第七章房地产税收

1、第一节 房地产税收概述一、房地产税收的涵义和特征（一）房地产税收的涵义 房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收。在我国现行房地产税收体系中，不仅包括直接以房屋和土地为课税对象（又称税收客体）的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等税种，也包括国家在房地产开发、流转、管理过程中，根据相应的税收规范，强制地向房地产纳税义务人征收的税赋，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、耕地占用税等。（二）房地产税收的特征房地产税收作为财产税的重要组成部分，其基本特点包括以下几个方面：1是对社会财富存量的课税2具有直接税性质3一

2、般属于地方经常性税收 二、房地产税收的功能（一）筹集地方政府财政收入（二）促进社会公平（三）调控房地产市场三、房地产税收的原则 （一）公平原则税收公平原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应确保公平，遵循公平原则。（二）效率原则税收效率原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应讲求效率，遵循效率原则。 （三）适度原则税收适度原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应兼顾需要与可能，做到取之有度。这里，“需要”是指财政的需要，“可能”则是指税收负担的可能，即经济的承受能力。（四）法治原则税收的法治原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应以法律为

3、依据，依法治税。法治原则的内容包括两个方面：税收的程序规范原则和征收内容明确原则。 四、房地产税收负担的转嫁 我国现行的房地产税制在房地产投资（包括房地产买卖和出租）环节中设置有营业税、土地增值税、所得税和房产税等十多个税种，投资者承受的税收压力大，总是想法设法减轻税收负担。科学运用税负转嫁策略，合理选择投资对象，并低价买入（或租入，下同）、高价卖出（或租出，下同）房地产，是房地产投资者合理合法减轻甚至消除税收负担的根本途径。 （一）选择供给缺乏弹性或具有升值潜力的房地产，为实施税负转嫁做好准备 下列各类房地产具有实施税负转嫁的可能性，可作为投资的对象： 1继承的房地产，有些继承人因一时无法筹

4、集到缴纳遗产税款而不得不以较低的价格将继承的房地产卖出； 2其所有人因急需资金或搬迁等原因急以脱手的房地产； 3法院拍卖的房地产； 4道路边的房地产； 5处于闹市区的房地产； 6由信誉好的公司开发建设的房地产； 7小区环境优雅、设施齐全的房地产； 8. 新开发区的房地产等（二）把握好房地产买卖时机，科学实施税负转嫁策略1.合理选择房地产购买时机，实施税负转嫁 2.准确把握好房地产出售时机，实施税负转嫁 第二节 我国的房地产税收体系一、我国房地产税收的历史沿革 我国的房地产税制伴随着总体税制的多次改革而变迁，其发展演变受到经济、政治体制、政策变化的极大影响，也与我国房地产业的兴衰变化息息相关。（

5、一）建国初期的房地产税制建立及计划经济时代的改革（二）改革开放转轨时期的房地产税制的改革（三）1994年税制建设中对房地产税制的改革（四）新一轮税制改革中拟对房地产税制的改革（五）两税合并后的房地产税二、我国现行房地产税收体系 (一)我国房地产税收体系的税种设置 我国现行的房地产税依其性质大体上可分为以下四类：一是持有土地、房屋应缴纳的税收，包括城镇土地使用税、房产税及城市房地产税；二是开发经营房地产过程中应当缴纳的税，包括耕地占用税、营业税、城市维护建设税；三是房地产交易相关的税，包括营业税、契税、印花税和土地增值税：四是所得税，包括个人所得税、企业所得税。由于我国房地产开发企业同时也经营房

6、地产销售业务，并且我国房地产交易主要是由房地产开发公司经营的，因此也可以把二、三类合为一类，即属于开发经营类房地产税收。 1. 持有土地、房屋应缴纳的税（1）城镇土地使用税（2）房产税（3）城市房地产税2. 房地产开发经营过程中应缴纳的税（1）营业税营业税是在我国境内从事各种应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入征收的税种。（2）耕地占用税是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。（3）城市维护建设税城市维护建设税是向缴纳消费税、增值税和营业税的单位和个人，以其实际缴纳的上述三种税额为计算依据征收的一种税。（4）印花税印花税

