西安浐灞生态

1、会计学1西安浐灞生态西安浐灞生态2本项目物业发展建议要点 “金腰带”区域之下，本项目的定位方向 本项目开发策略研究 浐灞三角洲中央商务带战略发展方向世联工作内容世联工作范围和工作内容本项目整体财务经济测算 以西至东湖路、南至三角洲二环路、北至管委会商务大楼，东至隔离带道路的80亩左右土地为此次研究工作的核心范围 本次中期沟通解决工作内容中前三部分3区域功能定位区域规划结构“北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。”对浐灞核心区的定位“成为西安市中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展的城市布局在东北轴线上的城市副中心。”“一心三翼”：以

2、浐灞三角洲和广运潭生态景区为核心，形成北翼、南翼和东南翼4规划用地平衡表5一、 西安市浐灞生态区战略规划二、 西安市浐灞河区域发展与城市功能定位报告三、 浐灞新区发展战略策划总报告四、 西安市浐灞河管委会组织与人力资源管理研究报告五、 西安市浐灞生态区生态重建和环境保护战略研究六、 西安市浐灞生态区筹融资战略十二、汉唐时期浐灞地区的历史文化遗存及对浐灞生态区现 代建设的启示研究八、 西安市浐灞生态区产业发展研究九、 西安市浐灞生态区招商模式研究十、 西安市浐灞生态区旅游发展规划十一、浐灞地区历史文化研究6进行的研究国内外案例研究政府与消费者访谈实地踏勘与市场调研调研内容交通可达性城市意向产业分

3、布和发展现状自然资源、重大设施房地产市场基础调研各类物业市场专项调研调研区域浐灞生态区核心区浐灞生态区北翼东郊区域经开区高新区曲江区浐灞区政府领导7位专业人士深度访谈8位经开大厦销售经理西安龙湖策划经理易居中国陆总绿地世纪城销售经理陕西置地策划人员消费者访谈中新浐灞客户3位市内公寓投资客户3位其它潜在客户2位生态区案例2个上海崇明岛 BERKELEY（美国）生态商务区案例3个 IRVINE（美国）开发策略案例1个深圳华侨城（OCT）参考案例 Milton Keynes（英国） 千叶（日本） Reston（美国） 成田（日本） Buena Park（美国） 多摩（日本） Columbia（美国）

4、 Alexandria（美国） Randstad（荷兰） 川崎（日本）新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究城市发展相关研究城市新区发展模型研究生态区发展规律与特征研究生态型商务区形成条件与特征研究生态型商务区开发策略研究7浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究开发目标与核心问题界定浐灞生态区发展方向研究背景研究本项目定位方向与开发策略1234589区位城市东北角，主体在二环与绕城高速之间；交通区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时内；距西安市中心10公里，距西安咸阳国际机场30公里；区域定位以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教

5、育及科技产业的生态型滨水城市副中心。城市边缘生态新区关键词一：区域关系车程半小时内二环浐灞生态区三环10开发启动期，缺人气关键词二：欧亚经济论坛中新浐灞半岛浐灞区管委会大楼主干道路已修建完成，但周边多为待开发空地待开发空地部分区域为小型物流中心区域关系11核心区位优势关键词三：“三角洲核心区”“金腰带”金腰带上的“龙头”区域关系12积在80亩左右；n建筑面积本项目建筑面积14万平米，整体19.5万平米；n容积率本项目容积率约2.6，整体容积率1.5；n地价：约70万元/亩n规划指标限高100米以下n用地性质：综合用地一期（浐灞生态区管委会商务大楼）二期（本项目）一期建筑北面一期建筑南面，道路已

6、修建完成中等规模综合体关键词四：项目指标13北向灞河景观资源关键词五：道，双向四车道；n西面已建成车行道，双向四车道；道路对面为中新浐灞1期和2期的工地；n东面现状为与灞河大桥间的空地；二期（本项目）项目四至14n有利因素：区域景观资源优势区域内有效常住人口欠缺p项目属性：周边多为待建空地，北面越过约20米的现状建筑后拥有灞河景观一定限制条件下的强势外部景观资源项目占地面积在80亩左右，建筑面积14万平米，用地性质为综合用地中等规模 综合体 p区域属性：当前区域处于开发启动区，在建项目少开发启动期凭借浐灞两河的稀缺景观资源，在世园会带动下，政府着力打造生态型滨水副中心，区域建设卓有成效景观资源

7、优良的城市边缘生态新区西安在房地产市场划分中属二线城市二线省会城市 项目属性界定1516北京深圳上海天津广州宏观市场背景17西安07年1月-08年4月成交面积及均价走势：07年1月-08年4月：在新政后，西安成交量短期内有一定下滑，短暂调整后，价格与成交量重新走上上升通道。区域区域西高新曲江城北城中楼盘名称楼盘名称绿地世纪城枫林华府兰亭坊金泰假日花城公园天下曲江华府魏玛公馆假日国际公寓均价均价未变未变未变未变未变未变未变未变成交成交量量4 4月月60-70623035141560645 5月月323013154831332008年5月西安主要楼盘销售对比分析：08年5月：受地震影响，5月份各楼

