物流园区的规划建设及经营

1、物流园区概述物流园区管理模式物流园区盈利模式物流园区规划与建设物流园区发展建议物流园区的定义物流园区的定义物流园区建设的条件物流园区建设的条件物流园区的布局物流园区的布局也称物流基地，是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。（GB/T18354）物流超市（实现各种物流功能和要素的聚集）物流企业孵化器（物流企业合作融合，共同提升核心竞争力）物流地产（地产经营和物业管理的特征）物流园区（Distribution Park）物流节点物流节点物流节点一元配置模式物流节点二元配置模式物流

2、节点三元配置模式 (a)“钻石”结构 (b)“石墨”网状结构物流节点多元配置模式 物流通道物流通道配送中心供货方需货方城市配送干线运输城市配送供货方区域物流中心或物流园区配送中心需货方配送中心区域物流中心或物流园区干线运输干线运输境外集货运输国际运输干线运输（区域配送）城市配送客户境外集货中心口岸分拨中心区域物流中心城市配送中心客户国际运输干线运输（区域配送）城市配送供货方境外物流中心（园区）口岸分拨中心区域物流中心（园区）境外配送中心需货方城市配送中心市域物流通路区域物流通路国际进口物流通路国际出口物流通路一、物流园区概述 在世界物流业的发展过程中，在德国、日本等不少国家出现了物流园区这一形

3、态或叫业态，叫法不一，或称物流园区，或称物流团地，或物流基地。按目前的统计，物流园区在西欧规划了100多个，在日本规划了80多个，大部分已经建成并投入运行，在中国的物流术语国家标准（GB/T183542001）中，没有物流园区这一概念 。1、物流园区性质 （1） 它是一种社会公共基础设施。 （2）它是地域的空间布局与综合服务功能融合在一起的物流节点或物流平台。 在市场定位上，它是物流企业与相关企业如运输、仓储企业和中介服务机构的积聚区；是有效整合物流资源、实施物流现代化作业、建立一体化运输体系、实现设施共享与高度信息化的物流市场载体。2、物流园区涵义 是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工

4、商企业在空间上集中布局的场所，是一个大型配送中心或多个配送中心的集聚地，它的占地规模较大，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。 物流园区是基础设施的一种，它有别于企业自用型的物流中心，是具有经济开发性质的物流功能区域，与科技园区、工业园区有相似之处。 物流园区物流园区=场所场所+设施设施+服务服务物流园产生的原因及背景分析物流园产生的原因及背景分析减轻物流对城市交通的压力减轻物流对城市交通的压力 减小物流对城市环境的种种不利影响减小物流对城市环境的种种不利影响 促进城市用地结构调整促进城市用地结构调整 提高物流经营的集聚效应。提高物

5、流经营的集聚效应。 满足仓库建设的大型化发展趋势的要求满足仓库建设的大型化发展趋势的要求 货运量迅速增加的市场需求货运量迅速增加的市场需求 城市经济发展的需求城市经济发展的需求 科学技术发展的因素科学技术发展的因素 贸易形式变化的因素贸易形式变化的因素 物流园区是政府从城市整体利益出物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现物流业发展趋势，实现“货畅其货畅其流流”，在郊区或城乡边缘带主要交，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配通干道附近专辟用地，通过

6、逐步配套完善各项基础设施、服务设施，套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流提供各种优惠政策，吸引大型物流( (配送配送) )中心在此聚集，使其获得规中心在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。来的种种不利影响。物流园区，最早出现在日物流园区，最早出现在日本东京，近十多年来在欧本东京，近十多年来在欧洲一些国家也开始出现，洲一些国家也开始出现，近年，在我国发展迅速。近年，在我国发展迅速。3、物流园区分类 (1)国际物流园。其业务一般以跨两个及其以上海关管辖区域