7、，是对经济活动和经济交往中书立、使用和领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。（5）教育费附加3.房地产交易相关的税（1）营业税（2）城市维护建设税及教育费附加（3）土地增值税 土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值收入征收的一种税，兼有收益课税和资源课税的性质。（4）印花税（5）契税4.所得税类（1）企业所得税 根据中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，在中国境内实行独立经济核算的企业或组织，应当就生产、经营所得和其他所得依法缴纳企业所得税，适用统一的比例税率33%。（2）个人所得税第三节 国外房地产税制一、国外房地产税制的基本状况（一）

8、美国的房地产业税制 房地产业是美国的经济支柱之一，其产值占美国国民生产总值的10%一15%，房地产税收收入占有政府财政收入的相当大的比例，美国州政府的财政收入70%以上来源于房地产业，且有递增的趋势。 1财产税性质的房地产税：房地产价值税。2财产税性质的房地产税：遗产税和赠与税。3所得税性质的房地产税：地租税和土地改良物租金税（二）英国的房地产业税制 英国是一个房地产税制比较完善的国家，在国家税收体系中与房地产相关的税种很多，但专门对房地产课征的税种只有住宅税、营业税、遗产税与赠与税。房地产税是地方财政重要的收入来源，所征集的税款一般专项用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着极其重

9、要的作用。 英国房地产业税制体系比较完善，主要有以下特征： 首先，尽管英国的土地资源配置是以土地公有制为主的国家控制市场的模式，但其房地产却带有明显的私有性质，因为虽然英国的全部土地属于英王所有，但实际上全英90%左右的土地为私人所有，其土地私有的比重远远高于美国和日本，在英国能够交易的只是一定时限内的土地使用权，而非房地产权的全部内容，并且要通过土地批租市场进行交易。 其次，英国房地产业税制充分贯彻市场经济原则和低税原则，这有利于实现房产税的效率资源配置效应，充分发挥房地产税的经济杠杆作用，促进房地产业的发育和成长。（三）日本的房地产业税制 日本房地产经济发展较早，其房地产税收制度也几经变迁

10、。日本房地产业税制中，涉及房地产税收的有固定资产税、地区财产税、土地保有税、不动产购置税、都市计划税等。目前，日本实行混合型房地产业税制，除地价税、继承税、印花税和登录许可税划规中央政府外，日本的房地产税收基本上划归都道府县和市町村地方政府。 日本房地产业税制具有以下三个特点： 第一，房地产税种齐全、税制结构相对完整。主要的房地产税种日本都已经具备，它缺少土地增值税，但以土地转让所得税替代； 第二，房地产税的主要功能在于限制土地投机性交易、促进土地资源的有效利用。土地转让所得税、地价税和特别土地保有税均有此种税收目的， 第三，房地产税收实行中央、都道府县、市町村三级政府管理，而三级政府的房地产

11、税权又相互独立。二、国外房地产税制的基本经验（一）房地产税收收入是地方财政收入的主要来源（二）“简税种、宽税基、低税率”是税制建设的一般原则（三）税制结构安排（四）税费严格分开（五）健全税收法制建设，保证房地产业税收征管的严肃性（六）成熟的管理办法和配套制度第四节 我国现行房地产税制存在的主要问题及改革思路一、我国现行房地产税制存在的主要问题 我国的房地产税收体系的问题是由“点”及“面”的，即不单是个别税种设置的问题，也有税种之间相互协调的问题；不单是房地产税收体制内部的问题，也有与土地制度、财政体制相联系的问题。产生的后果便是有失公平，也妨碍效率：筹集收入功能不足，对房地产市场调控能力弱，不

12、能引导公众行为向有利于国情的方向发展，无法有效调节社会公平，相反却产生了逆向激励作用。特别地，对于我们所关心的目前房地产市场存在的几大问题，虽然税收政策不是它的根源，但作为政府重要的经济调控手段，房地产税收没有起到应有的作用。（一）部分税种设计不合理1土地增值税2房产税3城镇土地使用税（二）房地产税收形成“重流通，轻保有”的格局1交易环节数税并课，持有环节寥寥无几2税收负担不平衡（三）房地产租、税、费混杂 目前我国的房地产租、税、费混杂现象严重，具体表现在：1以税代租2税费并立3以费代税4以费挤税二、完善我国现行房地产税制的基本思路（一）开征统一规范的物业税，取消城镇土地使用税和土地增值税，适时开征遗产税和赠与税，设立土地年租金，清理乱收费，建立一个比较完善的房地产租、税、费体系。1开征统一规范的物业税2取消城镇土地使用税和土地增值税3适时开征遗产税和赠与税4设立土地年租金5清理房地产行业收费（二）提高