房地产法串讲讲义PPT学习教案

1、会计学1房地产法串讲讲义房地产法串讲讲义第1页/共86页n9、耕地保护制度n10、建设用地制度n11、房地产所有权n12、房地产相邻权第2页/共86页n22、拆迁补偿与安置n23、房地产转让n24、商品房买卖n25、房地产抵押第3页/共86页第4页/共86页预n3、房地产业的地位和作用 2006年真题简答题n在国民经济中，房地产业的占支柱性地位和作用，主要体现在它的基础性和先导性上n基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件，衣食住行是基本的生活要求n先导性：房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等的繁荣发展提供着先导性物质条件第5页/共86页n2n（3）十分珍惜、合理利

2、用土地和切实保护耕地的原则n（4）房地产综合开发原则n（5）城镇住房商品化原则n（6）宏观调控与市场相结合的原则第6页/共86页n（3义务。是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。n第7页/共86页偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。第8页/共86页基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。第9页/共86页n11、房地

3、产法律关系的特征n（1）主体的多元性n（2）客体的确定性n（3）内容的多样性第10页/共86页n（3）切实保护耕地n（4）促进社会经济的可持续发展n3、土地法律关系n土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 它包括：n（1）土地财产法律关系n（2）土地管理法律关系第11页/共86页地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有土地这两种所有权。n（2）土地所有权具有排他性。同一块土地上只能有一个所有权存在，而不能同时存在两个以上的所有权。n（3）土地所有权可分为两类情况：一，国有土地的所有权只能由国家统一行使，具有统一性和唯一性。二，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记

4、造册，核发证书，确认所有权。第12页/共86页所有权中派生出来的他物权，是一种独立的使用权。n（2）客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。n（3）取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。n（4）使用的期限性。法律通常规定土地使用权的一定有效期限。第13页/共86页第14页/共86页押人或依法拍卖给第三人。n民事执行，民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于清偿债务。第15页/共86页n（1）主体变更n（2）内容变更n（3）其他事项的变更第16页/共86页n义务：（1）维护承包方的土地承

5、包经营权n（2）尊重承包方的生产经营自主权n（3）为承包方提供必要服务n（4）组织农业基础设施建设n（5）法律、法规规定的其他义务第17页/共86页n（3）法律、行政法规规定的其他权利n15、承包期限。农村土地承包法规定：（1）耕地的承包期限为30年。（2）草地的承包期限为3050年。（3）林地的承包期限为3070年；特殊林木林地承包期，经国务院林业厅行政主管部门批准可以延长。第18页/共86页n发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上的成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。第19页/共86页土地n（3）未利

6、用地农用地和建设用地以外的土地第20页/共86页n（2）原批准土地利用总体规划的机关批准在城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，n（3）省、自治区、直辖市人民政府批准前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。第21页/共86页新的耕地。n（4）实行基本农田保护区制度。对粮棉油蔬菜等优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。土地管理法还规定，省自治区直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。n2002年10月真题 单项选择n（5）禁止闲置和荒芜耕地。第22页/共86页农田n（4）实行基本农田地力登记评定制度n（5）实行基本

7、农田保护责任制度第23页/共86页政府批准，开发600公顷以上的，报国务院批准。第24页/共86页偿费应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。土地管理法规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的平均年产值的6至10倍。” n2002、2003年10月真题 单项选择第25页/共86页第26页/共86页n3、房屋共有特征n（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有n（2）客体是同一项房产n（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系第27页/共86页额分出或者转让。第28页/共86页损失，又擅自处分共有房产的人赔偿。n（

8、3）在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并要考虑共有人对共有房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。分割夫妻共有房产，应当根据婚姻法的有关规定处理。n（4）共同共有房产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如果出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或有配套使用，其他远原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。第29页/共86页第30页/共86页使其权利时体现的利益n（3）不涉及占有、使用房地产本身n（4）内容是相邻人之间的权利义务n7、房地产相邻权的种类n（1）因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系

9、n（2） 因相邻环境保护而发生的相邻关系n（3）因险情危害而发生的相邻关系n（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系第31页/共86页一致同意，并签订书面协议。一方所有人如需改变共用部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。n（2）异产毗连房屋所有人和使用人应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系，异产毗连房屋所有人或使用人超越权利范围，侵害他人权益时，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。第32页/共86页成员权）必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，均应将三者视为一体，不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。n（2）专

10、有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是区分所有权专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。n（3）权利主体身份的多重性，同时为所有人和共有权人。第33页/共86页n房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。n13、房地产权属登记的功能真题 多项选择n（1）产权确认功能n（2）公示功能n（3）管理功能第34页/共86页记只是对抗第三人的要

11、件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。n我国为成立要件主义，即房地产转让自登记后有效。第35页/共86页第36页/共86页地产开发，只用在由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。n（2）房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”。所谓“三通一平”，（真题 单项选择）就是将开发区域以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。所谓“七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地。第37页/共86页动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的

12、动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。n多年真题第38页/共86页文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。熟记，多年真题 单项选择第39页/共86页况，因此城市房地产管理法限制了这种方式的运用。n（2）招标在指定期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人即招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式。招标出让的一般程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。n（3）拍卖出让人在指定的时间、地点、组织符合条件的有意受让人到场，

