个机组合用机房面积大约为 7070但由

19、于核心筒四周结构梁的影响，空调管从核心筒出走道时会影响到办公室走道净高。a)空调系统宜采用 VAVVAV 变变风量系统风量系统，一般标准层每层设二台空调机组，两台空调机组均设置于本层内。空调机房设于核心筒之外时，机房最小净宽3.2m3.2m。两个机组合用机房面积大约为 5050。有利于空调管道布置，并对走道净高没有影响强电8 81010b)电井标准层应设强、弱电井各一个弱电8 81010宜上下层位置对位走道排烟井宜靠走道布置66楼梯间、前室、合用前室加压送风井77c)排烟、排风、加压送风井卫生间排风井11一个为卫生间给排水井道1.81.8设检修门d)给排水井给排水井宜设三个以上两个为空调及消防

20、立管水井44设检修门注：写字楼项目的空调末端系统选择：VAV 变风量系统、风机盘管+新风系统1：变风量系统：优点：节能、噪音少、不会漏水；能按负荷进行自动调节，舒适性高。缺点：造价略高(较风机盘管系统高 30%)。2：风机盘管+新风系统：优点：使用方便、普遍；应用灵活，造价低。缺点：管线复杂，占办公空间，天花易漏水。系统变风量空调系统风机盘管加新风系统最小吊顶净空520mm520mm300mm300mm建筑层高影响较大较小机房设置每层需设空调机房集中新风系统，标准层可不设空调机房机房尺寸约7070/每层约180180/设备层约180180/设备层精装对吊顶的影响较小，风口位置调整可用软风管配合

21、较大，末端风机盘管及风管、水管须配合修改写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇11111.1.5卫生间a)洗手间男女总蹲位数量配比为单层建筑面积每百平米每百平米 0.40.40.50.5，其中女蹲位数量可考虑比男蹲位略多。b)应设置无障碍专用卫生间，可考虑公共卫生间内设置无障碍侧位，但卫生间开门及通往卫生间通道宽度须满足无障碍设计规范。c)各类写字楼卫生间须精装修。1.1.6楼梯与疏散a)考虑到办公楼使用率的重要性，楼梯所占面积应控制在最小为宜，踏步宽度最小可为 0.26m0.26m，最大高度可为 0.17m0.17m，楼梯疏散宽度最小净宽度为 1.2m1.2m。b)楼梯间应

22、合理布置，以达到安全疏散标准，以一个标准层为一个防火分区为例，需两部楼梯，位于两个安全出口之间的房间到楼梯间的最大距离为40m40m，位于袋形走道两侧或尽端的房间到楼梯间的最大距离为 20m20m。1.2 柱距柱距柱距的大小应考虑以下几方面因素：a)对入口大堂的影响：考虑到入口大堂应居中布置，所以应适当调整柱距，使入口中间部位不出现柱子。b)对业态分布的影响：柱距大小直接关系到办公单元划分，应根据业态分布来考虑柱距，以达到划分容易、好租好售的效果，根据中海地产以往经验，标，标准划分办公单元面积以准划分办公单元面积以 150为宜。为宜。c)Corner 位的影响：Corner 位为整个标准层中价

23、值最高的位置，通过调整柱距来实现 Corner 位最大。d)地下车库的影响: 应以一个柱距内经济停车为原则，不出现剩余浪费空间为优。根据中海地产以往经验，柱距宜在根据中海地产以往经验，柱距宜在 9m 比较经济。比较经济。1.3 进深进深1.3.1核心筒至外墙间距应在 1215m（含走廊宽度）之间；1.3.2应避免按单个柱距划分单元时宽深比过分悬殊的情况。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇12121.4 走道走道1.4.1宽度走道宽度应不小于 2m2m；1.4.2净高a)当走道吊顶与办公室吊顶平齐时，净高宜在 2.8m2.8m 左右（根据写字楼档次而定）；b)当设备管线影响

