第七章房地产开发项目可行性研究

1、目录房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产项目基础数据预测房地产项目基础数据预测房地产项目经济评价房地产项目经济评价房地产项目风险承受能力分析房地产项目风险承受能力分析第一节第一节 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述 一、房地产可行性研究的概念和目的 房地产可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 可行性研究的根本目的：为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会、环境效益。二、房地产可行性研究的作用

2、作为工程项目投资决策的依据； 作为工程项目融资的依据； 作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据； 作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期的依据； 作为项目采用高新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据； 作为环保部门审查项目对环境影响的依据，并作为项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。三、房地产可行性研究阶段三、房地产可行性研究阶段第二节 房地产项目基础数据预测 房地产开发项目投资支出测算 房地产开发项目总成本费用测算一、房地产开发项目投资支出测算 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见下表）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地

3、产产品开发建设所需投入的各项成本费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 项目总投资估算表项目总投资估算表 单位：万元单位：万元 土地费用估算表土地费用估算表 单位：万元单位：万元 前期工程费估算表前期工程费估算表 单位：万元单位：万元 基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 单位：万元单位：万元 建筑安装工程费用估算表建筑安装工程费用估算表 单位：万元单位：万元 公共配套设施建设费用估算表公共配套设

4、施建设费用估算表 单位：万元单位：万元 其他费用估算表其他费用估算表 单位：万元单位：万元 开发期税费估算表开发期税费估算表 单位：万元单位：万元二、房地产开发项目总成本费用测算 房地产开发项目的总成本费用包括开发产品成本和运营费用两部分。 开发产品成本是指房地产开发企业在开发房地产过程中所发生的各项费用，也就是开发建设投资的测算。 运营费用包括：销售费用、管理费用和维修费用。 销售费用中广告宣传及市场推广费用占销售收入的2%-3%； 销售代理费用占销售收入的1.5%-2%； 其他销售费用占销售收入的0.5%-1%。 综合来看，营销费用可按预期销售收入的4%-6%测算。第三节 房地产项目经济评

5、价 经济评价或称之为财务评价、绩效评价，是指投资分析人员根据现有的收益和成本测算数据，计算评价指标，以考查项目的获利能力、偿债能力和资金平衡能力。 经济评价主要有三项内容：盈利能力分析；偿债能力分析；资金平衡能力分析。 经济评价方法按照是否考虑资金的时间价值分为静态分析方法和动态分析方法。 经济评价经济评价的的是：是： 1 1收集、整理和计算有关收集、整理和计算有关基础财务数据资料基础财务数据资料。 2 2编制基本编制基本财务报表财务报表。 3 3经济评价指标经济评价指标的计算与评价。的计算与评价。 4 4进行进行不确定性分析不确定性分析。 5 5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出由上

6、述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上投资项目财务上可行与否可行与否的最终结论。的最终结论。 投资项目所需的经济评价基本报表主要有：投资项目所需的经济评价基本报表主要有：现金流现金流量表量表、资金来源与运用表资金来源与运用表、利润表利润表和和资产负债表资产负债表。 现金流量表现金流量表是指反映项目在计算期内各年的是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。的计算表格。 通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。进行房地产项目财务盈利能力的分析。全部投资财

7、务现金流量表全部投资财务现金流量表表表1 1 单位：万元单位：万元 资金来源与运用表资金来源与运用表 1 1资金来源与运用表的含义资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表资金来源与运用表是反映房地产投资项目在是反映房地产投资项目在计算期内各年的计算期内各年的资金盈余或短缺资金盈余或短缺情况以及项目的情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。要的财务信息。 现金来源与运用表现金来源与运用表 资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不资金来源与运用

8、表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运在资金来源与运用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入，包括借款和资本金投资，而包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中在资本金现金流量表中把资本金投入看作现金流出把资本金投入看作现金流出。 2 2资金平衡分析资金平衡分析 该表给出的该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额入）多于资金运用（

9、现金流出）的数额。当盈余资金。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要。这就要求投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。求投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是

10、资金来源与运用表的注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目累计盈余栏目。 利润表利润表 1 1利润表的含义利润表的含义 利润表利润表是反映房地产投资项目计算期内各年的是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的的分配等情况的财务报表。财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。等指标。利润表利润表 资产负债表资产负债表 1 1资产负债表的含