8、盘成交量普遍比4月份下降50%以上，价格变化不明显区域开盘时间均价销售率高山流水 幸福快车城北6月9日41504150开盘50%,速度一般紫薇希望城城北长期在售47004700-逸翠园高新区6月7日两房两房52005200，三房，三房53005300开盘50%,速度一般绿地世纪城高新区长期在售两房房55005500，三房，三房58005800目前销售较快2008年6月新开盘项目分析：08年6月：新开盘项目调低市场预期，但市场反应平淡 宏观市场背景18n容积率：1.18-2.02n发售日期：2007年8月首期发售，当前2期在售n价格信息：开盘价2790元/平米，07年均价约3100元/平米，当前

9、价格在4200元/平米左右n销售速度：到当前已销售近40万平米n客户：辐射全市范围内的住宅客户，投资客户 住宅市场：年消化量40万平米的中新浐灞半岛一盘独大，辐射全市范围内的住宅客户，未来区域还有持续的住宅供应。项目规模性质中新浐灞半岛建面310万平米住宅为主地块名称规模性质地价深振业地块261亩住宅为主约120万/亩湘江国际地块339亩住宅为主140万/亩未来地块供应：当前在售项目：湘江国际地块深振业地块中新浐灞半岛区域市场背景1920p浐灞生态房地产有限公司是西安浐灞生态区管委会下属的房地产开发公司，财务和人力安排从属于管委会领导之下。p之前开发过浐灞生态区管委会商务（行政）大楼，该项目是

10、由管委会持有，不进入市场销售，因此，本项目为开发公司的首次市场化开发项目。管委会商务（行政）大楼开发背景p项目一期商务大楼工程在资金方面纯投入无收益，项目二期开发资金回收需维持整体项目的收支平衡。2122项目战略目标符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位方向研究与开发策略制定项目开发周期开发周期考虑为3-5年，分期投入，分期完工项目盈利目标项目二期的开发收益需维持整体项目的财务平衡23p符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位方向研究与开发策略制定p开发周期考虑为3-5年，分期投入，分期完工p项目二期的开发收益需维持整体项目的财务平衡R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）R1非期望结

11、果（不作为、自然发展的结果）p区域发展处于启动期，各项城市功能不完善p现阶段区域人口数量与结构无法满足需求？核心问题 1232425世联模型世联模型：具备特殊资源的城市大规具备特殊资源的城市大规具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型 区域发展方向26资源禀赋浐灞生态区核心区域浐灞中心区域总面积50平方公里；浐灞生态区北翼总面积34平方公里；浐灞生态区南翼总面积25平方公里；浐灞生态区东南翼总面积18.3平方公里27资源禀赋浐灞两河：“八水绕长安”中的著名“二水”，西安城市稀缺的自然河流水系，水面宽广，水质优良；绿地规划：生态区规划人均公共绿地面积为28.8平方米，绿化率达到47.69%，城市

12、公共绿地面积为1584.15公顷；生态湿地公园：广运潭生态景观区、灞河入渭口湿地公园保护区；区域内拥有多处天然湖泊和绿地。28绿化系统规划图广运潭生态治理工程桃花潭生态治理工程资源禀赋29西北建工学院经济学孙教授n西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍贵。金地聂总地理位置位于关中平原中部偏南，我国西北区域最大的城市。自然环境古代有“八水绕长安的盛景”，现今“八水”仅剩浐灞两河，是城市最为稀缺的生态资源，起到“城市绿肺”的功效。西安的城市环境浐灞的生态价值资源禀赋30浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里以浐灞两河资源为核心，大面积绿

13、地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重31世联模型世联模型：具备特殊资源的城市大规具备特殊资源的城市大规具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型 区域发展方向32与所在城市发展关系城市规划角度主城区高新曲江浐灞生态区航天基地航空基地33与所在城市发展关系城市发展结构角度高新曲江经开中心城区西郊重工业区浐灞生态区34与所在城市发展关系城市功能演变角度经开区西高新曲江浐灞主城西郊 政务新城科技新城文化新城生态新城古城西郊 单中心大都市区多中心大都市圈35

14、浐灞生态区是西安重点发展四区二基地之一，同时占据城市东北方向发展主轴 浐灞生态区占据西安东西发展横轴的重要支撑点，成为西安城市可持续发展的全新增长极 在城市功能演变过程中，浐灞生态区实现了西安城市功能的重要补足 36世联模型世联模型：具备特殊资源的城市大规具备特殊资源的城市大规具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型 区域发展方向37浐灞生态区改造期清理原有河道垃圾；改造河道与水质清理，完成河道一级堤防建设18.6公里，完成橡胶拦水坝4座；修通外部联系干道与内部沿河风情街开通，完成道路建设40公里，开工跨河桥梁3座。发展时机38发展时机区域启动期系列连续动作，实现区域生态形象的成功引爆与区域发

