房地产评估2014-3收益法

1、第四章第四章 收益还原法收益还原法一、收益还原法的基本原理 n收益还原法（income approach），又称收益资本化法、收益现值法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。n理论依据 房地产价格形成的预期收益原理。 100100元钱在不同时期的不同价值（买房子元钱在不同时期的不同价值（买房子/ /存银行）存银行） 同一套房子在不同用途下的不同价值（出租同一套房子在不同用途下的不同价值（出租/ /自住）自住） n由于房地产具有固定性、不增性、个别性、永久性等由于房地产具有固定性、不增性、个别性、永久性

2、等特性，使用者在占有某块土地时，房地产不仅能提供特性，使用者在占有某块土地时，房地产不仅能提供现时的纯收益，而且还能在未来年间源源不断地继续现时的纯收益，而且还能在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该房地产的实质价价值或资本价值）时，它即表现为该房地产的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。原理。 二、基本公式二、基本公式)+()

3、+)(+(+)+)(+(+=ninrrrarraraV111111221211n第1年纯收益的收益现值为 n第2年纯收益的收益现值为n其余类推，可知第i年纯收益的收益现值为n该房地产的价格为：)+()+)(+(+)+)(+(+=ninrrrarraraV1111112212111111raV+=)+)(+(=212211rraV)+()+)(+(=iiiirrraV1112收益还原法中常用的估算公式 假设房地产未来各年的纯收益相等,a1=a2=ai=a；房地产未来各年的资本化率相等，即r1=r2=ri=r0，则上式转化为 一定使用年期的收益还原法估价公式，一定使用年期的收益还原法估价公式， 相

4、当于使用权价格相当于使用权价格 n当收益年期n趋于时，有 无限年期的收益还原法估价公式，无限年期的收益还原法估价公式， 相当于所有权价格相当于所有权价格 )1 (11 nrraVraV =三、方法特点三、方法特点 n理论性强。n方法中收益与价格的关系反映了房地产市场之租金与售价的关系。n收益还原法评估结果的正确性依赖于未来纯收益与资本化率两个参数，而更主要地取决于资本化率选择的正确与否。四、适用范围四、适用范围n收益还原法的适用范围是有收益或潜在收益的房地产。因为，如果某房地产无收益，则无从谈及资本化，也无收益价格可言。当然，从广义而言，所有的房地产都是有收益的，否则就不可能继续存在下去。因此

5、，这里所说的收益是指可以用货币来度量的收益。n因此，那些出于自用而购买的房地产，如一些公益性房地产，如政府机关办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等，不宜采用此方法。五、收益还原法的估价步骤 n现行的中华人民共和国国家标准房地产估价规范和城镇土地估价规程分别规范房地产估价和土地估价，两者对于收益还原法的规定有所不同，现分别论述。（一）应用收益还原法的房地产估价步骤1 估价程序估价程序搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入； 估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。2、收益法的计算公式、收益法的计算公式 n最一般的公式 式中V收益价格； i年份；

6、 n收益年限； ai未来第i年的净收益； r资本化率。 该公式在实际估价中难以操作，除非收益年限短 收益年限无无限年其他因素不变的公式 此公式的假设前提是：(1)收益年限，n为无限年；(2)净收益每年不变为a；(3)资本化率大于零为r。raV =例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为总收益为 20 20 万元，每年所需支出的总费用为万元，每年所需支出的总费用为 12 12 万元，该万元，该类房地产的资本化率为类房地产的资本化率为8.5 % 8.5 % ，则该宗房地产的价格为：，则该宗房地产的价格为：（万元）（万元）194

7、581220.=%.-=raV万元收益年限有有限年其他因素不变的公式 此公式的假设前提是：(1)收益年限有限为n；(2)净收益每年不变为a；(3)资本化率不等于零。)+(-=nrraV111用于直接用于计算价格； 不同年限价格的换算； 比较不同年限价格的高低； 用于比较法中土地使用年限修正； 例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获例：有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为得的总收益为 20 20 万元，每年所需支出的总费用为万元，每年所需支出的总费用为 8 8 万元，该类房地产的资本化率为万元，该类房地产的资本化率为 8% 8% ，另外，该宗房地，另外，该宗房地产是

8、在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为获得的土地使用权年限为 50 50 年，现已使用了年，现已使用了 10 10 年，年，则该宗房地产的价格为：则该宗房地产的价格为：万元143)%)81 (11 (%8820)1 (11 10-50nrraV净收益在未来的前若干年有变化的公式 a.收益年限无限年的公式式中 t净收益有变化的年限。 此公式的假设前提是：(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。b.收益年限有限年的公式 此公式的假设前提是：(1

9、)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n。 净收益按一定数额递增的公式 a. 收益年限无限年的公式 式中b净收益逐年递增的数额。 此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递增；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。 b.收益年限有限年的公式 此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递增；(2)资本化率不等于零为r；(3)收益年限有限为n。 净收益按一定数额递减的公式 净收益按一定数额递减的公式只有收益年限有限年一种： 式中b净收益逐年递减的数额。 此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递减；(2)资