7、为服务范围，其作业涉及到海关报关清关、进出口商品检验检疫、海关监管、保税等环节。如上海外高桥保税物流园、青岛保税物流园。 (2) 区域物流园。主要是以城市群或经济区为服务范围，将分散的货物集中成批量货物或将集中运到的大批量货物分成批量较小的货物，以实现零散货物运输需求与干线规模运输需求的有效衔接。 (3) 城市物流园。其功能主要是为本座城市及其周边县区为服务范围，该类作业主要包括按众多用户要求完成配货、送货等主要业务，一般以汽车运输为主。按行业导向不同分类按行业导向不同分类qq 专业性物流园专业性物流园qq 综合性物流园综合性物流园按层次节点分类：按层次节点分类：qq 物流基地型物流基地型qq

8、 物流中心型物流中心型qq 配送中心型配送中心型按园区兴办主体类型：按园区兴办主体类型：qq 政府主办型政府主办型qq 政府规划，企业运作型政府规划，企业运作型qq 企业自办的专业型企业自办的专业型qq 市场自发形成，政府规划市场自发形成，政府规划枢纽型物流园枢纽型物流园：qq依托航空港依托航空港qq依托运输港依托运输港qq依托铁路枢纽依托铁路枢纽qq依托高速公路依托高速公路按区域辐射分类按区域辐射分类qq市域型物流园市域型物流园qq区域性物流园区域性物流园qq国际性物流园国际性物流园按经营服务范围分类按经营服务范围分类qq生活资料物流园生活资料物流园qq生产资料物流园生产资料物流园物流园经营

9、性质物流园经营性质qq 第三方物流平台第三方物流平台qq 第四方物流平台（深圳机第四方物流平台（深圳机场航空物流园区）场航空物流园区）按位置位置构成不同分类：按位置位置构成不同分类：qq集中型物流园集中型物流园qq非集中型物流园非集中型物流园目前业类物流园目前业类物流园区分类区分类4、物流园区的特点 (1)现代化 物流园区不同于传统的仓储区、货运站、货运码头，它拥有先进的物流设施设备，拥有先进的管理信息系统，拥有训练有素的物流操作人员，拥有先进科学的运作管理模式。 (2)多功能 物流园区不是仅具有仓储功能的仓储区和运输功能的货运场，它是具有以物流与供应链管理为核心的，仓储、运输、配送、装卸搬运

10、、流通加工、信息处理、分销服务、金融、后勤等各种功能于一体的物流业务集中地。 (3)社会化 物流园区不是只为某个企业而是面向社会为无数企业提供物流服务的场所，是第三方物流企业集结的场所。 (4)大规模 物流园区作为社会物流系统的重要组成部分，是多种物流设施、设备和若干物流企业与相关企业在空间上集中分布的场地，具有规模大的特点。 (5)经营场所 物流园区既是城市的基础设施但更是经营场所，具有经营功能，不是政府的附属机构和设施。物流园区的规划建设一定要按经济规律办事。 5、物流园区建设的作用 （1）整合现有资源，引入现代市场运作机制。 （2）带动产业链的发展。物流园区的一个重要功能是集聚效应，通过

11、集聚扩大了企业的商圈，增加了交易的机会。 （3）创造良好的投资环境。 （4）改善城市环境。 三个优势1 1、经济圈优势、经济圈优势2 2、交通圈优势、交通圈优势3 3、政策机制优势、政策机制优势1 1、物流企业服务资源、物流企业服务资源2 2、物流设施设备资源、物流设施设备资源3 3、货主企业货物资源、货主企业货物资源 三种资源1 1、政府行使管理职能（宏观调、政府行使管理职能（宏观调控制、政策导向、物流运作和控制、政策导向、物流运作和谐环境的构建）谐环境的构建）2 2、中介服务机构职能（信息、中介服务机构职能（信息、结算、保险、质押、咨询、培结算、保险、质押、咨询、培训、安保等训、安保等 ）