15、展的有效启动浐灞生态区启动期2007年，欧亚经济论坛在西安浐灞生态区召开，区域内建设凯宾斯基酒店作为欧亚经济经济论坛永久会址；2007年，F1摩托艇世界锦标赛中国大奖赛西安站在区域内举行；冠名西安浐灞足球队，扩大区域知名度；本项目一期极具形象展示的浐灞商务中心已建成，成为区域名片之一。凯宾斯基酒店欧亚经济论坛永久会址F1摩托艇大赛浐灞商务中心39发展时机后续重大发展动作注入新动力，成为区域发展又一次契机浐灞生态区后续发展动作2011年世界园艺博览会在区域内举办，届时约40个国外城市和60个国内城市将参展，接待国内外各方游客约1000万人次；桃花潭工程：项目规划1000多亩，其中水面860亩，建

16、成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所；区域内规划建设欧亚贸易区，围绕丝绸之路为主题形成的国际贸易区。欧亚贸易区2011年世园会桃花潭工程欧亚贸易区40发展时机浐灞生态区目前发展阶段处于由启动期走向成长期的过渡阶段，发展规律决定了现阶段是区域下一步升级发展的关键时机 启动期区域价值成长期持续发展期稳定期浐灞生态区目前所处阶段区域启动期树立形象与知名度奠定基础区域开发历程区域成长期功能逐步完善产业、人口等相关指标发展区域持续发展期区域功能基本健全产业、人口等相关指标加速发展区域稳定期区域发展区域成熟城市功能完备产业、人口、居住、生活和谐发展41区域改造期清理垃圾、改造河道与水质、

17、开通重要道路等，奠定了区域快速发展的基础区域启动期系列连续动作，实现区域生态形象的成功引爆与区域发展的有效启动后续重大发展动作注入新动力，成为区域发展又一次契机浐灞生态区目前发展阶段处于由启动期走向成长期的过渡阶段，发展规律决定了现阶段是区域下一步升级发展的关键时机 42资源禀赋区域发展方向需考虑的三方面要素关键词与所在城市/都市群的发展关系发展时机浐灞两河+高绿化稀缺原生态自然资源生态价值之于西安举足轻重西安城市生态功能的最重要一环城市可持续发展的全新增长极浐灞生态区发展方向？启动期走向成长期的过渡阶段当前是区域升级发展的关键时机43 西安大都市圈重要生态节点 西安可持续发展的全新增长极空间

18、 区域未来发展的强大动力支撑 浐灞生态区发展的必然结果定位关键词：4445国内已经开始的大都市圈内拥有湿地资源的大规模生态型区域规划/建设世界最著名的“生态都市”成功案例46n崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北部的长江入海口，是中国第三大岛、全世界最大的河口冲积岛。全岛三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南与浦东新区、宝山区沙岛。三岛陆域总面积为1411平方公里。崇明其中崇明岛面积1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里。现三岛总人口为70.4万，其中长兴岛3.6万，横沙岛3.3万。47区位优势：崇明地处西太平洋沿岸中点，位于我国东部沿海黄金海岸与长江黄金水道的交汇点，为长江

19、之龙舌，亦是中国“T”型发展战略的节点和前哨，有着不可替代的地位。发展优势：崇明将跨越传统的工业时代，直接从农业时代进入生态时代作为一个工业化程度不高、经济有待进一步发展的地区，处在倡导知识经济、绿色产业的时代，崇明有进行跨跃式发展的自身和外部条件，绕过传统的工业化制造业发展模式，直接发展低能耗、低污染、高效益的绿色环保产业是崇明应走的发展之路。资源优势：湿地、森林及土地资源丰富，环境优良。崇明岛丰富的土地后备资源为上海市未来发展扩展出新的空间。崇明岛主要是由长江下泄泥沙在江海交汇作用下沉积而成，面积不断增加。目前仍以150-350米/年的速度向外淤涨。生物多样性：丰富的生物资源十分有利于维持

20、崇明生态系统的平衡，上海市建立生态型城市提供动力和源泉。48上海向世界级、生态型上海向世界级、生态型21世纪已逐渐被清晰地定格为“环境世纪”，环境革命、生态文明将成为世界级城市发展的重要衡量标准，也为上海提供了站在新时代的最前沿开创21世纪发展新辉煌的机遇与途径；上海市城市总体规划（1999-2020年）城市发展方向中“将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间”上世纪30年代工业化初期上海的社会、经济和城市发展经历了跨过苏州河的工业化时代的跨河发展“发展重点：中心城区190年代工业化与信息化快速发展跨过黄浦江向浦东发展的信息化时代的“跨江发展”的重要阶段发展重点：浦东开发区221世纪生态

21、化时代跨长江和跨海发展的第三次飞越“ 发展重点：崇明岛上海走向长江口和太平洋时代，建设世界级城市和生态型城市上海将从赶超型模式跨越到示范型模式349n崇明岛的人口规划考虑了环境的承载能力，据测算，崇明三岛的人口承载能力为130万。现三岛总人口为70.4万，2005年崇明岛常住人口密度为554人/平方公里，在上海市各个区县中是最低的。根据规划，到2020年，崇明三岛总人口控制在80万。n在城镇体系规划方面，崇明三岛将按照集约化的原则，城镇化的目标形成17.5万。到时崇明三岛将基本实现城镇化。而且居住的集约化也缓解了环境和生态的压力。n根据规划，崇明三岛将借助崇明海口“水清土洁气净”的优越条件，

