思源经纪立水桥项目定位方向探讨学习教案

1、会计学1思源经纪立水桥项目思源经纪立水桥项目(xingm)定位方向定位方向探讨探讨第一页，共114页。城铁城铁5号线号线安安 立立 路路北北 苑苑 路路本本 案案中东路中东路(dn (dn l)l)西小口路西小口路858、479、984、358、432、758、运通117、昌平22等北北 五五 环环 中中 路路北北 五五 环环八达岭高速路八达岭高速路京承高速路京承高速路北北 四四 环环北北 三三 环环城铁城铁13号线号线城铁城铁13号线号线城铁城铁5号线号线第2页/共114页第二页，共114页。经过多年的建设(jinsh)，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多个商品房的成功开发销售，

2、此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。地块地块(d kui)(d kui)周边住宅周边住宅 北京居住聚集区之一北京居住聚集区之一A:东亚东亚(Dng Y)奥奥北中心北区北中心北区C:东亚东亚奥北中心南区奥北中心南区B:北京北北京北OpA：东亚奥北中心北区pB：北京北pC：东亚奥北中心南区pD：北方明珠pO：中滩村p在地块的东北1公里为天通苑西区第3页/共114页第三页，共114页。pE：龙德广场(gungchng)pF：万意服装批发城p 亚奥海龙电子城pG：祥和宏兴建材pH：零散小摊位地块周边商业配套地块周边商业配套规模规模(gum)(gum)较大，档次参差较大，档次参差不齐不齐项目周

3、边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮(cn yn)已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。E:龙德广场龙德广场F:万意、海龙万意、海龙第4页/共114页第四页，共114页。地块地块(d kui)区域环境区域环境自然、人文环境优越自然、人文环境优越680公顷公顷(n qn)森林公园森林公园水立方水立方鸟鸟 巢巢第5页/共114页第五页，共114页。p中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范(shfn)学校）、和平街一中分p 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等p幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、幸福泉幼儿园、p 东方幼

4、儿园、春天幼儿园等p医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、p 北京市北郊肿瘤医院p邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局p银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等地块周边地块周边(zhu bin)(zhu bin)其他配套其他配套 各项生各项生活设施齐全活设施齐全第6页/共114页第六页，共114页。p地块(d kui)无拆迁，土地已实现三通一平p地块(d kui)内有两排原生树地块自身地块自身(zshn)(zshn)条件条件开发条件优越开发条件优越第7页/共114页第七页，共114页。本项目本项目(x

5、ingm)基本经济基本经济技术指标技术指标项目单位建筑总面积平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指标容积率0.8建筑密度30%限高12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面积平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商业建筑面积平方米24001.489指标容积率3建筑密度25%限高60p项目总用地面积37560.194平方米。其中建设用地面积30968.321平方米，代征道路(dol)用地面积6591平方米。p项目绿地率：30p建筑产品及指标见右表。第8页/共114页第八页，共114页。 项目情

6、况项目情况(qngkung)分析分析 项目项目(xingm)定位建定位建议议 项目项目(xingm)SWOT 分析分析 区域市场研究区域市场研究 项目总体规划建议项目总体规划建议 项目SWOT分析 开发难点探讨第9页/共114页第九页，共114页。项目项目(xingm)SWOT (xingm)SWOT 分分析析WW（劣势（劣势(lish)(lish)）S S（优势（优势(yush)(yush)）OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）l奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升l10线等地铁线的开通，地铁交通 更加发达，人们更依赖地铁交通l地块小，缺少规模优势l双限商品房与商品住宅共同规划、销售，影响

7、项目整体品质l商业面积比例大l受规划用地所限，园林规划难出亮点l周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力l周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点l项目位于城乡结合部，西侧为单村，环境较差l 紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达；l交通出行方便l位于奥北商圈，地段升值潜力大l邻近国家奥林匹克森林公园， 人文资源优越l土地平整，无拆迁问题第10页/共114页第十页，共114页。项目开发难点项目开发难点(ndin)探讨探讨p项目双限商品房与商品房共同开发销售，项目双限商品房与商品房共同开发销售，p 如何解决双限商品房对商品房的影响？如何解决双限商品房对商品房的影响？p项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足

8、项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足p 如何解决市场影响力不足？如何解决市场影响力不足？p商业商业(shngy)(shngy)规划比例较大规划比例较大p 如何解决商业如何解决商业(shngy)(shngy)面积过大的难题？面积过大的难题？p开发商对商业开发商对商业(shngy)(shngy)销售价格预期高于市场水平销售价格预期高于市场水平p 如何解决商业如何解决商业(shngy)(shngy)销售实现价值最大化？销售实现价值最大化？ 第11页/共114页第十一页，共114页。项目双限商品房与商品房共同开发销项目双限商品房与商品房共同开发销售售(xioshu)，如何解决双限商品房对商品房的

9、影响如何解决双限商品房对商品房的影响？1 1、产品规划、产品规划(guhu)(guhu)中区域分开，产品类中区域分开，产品类型区分型区分; ;2.2.营销过程案名、推盘期、形象营销过程案名、推盘期、形象(xngxing)(xngxing)等区分。等区分。第12页/共114页第十二页，共114页。项目总体项目总体(zngt)量不大，量不大，规模性较差，市场影响力不足规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？如何市场影响力不足的难题？1 1、开发区域、开发区域(qy)(qy)内差异化产品内差异化产品2 2、优化产品、优化产品(chnpn)(chnpn)，提高户型使用功能和竞争力，提高户

