第一章物业管理导论

1、一、课程的特点v物业管理是一门新兴的管理科学，它即是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。 物业管理是一门实践性、应用性很强的课程，管理服务是其核心内容，因此本课程突出的特点是可操作性，介绍该经营决策的管理和基本方法，重点介绍物业管理的具体管理和服务的内容。三、章节介绍(红色字体为重点)第一章第一章 物业管理导论物业管理导论第二章第二章 物业管理体系物业管理体系第三章第三章 物业管理项目的招标与投标物业管理项目的招标与投标第四章第四章 物业服务合同物业服务合同第五章第五章 物业管理的主要内容及基本程序物业管理的主要内容及基本程序第六章第六章 房屋建筑维修

2、管理房屋建筑维修管理第七章第七章 房屋建筑设备设施管理房屋建筑设备设施管理第八章第八章 物业管理档案的建立与管理物业管理档案的建立与管理第九章第九章 居住性物业的管理服务居住性物业的管理服务第十章第十章 经营性物业的管理服务经营性物业的管理服务第十一章第十一章 其他类型物业的管理服务其他类型物业的管理服务第十二章第十二章 物业管理服务质量的国际认证物业管理服务质量的国际认证第十三章第十三章 物业管理法规物业管理法规第一章第一章 物业管理导论物业管理导论v学习目标：学习目标：v理解物业及物业管理的基本概念和内涵；v熟悉和重点掌握物业管理的基本内容、经营模式、管理原则及作用；v了解和把握我国物业管

3、理服务的现状和发展趋势。1.1 物业管理的基本概念1.1.1 1.1.1 物业物业(estate(estate或或property)property)1.1.1.1 1.1.1.1 物业的概念物业的概念 物业是指物业是指已建成、并已投入使用已建成、并已投入使用的各类的各类房屋建筑房屋建筑和与之相配套的和与之相配套的设备、设施和场设备、设施和场所、场地所、场地等组成的等组成的单宗房地产单宗房地产，以及依托，以及依托于该于该实体上的权益实体上的权益。房地产房地产.不动产不动产.物业的区别物业的区别v房地产房地产-强调从土地开发强调从土地开发. .房屋建筑建设房屋建筑建设. .营营销到使用管理销到使

4、用管理全过程全过程及及财产财产和和行业行业; ;v不动产不动产-强调的是强调的是不可移动性不可移动性和和财产财产; ;v物业物业-注重其注重其使用使用. .管理和服务管理和服务的内涵的内涵. .1.1.1.2物业的特征1固定性:不动产2耐久性:使用寿命3多样性:建筑性质.使用功能4高值性:高投入.高价值5权益性:依托于该实体上的权益1.1.2 物业管理物业管理1.1.2.1 1.1.2.1 物业管理的起源及在我国的发展物业管理的起源及在我国的发展1.1.2.2 1.1.2.2 物业管理的概念物业管理的概念 物业管理是指物业管理是指业主业主通过业主大会通过业主大会选聘物业管理选聘物业管理企业企业

5、，物业管理，物业管理企业受业主的委托企业受业主的委托，按照，按照物业物业服务服务合同合同的约定的约定，对房屋建筑及配套设施、设，对房屋建筑及配套设施、设备和相关场地、场所，进行养护、维修、管理，备和相关场地、场所，进行养护、维修、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序安全的维护管理区域内的环境卫生和秩序安全的经营活经营活动动。v社区管理：主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。v社区管理与物业管理的区别社区管理与物业管理的区别 v1.两者的管理主体不同 v物业主体是物业公

6、司，社区管理的主体一是街道办领导下的一个行政管理，二是在街道办领导和引导下的其它单位和团体共同参与的这样一种管理形式。 v2.两者的管理核心不同 v物业公司的核心是以物业为核心，也就是说是对房屋、设备设施、场地进行维修养护方面的管理。社区管理的核心就有所扩大，他是以人的居住为中心，他包括了物业管理但是他又不是完全停留在物业管理这样一个层面上。他还包括了一些如计划生育，婚姻家庭，邻里关系，还有安置就业等。 v3.两者的管理性质不同 v物业管理是有偿的，有经营性质的活动，社区管理主要是行政管理，还有互助管理 v社区管理与物业管理的联系社区管理与物业管理的联系 v1、物业管理是社区管理的组成部分，是

7、社区管理的子系统 v2、物业管理和社区管理相互影响、相互作用 v物业管理主要体现在物业管理能过精神、道德之外的环境管理来达道一个提升大家的道德方面的一个升华 v社区管理主要是深入到人们的精神生活，通过物业管理对精神生活的一个创建来达到创建一个文明的社区，也就是说着重于精神文明建设 1.1.2.3 1.1.2.3 物业管理的特征物业管理的特征v涉及面广涉及面广v服务性强服务性强v专业性强专业性强v业主处于主导地位业主处于主导地位v物业管理服务与创建文明社区相结合物业管理服务与创建文明社区相结合v我国的三次产业划分是： 第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业和渔业） 第二产业：工业（包括采掘业，制