13、就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得的原则确定受让人。拍卖的一般程序是：发出拍卖公告、竞买、签约、履约。第40页/共86页安置费和土地使用税。n（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的，城市房地产管理法第22条规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另由规定外，没有使用期限的限制”n（4）划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押 （有例外）第41页/共86页n（3）续租或新租房屋第42页/共86页n、n临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。n真题 名词解释第43页/共86页n（2）房地产交易的确定

14、性。房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。n（3）房地产交易的多样性。房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的总称。n（4）房地产交易的要式性。房地产交易主要表现为债的关系，并通过各种交易合同形式实现。由此引发的房地产权属的变动必须办理登记手续，方能完成转移。第44页/共86页n3、房地产转让的概念真题名词解释n城市房地产管理法规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第45页/共86页n（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形第46页/共86页n（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第4

15、7页/共86页权证明n（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。n以划拨方式取得土地使用权的房地产转让在实际运作中分为两种情况：n（1）办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金n（2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所或收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。第48页/共86页土地使用权证书；n（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；n（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第49页/共86页n风险责任的转移：不动

16、产交付之后，风险责任转移。n12、房地产抵押的概念n房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。它具有如下性质：n（1）抵押权是一种从属权利n（2）抵押权是一种价值支配权n（3）抵押权是一种优先受偿权第50页/共86页n（6）依法不得抵押的其他房地产n14、房地产抵押权所担保的债权的范围n担保法第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”第51页/共86页n（2）抵押人的义务有：保持抵押房地产的价值；保证抵押权人充分实现抵押权。n17、抵押权人的权利和义务：n（1）抵押权人

17、的权利：最主要的是优先受偿权。在债务人履行期届满而不履行义务或抵押合同期间债务人解散、被宣告破产等情况下，抵押权人有权从变卖抵押房地产的价款中优先于一般债权人得到清偿。n（2）抵押权的人的义务有：不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权；抵押权实现后，及时将剩余部分返还给抵押人第52页/共86页n（8规定的；n（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第53页/共86页n（6）利用承租房屋进行违法活动的；n（7）故意损坏承租房屋的；n（8）法律、法规规定其他可以收回的。n20、房屋转租n合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与

18、出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第54页/共86页押权。第55页/共86页n3、公房售后产权的归属问题n（1）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。n（2）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般使用5年后可以进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。n（3）职工以标准价购买的住房，有部分产权，可以继承，一般5年后可以进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权。第56页

19、/共86页n（3）物业管理关系具有有偿性n3、物业管理的内容n（1）常规性的公共服务n（2）针对性的专项服务n（3）委托性的特约服务第57页/共86页2/3以上通过。n6、物业管理服务企业n（1）专营企业。专营企业是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。专营公司实行资质等级管理。n（2）兼营企业。兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理服务的法人企业。兼营公司暂不定资质等级。第58页/共86页n物业管理服务合同（物业管理条例中称“物业服务合同”），是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托

20、方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。第59页/共86页n2、经济适用住房的概念n经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。n3、住房公积金的概念n住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。第60页/共86页n（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的n（2）离休、退休的n（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的n（4）出境定居的n（5）偿还购房贷款本息的n（6）房租超出家庭工

21、资收入的规定比例的第61页/共86页第62页/共86页n狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。n2、土地增值税n土地增值税即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。第63页/共86页n（4）转让房地产有关的税金n（5）财政部规定的其他扣除项目n4、土地增值税四级超额累进税率n土地增值税税率采用四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，

22、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。第64页/共86页元；中等城市0、48元；小城市0、36元；县城、建制镇、工矿区0、24元。n8、耕地占用税n耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。n9、耕地占用税计税依据n耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收。第65页/共86页15元n11、固定资产投资方向调节税n固定资产投资方向调节税是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。n12、固定资产投资方向调节税计税依据n固定资产投资方向调节税的计税

23、依据为固定资产投资项目实际完成的投资额第66页/共86页n（5）对一般的其他项目投资实行中等税赋政策，税率为15n14、房产税n房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。n15、房产税计税依据n房产税计税依据为依照房产原值一次减除1030后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。第67页/共86页房屋买卖的计税依据为成交价格。土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。n19、契税税率n契税实行比例税率，税率为35。第

24、68页/共86页n2、处理涉外房地产关系应当遵循的原则真题多项选择n（1）维护国家主权原则n（2）平等互利原则n（3）统一管理原则第69页/共86页第70页/共86页第71页/共86页对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经作出，对当事人各方具有法律的约束力。n（4）诉讼。从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件包括一部分行政性质的纠纷，由人民法院行政审判庭审理。第72页/共86页赔偿损失，违约金，消除影响、恢复名誉，赔礼道歉。第73页/共86页n（3）刑事责任n刑事责任，是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法规定应当承担的刑事法律后果。n房地产关系中发生的犯罪及其刑事责任：n非法转让、倒卖土地使用权罪；非法占用耕地、林地罪；非法批准征用、占有土地罪和非法低价出让国土使用权罪；擅自出卖、转让军队房地产罪；其他。第74页/共86页nn以07年真题为例（12个）n任何单位和个人不得闲置、荒芜耕地，已经办理审批手续的非农业