11、义资产负债表的含义 资产负债表资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内是反映房地产投资项目在计算期内各年末各年末资产、负债与所有者权益资产、负债与所有者权益变化及对应关系的变化及对应关系的报表。报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。等于负债和所有者权益之和。资产负债表资产负债表 2.资产负债表的内容资产负债表的内容 资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 1）资产）资产 资产资

12、产是指项目所拥有、占有或者可以控制的，通过经营是指项目所拥有、占有或者可以控制的，通过经营活动能创造收益的经济资源。活动能创造收益的经济资源。在项目经济评价中，资产分为在项目经济评价中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及递延资产净值流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及递延资产净值四大部分。流动资产又分为应收账款、存货、现金、累计盈四大部分。流动资产又分为应收账款、存货、现金、累计盈余资金四项。余资金四项。（1）应收账款）应收账款应收账款是指在下一个经营年度内收应收账款是指在下一个经营年度内收回的赊销商品或劳务的款项。回的赊销商品或劳务的款项。（2）存货）存货包括商品、产成品、

13、半成品、在产品及各包括商品、产成品、半成品、在产品及各种材料等。种材料等。（3）现金）现金包括货币、银行或其他金融机构存款包括货币、银行或其他金融机构存款（4）累计盈余资金）累计盈余资金（5）在建工程）在建工程工程项目所投入的资金工程项目所投入的资金（6）固定资产净值）固定资产净值固定资产净值是指生产经营活动固定资产净值是指生产经营活动中投入使用的，使用期中投入使用的，使用期1年以上，单位价值在规定标准以年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持其原有实物形态的资产净值。上，并且在使用过程中保持其原有实物形态的资产净值。（7）无形及递延资产净值）无形及递延资产净值专利权、商标权、著作

14、权、专利权、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。土地使用权、商誉等。2）负债）负债 负债负债是指项目所承担的能以货币计量的、将以资产是指项目所承担的能以货币计量的、将以资产或劳务偿付的经济责任或劳务偿付的经济责任。（1）应付账款）应付账款应付账款是指项目开发建设过程中购应付账款是指项目开发建设过程中购进商品或接受外界提供劳务、服务而未付的欠款。进商品或接受外界提供劳务、服务而未付的欠款。（2）流动资金贷款）流动资金贷款流动资金贷款是从银行或其他金流动资金贷款是从银行或其他金融机构借入的短期借款。融机构借入的短期借款。（3）其他短期借款）其他短期借款临时借债、结算借款等。临时借债、结算借款等。（

15、4）长期借款）长期借款期限在期限在1年以上的银行借款、抵押贷年以上的银行借款、抵押贷款和向其他单位的借款。款和向其他单位的借款。 基本报表的相互关系基本报表的相互关系 基本报表是经济评价体系中重要的组成部分。各种基本基本报表是经济评价体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。报表之间有着密切的联系。 “利润表利润表”与与“现金流量表现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，提供基础数据的报表，不同的是，通过通过“利润表利润表”计算的是盈计算的是盈利能力的静态指标；通过利能力的静态指标；通过“现金流量表现金流量表”计算的是盈利能力的

16、计算的是盈利能力的动态指标。动态指标。同时同时“利润表利润表”也为也为“现金流量表现金流量表”的填列提供了一的填列提供了一些基础数据。些基础数据。 “借款还本付息表借款还本付息表”、“资金来源与运用表资金来源与运用表”和和“资产负债资产负债表表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根根据据“借款还本付息表借款还本付息表”或或“资金来源与运用表资金来源与运用表”可以计算借款偿可以计算借款偿还期指标，根据还期指标，根据“资产负债表资产负债表”可以计算资产负债率、流动比可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。率和速动比率等指标。 另外，通

17、过另外，通过“资金来源与运用表资金来源与运用表”可以进行项目的资金平可以进行项目的资金平衡能力的分析。衡能力的分析。 1 1根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。析指标和动态分析指标两大类。投 资 回 收 期借 款 偿 还 期还 本 付 息 比 率投 资 利 润 率投 资 利 税 率静 态 分 析 指 标资 本 金 利 润 率资 本 金 净 利 润 率财 务 分 析 指 标资 产 负 债 率财 务 比 率流 动 比 率速 动 比 率动 态 投 资 回 收 期动 态 分 析 指 标财 务 净 现 值财 务 内

