烟台福园公寓项目策划案

1、1烟台高海天2案名：福园公寓思路阐述思路阐述：项目的案名对一个项目的销售至关重要，可以凸显项目本身的优点，给人留下遐想的空间，当今房地产命名可谓五花八门，如：路名型、地域型、名人型、古典型、公司型、优雅型等等不一而足，而要使其命名做到易读、易听、易写、易记的确是一门学问，在房子不能入住时即推出预售，唯有靠名称加深印象。时下一些楼盘卖不好或更换主人再次推出时，为了一扫以往的隐晦与重新塑造新形象，更是要重新命名，而产品仍是原来的产品。因为本项目在周边环境、路段、小区规划配套等各方面均不占优势，因此宣扬环境、凸现档次等方面的名称均不可取，项目本身的个性化又不足，又要以一个給人以较好的印象、富有丰富想

2、象空间的命名来彰显品牌特性、品牌文化、品牌效应以期达到一个较为理想的宣传态势来扩大影响，提高销售率。福园公寓：福者人人均需要，又给人以较好的印象和良好的遐想空间，朗朗上口、方便记忆，案名本身没有将目标客户框定死（如青年国际公寓），为项目本身的销售留下了充分的空间，为项目的快速行销留下了充分的空间。同时通过本案名以及对项目进行福文化的延伸包装（销售现场、楼道、宣传工具等对福文化的阐述和包装）赋予项目更高的附加价值。3LOGO的创作理念LOGO的创作理念： 公元1673年，康熙为祖母孝庄太后“请福续寿”，写下了震烁古今的“长寿之福”，此福暗含“多子、多才、多田、多寿、多福”，是古今唯一的“五福合一

3、”、“福寿合一”之福。孝庄“请福聚福”，康熙则“送福得福”，所以此福被称为“天下第一灵验之福”。康熙十二年的时候(公元1673年),孝庄太后马上要过60大寿了,哪里知道突然生病,康熙召集天下名医,还是不见好转,康熙心里非常着急,也非常生气.要知道如果不是孝庄太后,康熙也就没有今天,想来想去,既然臣民帮不了他,就去求神拜佛,菩萨指点“请福续寿”,于是康熙沐浴斋戒三天,灵光一闪,提笑写了一个福字,再请天下能工巧匠将福字刻在青石板上,然后亲自背着石板到大殿上;跪在石板上,向老天讫福,七天七夜之后,孝庄慢慢好转,又廷年益寿15年,康熙十分高兴,并把这个福字供在皇宫里,作为镇宫之用。周围蝙蝠暗喻“福”，

4、为中国传统吉祥图案。4一、本案相关分析一、本案相关分析5项目所在地项目所在地6项目所在地项目所在地7项目所在地项目所在地8项目所在地项目所在地项目本身项目本身910： 11项目SWOT分析：综合来看，尽管该项目的劣势较明显，但由于该地区范围内与综合来看，尽管该项目的劣势较明显，但由于该地区范围内与之相竞争的同性质楼盘较少，再加上项目本身的价格较具竞争之相竞争的同性质楼盘较少，再加上项目本身的价格较具竞争性，在尽量弥补缺点、增加亮点之后，销售难度应当不会太高，性，在尽量弥补缺点、增加亮点之后，销售难度应当不会太高，争取在最短的时间内将项目销售出去是关键。争取在最短的时间内将项目销售出去是关键。1

5、2二、本案形象分析及二、本案形象分析及规划规划131415我们的大部分目标客户虽然有着对高质量生活的渴望，但不高的收入只能让他们对好地段、高价格的大房子望尘莫及。生活中的精打细算同样适用于对房产的购置，希望能买到好房子来给自己安个家，但物业费、房屋价格等等都是他们较为关心的问题。有稳定的收入与发展的希望，所以可以对心爱的产品付出稍多于自己心里预期的价格来满足自己的追求。对大部分目标客户来说，他们内心充满了对现实与理想之间的矛盾，而我们要做的就是在现实与理想中找一个较好的平衡点。通过以上分析也可以看出，可以归结为两点16福园公寓福园公寓幸福生活从这里开始幸福生活从这里开始核心定位：核心定位：17