10、型使用功能和竞争力 第13页/共114页第十三页，共114页。商业规划比例较大，商业规划比例较大， 如何解决如何解决(jiju)商业面积过大的难商业面积过大的难题？题？1 1、产品规划中对商业、产品规划中对商业(shngy)(shngy)业态进行合理把控业态进行合理把控3 3、将剩余部分商业、将剩余部分商业(shngy)(shngy)产品进行合理转换产品进行合理转换2 2、 适当缩减商业面积适当缩减商业面积第14页/共114页第十四页，共114页。开发商对商业销售价格预期高，开发商对商业销售价格预期高，如何解决如何解决(jiju)商业销售实现价商业销售实现价值最大化？值最大化？使商业产品具备稀

11、缺性和领先使商业产品具备稀缺性和领先(ln xin)(ln xin)性，提高产品附加值性，提高产品附加值第15页/共114页第十五页，共114页。 项目项目(xingm)情况情况分析分析 项目项目(xingm)定位建定位建议议 项目项目(xingm)SWOT 分分析析 区域市场研究区域市场研究 项目总体规划建议项目总体规划建议 住宅市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究 公寓市场研究 未来市场供应量第16页/共114页第十六页，共114页。住宅住宅(zhzhi)市场研究市场研究公寓市场公寓市场(shchng)研究研究商业商业(shngy)市场研究市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究第17页/共

12、114页第十七页，共114页。住宅市场住宅市场(shchng)研究研究研究研究(ynji)(ynji)范围范围项目(xingm)所在区域内，在售商品房项目(xingm)：媒体村、公园2008、北京北地块位置地铁五号线地铁地铁13号线号线北五环北五环媒体村媒体村公园公园20082008北京北北京北第18页/共114页第十八页，共114页。住宅研究项目住宅研究项目(xingm)(xingm) 产品特征产品特征项目名称项目名称项目总规模项目总规模（含商业、配（含商业、配套等）（）套等）（）建筑形式建筑形式主力户型主力户型（）（）装修标准装修标准已售供应量已售供应量（）（）媒体村媒体村92万14栋32

13、层塔楼； 2栋11层板楼一居（40-80）占50%；两居(100)占50%21层以下简装，送分户中央空调；21层以上毛坯22万公园公园2008200835万5栋14层板楼；6栋23层塔楼；2栋23层板塔结合两居（90-103）占60%毛坯28.4万北京北北京北21万11栋23层板塔结合两居（80左右）占70%毛坯15.3万数据来源：北京市房地产交易(jioy)管理中心及思源市场监测p塔楼和板塔结合形式的产品塔楼和板塔结合形式的产品(chnpn)(chnpn)较多，面积集中在较多，面积集中在70-10070-100之间。之间。第19页/共114页第十九页，共114页。住宅研究住宅研究(ynji)

14、(ynji)项目项目销售价格销售价格项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售均价（元销售均价（元/ /）套总价区间套总价区间（元）（元）折扣情况折扣情况媒体村媒体村2007年10月7日1300052万-130万无公园公园200820082006年3月18日板楼15800塔楼1300084.5万-170万一次性付款97折北京北北京北2007年3月10日: 9、11号楼;2006年11月17日:8号楼;2006年10月28日:6号楼;2006年9月6日:10号楼;2006年8月17日: 7号楼;2006年6月27日: 4、5号楼.截止07年7月全部入市面积售罄，最后一次报价800070万左右无数据来源

15、：北京市房地产交易管理中心及思源市场(shchng)监测p在售价格在售价格(jig)13000(jig)13000元元/ /平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在100100万左右。万左右。第20页/共114页第二十页，共114页。住宅研究项目住宅研究项目销售销售(xioshu)(xioshu)速度速度项目名称项目名称月均销售套数月均销售套数媒体村媒体村南区进行4.5个月客户积累，于07年10月开盘，目前签约1357套，月均销售129129套套公园公园2008200807年月均销售100100套套；08年106#C座进行4个月客户积累，

16、240套房开盘当天销售1/3，月均销售2020套套北京北北京北3个月客户积累，06年7月-07年7月完成8栋1536套销售，月均销售102102套套数据(shj)来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p0606、0707年市场环境较好，销售速度年市场环境较好，销售速度(sd)(sd)较快，月均销售较快，月均销售100100套以上。套以上。p0808年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度(sd)(sd)下降明显。下降明显。第21页/共114页第二十一页，共114页。住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)研究项目研究项目客群特征客群特征项目名称

17、项目名称客户来源客户来源媒体村媒体村年龄：25-45岁之间； 来源：本地60%；职业：企业中层收入者； 目的：自住占70%公园公园20082008年龄：30岁左右； 来源：外地80%；职业：中关村IT，亚运村；目的：为结婚购买，自住北京北北京北年龄：30岁左右 ； 来源：外地70%职业：地铁沿线工作人群；目的：自住为主数据来源：北京市房地产交易(jioy)管理中心及思源市场监测p地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求(xqi)(xqi)较大。较大。第22页/共114页第二十二页，共114页。区域住宅区域住宅(zhzhi)(zhzhi)市场整体特征市