18、部 收 益 率 2 2根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。标和资金平衡能力指标三大类。财 务 内 部 收 益 率财 务 净 现 值投 资 回 收 期静 态 与 动 态盈 利 能 力 指 标投 资 利 润 率投 资 利 税 率资 本 金 利 润 率资 本 金 净 利 润 率财 务 分 析 指 标资 金 平 衡 能 力 指 标借 款 偿 还 期清 偿 能 力 指 标还 本 付 息 比 率偿 债 保 障 比 率资 产 负 债 率财 务 比 率流 动 比 率速 动 比 率 3 3根据指标的性质划分，分为时间性指标、

19、价值性指标根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。和比率性指标三大类。财务分析指标财务分析指标时间性指标时间性指标投资回收期投资回收期借款偿还期借款偿还期价值性指标价值性指标财务净现值财务净现值比率性指标比率性指标财务内部收益率财务内部收益率投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率资本金净利润率资本金净利润率财务比率财务比率资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率各财务分析指标与报表的关系各财务分析指标与报表的关系一、盈利能力分析 盈利能力是反映项目财务效益的标志。评价方法评价方法经经 济济静态评价指标经经济济评评价价指指标标投资收

20、益率动态评价指标净现值净年值净终值内部收益率全部投资额收益额年净收益额或年平均净投资收益率 （一）静态评价指标（一）静态评价指标投资投资收益收益率率 投资收益率指标!1.1.投资利润率投资利润率年利润总额年利润总额= =年销售收入年销售收入- -年总成本年总成本- -销售税金及附加销售税金及附加项目全部投资项目全部投资= =固定资产投资固定资产投资+ +建设期利息建设期利息+ +流动资金流动资金100%年利润总额（或年平均利润总额）投资利润率项目全部投资!2.2.投资利税率投资利税率 投资利税率从投资有关方权益角度和国家财政收入角度考投资利税率从投资有关方权益角度和国家财政收入角度考察项目为投

21、资者和国家创造的积累。察项目为投资者和国家创造的积累。 100%年利税总额（或年平均利税总额）投资利税率项目全部投资 年利税总额 = 年销售收入-年总成本 = 年利润总额+年销售税金及附加 投资收益率指标!3.3.资本金资本金净净利润率利润率 投资收益率指标100%年净利润总额（或年平均净利润总额）资本金净利润率资本金 净利润=利润总额-所得税，即所得税后净利润。利润总额=销售收入-总成本-销售税金及附加 投资收益率指标!4 4. .总投资收益率总投资收益率ROIROI（ Return On Investment Return On Investment ） （1）经济含义：表示项目总投资的盈

22、利水平，表明投资项目的正常生产年份中，单位投资每年所创造的息税前利润额。（2）计算公式：（3）评价标准：ROI同行业的收益率参考值，项目可行；反之，不可行。（4）适用范围：常用于财务评价的静态盈利能力分析。100%EBITROITIEarnings Before Interest and Tax，即年息税前利润，EBIT净利润所得税利息（二）动态评价指标（二）动态评价指标净现值净现值 净现值（NPV）是反映投资方案在计算期内获利能力的动态评价指标。投资方案的净现值是指用基准的折现率 ，分别把整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到建设期初（第年即第年年初）的现值的代数和，是评价项目盈利能力

23、的绝对指标。ci0NPV0NPV计算公式： ntttiCOCINPV0c1ntntttttiCOiCINPV00c011现金流入现值和现金流出现值和【例】 某投资方案总投资为5000万元，投产后，每年现金流出600万元，每年现金流入为1400万元。产品经济寿命期为10年，在10年末，还能回收资金200万元，基准折现率为12%，求计算期内净现值。)10%,12,/(200)10%,12,/()6001400(5000FPAPNPV0)(44.415万元 净现值指标的优点：净现值指标的缺点：v需首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而确定基准收益率有时是比较难的； v不能说明在项目运营期间各年经营