24、走道净高，使其不能与办公室净高一样时，也应保证走道净高不低于 2.6m2.6m。1.5 办公空间办公空间办公空间应宽敞明亮，家具摆布应根据办公室的开间和进深以合理模数布置。目前国内常用办公卡位标准模数为 1.5mX1.5m1.5mX1.5m 和 1.8mX1.8m1.8mX1.8m。1.6 防火分区防火分区按照高层建筑防火规范，超高层办公建筑应为 20002000一个防火分区，但全国各地很多在建在用建筑都以扣除结构部分及核心筒内封闭不用的穿越井道后 20002000，标准层面积可达到 2400-27002400-2700，只设一个防火分区。可以这样理解，一个防火分区的 20002000是指“建

25、筑面积” ，但采取某些加强措施后，一个防火分区的面积可适当扩大。关于防火分区的面积区间，请各地区公司按当地消防部门要求征询设计。2 公共大堂公共大堂2.1 入口大堂入口大堂入口大堂的高度决定于以下两个因素：2.1.1挑空的高度与层数层数挑空的高度与层数层数通过对已有案例的分析，超高层办公楼当入口大堂对应建筑主入口时，从人流的集散以及建筑形象上考虑都需要较大尺度的大堂，适合采用三层挑空的大堂，高度宜在 151518m18m 之间，这样的尺度能很好的超高层建筑本身的体量协调起来。也有一些入口大堂为了追求独特的室内空间效果，挑空高度为四层或是更多，但是这也使得防火问题更为突出，减少了可销售面积。而对

26、于次入口，根据大堂面积的常常挑空两层或不挑空。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇1313入口大堂室内外高差应控制在 150mm150mm 之内，与室外地坪应尽量采取放坡连接，坡度满足自然排水要求即可。 （图 2-1）图 2-12.1.2比例尺度比例尺度入口大堂的高度需要和大堂长宽比例相适应，以形成宜人的室内空间尺度。2.2 组织形式组织形式入口大堂根据各种不同的平面布置拥有不同的组织形式，但是通过对已有资料的归纳，总结出三种典型的入口大堂组织形式：2.2.1将主入口大堂布置在塔楼内部将主入口大堂布置在塔楼内部这种布置方式在无裙房和裙房面积较小的情况出现较多。此种布置方式的

27、优点在于，大堂在塔楼内部，紧邻核心筒，流线清晰，交通便捷。但是受制于塔楼本身的进深和面宽，大堂尺度较小，不利于人流的集散和建筑形象的展示（图 2-2） 。图 2-22.2.2将主入口大堂布置在裙房内部将主入口大堂布置在裙房内部写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇1414这种布置方式使得大堂可以利用裙房较为自由的柱网形成比较有气势的大堂空间，方便的人流的集散。但其缺点也较为明显，交通流线较长，不同人流集中于大堂，不便于管理（图 2-3） 。图 2-32.2.3在塔楼和裙房的结合部布置公共大堂在塔楼和裙房的结合部布置公共大堂这种布置方式的优缺点和类似于布置在裙房内部的入口大堂。

28、可以认为是布置于裙房内部的一种变形（图 2-4） 。图 2-42.3 空中大堂空中大堂空中大堂根据功能的不同分为空中转换大堂和空中公共大堂。2.3.1空中转换大堂空中转换大堂空中转换大堂一般在采用“穿梭电梯+分区电梯”这种垂直交通体系的超高层建筑中出现，是超高层建筑中垂直交通的枢纽。一般情况下空中转换大堂布置于建筑高度一半的位置，使得大堂上下的服务认识基本一致，充分发挥了其效率。空中转换大堂存在两种组织形式。一种是挑空的空中转换大堂，一种是平层的空中转换大堂。现以4 个竖向分区的超高层为例来分别说明空中转换大堂的两种组织形式（图 2-5） 。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技

