南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书（课堂PPT）

1、南昌红谷滩万达广场南昌红谷滩万达广场（A A地块地块）产品定位及户型配比建议书产品定位及户型配比建议书南昌万达房地产开发有限公司2010年10月27日2根据董事长最新修改指示：根据董事长最新修改指示：1、将原、将原B地块地块1栋约栋约4.5万甲级写字楼移至万甲级写字楼移至A地块地块室外步行街室外步行街上方，上方，改为改为2栋蜡烛；栋蜡烛；2、先行开发、先行开发A地块地块，B地块地块待一年半后开发。待一年半后开发。 感谢集团领导的鼎力支持！感谢集团领导的鼎力支持！南昌红谷滩万达广场项目南昌红谷滩万达广场项目2010年年9月月17日成功摘牌！日成功摘牌！前言前言3步行街步行街大型商业中心大型商业中

2、心 A1A5A6A4A3B地块A地块 A2丰和花园丰和花园A地块B地块项目总图项目总图A6为商务酒店为商务酒店4项目核心问题：项目核心问题：1 1、5 5栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？2 2、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？3 3、各类物业户配比设置？、各类物业户配比设置？项目核心问题项目核心问题项目指标：项目指标：4040年纯商业用地、年纯商业用地、容积率4.1、绿化率12%、建筑覆盖率60%，100米限高将建设万达集团第三代产品城市综合体万达集团第三代产品城市综合体5南昌宏观环境南昌宏观环境

3、南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机，南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机，房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。产业结构更趋合理，以第二产业为主导。固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势固定资产投资

4、和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增长21.4%。鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；20102010年年9 9月月2020日，昌日，昌九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；20102010年年1010月，地铁月，地铁1 1号线全面开工号线全面开工，南昌发展面临新契机。60909年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。n成交量：保持高位，2009年度成交量创新

5、高，2010年持续良好势头；n价格：2009年至今，价格基本持续上涨；n供应量：2009年全年以消化存量为主，新增上市产品供应量不足，2010年起供应上涨。宏观市场宏观市场简析简析/南昌市房地产市场南昌市房地产市场数据来源 ：克而瑞2009年年1月至月至2010年年9月月南昌市供求及价格走势南昌市供求及价格走势7从各区域市场分析，红谷滩受追捧从各区域市场分析，红谷滩受追捧供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域；成交量最高为红谷滩区193.65万，其次为青山湖区69.56万；成交价格最高为青山湖区成交均价为5497元/；数据来源：CRIC宏观市场宏观市场简析简析/南昌各区域房地产市场南昌各区域

6、房地产市场2009年1月至今南昌各区供求及价格走势数据来源 ：克而瑞8各区域未开工量（住宅）各区域在建未批售量(住宅)预计三年内将有预计三年内将有1295万的供应推向市场万的供应推向市场各区域未来土地储备量以红谷滩区为供应主力，其次为青山湖区和高新区。2009年至今红谷滩片区年至今红谷滩片区12宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为1858573平方米，平平方米，平均楼面地价为均楼面地价为1915元元/平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块宏观市场简析宏观市场简析/房地产未来预测供应房地产未来预测供应9商品住宅量价走势分析：中

7、心区域供应量少且不稳定，从供需关系来看，明显供不应求，导致成交价格呈平稳上升趋势。红谷滩房价基本持续上升，目前基本稳定在6000元/以上。区域市场简析区域市场简析/红谷滩房地产市场红谷滩房地产市场数据来源：克而瑞2009年年1月至月至2010年年7月月红谷滩红谷滩中心区中心区供求及价格走势供求及价格走势10西奇红谷广场商业：420001 拿地时间：05年现状：未开工土地年限：40年上海湾商业，办公：32208 拿地时间：07年现状：部分开工（尚未公开）土地年限：40年金融街地块金融、办公、商业、酒店用地：250000拿地时间：08年现状：部分开工土地年限：40年上海世茂地块商业、住宅、综合：3

8、31096 拿地时间：10年现状：未开工土地年限：商业40年，住宅70年铜锣湾A-12地块办公、商业金融、住宅：291735拿地时间：10年现状：未开工土地年限：40年，70年区域市场简析区域市场简析/红谷滩未来综合体红谷滩未来综合体绿地中央广场总部基地新地中心嘉里置业，香格里拉酒店、办公、商业、高级公寓用地：238688拿地时间：08年现状：未开工土地年限：商服40年、住宅70年本项目市政府未来未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。11项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议南昌市写字楼供需情况南昌市写字楼供需情况小结：南昌写字楼

9、市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计；根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢；南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大；未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。12项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议小结：红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成随着红谷滩