18、场整体特征p户型面积集中在户型面积集中在70-10070-100之间，研究区域内住宅户型面积之间，研究区域内住宅户型面积8080平米左右占多数；平米左右占多数；p总价较低，区域内住宅在单价不高、面积适中的前提下，总价较低；总价较低，区域内住宅在单价不高、面积适中的前提下，总价较低；p销售速度较快，销售速度较快，0707年较好市场环境下，住宅月均销售年较好市场环境下，住宅月均销售100100套以上；套以上；p0808年销售受淡季和北京楼市整体年销售受淡季和北京楼市整体(zhngt)(zhngt)氛围影响明显；氛围影响明显；p年轻客户为主力购买群，客群多为工作在地铁沿线的年轻外地人群；年轻客户为主

19、力购买群，客群多为工作在地铁沿线的年轻外地人群；p对销售价格敏感度高；对销售价格敏感度高；p客户多为自住需求，其中部分过渡型居住。客户多为自住需求，其中部分过渡型居住。第23页/共114页第二十三页，共114页。住宅住宅(zhzhi)市场研究市场研究公寓市场公寓市场(shchng)研究研究商业市场商业市场(shchng)研究研究写字楼市场研究写字楼市场研究第24页/共114页第二十四页，共114页。公寓公寓(gngy)市场市场研究研究研究范围：研究范围：地块地块(d kui)所在奥北区域内，在售或即将发售公寓，包括：所在奥北区域内，在售或即将发售公寓，包括：酒店式公寓酒店式公寓 50年、年、4

20、0年产权，以公建立项，开发为公寓产品进行销售年产权，以公建立项，开发为公寓产品进行销售研究项目：研究项目：华发颐园（在售）华发颐园（在售）东方郁金香大厦（在售）东方郁金香大厦（在售）旭辉旭辉奥都（售完）奥都（售完）东亚奥北中心（售完）东亚奥北中心（售完）龙德紫金（未售）龙德紫金（未售）地块位置地铁五号线地铁地铁13号线号线东方郁金香大厦东方郁金香大厦华发颐园华发颐园旭辉旭辉奥都奥都东亚东亚奥北奥北中心中心北五环北五环龙德紫金龙德紫金第25页/共114页第二十五页，共114页。华发华发(huf)颐园（在颐园（在售）售）项目位置：朝阳区北苑路项目位置：朝阳区北苑路18号，地铁号，地铁5号线立水桥南

21、站旁号线立水桥南站旁产权年限产权年限(ninxin)：70年年总建筑面积：总建筑面积：48848，其中公寓面积约，其中公寓面积约33960，共，共570套套建筑形式：建筑形式：19层东西向塔楼层东西向塔楼装修标准：精装修，精装修标准装修标准：精装修，精装修标准3000元元/，包括全套家具电器，包括全套家具电器水、电收费标准：民用水、电收费水、电收费标准：民用水、电收费第26页/共114页第二十六页，共114页。户型情况：户型情况：全部为东西向全部为东西向60-70一居，四梯一居，四梯18户户开盘时间：开盘时间：2007年年11月月销售情况：开盘至今销售销售情况：开盘至今销售56套套销售报价：均

22、价销售报价：均价17000元元/成交均价：成交均价：16578元元/销售折扣：销售折扣：9-9.9折不等折不等客群特征：客群特征：部分山西部分山西(shn x)、内蒙投资客购买；、内蒙投资客购买；本地购买者中，本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购买主力；岁之间年轻客群为购买主力；工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近；工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。自住客户多为过渡居住。华发华发(huf)颐园（在颐园（在售）售）数据来源(liyun)：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测第27页/共114页第二十七页，共114页。东方东方(Dngfng)郁金香郁金香大厦（在售）大

23、厦（在售）项目项目(xingm)位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立水桥站东南侧位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立水桥站东南侧产权年限：产权年限：50年年总建筑面积：总建筑面积：34489.41 ，总户数，总户数492套套建筑形式：建筑形式：14层塔楼层塔楼装修标准：精装修，精装修标准装修标准：精装修，精装修标准1000元元/水、电收费标准：商业水、电收费标准水、电收费标准：商业水、电收费标准第28页/共114页第二十八页，共114页。东方东方(Dngfng)郁金香大郁金香大厦（在售）厦（在售）户型情况：户型情况：30-48零居，零居，58-80一居，一居，80-100二居。六梯二居。六梯41户

24、。户。开盘时间：开盘时间：2008年年3月月15日日销售情况：销售销售情况：销售43套套销售报价：销售报价：12500元元/成交均价：成交均价：10813元元/销售折扣：销售折扣：9-9.8折不等折不等客户特征：客户特征：自住客户为主；自住客户为主；购买客户多为年轻白领；购买客户多为年轻白领；购买客户最看重项目优越购买客户最看重项目优越(yuyu)的交通条件和低总价。的交通条件和低总价。数据(shj)来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测第29页/共114页第二十九页，共114页。旭辉旭辉奥都（已售磬）奥都（已售磬）项目位置：立水桥东南岸项目位置：立水桥东南岸产权年限：产权年限：50年年