24、成果。 考虑到了资金时间价值和方案在整个计算期内的费用和收益情况，它以金额表示投资收益的大小，比较直观。净现值指标的优点与缺点v是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平最低标准的收益水平。基准折现率定的太高，可能会使许多经济效益好的方案被拒绝；如果定的太低，则可能会使一些经济效益不好的方案被采纳。 v基准收益率的确定：一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本和机会成本I I1 1、投资风险I I2 2、通货膨胀I I3 3vI IC C(1+I(1+I1 1)+(1+I)+(1+I2 2)(1+I)(1+I3 3)-1I)-1I1 1+I+I2 2

25、+I+I3 3（三）动态评价指标（三）动态评价指标净现值率（净现值率（ NPVR ）PINPVNPVR mtctptiFPII0),/(m为建设期年数PINPVNPVR mtctptiFPII0),/(pIPI项目总投资现值项目总投资现值 净年值净年值NAVNAV!定义：定义： 是指按是指按基准收益率基准收益率将项目计算期内净现金流量折算为各期末将项目计算期内净现金流量折算为各期末的等额支付序列之和。的等额支付序列之和。 !公式：公式： !判别标准：判别标准： NAV0NAV0，方案可以考虑接受；，方案可以考虑接受；NAV =0NAV =0，为临界状态；，为临界状态；NAV0NAV0，方案应予

26、拒绝。方案应予拒绝。（四）动态评价指标（四）动态评价指标净年值净年值资金回收系数（五）动态评价指标（五）动态评价指标净终值净终值NAV=NPV * 常数NFV=NPV * 常数)/F(FniPNPVVNc，（1）其计算公式为：评价准则：NFV0，方案可行；NFV0，方案拒收。 （2）净现值、净年值、净终值的关系 净终值（NFV）是指方案计算期内的净现金流量，通过基准收益率折算成未来某一时点的终值代数和。 1、内内部收益率的概念及判别准则部收益率的概念及判别准则 i*NPVii0i0 内部收益率内部收益率就是净现值为零时的折现率。其计算其计算IRR的理论公式为：的理论公式为： （六）（六） 动态

27、评价指标动态评价指标内部收益率内部收益率ciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPV ntttIRRCOCIIRRNPV001)(1i2iIRRiciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPV2 2、内部收益率的计算、内部收益率的计算 试算内插法试算内插法 单位：万元 年份年份0123456净现金流量净现金流量-200405040506070 211NPVNPVNPVIRR = i1+ （i2i1） 776. 6329. 502. 0329. 5=0.12+ =0.1288=12.88% 由于由于IRR=12.88%IRR=12.88%12%1

28、2%，故此方案是可以接受的。故此方案是可以接受的。二、偿债能力分析 偿债能力主要考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，主要通过投资回收期、国内借款偿还期进行分析。（一）静态评价指标（一）静态评价指标静态静态投资回收期投资回收期 投资回收期是指以项目的净收益回收项目全部投资所需要的时间。 投资回收期是考察项目财务上投资回收能力的重要指标，是兼顾项目获利能力和项目风险的评价指标。动态投资回收期 静态投资回收期投资回收期是否考虑时间 静态投资回收期的公式如下： 0()0tPttCICOPt：投资回收期CIt：第t年的现金流入量COt：第t年的现金流出量（CICOCICO）t t：第第t t年的净

29、现金流量年的净现金流量式中 如果项目建成后各年的净收益（也即净现金流量）均相等，则静态投资回收期的计算公式如下： PtP/A当年净现金流量对值上年累计净现金流量绝开始出现正值年份数累计净现金流量 1tP静态投资回收期计算静态投资回收期计算（2）累计法（1）直接计算法表表1 累计净现金流量表累计净现金流量表 【例1】某投资方案的净现金流量，试计算其静态投资回收期。 【解】 根据公式有： Pt61+-20/60=5.33(年) 动态投资回收期：考虑资金时间价值，按给定的基准收益率ic回收全部投资所需要的时间。即项目净收益（净现金流量）的现值的累计值等于其所有投资的现值的累计值时的时点Pt （二）动