10、区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热写字楼热”，但不可避免市场竞争将呈白热化。但不可避免市场竞争将呈白热化。2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。13写字楼未来竞争惨烈：写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应未来两年写字楼供应预计预计65万万以上（不含本项目）以上（不含本项目），其中红谷滩区域为其中红谷滩区域为52.4万平米，占比全市万平米，占比全市供应供应80%以上以上 。数据来源 ：克而瑞或营销部市调项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议14数据来源 ：克而瑞项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议小结：小结：公寓市场发展

11、成熟，产品多受追捧和认同，07年后基本供小于求；未来两年公寓供应量是继08-09年后的又一高峰，市场竞争明显；类住宅、好地段的公寓产品仍将更具市场机会。（2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据）南昌市公寓供求情况南昌市公寓供求情况15项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议红谷滩公寓红谷滩公寓供需情况表供需情况表小结：小结：近年来红谷滩公寓供求总体平衡；20102010年因极少量新增供应，呈供不应求状，年因极少量新增供应，呈供不应求状，现片区仅少量库存，公寓产品机会明显；现片区仅少量库存，公寓产品机会明显；公寓精装已成趋势，以中高档项目尤甚。公寓精装已成趋势，以中高档项目

12、尤甚。（2010年8月-2012年的成交数据为预估数据）16数据来源 ：克而瑞或营销部市调项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议红谷滩已公开未推售公寓供应约21.09万平方米，其中即将推量约有15.5万平米；嘉里置业香格里拉地块、慧谷创意产业园、总部基地部分、世茂地块、城投地块，因总体规划及开发进度的不确定性，暂按项目总建筑面积的10%预估未来两年公寓供应体量约9-10万平方米；区域内未来两年公寓供应约区域内未来两年公寓供应约30万平米，竞争压力相对较小。万平米，竞争压力相对较小。17项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议建议建议A A地块地块5 5栋可售物业：栋可售物

13、业：4 4栋规划为公寓，栋规划为公寓，1 1栋规划为写字楼。栋规划为写字楼。1、红谷滩片区未来两年写字楼供应量约52.4万平米、公寓供应量约30万平米；2、红谷滩片区未来两年写字楼供求比约1:0.55、公寓供求比约1:0.875；3、红谷滩片区近年写字楼年度成交峰值约4万平米、公寓年度成交峰值约11万平米；4、计划一年半后开发的新项目B地块将建设五星级酒店、并规划三栋甲级写字楼，预计2013年销售，一定程度避开了写字楼白热竞争；5、新项目A地块含5栋可售物业，合约12.5万平米；6、A地块适量设置写字楼产品，有助于增加该期项目的办公属性，完善产品形态，充分体现项目作为全业态综合体的价值。18项

14、目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议 / 写字楼写字楼考虑A地块最南端、直临主干道交叉口和地铁出入口的楼栋，考虑其昭示性、通达性优越，建议设置为写字楼。考虑区域竞争项目写字楼产品设置偏高端、南昌市场较不成熟、中低档办公用户较多，可差异化设置，定位为普通写字楼。考虑大商业上方3栋蜡烛建筑的核心筒、外观统一性，拟设置相同标准层大小。大商业最东南端蜡烛规划为普通写字楼，层高大商业最东南端蜡烛规划为普通写字楼，层高3.5m3.5m，标准层约，标准层约12001200左右。左右。19南昌公寓市场相较成熟，多数项目去化良好，速度较快，07-09年整体供小于求；多数小户型公寓产品地明显特点，区别

15、仅在于所处地段，少数项目采取少数项目采取LOFT产品设计，产品设计，去化速度更快，更受市场热捧去化速度更快，更受市场热捧；精装销售渐成趋势，以中高档公寓尤甚，精装销售渐成趋势，以中高档公寓尤甚，装修标准（市场报价）800-3500元/不等。南昌公寓市场特点南昌公寓市场特点项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议 / 公寓公寓20数据来源 ：克而瑞或营销部市调南昌市（类）LOFT产品供应少，但市场接受度很高，销售周期明显缩短；（类）LOFT产品层高区间3.96米，近年相关规划限制趋紧，中心区管控尤为严格；较同期可类比项目或产品，售价溢价约10%30%。多为40、50年产权，均为毛坯交付

16、；面积区间40-60为主。考虑项目考虑项目4栋公寓体量较大，根据类栋公寓体量较大，根据类LOFT产品市场情况，建议增加类产品市场情况，建议增加类LOFT产品配置。产品配置。项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议 / 公寓公寓 / 类类LOFT21项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议 / 公寓公寓/精装公寓精装公寓22本项目公寓精装优势分析：本项目公寓精装优势分析：精装修交房，可适度弥补点式塔楼的部分户型的设计缺陷；精装修交房，可适度弥补点式塔楼的部分户型的设计缺陷；目前南昌市场中高端公寓精装已成趋势（如联发广场、皇冠国际等），可提升项目目前南昌市场中高端公寓精装已成趋