25、总建筑面积总建筑面积(jin zh min j)：约：约19万万 2682套套建筑形式：建筑形式：10-27层板楼、塔楼层板楼、塔楼装修标准：装修标准：8个楼毛坯房，个楼毛坯房，2个楼为精装修，精装修标准个楼为精装修，精装修标准800元元/水、电收费标准：民用水电收费标准水、电收费标准：民用水电收费标准第30页/共114页第三十页，共114页。旭辉旭辉奥都（已售磬）奥都（已售磬）户型情况：户型情况： 70%为零居或一居。为零居或一居。4060零居室、零居室、 5070一居、一居、 8090二居，少量二居，少量90110三居三居 销售情况：已售磬销售情况：已售磬开盘时间：开盘时间：2007年年6

26、月月成交均价：成交均价：8442元元/目前目前(mqin)二手房价格：约二手房价格：约10000元元/客户特征：客户特征：自住客户为主，少量投资客户；自住客户为主，少量投资客户；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场(shchng)监测第31页/共114页第三十一页，共114页。东亚东亚(Dng Y)奥北中心（奥北中心（已售磬）已售磬）项目位置：立水桥城铁站旁，地铁项目位置：立水桥城铁站旁，地铁13号线和号线和5号线交汇处号线交汇处产权年限：产权

27、年限：50年年总总 规规 模：南北两区共约模：南北两区共约21万，公寓建筑面积约万，公寓建筑面积约19万。共万。共2871套公寓，其中南区公寓套公寓，其中南区公寓1434套，北区公寓套，北区公寓1437套。套。建筑形式建筑形式(xngsh)：11-27层塔板结合层塔板结合装修标准：毛坯房装修标准：毛坯房水、电收费标准：民用水电收费标准水、电收费标准：民用水电收费标准第32页/共114页第三十二页，共114页。户型情况：全部为户型情况：全部为30-9030-90小户型小户型开盘时间：开盘时间：20062006年年8 8月月6 6日日销售情况：开盘半年基本售罄销售情况：开盘半年基本售罄1919万万

28、成交均价：成交均价：66316631元元/ /目前二手房价格：目前二手房价格：1300013000元元/ /客群特征：客群特征：25-3025-30岁之间年轻客群为购买主力；岁之间年轻客群为购买主力；自住、投资客户比例相仿；自住、投资客户比例相仿；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近(fjn)(fjn)；自住客户多为过渡居住。自住客户多为过渡居住。东亚东亚(Dng Y)奥北中心奥北中心（已售磬）（已售磬）数据来源：北京市房地产交易(jioy)管理中心及思源市场监测第33页/共114页第三十三页，共114页。龙德龙德(ln d)紫金紫金（未开盘）（未开盘）项目位置

29、：立汤路东侧，龙德广场北侧项目位置：立汤路东侧，龙德广场北侧产权年限产权年限(ninxin)：40年年总建筑面积：总建筑面积：9万万建筑形式：高层塔楼建筑形式：高层塔楼装修标准：精装修，装修标准未定装修标准：精装修，装修标准未定水、电收费标准：未定水、电收费标准：未定户型情况：户型情况：40-60小户型小户型销售价格：未定销售价格：未定数据来源：思源市场(shchng)监测第34页/共114页第三十四页，共114页。项目名称项目名称产权年限产权年限总规模总规模（）（）建筑形式建筑形式户型面积区间户型面积区间装修标准装修标准（元（元/ /）水电收费标水电收费标准准华发颐园华发颐园（在售）（在售）

30、70年4884819层东西向塔楼60-70一居3000 （包括全套家具电器）民用水、电收费标准东方郁金香大厦东方郁金香大厦（在售）（在售）50年3448914层塔楼30-48零居；58-80一居；80-100二居。1000商业水、电收费标准旭辉旭辉奥都奥都（售完）（售完）50年约19万10栋10-27层板楼、塔楼4060零居；5070一居； 8090二居；90110三居 800 （8个楼毛坯，2个楼为精装修）民用水、电收费标准东亚奥北中心东亚奥北中心（售完）（售完）50年21万11-27层塔板结合30-90小户型毛坯民用水、电收费标准龙德紫金（未售）龙德紫金（未售）40年9万高层塔楼40-60

31、小户型精装标准未定未定公寓市场产品特征公寓市场产品特征(tzhng)50年产权为主，多为塔楼，小户型居多，多为民用水电收费标准年产权为主，多为塔楼，小户型居多，多为民用水电收费标准第35页/共114页第三十五页，共114页。公寓市场销售公寓市场销售(xioshu)情况情况销售销售(xioshu)价格在价格在10000-13000元元/之间的项之间的项目，月销售目，月销售(xioshu)速度较快；销售速度较快；销售(xioshu)价格价格17000元元/，销售，销售(xioshu)抗性非常明显。抗性非常明显。项目名称项目名称成交价格成交价格（元（元/ /）目前售价目前售价（元（元/ /）销售速度

