万科恒大如何进行标准化运营

1、运营管理部 整理分享万科、恒大如何进行标准化运营资料来源：明源地产研究院目录一、产品标准化实现连锁、复制开发二、流程标准化异地化、多项目开发的基础三、合约标准化降低履约风险的根本保证四、操作规范标准化减少失误，提高工作绩效五、工作成果标准化工作成果的标准化扩初部分一、产品标准化实现连锁、复制开发分类描述1.项目利润率最大化项目利润率最大化2.产品标准化案例产品标准化案例3.研究、确定产品线的工程程序和步骤研究、确定产品线的工程程序和步骤4.产品模式确定产品模式确定5.最终成果最终成果 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化项目利润率最大化2.

2、产品标准化案例3.研究、确定产品线的程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果房地产企业要实现做大、做强的目标，其实可以归集为一个基本公式：M=SF。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是项目利润率。 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化项目利润率最大化2.产品标准化案例3.研究、确定产品线的程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果M最大化需要S或F增大，或者二者同时增大。影响二者的因素有四：多项目开发、规模开发能力、成本费用和项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目的附加值来实

3、现，包括规划、设计、概念和品牌的附加值等。 房地产企业在实行多项目开发时，因为不同项目的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？ 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例产品标准化案例3.研究、确定产品线的程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。见下图： 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制

4、开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例产品标准化案例3.研究、确定产品线的程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果目前业内一线企业几乎都在积极地地推行产品标准化工作： （1）万科-城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列 (城郊结合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列 （2）龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系列 （3）SOHO中国-“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例产品标准化案例3.研究、确

5、定产品线的程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果目前业内一线企业几乎都在积极地地推行产品标准化工作： （4）世茂集团-滨江豪宅系列(上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市开发的滨江豪宅) （5）阳光100-“阳光100系列”(北京、天津、济南、长沙等城市开发的“阳光100新城”) （6）万达集团-“万达商业广场”系列 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例产品标准化案例3.研究、确定产品线的程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果对产品标准化的认识易产生下列误区：（1）认为就是简单地复制标准蓝图，事实上所复制的产品线必须是具有核

6、心竞争力的好产品；（2）认为是一个项目复制另一个项目，事实上是前期的部分复制，而不是整个项目照搬复制。 产品标准化的目的是“形而上学”地确定企业的产品线，进而进行复制、连锁开发，以从根本上降低开发成本和费用，提高开发效率和效益。 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例3.研究、确定产品线的研究、确定产品线的程序和步骤程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果第一步：根据企业发展规划的“产品战略”和“市场战略”等，调研、分析企业曾经开发过的项目，分析其产品特点，确定出“产品线”数量确定研究架构和产品线数量。【示例】 一、产品标准化

7、一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例3.研究、确定产品线的研究、确定产品线的程序和步骤程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果第二步：对“产品线”下具有代表性的项目进行标准化分析，包括项目中观区位、建筑风格、项目规模、设计标准等进行步系统分析，确定标准化的产品模式第三步：确定标准化内容，见下图。产品标准化内容一般包括但不限于以下内容： 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例3.研究、确定产品线的研究、确定产品线的程序和步骤程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果（1）总图

8、设计的标准化：小区规划设计中的总平面图中的入口、道路、标示、公共设施 （2）建筑风格的标准化：如欧式风格，美式风格 （3）建筑立面的标准化：选材、色彩、细节 （4）户型的标准化（5）构件标准化：集中采购，节约成本，降低错误率 （6）产品性能标准化 （7）其它产品元素的标准化，如会所、大门、围墙等 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例3.研究、确定产品线的研究、确定产品线的程序和步骤程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果以产品的“景观模块”为例，要分别确定不同景观风格下的标准化“设计图集”： 一、产品标准化一、产品标准化实现