22、坚持“以人为本”的原则，规划中以独具魅力的景观风貌、配套完善的生活服务功能、高品位和多样化的居住社区，营造具有良好适居性的生活环境，建设环保、宜居的生态城市。发展策略50崇明三岛规划在功能定崇明三岛规划在功能定n崇明岛的功能定位是环保、人居、休闲度假、绿色食品、科技创新以及海洋装备等，充分保护了当地的自然环境，体现了生态化的环境和生态产生破坏。 崇明岛发展循环型生态农业图按照崇明生态岛的功能定位，在农业生产推行生态农业，能源方面推广应用太阳能新技术和风力发电技术 ，建设和应用清洁能源 。这些有利于环境保护，减少对环境的破坏和污染，避免掠夺式开发。发展策略51在交通设施建设、能源利在交通设施建设

23、、能源利n对内交通方面，崇明本岛将形成“一环三横十五纵”的公路网络；具有前瞻性，避免以后的重复建设。总投资3.2亿元修建北横运河水源涵养林和陈海公路通道防护林。n对外交通方面水陆立体发展，陆路发展轨道交通，以减少对生态和环境的破坏。根据规划，轨道交通9号线将延片区。建设5个污水处理厂和4个湿地污水处理系统。总投资3亿多元的城桥污水处理厂和崇明生活垃圾综合处理场都已经启动。n在能源方面，大力发展可再生能源，一是风能利用。二是太阳能利用。三是生物质能利用，主要是沼气。这些能源的利用对发展循环经济、改善生态环境具有积极的意义。环境保护策略52农业和战略储备区中央森林区 新城和新市镇 景湖会展区门户观

24、景区海洋装备岛 休闲度假岛n土地利用方面，以保护生态为首要原则，立足长远。按照土地开发强度分成四种区域，一是永久保护地带，指禁止开发建设的区域，面积占三岛总面积的55%。二是建设控制地带（20%）。三是战略储备地带分区为景湖会展区。崇南分区为田园式新城和新市镇区。崇北分区为规模农业区和战略储备区。崇中分区为中央森林区。崇东分区为科教产业集聚区和门户景观区。长兴分区为海洋装备岛。横沙分区为生态旅游度假区。土地利用策略53产业选择以环境保护为出发点，发展无污染、生态型、清洁型的产业，主要包括旅游、房地产、自然型现代办公、清洁工业等强调对外交通的便捷和内部交通的生态化。对外规划由轨道及高速组成的快捷

25、交通体。基础设施的建设贯彻环境保护原则。充分利用可再生能源。土地利用采用分区控制，划定永久性保护用地。从环境承载力出发确定科学合理的开发强度和人口密度。54国内已经开始的大都市圈内拥有湿地资源的大规模生态型区域规划/建设世界最著名的“生态都市”成功案例55n地理位置：伯克利位于美国西海岸加州中部偏北，属阿拉米达郡管辖范围。占地27平方公里，总人口约10万多人；n三大主要高速加利福尼亚大学伯克利分校(UCB)非常有名，除此之外，该城市还拥有世界性的研究所、各种研究机构、学校、图书馆、美术馆、剧院、植物园、蔷薇园、体育场、游艇码头等设施。56n伯克利东部依阿巴拉契亚山而建，西部濒临太平洋的旧金山湾

26、，与举世闻名的金门大桥遥遥相望；n都市化平原从西部海滨地区一直到东部未开发的伯克利山脉，区内树林葱郁、植物茂盛，是各种鸟类和野生动物的栖息地，如臭鼬、野鹿等；丰富，野生动物如黑尾鹿、兔子以及松鼠等较多，包括四种国家保护动物和一种罕见动物，分别是海湾跳棋斑蝴蝶、Callippe silverspot、阿拉美达鞭蛇、青花羽扇豆、tree lupine moth 、伯克利更格卢鼠；n溪流：伯克利区内主要有五大溪流，景色优美，同时还有另外八大溪流流经此地 。野鹿燕鸥57n伯克利总人口现今大约10万多，在Alameda郡中最少，平均每270平米一人，人口密度相对较低；n伯克利城市内环境优雅，不仅建筑格式

27、采用节能与绿化利市对遵守垃圾规定的市民给予垃圾回收奖。负责这项工作的人员每周在市内随便挑选一家住户，仔细检查其垃圾桶，如未发现可回收的垃圾，便当场奖给该住户一定数额美金。发展策略58n居住区主要在中心地区,围绕伯克利大学和城市主干道布置.伯克利大学附近住房属于高度密集型,而城市主干道两侧属于中低密度性；n邻居式服务系n除此之外，“邻居式服务”系统还可以保证各板块人们通过网络进行交流；n伯克利市文化娱乐氛围浓厚，经常组织各式活动，如美术展、艺术节等。文化活动伯克利大学低密度区中低密度区高密度区中等密度区中低密度区低密度区发展策略59伯克利大学是伯克利最大的用人单位，整个教育产业解决伯克利近1/6