17、势（如联发广场、皇冠国际等），可提升项目档次，给产品带来部分溢价；档次，给产品带来部分溢价；装修统一施工，可避免交楼后各业主装修对大商业等项目管理带来的不便；装修统一施工，可避免交楼后各业主装修对大商业等项目管理带来的不便；可部分与酒店形成产品联动，增加产品投资价值。可部分与酒店形成产品联动，增加产品投资价值。本项目公寓精装劣势分析：本项目公寓精装劣势分析：提升产品售价，提高置业门槛；提升产品售价，提高置业门槛；延长交付工期，交房风险更大；延长交付工期，交房风险更大；部分注重自主装修客户群被排除。部分注重自主装修客户群被排除。综合本项目公寓精装优劣势分析，参考南昌公寓市场情况，建议非综合本项目

18、公寓精装优劣势分析，参考南昌公寓市场情况，建议非LOFT的公寓产品全的公寓产品全部精装，精装标准为部精装，精装标准为1000/。项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议 / 公寓公寓/精装公寓精装公寓23根据上文内容，受项目100米限高、约12.5万建面指标限制，4栋公寓组合定位如下：1栋塔楼精装公寓栋塔楼精装公寓2栋板楼精装公寓栋板楼精装公寓1栋塔楼毛坯公寓（类栋塔楼毛坯公寓（类LOFT）项目产品定位项目产品定位/产品发展建议产品发展建议 / 公寓公寓24项目产品定位项目产品定位/红谷滩区域概况红谷滩区域概况红谷滩新区位于赣江西岸，由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面

19、积50余平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万。红谷滩中心区功能定位：集商务、红谷滩中心区功能定位：集商务、公、信息、商业、文化、旅游、居住公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化新城市中心等多功能为一体的现代化新城市中心区区中央商务区（中央商务区（CBD）。）。市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为英雄城南昌的政治中心。红谷滩中心区红谷滩中心区项目地块项目地块25南昌市地铁总体规划南昌市地铁总体规划地铁覆盖红谷滩区域，发展前景可见地铁覆盖红谷滩区域，发展前景可见南昌市地铁规划1、2、5号线均通过红谷滩，其中1、2号线在红谷滩中

20、心区交接。地铁地铁1 1号线号线目前首个地铁站目前首个地铁站9月月开始建开始建设，设，20102010年年1010月月已已全面开工建设。全面开工建设。项目地块项目地块项目产品定位项目产品定位/红谷滩区域规划及发展红谷滩区域规划及发展26市政府本项目项目位于红谷滩中央商业区；项目位于红谷滩中央商业区；四面临路，东邻凤凰中大道双向六车道，西临规划一路双向二车道，南邻会展路双向四车道，北临规划二路双向二车道。交通可达性较强。项目距离区域中心市政府约1500米，属于其辐射范围。项目产品定位项目产品定位/地块位置地块位置27步行街步行街大型商业中心大型商业中心A1板楼精装公寓A5点式精装公寓A6商务酒店

21、项目项目总图总图A4毛坯公寓（类LOFT）A3毛坯写字楼B地块A地块A2板楼精装公寓丰和花园丰和花园A地块B地块28根据以上论证，结合现有规划，南昌红谷滩万达广场项目根据以上论证，结合现有规划，南昌红谷滩万达广场项目A地块地块将建设有：将建设有：大型商业中心；室内步行街；大型商业中心；室内步行街；室外步行街；室外步行街；2栋板式精装公寓栋板式精装公寓（A1、2）；1栋毛坯写字楼栋毛坯写字楼（A3）；1栋毛坯公寓（类栋毛坯公寓（类LOFT）（A4）； 1栋精装核心筒式蜡烛栋精装核心筒式蜡烛公寓（公寓（A5）；）； 1栋商务酒店栋商务酒店（A6）。（详见上页最新总规图）项目产品定位项目产品定位/产

22、品发展建议产品发展建议29户型配比建议户型配比建议/ /精装精装公寓公寓从南昌市近期典型公寓面积段来看，主要供应主要供应面积面积41-6041-60平方米平方米；80平米以上的公寓较少（基本为二房）。数据来源 ：克而瑞30户型配比建议户型配比建议/ /精装精装公寓公寓数据来源 ：克而瑞或营销部市调31根据上表分析：根据上表分析：l l 0808年至今与新项目可比的典型项目中，年至今与新项目可比的典型项目中，主力面积以主力面积以5050左右为主，左右为主，供应量占其项目套数的供应量占其项目套数的40%40%以上；以上；l l 以上典型公寓项目中，主力及次主力面积区间为以上典型公寓项目中，主力及次