6、推广思路：推广思路：18省钱是福/诠释时间成本：公交站点就在门前！交通四通八达，通畅无阻，省下时间就是省下金钱。购买成本：均价3900元/平！绝对最低价，买就省！购物成本：南尧农贸市场仅一路之隔，距上尧农贸市场仅需步行五分钟，生活购物新鲜省钱。19省心是福/诠释成品现房。适当改造就可入住，避免期房费心等待。商业配套齐全。网吧、银行、药店、餐馆等下楼即到，南尧农贸市场仅一路之隔，距上尧农贸市场仅需步行五分钟，扬帆百姓超市就在身边。家居生活轻松自在！远离市中心，两山环抱，空气指数、噪音指数较好！舒适生活轻松拥有。20交通便利：面临机场路，9、19、27、44、46、56等多路公交车就在门前，到哪都

7、省事。成熟社区。网吧、银行、药店、餐馆等下楼即到，南尧农贸市场仅一路之隔，距上尧农贸市场仅需步行五分钟，扬帆百姓超市就在身边，买东西不用东奔西走。省事是福/诠释古人云：屋大人少为一虚、屋小人多为一实，一实为福。屋小好收拾，省事也是福呀！21两山环抱，景观指 数较高价格绝对最低，买到就升值现房发售，小户型，总价低，自住投资绝佳选择基本推广诉求主张：基本推广诉求主张：成熟社区，商业配套齐全，便利生活轻松拥有东侧即为山东商务职业学院，学院生活就在身边22卖点一：银行资产，均价3900 在紧扣推广思路的前提下，凸现价格优势，以价廉取胜永远是销售的有力法宝。23卖点二：便利生活轻松拥有农贸市场就在身边农

8、贸市场就在身边多家银行近在咫尺多家银行近在咫尺24休闲娱乐下楼即到休闲娱乐下楼即到25卖点三：学院生活就在身边实景拍摄，紧邻山东省商务职业学院，学院生活就在你的身边。（虽然都传说实景拍摄，紧邻山东省商务职业学院，学院生活就在你的身边。（虽然都传说要搬走，但前期宣传时可适当提一提，毕竟该地块短时间内不可能再挪作他用）要搬走，但前期宣传时可适当提一提，毕竟该地块短时间内不可能再挪作他用）26卖点四：群山环抱 福地天生西侧山峦叠嶂西侧山峦叠嶂东侧婉转起伏东侧婉转起伏推开窗，将山拦入胸怀推开窗，将山拦入胸怀睁开眼，山就在眼前睁开眼，山就在眼前27卖点五：烟台绿岛 掌上明珠红色部分（项目所在地）从空中俯

9、瞰红色部分（项目所在地）从空中俯瞰项目所在地四周群山环绕，可以形象项目所在地四周群山环绕，可以形象地称之为烟台绿岛，进行推广宣传，地称之为烟台绿岛，进行推广宣传，强化绿岛概念。强化绿岛概念。由路分割成的两侧山群就像两只手掌由路分割成的两侧山群就像两只手掌将项目托在掌心，将本项目形象的比将项目托在掌心，将本项目形象的比喻成明珠有助于在众多本地区产品中喻成明珠有助于在众多本地区产品中脱颖而出。脱颖而出。项目所在地项目所在地项目所在地项目所在地28卖点六：通衢大路 交通便捷 项目西侧即为机场路，项目西侧即为机场路， 9、19、27、44、46、56等多路公交车就在门前。等多路公交车就在门前。 项目本

10、身项目本身瞧，我的私家车！（如果可能，请查出总共有多少辆，宣传时就可以说我的瞧，我的私家车！（如果可能，请查出总共有多少辆，宣传时就可以说我的私家车有？辆。）私家车有？辆。） 突出交通方便。突出交通方便。29三、几点建议三、几点建议3031现南通道入口现南通道入口现楼道东入口现楼道东入口32通道入口通道入口在此处向上设立公寓的门头，凸显公寓形象33建议二：关于售楼部 如果可以的话应尽可能的如果可以的话应尽可能的设立总服务台，不管后期设立总服务台，不管后期服务如何应先期将公寓的服务如何应先期将公寓的形象做出来，让客户感受形象做出来，让客户感受的公寓的方便和开发商的的公寓的方便和开发商的责任感，增

