房地产开发最全的16种融资方法

1、房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、治理密集型的投资行为,开发一个房地产工程所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行.同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾.然而房地产开发的不同工程、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构：1 .自有资金.开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金根底.例如关联公司借款,以此来支持工程开发.通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发

2、商设定的硬性“门槛.121号文件规定,自有资金比例必须超过30%.全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力缺乏的中小房地产商将会被排除出局.：2 .预收房款.预收房款通常会受到买卖双方的欢送,由于对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将局部市场风险转移给买家；而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情.121号文件规定,商品房必须在“结构封顶时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目

3、前绝大局部购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款.房地产工程从开工建设,办得“五证,到“结构封顶平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的缺乏,会使自有资金压力更大,工程开发难以为继.3 .建设单位垫资一种是由建筑商提供局部工程材料,即“甲供材；一种是延期支付工程款.据建设部统计,房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%,它解决的资金有限,而且也只是缓解,不能解决根本问题.121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制,严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发工程.2004年起国家大力清欠农

4、民工工资,继而引发大力清欠工程款,使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限.4 .银行贷款在我国,房地产工程的开发对银行贷款具有高度的依赖性,一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径.据保守估计,房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款,如果再算上施工企业垫资、延迟供给商材料付款等,至少应有70%.而近年来,国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面,：房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩.银行之所以肯贷款,也是再三考虑了房地产公司的品牌、工程进展以及未来收益,最终有限度地给予放贷.当前形势下,银行信贷,对于我国的房地产企业而言,依旧是首选,它便捷,

5、实际经济本钱较低,财务杠杆作用大,可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来躲避还债压力大等缺点.但由于银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待开拓新的融资渠道.5 .房地产信托现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产工程投资,另一种模式是债权融资.相对银行贷款而言房地产信托方案的融资具有降低房地产开发公司整体融资本钱、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势.由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购置权等模式进行金融创新此后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行.：6 .上市融

6、资上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式.房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发工程尤其是商业地产开发具有很大的优势.商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求.从企业规模上看由于上市的门槛比拟高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有开展潜力的中型企业还可以考虑买：.t):壳上市进行融资,从而到达增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的.7 .房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产

7、投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式.：资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后,虽然要让出局部收益,但能够迅速得到资金,建立良好的资金投入机制,顺利启动工程；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现,依托有价证券作为房地产产权的转移载体,能吸引更多的资金进入这一领域；：同时,基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利水平的判断和市场的预期,这种变动有助于集聚房地产购置力和市场价格发现.2005年12月1日起?金融机构信贷资产证券化试点治理方法?：正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据.?治理方法?就

8、信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规那么、风险治理、监督治理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向标准化提供了有力的保证.8 .联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产工程进行开发的一种融资方式.这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续开展.地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地限制经营风险.目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资工程的自有资本金必须在：35%及以上.因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保证防止资金链条断裂.多

9、数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业治理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险.联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势.开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证.9 .开发商贴息贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购置其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷.对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以躲避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等

10、中间业务收入.对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售.回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款.：同时,商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材,：购房者感觉更有保证,也刺激了房产的销售.开发商还可根据情况,将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行,：获得一定比例的现实贷款,：来解决临时性资金需求.这种融资是在销售过程中实现的,平安可靠,但不是所有的开发商都可以尝试的,由于要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回,所以它仅适合那些有实力、有规模的大型

11、房地产企业,而且开发的工程为高利润、高档次的精品社区.10售后回买及回租售后回买指开发商将自己所开发的物业,出售或典当给贷款机构,以获得大量现金,：用于再投资；同时,在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式,再将该项物业赎回.这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构,也可以是资金雄厚的实业公司.售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资,用于连续开发其他工程,还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令,在赎回物业后还能得到产权,：再次销售.这种融资方式特别适合那些由于手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商,对于盘活资产、启动再投资

12、有着极其重要的作用.但在售后回买过程中会发生两次交易税费,还要付给贷款机构一笔不小的销售价差,以作贷款利息,因而资金本钱相对较高,在操作前要缜密分析经济可行性.售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后,再租回来自营或委托他人经营.在售后回租过程中,拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权,使开发资金即时变现回笼,以到达减少资金占用和获得销售利润的目的；同时,又保存了对该物业的使用权,以在今后的租赁中长期获得经营收益.：整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报,也就是经营能否到达预先方案的盈利水平,为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营方案,有值得信赖的委托经

13、营机构,否那么就有销售欺诈之嫌.这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资,如酒店、商场等.11.海外融资海外房产基金的进入对中国房地产业的开展是有益的.一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续开展；另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用.但由于目前我国尚未公布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,国外房地产投资基金对开发工程的本身要求很高,投入工程后在运作过程中要求标准而透明,而国内一些房产企业运作不标准,所以海外房产基金在中国的开展还存在着一些障碍.12融资租赁根据?合同法?的规定房地产融资租赁合同是指房

14、屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购置该房屋并交给承租人使用承租人交付租金.：出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报.房地产融资租赁与银行贷款相比,具有更简单,快捷的优势.尽管租赁的租金相对较高,但与银行借款相比,申请过程更简单快捷,另外,租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排,还款方式更具有灵活性,以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的开展.13 .非上市增资扩股一一私募股权融资受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响,2021年3月20日恒大地产在香港全球公开出售IPO未获一家机构认购

15、而被迫放弃,显示了国际资本市场的十足寒意.在这种情况下,恒大地产选择了非上市增资扩股,其中,香港新世界开展主席郑裕彤投资入股1.5亿美元,占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元.14 .夹层融资夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势.近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的：15%至:0%:是靠夹层融资来补足的.：对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求

16、适中；对于工程要求较低不要求“:四证齐全投资方对限制权的要求较低.对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小；退出确实定性较大比传统的私有股权投资更具流动性.15债券融资由于地产工程具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期归还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终限制得比拟严格.监管部门为标准债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产工程债券审批的举措.诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行本钱较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式.16工程融资所谓工程融资,指以工程的资产、收

17、益作抵押来融资.这种方式具有一次性融资金额大、工程建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产工程可以考虑采用工程融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用.57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001359457807757990251551257710018030900123875771649826018180515771001803090012138572131192158918326577100180309001235957903682236107605357710018030900123565761352861437917425771001803090012355575087869704693279170881003433552741012299443258333791708810034335527510186673293883202117088100343356107101581152501500522170881003433561081010001800598717321708810034335429510107419414268701