12、3 3、企业营销服务职能（提供交、企业营销服务职能（提供交易展示厅、产品分销、批发贸易展示厅、产品分销、批发贸易等）易等） 三个职能6、物流园区建设状况 国内: 由中国物流与采购联合会和中国物流学会联合发布的第二次全国物流园区（基地）调查报告显示：中国物流园区的总量为475个，其中已经运营的物流园区122个，占25.7%，在建的物流园区219个，占46.1%，规划中的物流园区134个，占28.2%。 与2006年发布的第一次调查报告相比，目前中国已运营的物流园区的数量由2006年的50个增加到122个，增加了144%；在建的物流园区数量由2006年的65个增加到219个，增加了237%；规划中

13、的物流园区的数量由2006年的92个增加到134个，增加了45.7%。 国外: 2002年德国物流园区协会对德国物流园区的发展状况进行了调查。调查结果显示：德国现有33个物流园区，其中5个还在规划和土地开发阶段；每个物流园区总面积平均约140公顷，即140万平方米；总体入住率是40左右。德累斯顿物流园区、不莱梅物流园区入住率非常高；在整个物流园区里面，有1200个企业进驻，工作人员有4万名左右。 德国国土面积大约35.7万平方公里，小于黑龙江省的45.4万平方公里。省直辖市省直辖市规划园区数规划园区数（或地区）（或地区）（已建正建或筹建）（已建正建或筹建）深圳市深圳市6深圳市推出“十五”及20

14、15年现代物流业发展深圳市推出“十五”及2015年现代物流业发展规划，把现代物流业作为深圳的三大支柱产业规划，把现代物流业作为深圳的三大支柱产业之一，将规划建设6大物流园区。之一，将规划建设6大物流园区。上海市上海市5上海市出台的“十五”现代物流产业发展计划上海市出台的“十五”现代物流产业发展计划，提出着重发展陆、海、空三大物流和五个物，提出着重发展陆、海、空三大物流和五个物流园区，建设市内配送中心20个，市外配送中心流园区，建设市内配送中心20个，市外配送中心3-5个，把上海建成国际航运中心。3-5个，把上海建成国际航运中心。江苏省江苏省14 据江苏省物流规划显示，江苏十五期间要建成据江苏省

15、物流规划显示，江苏十五期间要建成14个综合性物流园区；目前，该省南京、无锡等14个综合性物流园区；目前，该省南京、无锡等地物流规划已经出台；地物流规划已经出台；大连市大连市5根根据据大大连连市市现现代代物物流流规规划划，再再过过5 5 年年，大大孤孤山山半半岛岛国国际际物物流流园园区区将将与与大大连连新新港港物物流流区区、北北良良港港物物流流区区、保保税税区区物物流流区区和和双双D D港港物物流流区区连连为为一一体体，形成在全国独具特色的环岛带状物流园区。形成在全国独具特色的环岛带状物流园区。广州市广州市4广州市正在建设大型的航空港、深水港、信息港广州市正在建设大型的航空港、深水港、信息港等“

16、三大港”和规划建设辐射全国及海外的东、等“三大港”和规划建设辐射全国及海外的东、南、西、北四大物流园区，计划把广州建成全国南、西、北四大物流园区，计划把广州建成全国最大的物流中心。最大的物流中心。福建福建3福福建建省省将将在在商商品品流流通通领领域域对对非非公公有有制制经经济济进进一一步步放放开开，并并在在福福州州、厦厦门门、泉泉州州三三大大中中心心城城市市建建设设三三个个大大区区域域性性现现代代物物流流中中心心，大大力力推推进进流流通通现现代代化。化。重庆重庆5重庆计划在5年内，建设五大物流园区重庆计划在5年内，建设五大物流园区青岛青岛6青青岛岛市市十十五五期期间间，建建设设个个各各具具特特

17、色色的的物物流流园区园区石家庄石家庄1石石家家庄庄物物流流规规划划的的总总体体框框架架是是：建建设设一一个个园园区区，设设立立6 6个个物物流流中中心心，搭搭建建3 3 个个平平台台，构构筑筑3 3大大体系。体系。天津市天津市7天津将规划开发区工业物流园、保税区国际物流天津将规划开发区工业物流园、保税区国际物流运作区、南疆散货物流中心、空港国际物流区、运作区、南疆散货物流中心、空港国际物流区、交通局物流货运中心5大物流形象工程；交通局物流货运中心5大物流形象工程；相关规划相关规划北京市北京市5北京计划百亿打造内地最大物流港，五大园区北京计划百亿打造内地最大物流港，五大园区2007年建成，北京物