30、态评价指标（二）动态评价指标动态投资回收期动态投资回收期0)1 ()(0tcPttiCOCIt式中，Pt：动态投资回收期 ic：基准收益率。动态投资回收期的计算公式如下:动态投资回收期计算动态投资回收期计算 （1）直接计算法 如果项目建成后各年的净收益均相等，则动态投资回收期的计算公式如下： P+A（ P/A ，i， Pt ）0i)lg(1)APilg(1tPAP iP/A ），（tP查表，插入法查表，插入法 如果项目建成后各年的现金流量为非等额数值，则动态投资回收期的计算公式如下： （2）累计法当年净现金流量的现值值绝对值上年累计净现金流量现开始出现正值年份数累计净现金流量现值 1tP 【例

31、】某项目有关数据见下表所示，试计算该项目的动态投资回收期。设iC=10%。【解】根据公式：Pt=6-1+-118.5/141.1=5.84(年)表表 某项目的有关数据表某项目的有关数据表 （三）借款偿还期（三）借款偿还期额当年可用于还款的收益当年应偿还借款额份）的年份数开始借款年（借款后首次出现盈余dP当期应支付利息费用息税前利润利息备付率（四）利息备付率（四）利息备付率当期应还本付息金额可用于还本付息的资金偿债备付率当期应还本付息金额所得税折旧和摊销息税前利润-（五）偿债备付率（五）偿债备付率%100TATLLOAR（六）资产负债率（六）资产负债率（LOAR） 流动比率用于判断企流动比率用于

32、判断企业现金用于偿还流动负债的能业现金用于偿还流动负债的能力。力。指标越高，说明偿还流动负债的能力越强，指标越高，说明偿还流动负债的能力越强， 一般国际公认标准为一般国际公认标准为200% 速动比率是将流速动比率是将流动比率指标计算公式分子剔除了流动动比率指标计算公式分子剔除了流动资产中变现能力最差的存货后，计算出的短期偿债能力指资产中变现能力最差的存货后，计算出的短期偿债能力指标。标。指标越高，说明偿还流动负债能力越强。指标越高，说明偿还流动负债能力越强。 一般国际公认标准为一般国际公认标准为100% 100% %100流动负债总额流动资产总额流动比率%100-流动负债总额存货流动资产总额速

33、动比率（七）流动比率与速动比率（七）流动比率与速动比率第四节 房地产项目风险承受能力分析房地产项目风险承受能力分析 1.1.定义定义 从投资角度来讲，房地产项目风险是指由于从投资角度来讲，房地产项目风险是指由于某些不确定性因素所引起的房地产未来实际收益某些不确定性因素所引起的房地产未来实际收益偏离预期收益的可能性。偏离预期收益的可能性。 客观性客观性不确定性不确定性可测性可测性相关性相关性损益双重性损益双重性2.2.特征特征3.3.分类分类静态风险动态风险投资前期风险开发建设期间风险租售阶段风险社会风险政策风险经营风险市场风险纯粹风险投机风险分类分类性性 质质效效应应来来源源时时间间4.4.分

34、析方法分析方法概率分析法头脑风暴法分析方法分析方法德尔菲法盈亏平衡法敏感性分析法 1.1.定义定义 盈亏平衡分析（BEP）又称保本点分析或量本利分析法，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系而进行的综合分析，目的是找出影响房地产开发项目的不确定因素的盈亏界线（找出盈利到亏损的临界点），确定合理的产量，正确规划生产发展水平及风险的大小。 房地产开发投资项目盈亏平衡考查的是开发面积与开发成本（销售收入）之间的关系。2.2.线性盈亏平衡分析法的假设条件线性盈亏平衡分析法的假设条件 假设条件 总成本费用（销售收入）是总成本费用（销售收入）是产量的线性函数产量的线性函数开发面积与

35、销售面积相等开发面积与销售面积相等产量等于销售量产量等于销售量开发期和租售期内开发期和租售期内产品固定成本保持不变产品固定成本保持不变单位面积销售价格保持不变单位面积销售价格保持不变销售收入是销售量的线性函销售收入是销售量的线性函数数只生产单一产品或生只生产单一产品或生产多种产品可换算成产多种产品可换算成单一产品进行计算单一产品进行计算亏损区域亏损区域盈亏平衡点盈亏平衡点 BEP销售收入销售收入盈利区域盈利区域总成本线总成本线变动成本变动成本固定成本线固定成本线固定成本固定成本总成本总成本X开发面积开发面积Y收入或成本收入或成本0BEPQ变动成本线变动成本线（1 1）图解法）图解法公式表示：T