29、术篇1515图 2-5假定写字楼总层数位 56 层，空中大堂位于 30F，当采用挑空空中大堂的组织形式时，穿梭梯可以分别将去往中高区和高区的人送到 30F 和 31F，这样不用经过转换，人们可以在本层直接乘坐本区电梯通往目的楼层。如果有去往高区的人乘错分区电梯，到达 30F，由于空中大堂是挑空的，也能通过大堂的扶梯或楼梯很快的上 31F。如果采用平层的空中大堂，乘错分区电梯的人只能通过疏散楼梯上一层或下一层才能到达目的分区电梯基站。但这种组织方式对结构来说较为有利，而且浪费面积较少（图 2-6） 。另一种情况是空中转换大堂设在同一层，所有的转换都在同一层进行，但是这种设计不能起到很好的分流作用

30、，不适合标准层面积大，穿梭人数较多的超高层建筑（图 2-7） 。图 2-6写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇1616图 2-72.3.2空中公共大堂空中公共大堂空中公共大堂并没有固定的层数要求，常常设置在竖向功能分区不同的超高层建筑中。如有的超高层建筑竖向分为下部办公和上部酒店，在酒店的第一层就设置了空中公共大堂，人们可以通过首层的直达电梯到达空中公共大堂，再转乘酒店电梯到达目的楼层。如果单纯从竖向交通的角度来看，空中公共大堂和空中转换大堂并没有太多的区别，都是竖向交通的转换点，但空中公共大堂除了转换的功能还拥有更为丰富的竖向功能分区、景观、休闲的功能。3 裙房裙房3.1

31、 高度高度根据高层民用建筑设计防火规范对于裙房的解释：裙房就是与高层建筑相连的建筑高度不超过 24m 的附属建筑， 但实际设计上对裙房的理解常常是与塔楼相连的附属建筑，很多与超高层塔楼相连的附属建筑高度也超过了 24m。所以在设计中对于裙房总高度的控制要以 24m 为界，分别执行不同的规范要求。首层裙房的高度一般在 6m 左右，有助于在入口形成较为大气的门厅。因为绝大多数超高层建筑的裙房功能以商业为主，考虑到空间的要求和梁板及管道的高度，首层以上的高度一般在 4.8m 左右比较合适。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇17173.2 与塔楼关系与塔楼关系裙房与塔楼基本有三种

32、不同的位置关系：毗连式、包围式和独立式。当裙房只与塔楼的一边相连时即为毗连式。当裙房与塔楼的两个或以上的边相连时即为包围式。还有很多情况下裙房与塔楼通过一个架空通道相连或是完全断开，形成了一个独立的建筑，这种情况即为独立式（图 2-8） 。图 3-14 避难层避难层4.1 一般规定一般规定建筑高度超过 100m 的公共建筑，应设置避难层（间） ，并应符合下列规定：避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过 15层。避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按 5.00 人/m2 计算。避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。避难层应设消防电梯出口。避难层应设

33、消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。封闭式避难层应设独立的防烟设施。避难层应设有应急广播和应急照明，其供电时间不应小于 1.00h，照度不应低于1.00lx。4.2 层高层高避难层层高应根据结构加强要求和设备要求来设计，一般最高高度可以达到 6m。4.3 功能组成功能组成4.3.1结构加强层结构加强层结构加强层结合避难层设计时，由于会出现很多斜向支撑，可能会影响到避难层写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇1818的使用，所以加强结构构件应结合避难层功能设计，如考虑对避难空间的影响和对设备布置的影响。4.3.2设备转换层设备转换层设备转换所占面积应扣除避难面积后考虑，以合

34、理布置设备、经济走管线为原则，尽量不影响避难空间的使用。4.4 面积面积避难层面积应严格根据地方标准来计算：第一种计算方法：避难面积不计入容积率，设备用房面积以及核心筒面积应计入容积率。第二种计算方法：避难层所有面积全部计入容积率，包括避难面积、设备用房面积以及核心筒面积。 （天津地区地方标准以第二种计算方法为准）避难使用的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按 5.05.0 人人/计算。5 屋顶层屋顶层5.1 高度高度依据建筑造型设计及幕墙设计确定。考虑整体立面效果，屋顶层外墙高度应结合整体立面的比例，并应考虑对核心筒以及屋顶设备的遮挡。5.2 功能组成功能组成屋顶层功能主要包括设备机