32、（套销售速度（套/ /月）月）客群特征客群特征华发颐园（在售）华发颐园（在售）16578170002个月客户积累，07年11月开盘，共售出56套，月均8 8套套部分山西、内蒙投资客购买；本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购买主力；工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。东方郁金香大厦东方郁金香大厦（在售）（在售）10813125001个月客户积累，08年3月开盘，共售出43套，月均2020套套自住客户为主；购买客户多为年轻白领；购买客户最看重项目优越的交通条件和低总价。旭辉旭辉奥都奥都（售完）（售完）8442（2007年售完）10000（2手报价）3个月客户积累，07年

33、6月开盘，11月底2682套售磬，月均298298套套自住客户为主，少量投资客户；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。东亚奥北中心东亚奥北中心（售完）（售完）6631（2006年售完）13000（2手报价）3个月客户积累，06年8月开盘，2871套半年售罄，月均319319套套25-30岁之间年轻客群为购买主力；自住、投资客户比例相仿；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。龙德紫金（未售）龙德紫金（未售）未定第36页/共114页第三十六页，共114页。公寓市场公寓市场(shchng)研究研究结论结论p 区域内，公建立项，40、50年产权的

34、公寓项目密集，市场接受度较高；p 公寓户型以小户型为主，户型面积主要(zhyo)集中在40-80之间；p 公建立项的公寓项目，水、电多改为民用水、电，按民用水、电收费；p 08年以前，区域内销售公寓项目多为毛坯房，销售状况良好；p 08年以后，区域内销售公寓项目则多为精装修，由于市场原因，整体销售状况不佳；p 客户对销售价格敏感度较高，售价超过13000元/的项目，销售抗性较大；p 购买公寓的客户以过渡型自住为主；p 依靠两条地铁线及十数条公交车的便利公共交通，购买公寓的客户多为在地铁沿线或地铁沿线附近工作的年轻白领。第37页/共114页第三十七页，共114页。未来存量未来存量 住宅供应量远远

35、大于公寓供应量住宅供应量远远大于公寓供应量未来两年仍将有未来两年仍将有3737万平米的住宅存量，与本项目形成竞争万平米的住宅存量，与本项目形成竞争未来两年将有未来两年将有11.211.2万平米的公寓存量在市场万平米的公寓存量在市场(shchng)(shchng)销售销售产品类产品类型型项目名称项目名称潜在供应潜在供应( () )备注备注住宅住宅媒体村媒体村25万北区（预计4月20日开盘）公园公园200820086.6万在售106#及18#北京北北京北5.7万3栋未开盘楼座合计合计37.337.3万万公寓公寓华发颐园（在售）华发颐园（在售）30624东方郁金香大厦东方郁金香大厦（在售）（在售）3

36、1475龙德紫金（未售）龙德紫金（未售）5万项目约有商业4万合计合计11.211.2万万数据(shj)来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测第38页/共114页第三十八页，共114页。市场市场(shchng)未来供应未来供应量量未来土地供应量未来土地供应量 预计区域内未来两年新增供应量大，将达到预计区域内未来两年新增供应量大，将达到(d do)278(d do)278万平米；其中有直接竞争力的供应量为万平米；其中有直接竞争力的供应量为7474万平米，销售形势不乐观。万平米，销售形势不乐观。年份年份宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置土地面积土地面积 ( () )规划建筑面规划建筑面积积( (

37、) )规划用途规划用途开发开发程度程度受让单位受让单位2008年朝阳区来广营乡清河营村（1号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村417977.86662219.81住宅及居住公共服务设施、商业金融业六通一平北京中联亚房地产有限公司 昌平区东小口镇陈营村地 昌平区东小口镇380057.87523292.94居住、教育、公共交通用地六通一平深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合体 2007年昌平区北七家镇南部组团昌平区北七家镇中部226190.46213800住宅及配套公共设施六通一平北京泰格经济开发公司朝阳区来广营乡清河营村4号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村319958

38、.27306701.86住宅及居住公共服务设施六通一平北京中鸿房地产开发集团有限公司、北京城建投资发展股份有限公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村（2号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村305579.96498192.13住宅及居住公共服务设施、六通一平北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村（3号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村431555.21577381.05住宅及居住公共服务设施、六通一平北京国华置业有限公司合计合计27815882781588数据(shj)来源：北京市土地交易管理中心第39页/共114页第三十九页，共114页。居

39、住居住(jzh)市场研究结市场研究结论论p 各项目销售情况受整体市场影响较大：区域内住宅及公寓项目，受整体市场环境影响，各项目销售情况受整体市场影响较大：区域内住宅及公寓项目，受整体市场环境影响，06、07年销售情况普遍良好，年销售情况普遍良好，08年销售速度较年销售速度较07年有所放缓；年有所放缓；p 住宅以中小户型为主：户型面积区间在住宅以中小户型为主：户型面积区间在70-100之间；之间；p 公寓以小户型为主：主力户型面积区间在公寓以小户型为主：主力户型面积区间在40-80之间；之间；p 客户对销售价格敏感度远高于产权年限：在销售价格足够优惠前提下，客户能够忽略客户对销售价格敏感度远高于