11、加消费者的信责任感，增加消费者的信心，为项目销售再增加一心，为项目销售再增加一个亮点。个亮点。在此设立标识牌，要求在此设立标识牌，要求做工考究，经久耐用做工考究，经久耐用 建议在此设立售楼部，可以通过售楼部直接上楼，不必绕远。外立面风格：因为此售楼中心为临时的，应该追求搭建过程的快速与高效，所以建议体现中国传统风格，多用红色调，多采用红色的剪纸进行装饰，特别是玻璃门窗等，并在装修过程中多采用带福字的材料如壁纸、木雕、陶瓷等，建议在售楼部内悬挂中国传统字画，谈判座椅采用根雕或藤编制品，配合公寓的定位和形象的塑造，给人耳目一新的感觉。充分营造中国传统“家”的生活氛围，刺激目标消费产生购买欲望，从而

12、促进成交。建议售楼员服装以男士唐装，女士红色丝绸面料，式样待选343536编号编号套内面积套内面积(平米平米)建筑面积建筑面积(平米平米)单价单价(元元)总价（元）总价（元）101108.24113.76800091008010291.2495.89800076712010379.7683.83800067064010479.2283.26800066608010558.4761.45800049160010678.3382.328000658560107101.06106.21800084968010889.0996.378000770960合计685.41720.378000一层总套内面积

13、685.41平米，总建筑面积720平米，公摊系数为1.05137201 24.1331.08 3000（无窗）93240 20232.5841.96 3330139727 20345.2358.26 3380196919 20434.1043.92 3330146254 20543.2155.65 3380188097 20631.1640.13 3330133633 20735.9346.28 3380156426 20830.9239.82 3330132601 20935.6345.89 3380155108 21041.8453.89 3330179454 21131.8341.00

14、3380138580 21231.1840.16 3330133733 21355.8171.88 3380242954 21433.2842.86 3330142724 21546.6160.03 3380202901 21637.4248.20 3350161470 合计590.86761.03 2543820 3830124.1331.08 3300102564 30232.5841.96 3630152315 30345.2358.26 3680214397 30434.1043.92 3630159430 30543.2155.65 3680204792 30631.1640.13

15、3630145672 30735.9346.28 3680170310 30830.9239.82 3630144547 30935.6345.89 3680168875 31041.8453.89 3630195621 31131.8341.00 3680150880 31231.1840.16 3630145781 31355.8171.88 3680264518 31433.2842.86 3630155582 31546.6160.03 3680220910 31637.4248.20 3650175930 合计590.86761.03 2772123 3940124.1331.08

16、3300102564 40232.5841.96 3630152315 40345.2358.26 3680214397 40434.1043.92 3630159430 40543.2155.65 3680204792 40631.1640.13 3630145672 40735.9346.28 3680170310 40830.9239.82 3630144547 40935.6345.89 3680168875 41041.8453.89 3630195621 41131.8341.00 3680150880 41231.1840.16 3630145781 41355.8171.88

17、3680264518 41433.2842.86 3630155582 41546.6160.03 3680220910 41637.4248.20 3650175930 合计590.86761.03 2772123 4050124.1331.08 310096348 50232.5841.96 3430143923 50345.2358.26 3480202745 50434.1043.92 3430150646 50543.2155.65 3480193662 50631.1640.13 3430137646 50735.9346.28 3480161054 50830.9239.82 3

18、430136583 50935.6345.89 3480159697 51041.8453.89 3430184843 51131.8341.00 3480142680 51231.1840.16 3430137749 51355.8171.88 3480250142 51433.2842.86 3430147010 51546.6160.03 3480208904 51637.4248.20 3450166290 合计590.86761.03 2619921 4160124.1331.08 3000(无窗)93240 60232.5841.96 3330139727 60345.2358.26 3380196919 60434.1043.92 3330146254 60543.2155.65 3380188097 60631.1640.13 3330133633 60735.9346.28 3380156426 60830.9239.82 3330132601 60935.6345.89 3380155108 61041.8453.89 3330179454 61131.8341.00 3380138580 61231.1840.16 3330133733 61355.8171.