35、房、屋顶机电设备以及擦窗机及其轨道。6 地下室地下室6.1 层高层高地下室层高直接影响基础埋深，层高的取值也直接影响地下室的建安成本。地下室层高由垫层高度、楼板高度、结构高度、管线层高度及净高要求高度（停车库净高要求、设备用房净高要求、商业及物业用房净高要求等）组成。垫层高度一般为 50-150mm50-150mm,用于地面排水。楼板高度一般为 150-200mm150-200mm，若采用无梁楼板则为 300mm300mm。结构高度一般为 450-700mm450-700mm，若采用无梁楼板则为 350mm350mm。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇1919管线层高度一

36、般为 500-600mm500-600mm。停车库净高要求不低于 2200mm2200mm,设备用房净高要求依据机电设计要求而定，商业及物业用房净高要求依据设计要求而定。地下一层通常作为商业、大型设备机房及物业管理用房之用，层高一般为 5000-5000-6000mm6000mm,中间层通常作为停车库，层高一般为 3500-3800mm3500-3800mm, 地下底层通常作为人防库，层高一般为 3500-4200mm3500-4200mm。6.2 功能组成功能组成6.2.1车库车库车库适宜靠外围布置，形成环道，环道两边布置车位。以最少的交通面积换取最大的停车数量。塔楼柱距 9000mm 能形

37、成经济车位，柱距之间刚好能停 3 两车。裙房柱距 8400mm 能形成经济车位，柱距之间刚好能停 3 辆车。6.2.2设备房设备房设备用房适宜靠近核心筒布置，水相关设备用房尽量放在最底层，电相关设备用房尽量放地下一层，空调机房面积要求比较大，尽量单独放一层。设备用房的布置应与防火分区一并考虑。以中海响螺湾 c-02 地块项目为例，总高度 250m，层数 56 层，计容面积 138800。办公楼对设备的需求如下：天津 C-02 项目地下室设备用房面积指标表地下室设备用房面积指标消防控制室35新风机房160中控室90电话网络机房150变配电房560地下一层锅炉房470地下二，三层制冷机房705消防

38、水泵房185消防水池300中水泵房100中水水箱130生活水泵95地下四层生活水箱120写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇20206.2.3物管及辅助用房物管及辅助用房物业管理用房尽量设置在地下一层，库房等可设置在地下四层等楼层。每个车库防火分区应设置一个送风机房，一个排风机房。当车库防火分区面积 4000左右，送风机房 70，排风机房 90。6.3 防火分区防火分区车库与设备用房分别设置防火分区，设备用房防火分区最大面积 1000，车库防火分区最大面积 4000。每个防火分区应有独立对外出入口以及一个开往另一个防火分区的出入口。 （注：消防楼梯，消防水池，生活水池，结构

39、墙体等无人区域或者安全区域可不计入防火分区面积。 ）7 剖面剖面7.1 标准层层高标准层层高标准层高由净高、结构梁高、楼板高度、管线层及其它设备层高度组成。标准层高高度要求备注一类写字楼：2.85m二类写字楼：2.72.85m净高三类写字楼：2.52.7m结构梁高700-900mm依据结构设计而定楼板高度120-1800mm管线层350mm-400mm空调管网、消防水管其它设备层高架空地板100-150mm由写字楼档次而定图 7-1写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇21217.2 垂直交通枢纽垂直交通枢纽7.2.1分区式：分区式：转换方便，电梯数量多，电梯速度要求较高，井

40、筒面积相对较大。较多用于 150m之内的高层及超高层写字楼。7.2.2空中转换式空中转换式运输效率较高，需设穿梭电梯，在中间层设设置空中转换大堂仅进行中高区及高区电梯转化。较多用于 150m 以上的超高层综合写字楼（例如有办公、酒店、公寓等多重物业形态组合而成） ，空中转换大堂作为不同物业形态楼层的自然分隔，多采用穿梭电梯，让低区与高区共用电梯井道，缩小核心筒面积，为了提平面实用率。图 7-2 左图为分区式，右图为空中转换式7.3 机电设备枢纽机电设备枢纽对于 100m 以上的超高层写字楼，机电设备可在避难层进行设置。例如避难层设置变压器，经过变压后提供给高区以及中高区办公使用。低区以及中低区