40、产权年限：在销售价格足够优惠前提下，客户能够忽略40、50年产权年限影响；年产权年限影响；p 便利交通吸引城中年轻白领购买：依靠两条地铁线及二十余条公交车的便利公共交通，在本便利交通吸引城中年轻白领购买：依靠两条地铁线及二十余条公交车的便利公共交通，在本区域购买住宅或公寓的客户多为在地铁沿线区域购买住宅或公寓的客户多为在地铁沿线(ynxin)或地铁沿线或地铁沿线(ynxin)附近工作的年轻附近工作的年轻白领；白领；p 自住为主；自住为主；p 区域内未来整体供应量巨大。区域内未来整体供应量巨大。第40页/共114页第四十页，共114页。住宅住宅(zhzhi)市场研究市场研究公寓市场公寓市场(sh

41、chng)研研究究商业市场商业市场(shchng)研究研究写字楼市场研究写字楼市场研究第41页/共114页第四十一页，共114页。规划规划(guhu)中中商业商业北京北京(bi jn)北北东亚东亚(Dng Y)奥北中心奥北中心南区南区东亚奥北中东亚奥北中心北区心北区北方明珠大厦商业楼（万北方明珠大厦商业楼（万意百货意百货 ）龙德广场龙德广场龙德广场二期酒店龙德广场二期酒店式公寓及底商式公寓及底商本本 案案西一区商业西一区商业西单购物中心（天通苑店）西单购物中心（天通苑店）及及1区沿街商业区沿街商业西三区商业西三区商业北三区商业北三区商业东三区商业东三区商业5号线天通苑站号线天通苑站5号线天通苑

42、南站号线天通苑南站立水桥站（立水桥站（5号线、号线、13号线）号线）地铁地铁5号线号线城铁城铁13号线号线商业市场研究商业市场研究区域内主要集中商业区域内主要集中商业以龙德广场、北方明珠大厦商业楼、西单商场购物中心性质的大型商业；其余为天通苑社区内沿街商铺 。第42页/共114页第四十二页，共114页。商业商业(shngy)市场市场研究研究区域区域(qy)(qy)内主要内主要集中商业集中商业区域位置区域位置体量（平米）体量（平米）业态业态租金水平租金水平(/(/天天/ /平方米平方米) )售价（元）售价（元）龙德广场18万购物百货、超市、餐饮娱乐、文化艺术、健身保健等二、三层4元左右只租不售天

43、通苑5区商业（西单购物中心）单层、两层及三层临街商铺约5000平米，西单购物中心经营面积7000。地产中介、宾馆、餐饮、网吧、美容美发、驾校、药店、摄影、烟草、眼镜店、西单购物中心2元左右/北方明珠大厦3.8万F1：工艺礼品、头饰、化妆品、钟表眼镜、玩具、陶瓷制品、小五金、小家电、手机配件、照相器材、文化办公用品、不锈钢塑料制品F2：首饰、鞋类、箱包皮件、丝绸、针纺织品、床上用品、窗帘布艺F3：童装、男女服装、外贸服装、休闲系列F4：奥特莱斯名品折扣F5：电子、美食娱乐休闲广场B1：世纪联华大型超市F1：每5平方米一个商铺，月租金水平，根据位置的不同而不同。分别为：8-10元/平方米/天F2：

44、12元/平方米/天F3：转让费3-3.5万元/铺F4：租金以扣点形式支付（扣点10%左右）根据品牌的不同而不同B1：超市外租区的租金标准为：19平方米的商铺，9.8元/平方米/天F1外租区的商铺租金：20平米，11元/平方米/天，另付8万元转让费 只租不售第43页/共114页第四十三页，共114页。商业市场商业市场(shchng)研究研究区域内主要区域内主要(zhyo)(zhyo)集中商业集中商业区域位置区域位置体量体量经营业态经营业态租金水平租金水平( (平方米平方米/ /天天) )售价（每平方售价（每平方米）米）西三区商业三层沿街商铺及尾货市场，约1万平米餐饮、美容美发、地产中介、尾货商场

45、、医院、药店、宾馆、超市、SPA、电脑培训、复印打印等2.8元左右 /西一区商业单层、三层沿街商铺，约7000平米。地产中介、烟酒、餐饮、药店、美术培训、健身、茶馆、超市、宾馆、动物医院、洗衣、诊所等2元左右1.3万北三区商业四层沿街商铺及苏宁、物美等共约2万平米商业餐饮、网吧、动漫设计、药店、早教、健身、苏宁、婴幼商品、医院、地产中介、宾馆、律师事务所、美容美发、物美超市1.3元左右只租不售东三区商业单层临街商铺，约500平米，旧货市场约500平米旧货市场、餐饮1.3元左右/东亚奥北中心南北区共计3.1万平米的临街商铺及商业广场商业广场、临街商铺、精品购物店、名品箱包店、餐饮等3-6元/第4

46、4页/共114页第四十四页，共114页。区域商业个案区域商业个案龙德龙德(ln d)(ln d)广场广场 l总规模18万平米，单层面积3.15万平方米；l地下3层，地上(d shn)5层；l业态组合：购物百货、超市、餐饮、文化艺术、健身保健、家居、影院等；l品牌商家：家乐福、百安居、万达、肯德基；l租金：主力店约在2元/天/平方米，非主力店约在4元/天/平方米左右，一二层零售业态约在6元/天/平米；l售价：只租不售，l经营状况：良好。商业市场商业市场(shchng)研究研究该项目该项目20072007年开业，为区域内最大的核心商业中心，由于位置优越，家乐福、百安居、万年开业，为区域内最大的核心

