第5章 房屋调查

1、1第五章第五章 房屋调查房屋调查山东科技大学山东科技大学资源与土木工程系资源与土木工程系2本章内容n第一节 房屋调查n第二节 共有面积的分摊n第三节 建筑面积计算n第四节 房屋调查的技术要求3第一节房屋调查第一节房屋调查 建筑物、构筑物是土地上的非常重要的建筑物、构筑物是土地上的非常重要的附着物，是地籍资料不可缺少的重要组成附着物，是地籍资料不可缺少的重要组成部分。部分。 构筑物主构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸要指道路、桥梁、堤坝、水闸等；等；建筑物建筑物主要指房屋。主要指房屋。 房产调查的对象：房产调查的对象： 获取获取建筑物建筑物、构筑物构筑物的权属、数量、位的权属、数量、位置、类型和

2、质量等信息。置、类型和质量等信息。4n本节包括内容：本节包括内容：n一、与房屋有关的名词一、与房屋有关的名词n二、房屋调查的内容二、房屋调查的内容n三、房产要素的编号三、房产要素的编号第一节房屋调查第一节房屋调查5一、与房屋有关的名词一、与房屋有关的名词n1. 假层。是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的，叫做假层。n2. 气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗的叫做气屋。n3. 夹层和暗楼。建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。房屋建成后，利用室内上部空间添加建成

3、的房间叫做暗楼。6n4. 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。n5. 阳台和挑外廊。房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。n6. 天井和天棚。房屋内部的小块空间，无盖见天的叫做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。7二、房屋调查的内容二、房屋调查的内容n按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状 。n（一） 房屋的权属n包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋

4、权属界线草图。8n (1)权利人。n房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。私人所有的房屋，一般按照产权n证件上的姓名登记。若产权人已死亡则注明代理人的姓名；产权共有的，应注明全体共有人n性名；房屋是典当或抵押的，应注明典当或抵押人姓名及典当或抵押情况；产权不清或无主n的可直接注明产权不清或元主，并作简要说明：单位所有的房屋，应注明单位全称：两个以上n单位共有的，应注明全体共有单位全称。9n (2)权属来源。n房屋的权源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。n (3)产权性质。n房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式

5、，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类，共划分为全民(全民所有制)、集体(集体所有制)、私有(个体所有制)等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。n (4)产别。n房屋产别是根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类，具体分类标避及编号见表51。10n (5)墙体归属。n房屋堵体归属是指四面墒体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。在房屋调查时应根据实际的墙体归属分别注明。n (6)房屋权属界线示意图。n房屋权局界线示意图是以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权居界线、共有共用房屋权届界线以及与邻户相连墙体的归属、房

6、屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并作相应的记录。n (7)房屋权属登记情况。n若房屋原已办理过房屋所有权登记的，在调查表中注明房屋所有权证证号。11n（二） 房屋的位置n房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。 n 房屋坐落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名称和门牌号。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；当一幢房屋坐落在两个或两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明：单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。n 所在层次是指权利入的房屋在该幢的第几层。12二、房屋调查的内容n（三）

7、房屋的质量n 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 n 房屋的层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。当采光亩在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在22m以上的，则计算层数。地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。屋面上汤建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。n 根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定房屋的结构，房屋结构的分类标准见表52。13n（四） 房屋的用途n房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。14二、房屋调查的内容二、房屋调查的内容n（五） 房屋的数量n房屋的数

8、量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。n(1) 建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。n(2) 建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。15n (3)使用面积。使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积按房屋的内墙面水平投影计算。包括直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房如厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过

9、道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)、22m以上(指建筑层高，含22m，后同)的阂(暗)楼等面积。n (4)共有面积。共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。主要包括有：层高超过22m的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外原、门厅、电梯及机房、门斗、右住雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯间及机房、水箱等。n (5)房屋的产权面积。房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑研积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。n (6)总建筑面积。总建筑面积等于计算容积率的建筑面积和不计算容积串的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积(

10、合结构面积，以下简称使用面积)、分摊的共有面积(以下简称共有面积)和末分摊的共有面积。面积测量计算资料中要明确区分计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积。16n (7)成套房屋的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。n (8)套内房屋使用面积。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计人使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井。内墙面装饰厚度计入使用面积。n (9

11、)套内墙体面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护、承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。n(10)套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，末封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。17（一）房产编号房产编号全长17位，见下表三、房产要素的编号三、房产要素的编号18（二）房屋及构筑物要素编号房屋及构筑物编号可依据房产测量规范的有关规定进行编制。19第

12、二节第二节 共有面积的分摊共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由两部分构成：即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。二、应分摊共有面积的分摊原则 1. 按文件或协议分摊 2. 按比例分摊 3. 按功能分摊 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊20四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的。 (2) 应分摊共有面积的相对性。 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积。21第三节 建筑面积计算n一、计算全建筑

13、面积的范围n（1）单层建筑物 ；（2）高低联跨的单层建筑物；（3）多层建筑物；（4）地下室、半地下室、等；（5）坡地建筑物；（6）穿过建筑物的通道；（7）图书馆的书库；（8）电梯井、提物井等；（9）舞台灯光控制室；（10）建筑物内的技术层或设备层；（11）突出屋面的有围护结构的楼梯间等；（12）突出墙外的门斗；（13）跨越其他建筑物的高架单层建筑物；22n二、计算一半建筑面积的范围n (1)用深基础做地下室架空加以利用，层高超过22m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。n (2)有柱雨篷按枉外围水平面积计算建筑面积；独立校的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。n (3)有柱的

14、车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积：单排柱、独立柱的车棚、货椰、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。n (4)封闭式阳台、挑廊，按其水平面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台，有柱阳台技其水平投影面积的一半计算建筑面积。n (5)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、糖廊按其投影面积的一半计算建筑面积。n (6)两个建筑物间有顶盖和往的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。n (7)室外楼梯作为主耍通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。23n三、不计算建筑面积的范围n(1)

15、突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、挑榴、庭园、无柱雨篷，悬挑窗台等。n(2)检修消防等用的室外爬梯。n(3)层高在2.2m以内的技术层。n(4)没有围护结构的屋顶水箱，建筑物上无顶盖的平台(露台)，布景的天桥、跳台。 n(5)建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。n(6)构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油(水)池、贮仓、园库、地下人防干线及支线等；n(7)单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。n(8)层高小于22m的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚、架空层。n(9)建筑层高22m及以下的均不计算建筑面积。24第四节 房屋调查的技术要求n 在现场调查中要在草图中记上门牌号、街坊名称、业主(单位)名称、四至业主名称、幢号、房屋结构、层数，并注明界墙归属、门窃装修等情况。非城市住宅区椰K连成片的私人住宅房，应调查其四墙归属，并按四墙归属丈量其建筑面积。n 在房屋面积统一调查之前，已签订购房合同书，或已