41、供电由地下室直接变压后提供。强电，弱电走道排烟井道尽量上下对齐。空调机房可不用上下对齐，只要有竖向井道就行，平面位置可以利用不用的电梯厅以及电梯井，以达到最高的实用率。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇22228 建筑立面建筑立面8.1 立面风格形式立面风格形式超高层立面风格可大致分为现代风格，新古典风格。现代风格：简洁，多采用玻璃幕墙，形成干净的体量。多以立体构成为主，通过几何形体的变化，组织，形成强烈的视觉冲击。新古典风格：强调竖线条，通过退台进行顶部收分，材质多以石材为主，体现厚重感。也有铝合金板以及金属条等现代材料为主的做法，形成新古典风格。强调比例推敲，形成比较

42、传统的美学。8.2 幕墙体系幕墙体系幕墙构件分为单元式与框架式：单元式：适用于立面简单，分格模数化的部位。施工快，投资大，外观平整、美观。框架式：适用于立面变化相对复杂的部位，投资较少，安装周期长，外观精美度较低。9 室外场地室外场地9.1 场地出入口场地出入口首先场地入口的位置要符合城市控制性详细规划的要求，同时应符合相关的规范要求，避开城市主干道。9.2 地库出入口地库出入口地库出入口的设置应符合以下几个点原则：首先，分析整个场地的人流方向和车流方向，避开主要的人行界面，将地库入口布置在人流较少的位置；其次、地库出入口尽量靠近场地的出入口布置，缩短机动车在场地内的流线，减轻对场地人流的干扰

43、；地库出入口应尽量布置在同侧，减少对行人的影响，方便日后的管理。9.3 建筑出入口建筑出入口写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇2323首先建筑出入口的位置要根据整个场地的不同方向的人流量来确定，应在人流量最大的方位设置建筑的主入口。其次，主要的人行出入口和机动车落客出入口尽量分别布置，避免流线的交叉干扰，机动车落客出入口需要有便捷的交通条件，使落客人流能方便的到达电梯厅。9.4 交通流线交通流线超高层办公楼必然拥有较大的人流量和车流量，因此对于有条件的场地，应做到场地内部的人车分流。避免流线的交叉和干扰，提高交通运行效率。同时场地内部的地面停车位也应该与场地内的车行流线相

44、一致，避开主要的人行界面，降低停车对人流的干扰。9.5 消防消防建筑四周应设消防环道，塔楼部分至少有两面以上靠着消防通道，以更好的消防扑救。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇24四、四、 结构专业结构专业1 1超高层办公楼常用的结构体系超高层办公楼常用的结构体系1.1 从受力形式划分的结构体系从受力形式划分的结构体系1.1.1框架核心筒结构框架核心筒结构是一种把框架布置在周边，筒体布置在中间的结构体系，其中，框架部分可以是混凝土结构、钢结构或者是钢混凝土组合结构等，筒体部分则主要为混凝土结构或钢混凝土组合结构。这种结构在受力方面具有延性好和筒体结构刚度大、承载力高的优点。

45、由于框架和筒体协同受力，在结构的底部框架侧移减小，在结构的上部筒体的侧移减小，侧移曲线兼具有这两种结构的特点，成为弯剪型，层间变形比较均匀，适用于较高的建筑，另外，在抵抗抗震作用时，筒体为第一道防线，框架为第二道防线，形成多道抗震设防结构，有利于保证结构的安全。工程实例：北京中海广场、上海建国东路。1.1.2框架核心筒伸臂结构框架核心筒伸臂结构由于框架核心筒体系是以内筒作为主要抗侧力结构的体系，相应地存在侧向刚度不足及内筒内力偏大的缺陷。另外，由于内筒的宽度较窄，常导致其高宽边比值很大，对其受力不利。加之外框架与内筒之间的跨度常较大，横梁截面高度较小，难以使框架柱与内筒共同工作，因此，不能发挥