28、的就业人口；伯克利拥有全州甚至全国最优秀的教育机构，除伯克利大学外，伯克利还有许多一流的中小学，为伯克利提供了就业机会。伯克利大学伯克利大学是全美乃至于全世界最著名的研究型大学，拥有强大的师资阵容及卓越的学术声望，在全美公立大学中排名第一 。据不完全统计，伯克利大学共有教员余人，教授余人。伯克利大学现有在校生万多人，其中研究生占左右；在读研究生中，是博士研究生。伯克利的文学、东亚研究、新闻等个系排名不是第就是第，工程类排名第，其中电脑和电子工程专业排名全美第经济发展策略60n伯克利以服务业和零售业为主，第三产业中信息技术、化学技术、食品加工制造、零售专卖及娱乐业等较强；n制造业在伯较发达；n服

29、务行业是伯克利市最主要的吸纳就业人员行业，对整个产业的贡献也最大，其中又主要是商业服务业和医疗服务业为主。伯克利前十大用人机构伯克利前十大用人机构序号序号用人单位用人单位雇佣人数雇佣人数1 1伯克利大学伯克利大学12,37712,3772 2劳伦斯伯克利国家实验室劳伦斯伯克利国家实验室3,8323,8323 3Alta Bates Alta Bates 医疗中心医疗中心2,0652,0654 4伯克利市伯克利市1,5691,5695 5伯克利联合校区伯克利联合校区1,2001,2006 6拜尔公司拜尔公司1,1011,1017 7Kaiser Kaiser 永久医疗集团永久医疗集团700700

30、8 8加州健康卫生局加州健康卫生局6006009 9太平洋钢铁公司太平洋钢铁公司3803801010AndronicoAndronico超市超市325325部分总部设在伯克利的公司：拜尔医药保健公司德国Meyer Sound音响公司Alta Bates 医疗中心德国Chemetall集团（化学方面）经济发展策略61n伯克利在能源节约方面做了很多有益的工作，包括隔热绝缘材料、再生能源、太阳能热水器、太风能对电力供应的贡献极大；n除此之外，伯克利还通过立相关法律号召人们节约能源。利用太阳能Eco-house法律依据：伯克利住宅节能条例Berkeleys Residential Energy Con

31、servation Ordinance 在节能方面，伯克利注重废物物料的重新回收利用，最大限度的减少对当地资源的破坏伯克利市成立了Alemada郡第一个市政节能机构指导伯克利市的能源节约和管理工作伯克利还注重通过教育、奖金激励等办法来呼吁人们的节能，整个城市能源意识很强环境保护策略62外部交通：n伯克利与外界交通较为发达，80、580、123、880以及980等高速公路将其与Alamada郡其它城市相连内部交通：n伯克利市内除宣传自行车知识等n伯克利还于1980年初倡导慢速街道的相关概念。通过工程补偿金缓和开发带来的交通影响n小汽车共享和上下班交通车合用在伯克利相当普遍慢车道自行车道路环境保护

32、策略63n伯克利通过一系列举措恢复以往溪流和河道n“草莓溪计划”，保持溪流开敞，在建筑密集度高的闹市区，当河道从人行道之n投入城市基金保护溪流，减税法案提高私有土地主继续照看和保护河道的积极性n伯克利沿街种植果树，布置花园、公园等，市内环境优雅恢复的河道沿街的树木完善的基础设施: 污水处理系统：伯克利拥有长达400英里的主要污水处理管道，通过建立专门基金库进行管道的周期性维护。建立“管理信息系统检测、修理管道 雨水排放系统长达58英里，1900处汇水区以及4000个雨水出入口内部交通网络系统水质量检测系统，除建立专门机构维护水质量外，还与其它城市一起联合签署相关的保护水法令环境保护策略64规划

33、区域规划区域现有功能现有功能规划功能规划功能开发强度开发强度伯克利闹市区伯克利闹市区办公、娱乐及商业中办公、娱乐及商业中心心经济活动中心和历史文化中心经济活动中心和历史文化中心 中高等中高等南伯克利南伯克利居住区居住区工作、居住、教育培训等中心，其中经济工作、居住、教育培训等中心，其中经济发展和住房摆在首位发展和住房摆在首位中等中等西伯克利西伯克利产业用地（生产制造产业用地（生产制造基地）基地）工业、商业及居住合理布局工业、商业及居住合理布局中等中等海滨地区海滨地区海滨度假区、几家餐海滨度假区、几家餐馆和馆和1 1家酒店家酒店城市娱乐、开放性空间，禁止居住和商业城市娱乐、开放性空间，禁止居住和

34、商业活动活动弱弱伯克利土地利用中开放性空间占主导地位，达到42%，街道用地占24%，居住用地占21%，商业用地6%，工业用地4%，机构性用地占3%伯克利土地规划图海滨区西伯克利南伯克利闹市区土地利用策略65n伯克利的产业用地主要集中在西部高速公路东侧,以生产加工制造业为主,地利条件优越,靠近港n伯克利土地利用原则中说明：集中大部分商业区，最大限度地发挥土地的价值。产业用地商业用地海滨保护区土地利用策略66n伯克利生态区分为原始自然保护区、城市公园以及社区公园三大体系。后者共由51个场所组成，主要是大小型公园和娱乐场所。总占地面积达48%以上；n伯克利原始生态区主要是西部海滨地区，此处生态脆弱，