36、RTR（项目总收益）（项目总收益）=TC =TC （项目总成本）（项目总成本）（2 2）公式法）公式法总收益（总收益（TR） = （单位面积销售价格单位面积销售价格P单位产品税金单位产品税金t）销售量销售量 = = （P-tP-t）Q Q总成本（总成本（TC） = 固定成本固定成本+可变成本可变成本 = 固定成本固定成本Cf+单位可变成本单位可变成本CV 开发面积开发面积Q 总可变成本总可变成本即销售收入（即销售收入（S S）CvtpCQBf盈亏平衡点的开发面积：盈亏平衡点的开发面积：表示：表示： 盈亏平衡点的开发面积越小，说明企业只要达到很小的开发面积就可以保本，则开发项目承受风险能力越强；

37、 反之，盈亏平衡点的开发面积越大，说明项目承受风险能力越差。tQCCtQCtQRpfVB 盈亏平衡盈亏平衡点单位面积点单位面积销售销售价格价格：表示：表示： 盈亏平衡点的单位面积销售价格指企业在给定销售面积的条件下，不发生亏损的最低单位面积销售价格。 如果实际的销售价格P小于盈亏平衡点的PB，开发商将会亏损，反之盈利。 PB越低，说明房地产开发项目承受的风险能力越强，反之越差。 经营安全率经营安全率： QQQqBB/ )(SSSB/ )( （销售收入）表示：表示： 一般认为，经营安全率为30以上时为安全；2530时较安全，1525时为不太好；1014时应警惕；10以下时是危险经营。 某房地产开

38、发投资公司开发建设一居民住宅小区项目，计划开发面积为30000m2，项目固定成本为9000万元，单位面积的可变成本为2740元/m2，项目建成后售价8000元/m2，销售税率为3.25%。试求盈亏平衡时的开发面积及单位面积销售价格。3.3.非线性盈亏平衡分析非线性盈亏平衡分析（1 1）存在的原因）存在的原因 房地产开发经营中，若房价过高，或购买力不足，容易导致开发商降价促销；或由于建材市场需求旺盛，单位变动成本随房地产建设面积的增加不断上涨。（2 2）公式法）公式法 当产量增加时，产品的价格下降，分摊到单位产品的成本下降，此时TR（或TC）与Q的关系就是非线性的。 设产品的销售基准价格为P，每

39、增加1单位面积开发，产品价格下降a，可变成本下降b，固定成本为Cf，基准可变成本为Cv，则： TR（Q）=（P-aQ）Q=PQ-aQ2 TC（Q）= Cf+（Cv-bQ）Q=Cf+CvQ-bQ2 可见销售收入TR与年总成本TC与产量的关系是二次的（非线性）。 令TR=TC可解得QB1和QB2两个解（QB1QB2）。（3 3）图解法）图解法QM收益收益/成本成本盈利区盈利区 BEP1BEP20QB1QMEmaxNR（Q）C（Q）QB2开发面积开发面积C（F）CV（Q）QB1QB2盈亏平衡开发面积盈亏平衡开发面积 已知某房地产开发投资项目的总收益函数为 Y=-0.003Q2+200Q 总成本函数为

40、C=0.007Q2+8Q+400000。 试求： （1）当计划开发面积为10000m2时，项目的盈亏状况分析？ （2）该项目的盈亏平衡点的开发面积是多少？ （3）项目的最大利润是多少？盈亏平衡分析的应用：盈亏平衡分析的应用： 1 1. .指出企业不亏损的最低年产（销）量、单价、单位变动指出企业不亏损的最低年产（销）量、单价、单位变动成本，分析、判断项目经营安全率。成本，分析、判断项目经营安全率。 2.2.应用盈亏分析应用盈亏分析可以可以用于多方案的择优用于多方案的择优：设两个互斥方案设两个互斥方案的经济效果都受某不确定因素的经济效果都受某不确定因素x x的影响，我们把的影响，我们把x x看作一