46、外框架抵抗侧向力的作用。针对以上问题，在框架核心筒体系上，通过设置伸臂桁架及腰桁架的方法，使外框架参与整体抗弯作用，从而提高结构侧向刚度、减小结构水平位移，也减小内筒所承担的倾覆弯矩。这样的结构就叫框架核心筒伸臂结构。工程实例：深圳赛格广场。1.1.3筒中筒结构筒中筒结构筒中筒结构由外筒及内筒组成，外筒为框筒或桁架筒，钢筋混凝土结构的内筒可以采用剪力墙围成的实腹筒，钢结构则采用内钢桁架筒或内钢框筒。由于内筒的存在加强了结构的整体性，因此，筒中筒结构具有更大的抗侧刚度和抗扭刚度，适用于更高的高层建筑。内外筒之间一般不设柱，在水平力作用下，外框筒的变形以剪切型为主，内框筒以弯曲型为主，通过楼板，外

47、筒和内筒协同工作。在下部，核心筒承担大部分剪力，写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇2525在上部，剪力转移到外筒上。它的结构侧移曲线呈弯剪型，具有刚度大、层间变形均匀等特点。工程实例：广州中信广场、香港中环广场。1.1.4束筒结构束筒结构两个或两个以上的框筒靠在一起成“束”状排列，称为束筒。束筒的腹板框架数量多，也就使翼缘框架与腹板框架相交的“角柱”增加，这样可以大大减小剪力滞后。由于每一个筒体本身具有较好的刚度和强度，因此，束筒结构具有很好的整体稳定性以及承载能力。另外，束筒还有一个优点就是可以组成较复杂的建筑平面图形。工程实例：美国西尔斯大厦。1.1.5巨型结构巨型结

48、构巨型结构是指巨型框架结构用筒体（实腹筒或桁架筒）做成巨型柱，用高度很大（一层或几层楼高）的箱形构件或桁架做巨型梁。巨型梁可以隔若干层设置一根，巨型梁之间的楼层用截面很小的、只承受竖向荷载的构件组成结构，称为次结构，次结构上的竖向荷载直接传到下面的巨型梁上，再传到巨型柱上。水平荷载则由巨型框架承担，其抗侧刚度由巨型梁、巨型柱构件的刚度而定。巨型框架结构可适用于一般高层或超高层建筑。它的主要优点是适合于多功能需要和建筑布置复杂的高层建筑，巨型梁之间的次结构可以变化，或者不设次结构而形成一个大空间，巨型结构本身则保持上下一致的规则布置。工程实例：台北 101 大楼上海环球金融中心。1.2 进深从受

49、力材料划分的结构体系进深从受力材料划分的结构体系1.2.1混凝土结构混凝土结构混凝土结构主要是指结构主体由钢筋和混凝土两种材料组成的。混凝土类似于天然石材，具有较高的抗压强度，但是抗拉强度很低，大致仅为抗压强度 1/81/16，因此它能承受很大的压力，但经不起受拉，而钢筋则具有较高的抗拉强度。钢筋混凝土结构就是利用这两种材料的性能，把它们结合在一起，使钢筋主要用于受拉，混凝土主要用于受压，达到优势互补的效果，而且混凝土还可以防止钢筋锈蚀，以及具有较好的防火性能，因此，被广泛应用。目前全世界大部分的建筑均为混凝土结构，特别是多层及一般高层结构，应用结构体系主要为框架结构、框架剪力墙结构以及框架筒