47、商业中心，由于位置优越，家乐福、百安居、万达影院多个主力店的进驻，吸引强大客流，使得经营状况较好。达影院多个主力店的进驻，吸引强大客流，使得经营状况较好。第45页/共114页第四十五页，共114页。l商业经营面积3.8万平米；l地下一层、地上五层；l业态组合：超市、服装、餐饮、小商品等l品牌商家：华联超市、万意百货(bihu)、奥特莱斯名品折扣；l租金：27元/平米/天；l售价：只租不售；l经营状况：良好。区域商业个案区域商业个案明珠明珠(mngzh)(mngzh)大厦商业楼大厦商业楼 商业商业(shngy)市市场研究场研究万意百货档次偏低、多选址在郊区，以经营小商品为主，主要客群为城乡区域内

48、的年轻消费人万意百货档次偏低、多选址在郊区，以经营小商品为主，主要客群为城乡区域内的年轻消费人群。群。第46页/共114页第四十六页，共114页。区域商业区域商业(shngy)(shngy)个案个案天通苑天通苑5 5区商业区商业(shngy)(shngy)商业市场商业市场(shchng)研究研究l商业经营面积：3.8万平米；l地下一层、地上五层；l业态组合：购物中心、餐饮(cn yn)、银行、网吧、美容美发、药店、摄影、烟草、眼镜店等；l品牌商家：西单购物中心；l租金：2元/平方米/天；l空置率：20%本项目由于紧挨龙德广场，加上消费需求量有限，沿街商铺出租情况不佳。本项目由于紧挨龙德广场，加

49、上消费需求量有限，沿街商铺出租情况不佳。第47页/共114页第四十七页，共114页。区域商业区域商业(shngy)(shngy)个案个案东亚奥北中心东亚奥北中心商业市场商业市场(shchng)研究研究l南区1.7万平方米，北区1.4万平方米；l业态组合：茶座、酒吧、DIY体验店、餐饮、面包、购物、l租金：3-6元/平方米/天；l售价：2.3万/平方米l商业现状(xinzhung)：正在交房阶段。本项目已会部售出，刚刚交房，未来商业经营需要一段培养期。本项目已会部售出，刚刚交房，未来商业经营需要一段培养期。第48页/共114页第四十八页，共114页。区域区域(qy)(qy)商业个案商业个案天通苑

50、西一区商业天通苑西一区商业商业商业(shngy)市场研究市场研究l商业经营面积7000平米；l一至三层；l业态组合：餐饮、地产中介、洗衣、烟酒、药店、美术培训(pixn)、健身、茶馆、超市、宾馆、动物医院、诊所等；l租金：2元/平方米/天；l售价：1.3万/平方米l空置率：基本无。西一区内商业主要为社区内配套，基本没有空置，商业街内有些许地摊，非常影响区西一区内商业主要为社区内配套，基本没有空置，商业街内有些许地摊，非常影响区域商业形象。域商业形象。第49页/共114页第四十九页，共114页。l商业经营面积(min j)1万平米；l一至三层；l业态组合：美容美发、地产中介、尾货商场、医院、药店

51、、宾馆、超市、SPA、电脑培训、复印打印等；l租金：2.8元/平方米/天；l空置率：基本无。区域区域(qy)(qy)商业个案商业个案天通苑西三区商业天通苑西三区商业商业商业(shngy)市市场研究场研究临街店铺基本无空置，商品相对较为低档，主要满足社区内人群购买需求。临街店铺基本无空置，商品相对较为低档，主要满足社区内人群购买需求。第50页/共114页第五十页，共114页。l商业经营面积2万平米；l三层；l业态组合：餐饮(cn yn)、网吧、动漫设计、药店、早教、健身、苏宁、婴幼商品、医院、地产中介、宾馆、律师事务所、美容美发、物美超市；l品牌商户：苏宁、物美；l租金：1.3元/平方米/天；l

52、售价：只租不售；l空置率：50%。区域商业区域商业(shngy)(shngy)个案个案天通苑北三区商业天通苑北三区商业(shngy)(shngy)商业商业(shngy)市场市场研究研究北三区商业街处于天通苑社区最内部，呈北三区商业街处于天通苑社区最内部，呈“丫丫”字型道路两侧，多为三层商业，字型道路两侧，多为三层商业，体量较大，而消费人群有限，因此空置率较高。体量较大，而消费人群有限，因此空置率较高。第51页/共114页第五十一页，共114页。区域区域(qy)(qy)商业个案商业个案天通苑东三区商业天通苑东三区商业商业市场商业市场(shchng)研究研究l商业经营面积1000平米；l一层临建；

53、l业态组合(zh)：旧物市场、餐饮；l品牌商户：苏宁、物美；l租金：1元/平方米/天；东三区商业体量小、业态单一，属于辅助及补充北三区商业。东三区商业体量小、业态单一，属于辅助及补充北三区商业。第52页/共114页第五十二页，共114页。区域商业区域商业(shngy)市场现状总结市场现状总结1 1、区域商业、区域商业(shngy)(shngy)档次相对较为低端，还属于初级阶段，绝大多数商业档次相对较为低端，还属于初级阶段，绝大多数商业(shngy)(shngy)为天通苑为天通苑社区内配套商业社区内配套商业(shngy)(shngy)2 2、近年来立水桥城铁周边商业供应加大，龙德广场、北方明珠购