9、连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化案例3.研究、确定产品线的程序和步骤4.产品模式确定产品模式确定5.最终成果确定开发模式以及连锁开发模式： 标准化产品线下项目开发模式应包括投资开发模式、土地获取模式、规划规划设计模式、工程建设模式、营销模式、商业物业运营模式等全程操作模式；产品线连锁开发模式应基于同一产品线在不同城市、不同项目上的复制、连锁开发要求，要充分明确项目的城市选择、项目选址、开发流程、项目组织管理、计划与目标管理、财务管理、风险控制等内容。 一、产品标准化一、产品标准化实现连锁、复制开发实现连锁、复制开发目 录1.项目利润率最大化2.产品标准化

10、案例3.研究、确定产品线的程序和步骤4.产品模式确定5.最终成果最终成果 每一条产品线都要分别形成项目开发手册和 产品技术标准两份工具手册。其中产品技术标准因以标准图集的形式，并包括产品标准化的各项内容总之，要完全具备可以复制、连锁开发的基础。 二、流程标准化异地化、多项目开发的基础分类描述1. 建立项目开发流程、手册建立项目开发流程、手册2.开发流程涵盖范围开发流程涵盖范围 二、流程标准化二、流程标准化异地化、多项目开发的基础异地化、多项目开发的基础目 录首先，每一条产品线都应该分别建立不同的项目开发流程，并形成项目开发流程手册。例如，某房地产企业有三条产品线，那么就应该建立不同的开发流程体

11、系，对应关系示例如下：A项目模式城区高层电梯公寓产品线A项目模式开发流程手册B项目模式低密度项目产品线B项目模式开发流程手册C1项目模式销售型商业地产产品线C1项目模式开发流程手册C2项目模式持有经营型商业地产产品线C2项目模式开发流程手册1.建立项目开发流程、建立项目开发流程、手册手册2.开发流程涵盖范围 二、流程标准化二、流程标准化异地化、多项目开发的基础异地化、多项目开发的基础目 录其次，每类项目模式的开发流程应涵盖项目开发全程以及各项工作的流程，至少包括但不限于以下十四个方面： 1、项目管控模式及组织管理； 2、项目开发计划管理； 3、项目目标管理； 4、项目获取管理； 5、项目规划设

12、计管理； 6、项目报批报建管理； 7、项目成本管理； 8、供方资源与招标采购管理； 9、工程组织建设管理；10、项目营销管理；11、客户关系管理；12、项目结案及项目后评价管理；13、项目开发全程应急事件预案管理；14、项目开发全程风险预警与控制。1.建立项目开发流程、手册2.开发流程涵盖范围开发流程涵盖范围 二、流程标准化二、流程标准化异地化、多项目开发的基础异地化、多项目开发的基础目 录可见，流程标准化是针对某一产品线或特定产品模式的标准化，是基于不同企业、不同产品线差异性而建立的开发流程差异性是流程标准化的基础。但令人遗憾的是，至今仍有许多企业在机械地照搬杠杆企业的开发流程体系，也有为数

13、不少的咨询机构在贩卖杠杆企业的管理模式，实在是有无人之嫌。 特别应该注意的是，只有在流程规范化工作完成后，只有在流程规范化工作完成后，企业才具备导入信息化系统的基础。企业才具备导入信息化系统的基础。大量实践证明，在没有完善流程制度前先导入这些信息化系统，属于典型的“本末倒置”错误。许多房企花费了几百万元、上千万引进的信息化系统大多都束之高阁。前车之鉴，应当铭记！三、合约标准化降低履约风险的根本保证 三、合约标准化三、合约标准化降低履约风险的根本保证降低履约风险的根本保证目 录 合约标准化就是建立统一的、规范的、可执行的合同范本。以比较简单的户外广告合同为例，我们发现，大多数房地产企业所签订的户