50、体结构还有筒中筒结构中。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇26261.2.2钢结构钢结构钢结构主要是指结构主体由钢构件制作安装形成的。对于钢构件来说，可以通过轧制成型，如 H 型钢、工字钢以及槽钢等截面，另外，还可以通过钢板根据需要焊接成各种截面形式的构件，如焊接工字钢、焊接箱形截面等，这些截面形式的构件由于在受力特性上的优点被广泛应用于钢结构中的梁和柱设计以及各种空间结构构件中。其与混凝土结构相比优势在于以下几点：A、自重轻。钢结构高层建筑的自重约为 815KN/m2,钢筋混凝土高层建筑的自重约为 1520KN/m2,前者比后者自重明显要轻些。B、结构面积小。由于钢结构

51、强度高，钢柱截面的外轮廓面积仅为钢筋混凝土柱的1/3，据统计，钢柱和钢筋混凝土柱的结构面积分布约占建筑面积的 3%和 7。C、工期短。由于工厂化程度高，钢结构的施工速度比钢筋混凝土结构约快 1.5 倍。一般钢结构高层建筑，每 4 天完成一层，钢筋混凝土高层建筑每 6 天才能完成一层。一幢 40 层的楼房，若采用钢结构，工期可缩短 3 个月。D、降低层高。多高层建筑内部管道较多，而钢梁允许在腹板上开洞，用以穿越管道，层高降低。在建筑总高度相同的情况下，采用钢结构，可以增加层数。例如北京中海广场项目采用钢结构层高位 3950mm,而提供的办公净高危 2870mm。E、根据我国某些高层建筑的经济分析

52、，对于 50 层左右的高层建筑，考虑了自重轻、截面小、施工速度快等综合因素后，采用钢结构与采用钢筋混凝土结构，两者的工程造价基本上持平。层数再多，钢结构建筑较经济。1.2.3钢混凝土混合结构钢混凝土混合结构钢混凝土混合结构是指结构主体由钢构件以及混凝土结构构成的。它包括钢框钢筋混凝土墙（筒）等组合结构体系，也包括型钢混凝土、钢管混凝土、组合楼盖等组合构件。这种结构体系，充分发挥了钢结构和混凝土结构各自的优点，大大提高了建筑结构的承载力和稳定性，因此，在超高层设计中，应用广泛。随着建筑高度的不断增加，以及适应建筑功能不断变化的需求，钢混凝土混合结构将会在未来建筑中越来越能体现自身的优势。1.2.

53、4不同材料的结构体系综合特性写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇27272 2结构体系的选择结构体系的选择2.1 不同结构体系对办公建筑的影响不同结构体系对办公建筑的影响高层办公建筑的设计常是被多种客观目标所影响，而这些目标往往是相互矛盾的。因此，必须根据不同的目标选择相应的结构体系，以达到合理经济的设计效果。由于不同的结构体系，各自的优缺点也不尽相同，应该综合考虑办公建筑的具体功能要求，场地条件还有经济效益的回报率等因素，对结构体系进行选择。下面给出各种结构体系对办公建筑的影响。结构类型特性框架核心筒结构框架核心筒伸臂结构筒中筒结构束筒结构巨型结构建筑功能体现现代建筑风格

54、利于建筑特色构造与造型提供较大空间较好较好较好一般一般一般稍好稍好稍好一般一般一般较好较好较好层数305050100501005011030150适宜高度高度200m400m400m450m500m适宜高宽边687810结构类型特性钢结构钢筋混凝土结构钢混凝土混合结构建筑功能体现现代建筑风格利于建筑特色构造与造型提供较大空间较好较好较好一般一般一般稍好稍好稍好结构性能承载强度抗震性能高强轻质特性截面尺寸防火性能高好好较小较差较高一般较差较大较好较高较好稍好稍大较好施工特点施工技术难度现场施工方便性建造速度较大较好较快一般一般一般较大稍好稍快技术经济特点重量（荷载）用钢量上部结构造价对软弱地基的