18、流港项目已定位为：一港、2007年建成，北京物流港项目已定位为：一港、三流、三区和五大中心。三流、三区和五大中心。园区类型园区类型概念概念代表园区代表园区转运型物流园区指可实现运输方式转换(海-陆、空-陆、公路-铁路)的物流园区上海国际航空物流园区、上海海港新城物流园区、上海外高桥物流园区、深圳华南国际物流中心、天津港集装箱物流中心、北京空港物流园区、青岛前湾国际物流园区、大连鑫码物流基地、宁波港物流园区存储配送型园区指以大规模的仓库群为基础，形成以存储和配送功能为主的物流园区安得芜湖物流基地、深圳笋岗-清水河物流园区、北京华通物流园区、南京王家港物流中心（信息配载）、重庆九九物流园区、广州龙

19、骏物流中心流通加工型园区指承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需个性化产品转换衔接的物流园区广东物资集团、深圳笋岗-清水河物流园区综合型物流园区指同时具有以上几种功能，规模庞大、功能齐全的物流园区深圳平湖物流基地、宝供苏州物流基地、传化物流基地、大连国际物流中心、上海西南、西北综合物流园区、北京通州物流园区、西南成都物流中心、宁波现代商贸物流园区国家国家物流园区概况物流园区概况主要物流园区名称主要物流园区名称德国已规划40个物流中心其中，20多个物流中心建成并投入使用，部分基地占地在100公顷以上。 不莱梅的货运村、图林根物流基地。荷兰14个物流基地，平均占地44.

20、8公顷。鹿特丹海港物流园区、阿母斯特丹契福尔机场物流园区。法国约10个大型物流园区。北部哈佛港物流园区、马赛港物流园区、戴高乐机场物流园区日本22个大规模的物流基地，平均占地74公顷。东京和平岛、葛西，板桥和足立四大流通基地、东京铁路货物集散中心。中国从目前中国已建正建或已规划的近100个物流园区来看，我国的物流园区面积普遍较大。目前最大的是深圳平湖物流基地占地约16平方公里。以深圳平湖物流基地、深圳机场物流园区为代表的深圳八大物流基地、包括上海外高桥物流基地、上海国际航空物流基地、上海桃浦物流基地在内的上海五大物流基地、杭州传化物流基地、宁波现代商贸物流园区、以无锡综合物流园区为代表的无锡三

21、大物流基地等等。国别国别德国德国日本日本中国中国政府统一规划、投资；在政府的指导下，企业自行投资规划、建设和经营管理；企业自行投资规划。各级政府出资、银行贷款；企业（包括外资企业）自筹资金、政府贷款。政府成立相应管理部门进行管理；出资方设立子公司来进行管理，如传化集团设立的传化物流基地上海外高桥物流基地；上海国际航空物流基地等；杭州传化物流基地；武汉“万商云集”商贸园建设模式建设模式联 邦 政 府 统 筹 规划；州政府扶植建设；企业自主经营。政府统一规划集资；行业协会组织集资；企业自主经营资金来源资金来源各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充政府低息贷款、生地的买卖差价基地管理机构基地

22、管理机构公益组织管理和有限公司管理两种方式。（后者为主）如不莱梅“货运村”的经济促进公司、图林根物流基地的管理有限公司基地企业组成联合会（组织）进行管理，如顷神团地仓库事业协同组合、坂神流通中心运输 事业协同组合和坂神批发团地振兴株式会社三家组成的神流通中心协同组合联合会进行管理代表园区（基代表园区（基地）地）不来梅的“货运村”东京和平岛、葛西，板桥和足立四大流通基地国别国别日本日本欧洲国家欧洲国家资金政策要求银行以长期低息货款（日本和平岛流通中心是正常利息的30%）或无息货款（横滨流通中心）比利时政府在LUXEMBOUG为一配送中心建设提供了约20%左右的投资；法国政府要求地方各级政府或通过