23、主力面积区间为31-6031-60；l l 毛坯公寓主力成交总价毛坯公寓主力成交总价3030万元左右，万元左右， 按近几月南昌市商品房成交按近几月南昌市商品房成交均价均价59005900元元/ /计，套均面积计，套均面积5050左右为宜；精装公寓成交总价左右为宜；精装公寓成交总价5050万元万元左右，按含装修价左右，按含装修价80008000元元/ /计算，套计算，套建筑面积建筑面积6060以内以内为宜；为宜；l l 结合以上分析，结合以上分析，建议本项目建议本项目以以40-6040-60为主力户型面积为主力户型面积。户型配比建议户型配比建议/ /精装公寓精装公寓32根据易居克而瑞市调报告和定

24、位报告中各类产品的供求分析、未来竞争分析，针对根据易居克而瑞市调报告和定位报告中各类产品的供求分析、未来竞争分析，针对最新项目总图规划，建议南昌红谷滩万达广场项目最新项目总图规划，建议南昌红谷滩万达广场项目A A地块地块的公寓户型配比如下：的公寓户型配比如下：户型配比建议户型配比建议/ /精装公寓精装公寓精装公寓精装公寓33说明：说明：项目为纯商业用地，项目为纯商业用地，容容积率、覆盖率高，故公寓产品不建议规划积率、覆盖率高，故公寓产品不建议规划二房、二房、三房；三房；A地块公寓地块公寓位于大商业上，噪音、人多杂乱等影响因素更大，居住性较低，侧重位于大商业上，噪音、人多杂乱等影响因素更大，居住

25、性较低，侧重投资属性，故建议仅设置单间及一房；投资属性，故建议仅设置单间及一房；公寓产品以单间和一房产品，每种户型设计数种结构，丰富产品线；公寓产品以单间和一房产品，每种户型设计数种结构，丰富产品线；城市公寓位于室外步行街上，而商铺的柱间距将影响户型面积，集团对商铺的城市公寓位于室外步行街上，而商铺的柱间距将影响户型面积，集团对商铺的开间控制有要求（一般柱间距为开间控制有要求（一般柱间距为4.2米），因此建议在满足商铺户型面积控制的前米），因此建议在满足商铺户型面积控制的前提下，可将城市公寓下的数个商铺柱间距适当调整，以增加户型的舒适性；提下，可将城市公寓下的数个商铺柱间距适当调整，以增加户型

26、的舒适性； 户型配比建议户型配比建议/ /精装公寓精装公寓34户型配比建议户型配比建议/ /类类LOFTLOFT目前南昌类目前南昌类LOFT产品主要面积为产品主要面积为40-60，面积与普通公寓的户型面积接近，面积与普通公寓的户型面积接近；南南昌类昌类LOFT产品成交总价产品成交总价30万左右，销售均价约万左右，销售均价约6000元元/；本项本项目最具可比性的唐宁街目前正建设中，销售价格预计目最具可比性的唐宁街目前正建设中，销售价格预计7000元元/。 建议本项目类建议本项目类LOFT户型面积以户型面积以40-60为主。为主。数据来源 ：克而瑞或营销部市调35类类LOFT户型为单间及一房；户型

27、为单间及一房；类类LOFT为毛坯销售，南昌市规划局规范要求，层高最高为毛坯销售，南昌市规划局规范要求，层高最高4.2m，部分超出，部分超出按按1.25倍计算建筑面积，倍计算建筑面积，故本项目类故本项目类LOFT产品拟建层高产品拟建层高为为4.2m。户型配比建议户型配比建议/ /类类LOFTLOFT本项目类本项目类LOFT公寓面积区间及户配比公寓面积区间及户配比户型户型面积区间面积区间套数比套数比套数套数备注备注单间单间35-4035-4033.3%33.3%1361361 1种房型结构种房型结构一房一房50-6050-6066.7%66.7%2722724 4种房型结构种房型结构合计合计100

28、%100%40840836户型配比建议户型配比建议/ /写字楼写字楼数据来源 ：克而瑞以上为南昌典型办公楼内入驻企业实际使用面积段统计，销售时产权面积偏小。以中小面积为主，占比最大的面积段为100-200，其次为200-400；100400面积段占比达73.8%。37数据来源 ：克而瑞或营销部市调户型配比建议户型配比建议/ /写字楼写字楼38根据上表分析：根据上表分析：整体市场上看，整体市场上看，主力供应面积为主力供应面积为60-12060-120平米（产权面积），面积偏小，多采取相临单位平米（产权面积），面积偏小，多采取相临单位组合销售方式，组合销售方式，部分写字楼中高区部分写字楼中高区1/41/4层以上采取整售形式；层以上采取整售形