55、适应性轻较高较高较好一般较低较低一般较轻稍高稍高稍好写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇28282.2 规范中结构适用高度限值规范中结构适用高度限值钢结构民用房屋适用最大高度（m）抗震设防烈度结构体系6、7 度8 度9 度框架支撑（抗震墙板）220200140筒体（框筒、筒中筒、桁架筒、束筒）和巨型框架300260180B 级高度钢筋混凝土高层建筑的最大适用高度（m）抗震设防烈度结构体系非抗震设计6 度7 度8 度框架核心筒220210180140筒中筒300280230170钢混凝土混合结构的建筑高宽比限值结构体系非抗震设计6 度7 度8 度9 度钢框架混凝土筒体2102

56、0016012070型钢混凝土框架混凝土筒体240220190150702.3 规范中结构高宽比限值规范中结构高宽比限值钢结构民用房屋适用最大高宽比烈度6、7 度8 度9 度最大高宽比6.565.5高度钢筋混凝土结构适用的最大高宽比抗震设防烈度非抗震设计6、7 度8 度876钢混凝土混合结构的建筑高宽比限值结构体系非抗震设计6、7 度8 度9 度钢框架混凝土筒体型钢混凝土框架混凝土筒体7764写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇29292.4 我国部分已建成或在建高层建筑资料我国部分已建成或在建高层建筑资料我国部分已建成或在建高层建筑资料序号名称地点地面至塔顶(m)地面至屋

57、面(m)地上层数地下层数材料结构体系建成年份1环球金融上海4921013M框筒（加伸臂）20082广州西塔广州4321034M筒中筒20093金茂上海420883M框筒（加伸臂）19984地王深圳384325813M框筒（加伸臂）19965广州中信广州322802C筒中筒19976赛格广场深圳346292724M框筒（加伸臂）20007大连国贸中心大连340325785M框筒（加伸臂）8津塔天津333754M框剪，钢板剪力墙9国贸三期北京330330733M框筒（加伸臂）10武汉民生银行大厦武汉330281683M筒中筒, 钢偏心支撑内筒200411广东电信综合楼广州250686C框筒2001

58、12世茂国际广场上海333246603C框筒（加伸臂）200413重庆万豪国际会展重庆303.6745S钢框架-钢支撑14恒隆上海282232663C框筒（加伸臂）200115交银金融上海270230554C框筒双塔弱连接200216明天广场上海282230583C框筒（加伸臂）200317武汉世贸大厦武汉280230582C筒中筒1998注：S 钢结构，C 混凝土结构，M 钢混凝土结构。写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇30五、五、 机电专业机电专业本章将描述各机电系统对于各档次写字楼的机电配置的不同状况。1机电系统配置机电系统配置1.1强电系统强电系统一类写字楼二类写

59、字楼三类写字楼两路高压供电提供提供无要求备用发电机提供无要求无要求办公区可用电量80W/m270W/m260W/m2办公区备用电源提供，引自备用发电机宜提供无要求办公区照度500lx500lx400lx办公区照明功率密度15W/ m215W/ m215W/ m21.2 弱电系统弱电系统一类写字楼二类写字楼三类写字楼综合布线系统六类结构化布线，多运营商通信接入系统，包括数据和语音，引入至出租办公区域。系统数据主干采用千兆或万兆光纤，语音主干采用三类或以上非屏蔽对绞电缆。引入办公区水平线路：1 对六类结构化布线，多运营商通信接入系统，包括数据和语音，引至楼层配线架或出租办公区域。系统数据主干采用千

60、兆光纤，语音主干采用三类非屏蔽对绞电缆。引入办公超五类结构化布线，多运营商通信接入系统，包括数据和语音，引至楼层配线架。系统数据主干采用千兆光纤，语音主干采用三类非屏蔽对绞电缆。引入办公区水平线路：写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南设计技术篇设计技术篇3131一类写字楼二类写字楼三类写字楼/20m2。区水平线路：1 对/2030m2。1 对/30m2。楼宇自控系统应具有对冷热源、空调通风、给排水、供配电、照明、电梯等机电设备的监控，确保其运行稳定、节能和集中管理，具有租区的水、电等远传计量功能，具有建筑物室内环境监测功能，如 CO2或空气品质监测。监控功能不低于 GB/T50314-2006