10、本化率不等于零为r； (3)收益年限有限为n，且，nab。 净收益按一定比例递增的公式 a.收益年限无限年的公式式中g净收益逐年递增的比率。 此公式的假设前提是：(1)净收益按一定比例递增；(2)资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；(3)收益年限n为无限年。b.收益年限有限年的公式 此公式的假设前提是：(1)净收益按一定比例递增；(2)资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g；(3)收益年限有限为n。净收益按一定比率递减的公式a.收益年限无限年的公式 式中g净收益逐年递减的比率。 此公式的假设前提是：(1)净收益按一定比例递减；(2)资本化率大于零为r；(3)收益年限n为无限年。 预知未来若干

11、年的净收益及若干年后的价格的公式 此公式的假设前提是；(1)已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；(2)已知房地产未来t年(含t年)的净收益。 如果ai每年相等，均为a，则上述公式变为： 3 净收益的求取 净收益的计算公式 n 净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入空置等造成的收入损失运营空置等造成的收入损失运营费用费用= =有效毛收入有效毛收入运营费用运营费用 n 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 n 潜在毛收入潜在毛收入：假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 n 有效毛收入有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收

12、入。 n 运营费用运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。(运营费用与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。) n 净收益净收益：由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益 3、纯收益 （净收益）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的损失空置等造成的损失- -运营费用运营费用 = =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用 潜在毛收入潜在

13、毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入下可获得的收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益，及归属于其他资本或经营的收益 运营费用有效毛收入运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率）（一）净收益的计算（一）净收益的计算公式公式 （二）不同类型房地产的净收益求取 1 1

14、、出租型房地产净收益的求取、出租型房地产净收益的求取 净收益净收益= =租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 2 2、直接经营型房地产净收益的求取、直接经营型房地产净收益的求取 （1 1）商业）商业 净收益商品销售收入商品销售成本净收益商品销售收入商品销售成本 商业利润商业利润 （2 2）工业）工业 净收益销售收入生产成本净收益销售收入生产成本 生产利润生产利润 （3 3）农地）农地 3 3、其他类型房地产净收益的求取、其他类型房地产净收益的求取 （三）有形收益和无形收益 （四）实际收益和客观收益（四）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在

15、现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 例题： 某商店的土地使用权年限为某商店的土地使用权年限为4040年，从年，从19991999年年1212月月1 1日起计。该商店日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为共两层，每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于20002000年年1212月月1 1日租出日租出，租期为，租期为5 5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金

16、为180180元元/ /平方米，且每年不变；二平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，运营费用率为平方米，运营费用率为25%25%。该类房地产的还原。该类房地产的还原利率为利率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20032003年年1212月月1 1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。 （1 1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 a a内内=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.40

17、12=32.40（万元）（万元）a a外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（万元）（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 3622211111111rrrararaVn外内内万元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二层价格计算）二层价格计算 a=200a=200120120（1-25%1-2

18、5%）12=21.6012=21.60（万元）万元） 万元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）万元） 净收益流量的类型1 1、每年基本上固定不变；、每年基本上固定不变；2 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4 4、其他有规则的变动情况。、其他有规则的变动情况。 净收益流量的求取净收益流量的求取 1 1、调查求取估价对象过去、调查求取估价对象过去3 35 5年的净收益，然后将其简

19、单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a； 2 2、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a； 3 3、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后采用下列等式求出年的净收益，然后采用下列等式求出a a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa例 题 某宗房地产收益年限某宗房地产收益年限4040年，判定其未来净收益每年不变，年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来通过预测得知其未来4 4年的净收益分别为年的净收益分别为25

20、25万元、万元、2626万元、万元、2424万元万元、2525万元，还原利率为万元，还原利率为1010。试求该宗房地产的收益价格。试求该宗房地产的收益价格。万元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa万元67.244%)101 (11%1002.2540V4、还原利率 （一）还原利率的重要性（一）还原利率的重要性 净收益（万元）净收益（万元）还原利率（）还原利率（）评估价值（万元）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.674、还原利率还原利率实

21、质上是一种投资的收益率，与风险正相关还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同险不同，还原利率也不同 （三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法 （二）还原利率的实质（二）还原利率的实质（三）还原利率求取的基本方法raV 可比实例可比实例净收益净收益a（万元（万元/年）年）价格价格（万元万元）V还原利率（还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrr

22、rr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 1 1、市场提取法、市场提取法nr111raV试算线性内试算线性内插插0111VrrangraVgVarVrraxn111211121)(xxxrrrr（三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法还原利率还原利率= =安全利率安全利率+ +风险调整值风险调整值 3 3、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法 还原利率的确定同整个房地产估价活动一还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。样，也是科学与艺术的有机结合。 2

23、 2、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法三、收益年限的确定 （一）土地估价（一）土地估价 根据土地使用权年限来确定根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价（二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定根据建筑物经济寿命来确定 （三）房地估价（三）房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已