8、造业，电力、煤气、水的生产和供应业）和建筑业 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门。具体可分为四个层次： 第一层次：流通部门，包括交通运输、仓储及邮电通信业，批发和零售贸易、餐饮业。 第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，房地产业，社会服务业，农、林、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务业等。 第三层次：为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化艺术及广播电影电视业，卫生、体育和社会福利业，科学研究业等。 第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、政党机关

9、和社会团体以及军队、警察等。 1.2 1.2 物业管理的类型、原则、作用物业管理的类型、原则、作用1.2.1 物业管理服务的类型与模式1.2.1.1 自管型v由物业管理区域内全体业主共同组织管理的一种自我管理模式。v这种管理模式在我国香港地区比较流行，而在内陆地区并不太流行.1.2.1.2 1.2.1.2 直管型直管型v由物业开发企业下属的物业管理部门，对自己所开发的物业进行的直接管理。v我国许多已建成的物业都是以这种模式进行管理。1.2.1.3 1.2.1.3 委托型委托型v房地产开发企业或业主委员会通过招投标的方式，选聘具有相应资质等级的物业管理企业，双方签订委托管理合同即前期物业服务合同

10、或物业服务合同,开展物业服务的经营行为。1.2.2 物业管理服务的宗旨.原则与作用v以服务为宗旨v以经营为手段v以效益为目的的服务性行业。1.2.2.1 物业管理服务的宗旨1.为业主创造一个安全、整洁、舒适、温馨的生活与工作环境;2.保证和提高物业的价值(保值.增值);1.2.2.2 物业管理服务的原则1.公平竞争原则2.业主至上原则 3.开发与管理相分离原则4.统一.专业管理原则 （统一管理、专业高效） 5.经济合理原则6.依法管理原则1.2.2.3 物业管理服务的作用1能创造安全、清洁、舒适、优美的环境2有利生产、方便生活 3使物业保值增值1.3 物业管理现状及发展趋势1.3.1 我国物业

11、管理现状v从无到有v从小到大v从不规范到初步规范1.3.1.1.物业管理法律体系建设v从无到有从无到有v形成较为完善的形成较为完善的法律体系法律体系v物业管理服务进入了依法管理的物业管理服务进入了依法管理的轨道轨道1.3.1.2.现代物业管理理念和管理模式的形成v初始阶段初始阶段-20-20世纪世纪8080年代年代v发展阶段发展阶段-20-20世纪世纪9090年代年代v成熟阶段成熟阶段-21-21世纪世纪1.3.2 我国物业管理发展趋势1.3.2.1 1.3.2.1 管理法制化、服务规范化管理法制化、服务规范化v对物管企业对物管企业-资质条件、行为规范及诚信等资质条件、行为规范及诚信等加强管理

12、加强管理v从业人员从业人员-提高自身素质水平、法律意识提高自身素质水平、法律意识1.3.2.2 经营规模化、管理统一v物业管理是微利行业物业管理是微利行业v扩大经营规模扩大经营规模v有利于物业的统一和规范化管理服务有利于物业的统一和规范化管理服务1.3.2.3 经营品牌化、服务人性化v品牌经营品牌经营v服务意识服务意识v体现人性化体现人性化1.3.2.4.企业现代化、人才职业化v建立、建设现代物业管理企业建立、建设现代物业管理企业v首先首先-人才建设人才建设v重要内容重要内容-人才的职业化人才的职业化v1.物业管理服务中，始中处于主导地位的是（ ）vA.房地产行政主管部门 B.业主 C.社区的

13、建设 D.建设单位v2.在选聘物业管理企业时坚持公开、公平、公正的招标投标制度，体现了物业管理的（ ）原则。vA、专业高效 B、公平竞争 C、统一管理 D、权责分明v3、我国第一家物业管理公司出现在（ ）。vA、北京 B、上海 C、广州 D、深圳v4、1994年3月23号，建设部以第33号令颁布了（ ）。vA、物业管理条例 B、物业管理收费管理办法 C、物业管理合同示范文本D、城市新建住宅小区管理办法v5、我国第一部地方性物业管理法规是（ ）vA、上海市居住物业管理条例 B、深圳经济特区住宅物业管理条例 C、北京市居住小区物业管理办法 D、物业管理条例v6、现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别是强调（ ）。vA、经济效益 B、收费合理 C、业主主导 D、统一管理v7、（ ）是指已建成、并已投入使用的各类房屋建筑和与之相配套的设备、设施和场所、场地等组成的单宗房地产，以及依托于该实体上的权益。vA、物业 B、房地产 C、不动产 D、固定资产v8、物业管理有许多特性，但其根本属性