54、物中心，对社区内商业形、近年来立水桥城铁周边商业供应加大，龙德广场、北方明珠购物中心，对社区内商业形成一定成一定(ydng)(ydng)影响。影响。3 3、区域内商业空置率较高，尤其是进入到天通苑社区内的商业，空置率更高，商业基本呈饱和状态。、区域内商业空置率较高，尤其是进入到天通苑社区内的商业，空置率更高，商业基本呈饱和状态。、大型商业中心只租不售，平均租金在、大型商业中心只租不售，平均租金在2-42-4元左右，专业运营管理，空置率低；临街商铺售价平均元左右，专业运营管理，空置率低；临街商铺售价平均为为1.61.6万左右，租金在万左右，租金在2 2元左右，空置率高，但销售状况较好。元左右，空

55、置率高，但销售状况较好。、1313号线和号线和5 5号线交汇处的商业租金在号线交汇处的商业租金在3-73-7元平米天左右，往天通苑北区及西区方向，租金逐渐降元平米天左右，往天通苑北区及西区方向，租金逐渐降低。低。第53页/共114页第五十三页，共114页。天通苑天通苑集中集中(jzhng)商业区商业区天通苑商业天通苑商业中心中心区域内潜在区域内潜在(qinzi)(qinzi)商业商业 商业市场商业市场(shchng)研究研究天通苑商业中心占地面积约天通苑商业中心占地面积约7 7万平米，天通苑集中商业区占地面积约万平米，天通苑集中商业区占地面积约8 8万平米。目前处于基础施工万平米。目前处于基础

56、施工阶段。阶段。第54页/共114页第五十四页，共114页。商业商业(shngy)市场市场研究研究区域商业需求、供给分析区域商业需求、供给分析(fnx)(fnx)对比对比区域区域人口（万人口（万人）人）商业面积（万平方商业面积（万平方米）米）人均商业面积人均商业面积（平方米）（平方米）备注备注本项目半径本项目半径6 6公里范围公里范围505032+1532+15（在建）（在建）1.141.14区域住宅以天通苑经区域住宅以天通苑经济适用房为主。济适用房为主。未来本区域内人均商业面积明显过大，已超出区域内消费能力未来本区域内人均商业面积明显过大，已超出区域内消费能力(nngl)(nngl)，必然会

57、出现激烈的，必然会出现激烈的竞争，淘汰不被接受的商业。竞争，淘汰不被接受的商业。第55页/共114页第五十五页，共114页。住宅住宅(zhzhi)市场研究市场研究公寓公寓(gngy)市场研究市场研究商业商业(shngy)市场研市场研究究写字楼市场研究写字楼市场研究第56页/共114页第五十六页，共114页。地块所属区域天通苑板块是北京十大边缘居住组团，立水桥板块为北京著名(zhmng)的居住板块，主要定位均为居住、生活、购物功能。从政府规划来看：并无办公功能。写字楼市场分析写字楼市场分析(fnx)政府政府规划规划第57页/共114页第五十七页，共114页。天通苑经过(jnggu)十几年的发展，

58、从早期的仅仅满足居住需求到现在商业配套的逐步完善，写字楼办公市场始终没有得到良好的发展。目前区域内也仅有：北方明珠、领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都这四个带有办公功能的项目。均为商住楼，非纯写字楼。写字楼市场分析写字楼市场分析(fnx)市场现状市场现状本本 案案项目名称项目名称物业类型物业类型北方明珠综合办公楼领地OFFICE二手商住楼明天第一城商务办公公寓旭辉奥都商务办公公寓第58页/共114页第五十八页，共114页。写字楼市场写字楼市场(shchng)分析分析市场市场(shchng)价格价格项目名称项目名称开盘时间开盘时间售完时间售完时间开盘均价开盘均价结案销售结案销售均价均价租金租

59、金折扣折扣北方明珠2005年1月/6000100002.5/天/平米/领地OFFICE2005年4月2005年9月455065001.5/天/平米/明天第一城2006年8月21日2007年10月600068002.0/天/平米/旭辉奥都2007年6月1日/75009500/首付50%以上9.7折,一次性付款9.3折1、区域内由于没有商务氛围，且办公物业品质相对较低，因此物业的销售均价比较低，在9000元/平米左右，领地OFFICE及明天第一(dy)城由于结案时间较早，因此价格较低，目前均为只租不售。第59页/共114页第五十九页，共114页。写字楼市场分析写字楼市场分析市场供应及消化市场供应及

60、消化(xiohu)速度速度项目名称项目名称开盘时间开盘时间售完时间售完时间建筑面积建筑面积总套数总套数剩余套数剩余套数北方明珠2005年1月/2.2万平米/8套（170平）公司自己持有，还有部分二手的。领地OFFICE2005年4月2005年9月4.5万平米339套售完明天第一城2006年8月21日2007年10月2万平米400多套售完旭辉奥都2007年6月1日/约20万平米2682套4套6090平米1、从上表看，领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都能达到67套、 28套、268套每月的销售速度。从区域交通条件上看，领地OFFICE和旭辉奥都紧邻5号线和13号线的交汇处，交通条件优于明天第一