23、商会资助物流园区（配送中心）的建设，并对物流基础设施的建设提供一定资助税收政策对土地提供者给予减税政策（5000万日元以上）法国的一些地方政府对物流配送业采取了开始5年免税和给20个雇员每人以2万法郎补贴的鼓励政策；比利时政府也通过减免税收来鼓励国外企业投资建设配送中心土地政策规划有利于未来设施配套建设的地块作为物流园区基地德国由州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路、通讯等交通设施；基础设施政策政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设提供物流中心的三通一平和物流中心的公路、铁路的基础设施的建设工作园区名称园区名称园区定位类型园区定位类型园区定位功能园区定位功能盐田物流园区盐田物流园区

24、枢纽型园区具有存储、配载、运输方式的转换以及物流信息服务等多种功能，园内的企业以制造商、仓储公司和货运公司为主。主要具备国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工、海关查验等功能。前海湾物流园区前海湾物流园区综合物流中心主要依托未来的大铲湾港区、深港西部通道以及平南铁路，加快西部港区资源整合，重点发展港口及陆路散杂货集散、集装箱中转、加工、转运和配送等服务。航空物流园区航空物流园区航空物流园该园区以拓展国内货运为基础，重点突破国际货运。通过吸引众多的航空公司、货运代理、物流企业及相关经营者的共同参与，形成依托华南、连接东南亚、欧美等国家和地区、辐射内地的区域性货运枢纽港。平湖物流园区平湖物流园区陆路转运

25、枢纽型综合物流园区不仅是依托铁路作为发展公铁联运、海铁联运的中转物流基地，同时也是作为珠江三角洲及京九铁路沿线货物的产品配送、货物集散、集装箱转运中心。笋岗清水河物流笋岗清水河物流园区园区市域配送中心型物流园区以充分发挥深圳与香港一水之隔的地理优势和广九铁路直通园区的交通优势，建成中心城区配送、专业市场、第三方物流等综合物流园区功能。重点培育家居超市、汽车及零配件交易市场、轻工产品市场、医药港、冷冻食品配送中心、生鲜农产品加工配送中心、文化传播市场等七大专业市场。龙华物流园区龙华物流园区综合型物流园为服务口岸、连接香港和深圳并辐射珠三角和内陆地区的国际集装箱多式联运中心。其主要功能为出入境集装

26、箱接驳、物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还箱点、信息管理以及相应支持系统服务等。规划面积（万规划面积（万平方米）平方米）投资或几乎投资规投资或几乎投资规模（亿元）模（亿元）60810.51600计划引资1600亿元3501080025116159527.4275011.5一期投资116167582一期投资33.3100预计投资37.33126394.3预计投入12.81.4园区名称园区名称注释注释北京物流港462.5110预计投资北京通州马驹桥物流产业园平湖物流基地大连国际物流园项目重庆万州物流园深圳航空港物流园合肥现代物流园上海吴淞国际物流园区深圳机场航空物流园区北京华通物流园区天津市

27、物流货运中心南京港龙潭物流园北京西南综合物流基地传化物流基地烟台物流园规划面积规划面积投资规模投资规模（万平方米）（万平方米）（亿元）（亿元）慈溪物流园区30庄桥物流园区20石碶物流园区15江东物流园20宁海物流园区30福田物流园区53岩泉物流园区2023水阁物流园区1723传化物流基地36.63.1余姚中国塑料城44818亿（预计）濮院物流园区201.27康桥物流园区873园区名称园区名称物流园区大都布局在市中心区边缘或市区边缘，交通条件较好、用地充足的地方。此外，还要考虑物流市场需求、地价、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会、自然等多方面因素。1 1、布局思路、布局思路 依托运输组织枢