41、个看作一个变量，则两个方案的经济效果指标可表示为：变量，则两个方案的经济效果指标可表示为：）（）（时有：当两方案经济效果相同XfXfXfEXfE212211)()( 某房地产开发公司需要在该城一环、二环、三环路，三个地段选择一处建造商品楼，要求建筑面积为1万m2，其具体条件如下表所示。问应该在哪里进行开发可以取得最佳收益？三、敏感性分析 （一）敏感性分析概念（一）敏感性分析概念 在前面盈亏平衡分析中，收入、成本、利润都随着产量（价格、可变成本、服务期限等）的变化而变化。从而影响到项目的盈利水平或可行性。 对于技术经济效果评价指标而言，同样也可能因为预计的某个因素的变化而引起指标的变化。如内部收

42、益率就可能受到现金流入流出（产量、可变成本、价格）的变化、服务期的变化而变化。 但是在所有影响这些指标的因素中，发生变化时，对指标的影响程度却并不是相同的。有些影响较小，而另一些影响可能较大。 这些因自身变化而引起指标变化的因素通常称为不确定性因素。 如果某一不确定性因素的变化对指标影响较大时，则称该指标对这一不确定性因素敏感。该不确定性因素则称为该指标的敏感性因素。 否则，称指标对不确定性因素不敏感，不确定因素为非敏感性因素。 所谓的敏感性分析就是要判明对于指标而言哪些是敏感性因素，并估计敏感性因素的变化对方案经济效果的影响程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。 敏感性分析，根据一次

43、改变因素个数的多少，分为单因素敏感性分析（一次只改变一个因素）、多因素敏感性分析（一次同时改变两个或两个以上的因素）。（二）敏感性分析的主要步骤（二）敏感性分析的主要步骤计算变动因素的临界点选择需要分析的不确定性因素确定进行敏感性分析的经济评价指标计算不确定因素变动引起的评价指标的变动值。计算敏感度系数并对敏感因素进行排序 =A/ F（三）敏感度系数计算公式（三）敏感度系数计算公式FA指标的变化率指标的变化率不确定因素的变化率不确定因素的变化率（四）单因素敏感性分析（四）单因素敏感性分析步骤步骤 （1 1）确定敏感性分析指标确定敏感性分析指标 一般选择最能够反映投资项目经济效益的财务评价指标一

44、般选择最能够反映投资项目经济效益的财务评价指标作为分析对象。可根据房地产开发项目的特点、研究阶段、作为分析对象。可根据房地产开发项目的特点、研究阶段、实际需求情况而选取不同的指标。通常作为房地产投资项目实际需求情况而选取不同的指标。通常作为房地产投资项目敏感性分析财务指标的敏感性分析财务指标的NPVNPV，IRRIRR，投资回收期等。主要分析，投资回收期等。主要分析方案状态和因素变化对方案投资回收快慢的影响，则可以选方案状态和因素变化对方案投资回收快慢的影响，则可以选用投资回收期；主要分析产品价格波动对方案净收益的影响，用投资回收期；主要分析产品价格波动对方案净收益的影响，则选则选NPVNPV

45、；主要分析投资大小对方案回收能力的影响，则可选；主要分析投资大小对方案回收能力的影响，则可选择择IRRIRR。机会研究阶段可选用静态评价指标，初步可行性研究。机会研究阶段可选用静态评价指标，初步可行性研究和可行性研究阶段一般选用动态指标。和可行性研究阶段一般选用动态指标。 （2 2）选取不确定性因素选取不确定性因素 选取对项目效益指标选取对项目效益指标影响较大影响较大( (或可能性较大或可能性较大) )或者或者该因素数据的准确性把握不大该因素数据的准确性把握不大的现金流入和的现金流入和现金流出，而且应尽可能选择现金流出，而且应尽可能选择基本的又彼此独立基本的又彼此独立的不确定因素进行分析。的不确定因素进行分析。 （3 3）确定各个不确定性因素的变化范围，并计算）确定各个不确定性因素的变化范围，并计算它们对房地产开发项目财务评价指标的影响程度。它们对房地产开发项目财务评价指标的影响程度。 实践中不确定因素变化程度主要以变化率表实践中不确定因素变化程度主要以变化率表示，通常取示，通常取10%10%的变化率。的变化率。 （5 5）敏感性分析的指标）敏感性分析的指标 A A. . 敏感度系数敏感度系数 因素的敏感度