24、用5年年2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以以t50545计算价格计算价格V0 求取求取t年剩余土地价值年剩余土地价值VL tLLrVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t还原利率的求取n综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。 n建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。 n土地还原率：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。 式中：r综合还原率；r1 土地还原率；r2 建筑物还原率；L 地价；B 建筑物价格；d 建筑物折旧率 )+()+(=BLBrLrr21)+()+(+=BLBdLrLrr

25、21适用于建筑物折旧后的适用于建筑物折旧后的纯收益的情况纯收益的情况 适用于建筑物折旧前的适用于建筑物折旧前的纯收益的情况纯收益的情况 （二）应用收益还原法的土地估价步骤 1 估价程序估价程序计算总收益计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等计算土地纯收益确定合适的还原率选择公式求算地价2 总收益计算方法总收益计算方法n总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。n客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评

26、估。 确定客观收益一般要考虑以下条件从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况： 土地租金 房地出租的租金 企业经营收益3 总费用的计算总费用的计算l 总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。 l 土地租赁中总费用的计算l 土地税土地税：指因土地使用和租赁发生

27、的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。l 管理费管理费：指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3计算。l 维护费维护费；指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。房地出租中总费用的计算 管理费。 维修费。 保险费： 税金。 不计算房屋折旧费。折旧费耐用年限残值率）（房屋重置价耐用年限残价房屋重置价年折旧费-=-=1房屋可使用年限房屋重置价年折旧费 =房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地使用权出让年限 企业经营费用的计算 企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的，一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应

28、扣除的费用。4 计算土地纯收益土地租赁中的土地纯收益求取房地出租中的土地纯收益求取年总收入年租金总收入土地纯收益-=房屋总折旧房屋总置价房屋成新度房屋重置价房屋现价建筑物还原率房屋现价房屋纯收益房地出租年总费用房地出租年总收入房地纯收益房屋纯收益房地纯收入土地纯收益-=-=-=n土地还原率的确定 前房地产还原率的确定n土地价格确定例1：某房地产年净收益为某房地产年净收益为20万元，收益年限为无限年，万元，收益年限为无限年，若资本化率为若资本化率为8% ，计算该宗房地产的收益价格是多少万，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？元？万元250820=%=raV例2：预计某宗房地产未来第一年的净收益为

29、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房万元，该类房地产的资本化率为地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格是多少万元？，该房地产的收益价格是多少万元？万元）(.=%+%=+=253818181822rbrAV例3：如果某房地产综合资本化率为如果某房地产综合资本化率为8，建筑物的资本化，建筑物的资本化率为率为6，其中建筑物价格为，其中建筑物价格为2500万元，地价为万元，地价为2000万元，万元，则土地资本化率为多少？则土地资本化率为多少？-例例4：假设已找到：假设已找到5个可供比较的房地产的交

30、易实例，交易资料见表个可供比较的房地产的交易实例，交易资料见表 比较实例比较实例 纯收益纯收益 价格价格 综合资本化率综合资本化率 （万元（万元/年）年） （万元）（万元） (%) 1 30 300 10 2 35 320 10.94 3 40 350 11.43 4 45 500 9 5 50 550 9.09 5个交易实例的资本化率的加权平均值个交易实例的资本化率的加权平均值10+10.94+11.43+9+9.09/5=10.1%。10.1可以作为估价对象房地产综合资本化率。可以作为估价对象房地产综合资本化率。 例例1：估价对象为一出租写字楼，土地总面积估价对象为一出租写字楼，土地总面积

31、7000m7000m2 2, ,建筑总面积建筑总面积5600m5600m2 2，建筑结构为钢筋混凝土结构，地上建筑结构为钢筋混凝土结构，地上3636层，地下层，地下2 2层，土地使用年限为层，土地使用年限为5050年，从年，从19991999年年9 9月月3030日取得土地时起计，建设期日取得土地时起计，建设期3 3年。需要评估出该宗房年。需要评估出该宗房地产地产20042004年年9 9月月3030日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积是建日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积是建筑面积的筑面积的65%65%，月租金为使用面积，月租金为使用面积150150元元/m/m2 2，空置率平

32、均为，空置率平均为15%15%，建筑物，建筑物原值为原值为2200022000万元，耐用年限万元，耐用年限6060年，残值率年，残值率0,0,家具设备原值家具设备原值80008000万元，万元，耐用年限耐用年限1212年，残值率年，残值率4%4%。经常费每月。经常费每月100100万元，房产税为租金的万元，房产税为租金的12%12%，营业税等为租金的营业税等为租金的6%6%，报酬率为，报酬率为8%8%。)+(-=nrraV1111.1.运用收益还原法有限年公式求取房地产价格，其公式为：运用收益还原法有限年公式求取房地产价格，其公式为：2.2.计算年总收益计算年总收益=56000=5600065%65%1501501212（1-15%1-15%）=5569.2=5569.2（万元）（万元）3.3.计算年总费用：计算年总费用： 年家具设备的折旧费年家具设备的折旧费=8000=8000（1-4%1-4%）/12=640/12=640（万元）（万元） 年经常费年经常费=100=10012=120012=1200（万元）（万元） 年房产税年房产税=5569.2=5569.212%=668.3 12%=668.3 营业税等营业税等=5569.2=5569.26%=334.156%=334.1