35、开发强度低，未来主要为开放型空间，禁止居住和工商业活动；成伯克利完美的生态体系；n伯克利政府通过土地置换，使开发者迁出受保护地带，保护生态环境；n对于平原和山地，两类地区中的低密集度区回归农业用地和自然景观用地；n伯克利土地使用原则之一：充分发展娱乐和开放性空间土地，保护生态环境。伯克利生态区分布图土地利用策略67良好的环境吸引知名高校入驻，以校立市，形成以高等教育为核心的服务业发展。基础设施建设和住宅建设中全面贯彻生态节能技术通过制定政策、法律法规和系列鼓励性政策加强整个城市的节能意识对生态敏感地区的保护和城市绿地、社区公园的规划建设结合起来，实现有机串联，形成完整的生态保护体系。68123

36、6970初步考虑案例 Irvine, 美国 Buena Park, 美国 多摩,日本 Columbia, 美国 La Dfense，法国 Long Beach, 美国 Ruhr, 德国 Reston, 美国 Randstad, 荷兰 Fairfield, 美国 Nassau, 美国 Canberra，澳大利亚 Schaumburg, 美国 Perimeter, 美国重点分析了其中三个Irvine, 美国Long Beach, 美国Reston, 美国标杆性案例 Irvine, 美国临近主要大城市拥有河/海/高尔夫等资源重要的商务办公区明确的区域定位、发展规划世联对众多典型生态资源型商务区案例进

37、行了广泛的研究，并着重参考了其中一个标杆性案例71n欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万；n欧文南面濒临大平洋，拥有著名的Laguna的其他城市相连接；n欧文是作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为橘郡的重要高科技产业中心。欧文（Irvine）概况72 起步阶段发展阶段 成熟阶段阶段1：1960年以前 阶段2：1960s-1980s 阶段3：1980s-至今农业经济为主，盛产橘子、胡桃，农业经济为主，盛产橘子、胡桃，鳄梨，利马豆，和绵羊鳄梨，利马豆，和绵羊快速城市化

38、阶段，接纳中产阶级郊快速城市化阶段，接纳中产阶级郊区化人口以级分担城市功能区化人口以级分担城市功能 后现代后现代CBDCBD的形成，城市经的形成，城市经济实现以高科技为核心的多元济实现以高科技为核心的多元化发展阶段化发展阶段欧文农场因其广阔的巴伦西亚橘欧文农场因其广阔的巴伦西亚橘子林和丰富的物产而闻名子林和丰富的物产而闻名住宅建设陆续开始，规模不断扩大住宅建设陆续开始，规模不断扩大引入加利福尼亚大学分校，建成引入加利福尼亚大学分校，建成“大大学社区学社区” ” 。规划总用地。规划总用地15001500英亩，英亩，居民居民5 5万人，高素质人口开始进入置万人，高素质人口开始进入置业；业；四大核心

39、区域形成四大核心区域形成欧文商贸区欧文商贸区(Irvine Business (Irvine Business Complex) Complex) 欧 文 商 务 花 园 （欧 文 商 务 花 园 （ I r v i n e I r v i n e spectrum business park)spectrum business park)欧 文 科 技 中 心 （欧 文 科 技 中 心 （ I r v i n e I r v i n e technology center)technology center)大学研究中心（大学研究中心（university university resear

40、ch center) research center) u阶段特征u发展结果u发展举措建设欧文农场建设欧文农场优美的自然环境优美的自然环境科学宜人的城市规划科学宜人的城市规划完备的休闲娱乐和居住配套设施完备的休闲娱乐和居住配套设施社区环境的保护社区环境的保护完善的教育机构的建立完善的教育机构的建立办公设施以及产业政策推出办公设施以及产业政策推出在经历了以农业经济为主的起步阶段，欧文充分利用自然资源，并不断建设和完善各类配套设施，最终形成以高科技为主导、经济结构多元、功能复合的后现代CBD73公司名称塔可钟（塔可钟（Taco Bell Corp.Taco Bell Corp.）福特汽车（福特汽车

41、（Ford Motor CompanyFord Motor Company） 集团集团埃乐峻（埃乐峻（Allergan Inc.Allergan Inc.）马自达，美国公司（马自达，美国公司（Mazda Motor of America Inc.Mazda Motor of America Inc.）丰田材料处理，美国公司（丰田材料处理，美国公司（Toyota Material Handling, USA Inc.Toyota Material Handling, USA Inc.）圣约翰（圣约翰（St. JohnSt. John）起亚汽车，美国公司（起亚汽车，美国公司（Kia Motors

42、America Inc.Kia Motors America Inc.）戴姆乐戴姆乐 克莱斯乐（克莱斯乐（Daimler Chrysler CorporationDaimler Chrysler Corporation）布劳德康姆（布劳德康姆（Broadcom CorporationBroadcom Corporation）密地机械（密地机械（Meade Instruments CorporationMeade Instruments Corporation）康阿戈拉食品零售（康阿戈拉食品零售（ConAgra Foods Retail Products Co.ConAgra Foods Ret