14、外广告发布合同都是广告公司提供的“格式合同”，其中隐含着许多不利于开发企业的条款。而且我们还发现，即便是同一家企业的不同项目公司所签订的户外广告发布合同条款内容也有很大差异不仅徒劳增加大量重复性的合同洽谈工作，而且其中可能隐藏着可以寻租的利益空间，还加大了履约风险。 三、合约标准化三、合约标准化降低履约风险的根本保证降低履约风险的根本保证目 录 但是如果企业推行标准化合约文本，这些问题就可以迎刃而解了。假如企业在研究、总结各个项目公司所签订的户外广告发布合同的基础上，再借鉴其它的企业的履约经验、纠纷案例及教训，总结出企业自己的、比如有50项条款的标准化户外广告发布合同，并要求相关部门和项目公司

15、：其中45条不得变通，其中5条可以在公司设定的“红线”内发挥各自的谈判能力；广告公司在认可标准化户外广告发布合同内容的情况下才可以合作，那么，合作风险将大大降低。 四、操作规范标准化减少失误从根本上提高工作绩效 四、操作规范标准化四、操作规范标准化减少失误，从根本上提高工作绩效减少失误，从根本上提高工作绩效目 录 操作规范不同于GB/T国家标准规范，它可以视为指导企业内部各项工作的技术标准，或者依据企业实际情况所编制的企业规范。企业的操作规范应高于企业的操作规范应高于GB/T国家规范的标准，国家规范的标准，即前者比后者标准要高。而且，企业大多数工作，往往是国家规范没有涉及到的，只能由企业自行编

16、制。例如工程质量标准、建筑防渗防漏操作规范、项目成本基础条件调研、测算规范、A项目模式标准化成本定额，等等。 四、操作规范标准化四、操作规范标准化减少失误，从根本上提高工作绩效减少失误，从根本上提高工作绩效目 录 以项目成本基础条件调研、测算规范为例。我们知道，如果待开发土地上有输电塔之类的构筑物是很难移走的，很多企业曾经在这方面犯下错误，其结果是既延迟了开工事件，甚至还不得不变更规划方案。要避免这种简单的错误，企业就应该对项目的基础条件进行全面的调研。根据兰德咨询公司总结、研究的结果，调研涉及供电工程、给水工程、排水工程、采暖工程、煤气管道工程、通讯系统及其它等七个方面、四十多项。 四、操作

17、规范标准化四、操作规范标准化减少失误，从根本上提高工作绩效减少失误，从根本上提高工作绩效目 录以“供电工程”为例，就涉及11项内容： 1.确定项目所在区域市政供电路线图；2.确定项目所在区域高压系统示意图；3.确定项目所在区域总体供电容量及周边电力负荷；4.估算拟开发项目的用电容量；5.当地供电（局）所总体供电规划；6.当地供电（局）所对用户供电及报装的有关规定；7.当地供电所对变压器选型的要求；8.周边其它地产项目供电造价情况；9.确定电力接口位置及距离项目红线边距离；10. 项目用地范围内是否有高、低压输电线路和设施；11. 是否需要设置变电所。 调研时，每一项内容都要进行指标性描述，并分

18、析调研时，每一项内容都要进行指标性描述，并分析“对对产品设计的影响产品设计的影响”和和“对产品成本的影响对产品成本的影响”。只有这样，。只有这样，才能更加准确地进行前期成本测算和产品策划，才不才能更加准确地进行前期成本测算和产品策划，才不会重复企业或其它企业曾经犯过的错误及所经历过的会重复企业或其它企业曾经犯过的错误及所经历过的惨痛教训。惨痛教训。 五、工作成果标准化各项工作输出输出成果的标准化 五、工作成果标准化五、工作成果标准化各项工作输出、输出成果的标准化各项工作输出、输出成果的标准化目 录 房地产企业如果要根本上提高开发效率和工作质量，还要建立一套标准化的工作模板。房地产企业标准化工作模板就是各项工作标准化化的输入、输出成果，包括各种各样的标准表单、计划、请示、报