43、ail Products Co.）爱德华（爱德华（Edwards Lifesciences CorporationEdwards Lifesciences Corporation）极可意涡流浴缸（极可意涡流浴缸（Jacuzzi Whirlpool BathJacuzzi Whirlpool Bath）第一选择抵押贷款（第一选择抵押贷款（Option One Mortgage CorporationOption One Mortgage Corporation）总部在欧文的大公司欧文顶尖的生物科学公司公司名称雇员Allergan Inc.2,200Edwards Lifesciences Cor

44、poration1,600B. Braun Medical1,221Sicor Pharmaceuticals665Alcon Laboratories578Newport Corporation514Meade Instruments496Tyco Healthcare/Mallinckrodt250Advanced Sterilization Products (Johnson & Johnson)2333M Dental Products Division225公司名称产业雇员Verizon Wireless 电信电信 2,129Option One Mortgage Corp.抵押中介

45、抵押中介1,800Pacific Building Care 建筑，维修建筑，维修950Best Software 软件软件560Quest Software 商用软件商用软件540伊尔文伊尔文 Regional Hospital & Medical Center 医院医院497Price Waterhouse Coopers LLP 会计服务会计服务 490Nextel Communications 电信电信 443伊尔文伊尔文 Marriott Hotel 接待接待 425欧文顶尖的服务类公司欧文销售类公司公司名称行业雇员Hines Nurseries 护理用品护理用品800Toshiba

46、 America Business Solutions 复印机复印机500Advantage Crown 食品食品400Canon USA Inc.复印设备复印设备350Epicor Software Corp. 软件软件300Interpore Cross International Inc. 医疗设备医疗设备250Connexion By Boeing 电子设备电子设备200Del Mar Avionics 通用仓储通用仓储200后现代CBD的产业欧文被誉为“加州的科技海岸”，吸引了包括生物医学、电脑硬件和软件、汽车设计等高科技公司的进入74欧文不同职业人数状况欧文不同产业就业人数状况劳动

47、力就业人数就业人数失业率伊尔文橘郡伊尔文橘郡伊尔文橘郡1995 62,557 1,331,024 60,305 1,263,142 3.6% 5.1% 1996 63,406 1,344,891 61,567 1,289,750 2.9% 4.1% 1997 65,197 1,379,304 63,697 1,333,787 2.3% 3.3% 1998 66,858 1,413,041 65,454 1,371,356 2.1% 3.0% 1999 69,700 1,471,602 68,422 1,432,670 1.8% 2.6% 2000 71,590 1,511,000 70,331

48、 1,472,653 1.8% 2.5% 2001 72,718 1,537,105 71,119 1,490,828 2.1% 3.0% 2002 73,728 1,562,872 71,725 1,501,846 2.7% 3.9%欧文劳动基业率、失业率和就业人数l 欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。l 欧文历年的失业率在橘郡都比较低，特别是2002年的失业率仅为2.7%，就业状况良好。后现代CBD的产业欧文以高科技产业主导，具有多元化的产业结构75欧文商务花园（Irvine spectrum business

49、 park)始建于1985年，占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。欧文商贸区(Irvine Business Complex) 是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。欧文科技中心（Irvine technology center)适当地最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。大学研究中心（university research center

50、)毗邻大学医学院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共240万平方英尺。后现代CBD的商务欧文提供了大量和多样化的办公物业，满足处于不同发展阶段的不同类型的公司的办公需求76亚洲风味亚洲风味Kokis Teppan & SushiKokis Teppan & Sushi；Maizuru Japanese RestaurantMaizuru Japanese Restaurant；Taifoon, Taste of AsiaTaifoon, Taste of Asia意大利风味意大利风味Buca di Beppo

51、Buca di BeppoFlorence Italian CuisineFlorence Italian CuisineMacaroni GrillMacaroni GrillPasta PomodoroPasta PomodoroPrego RistorantePrego RistoranteVessia RistoranteVessia Ristorante墨西哥风味墨西哥风味Chevys MexicanChevys MexicanEl Cholo CantinaEl Cholo CantinaLa SalsaLa SalsaTaco FactoryTaco Factory世界各地风味的

52、餐馆u欧文拥有加利福尼亚最著名的目的地式购物中心Irvine Spectrum Center, 总建筑面积达到110万平方英尺，是集零售和娱乐为一体的购物者的天堂。高档次的酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店Irvine Spectrum CenterIrvine Spectrum Center后现代CBD的商业购物的天堂，世界各国风味美食的聚集地77名称名称社区公园社区公园1818个个邻里公园邻里公园3535个个活动场地活动场地4141块块独立自行车专用道独立自行车专用道 65.165.1公里公里开放空间开放空间/ /绿化带绿化带89.1889.18平方公里

53、平方公里街边绿化环境街边绿化环境2.712.71平方公里平方公里体育运动场地体育运动场地0.5060.506平方公里平方公里公园和景观区规划有加州阳光之称的欧文海滩 欧文有超过100个公园和公共游泳池，大约有178.2平方公里的农场土地作为自然栖息地保护，24.3平方公里的土地用于公园和开放空间 最美丽的高尔夫球场后现代CBD的休闲娱乐设施欧文海滩、超过100个公园和公共游泳池78l 欧文现有房屋数量6.45万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶层居民的居住需求。l 目前正在开发名为The Village的大型居住项目，该项目能够提供1550套集合住宅，除此之外有大片复合式居住

54、社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。l 欧文80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。后现代CBD的居住多样化的住宅产品、齐备的生活配套79l 欧文统一学区(IUSD)一贯被评为美国的最佳教育系统之一。欧文的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学，和优秀的社区合作，除此外，有些学校甚至还提供年度循环学期。学区拥有22个小学，5个初中，4个完全高中，和一个继续教育高中，学生总计超过24,000人。l 塔斯延统一学区 (TUSD)为住在欧文北部和西部的学生提供服务。学区有悠久的历史，在

55、学生，教师和社区的努力下，学区持续表现了优秀的成绩。这一学区有17所小学，5所初中，2所完全高中，一所继续教育高中，和一个成人教育学校。在过去十年里，塔斯延统一学区共有9所学校被评为州或国家级优秀学校。两所小学被评为国家模范学校；一所初中和一所高中被评为国家蓝丝带学校；其他5所学校，一所小学，两所初中和两所高中，分别因其在学术，视觉和表演艺术，以及体育特色，被评为加州优秀学校。后现代CBD的教育配套拥有齐备的、高质量的教育设施 舒适 自然 城市符号 快节奏 高楼林立 污染后现代CBD VS 郊区办公区 建筑设计灵活、多变 自给自足的复合体时尚消费多元休闲齐备、高质量的生活配套设施 标准的厂房设

56、计单一的产业结构 单一的办公功能有业无城依赖于城市核心区缺乏商业休闲等配套设施l 产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。l 产业以附加值低、粗放型发展的工业为核心，结构单一，处于产业链的低端。 多元化的产业结构82生态资源型商务区形成后现代CBD的KPI高城市化程度、拥有强大经济辐射能力的大都市边缘 所依托区域规划用地功能复合，包括商务、商业、居住、休闲类用地便捷的城市交通联系拥有良好的自然资源83KPI 1高城市化程度、拥有 强大经济辐射能力的 大都市边缘 KPI 2便捷的城市交通联系KPI 3拥有良好的自然资源KPI 4所依托区域规划用

57、地 功能复合，包括商务、 商业、居住、休闲类 用地84特色功能发展城市功能的延伸后现代CBD成熟期发展期起飞期重点发展以原生态体验为主题的休闲娱乐等配套功能，提供类型多样的休闲娱乐设施打造区域特色，带动区域发展。充足的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口入住，带动相关产业的发展，商务区雏型形成，随着商务区的不断成熟，形成产业和人口不断升级的良性循环。进入城市全方位均衡发展的阶段，成为特色突出、以商务办公为核心、功能复合、环境优美的后现代CBD。8586l 发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成产业聚集发展过程中，一直坚持“高素质人口带动高端产业发展”的理念，通过区域内优美的自然环境、高

58、强度的公共设施、丰富的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，形成产业和人口不断升级的良性循环。l 产业结构：以高科技类的产业为主导，多元化的产业结构欧文是以高科技为主导，多元化的产业结构，服务业、服装业、物流、制造业等产业都有大规模的公司进驻欧文，使得整个城市经济得以快速平稳的发展。l 功能复合: 以商务办公为核心、集商务、商业、休闲、居住为一体欧文提供不同类型的办公物业满足处于不同发展阶段的企业的需求，增强区域对于高科技企业的持续吸引力，在以商务办公为核心功能发展的同时，商业、休闲娱乐、居住等其他各项功能并行均衡发展。l 城市形态: 城市化的景观和郊区化城市的完美结合体欧文的现代化、

59、精心修剪的植被、大面积的公共空间和以及正在不断发展的复合功能区，将城市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合。美国欧文案例借鉴（二）后现代CBD的特征87后现代后现代CBDCBD商务区商务区城市商务区城市商务区郊区商务区郊区商务区发展驱动发展驱动以中产阶级文化和生活方式驱动以中产阶级文化和生活方式驱动市场自然推动市场自然推动成本驱动成本驱动功能功能自给自足的综合商务区，集办公、生活、娱自给自足的综合商务区，集办公、生活、娱乐为一体乐为一体单一的商务办公功能单一的商务办公功能单一的商务办公功能单一的商务办公功能建筑类型建筑类型高层、多层和独栋写字楼并存高层、多层和独栋写字楼并存以高层

60、写字楼为主以高层写字楼为主以多层和独栋写字楼为主以多层和独栋写字楼为主建筑形式建筑形式灵活化，不拘一格灵活化，不拘一格高楼林立高楼林立标准厂房式设计标准厂房式设计办公环境办公环境宽敞的内外交流空间宽敞的内外交流空间开阔的停车场开阔的停车场安静的外部环境安静的外部环境狭小的公共空间狭小的公共空间有限的停车位有限的停车位嘈杂的外部环境嘈杂的外部环境大面积的公共空间大面积的公共空间开阔的停车场开阔的停车场安静的外部环境安静的外部环境规划布局规划布局 中等密度、中等密度、松散型和紧凑型布局相结合松散型和紧凑型布局相结合高密度、高密度、紧凑型布局紧凑型布局低密度、低密度、松散型布局松散型布局88建筑规划