28、纽进行布局依托运输组织枢纽进行布局 依托交通枢纽进行布局依托交通枢纽进行布局 依托制造业基地进行布局依托制造业基地进行布局 2 2、布局方式、布局方式 即物流园区往往伴随着枢纽港口、机场、铁路货站（场）、公路运输主枢纽进行布局，或直接与运输枢纽合而为一，最大限度地利用运输组织枢纽在货源集中和运输便利上的优势。 如北京空港物流园、深圳物流园、厦门现代物流园、南京龙潭物流园、宁波空港物流园、连云港港口物流园区等； 位于两种运输方式的线路交叉点，或不同方向的同一种运输方式的干线网络节点上，区域型的物流园区和商贸流通型物流园区多采用此种空间布局方式。 如上海西北综合物流园区（公铁联运陆路口岸型综合园区

29、）、青岛前湾国际物流园、泰州物流园、山东盖世物流园区等； 依托经济开发区、工业区、产业园区、保税区等园区进行布局，逐步具备辅助生产和加工贸易的综合物流能力。如为制造业的原材料采购、产品生产、产成品销售等的物流组织与管理提供便捷的服务。 如苏州现代综合物流园区、大连保税物流园区、顺德保税物流基地、南昌进出口物流园区、浙江传化物流基地等。 例如德国在全国范围内布置物流结点主要考虑以下三个原因：1、至少有两种以上的运输方式连接（特别是公路和铁路）2、选择交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运输枢纽网络相适应）3、经济合理性（运输方式的选择与利用，环境保护与生态平衡、物流园区经营成员的利益等）、物流园区

30、布局案例、物流园区布局案例德国物流园德国物流园区区位图区区位图不来梅不来梅物流园物流园物流园区的运作模式及分析物流园区规划的技术路线物流园区建设中应注意的问题 物流园区布局规划的方法设施布置规划方法 -SLP 原始资料：P、Q、R、S、T 及作业单位 1. 物流 2. 作业单位相互关系 3. 相互关系图解 4. 所需面积 5. 可用面积 6. 面积关系图解 7. 修正因素 8. 实际条件限制 方案 X 方案 Z 方案 Y 9. 评价 选出的最佳布置方案 、确定功能区域划分、确定功能区域划分某物流园区功能分区及面积某物流园区功能分区及面积2 2、功能区域间物流强度分析、功能区域间物流强度分析2

31、2、功能区域间物流强度分析（续）、功能区域间物流强度分析（续）3 3、明确各个区域的相互基准关系、明确各个区域的相互基准关系 3 3、明确各个区域的相互基准关系（续）、明确各个区域的相互基准关系（续）4 4、确定各个区域的优先权顺序、确定各个区域的优先权顺序 5 5、确定功能区域的相关位置图、确定功能区域的相关位置图 6 6、绘出总体布局图、绘出总体布局图 U42中 梁 山 I03-2中 梁 山 I03-3中 梁 山 I07-1中 梁 山 I07-3W2G22R22R2G22铁 路 专 用 线 （ 600m )收 货 区 一 期（ 12000m )发 货 区 一 期（ 12000m )配 货

32、区 一 期（ 8000m )收 货 区 二 期（ 12000m )发 货 区 二 期（ 12000m )配 货 区 二 期（ 8000m )货 车 停 车 场 一 期 （ 10000m )货 车 停 车 场 二 期 （ 28000m ) 生 活 区（ 6000m )交 易 区 二 期 （ 50000m )商 务 写 字 楼 一 期（ 占 地 500m )商 务 写 字 楼 二 期（ 占 地 500m )加 工 区 一 期（ 10000m )绿 化 用 地 （ 10000m )加 工 区 二 期（ 15000m ) 预 留 地（ 30000m)商 务 停 车 场（ 6000m )22222222

33、22222222室 外 仓 储 区 一 期 （ 10000m )室 内 仓 储 区 一 期 B（ 22000m )室 内 仓 储 区 一 期 A（ 18000m )室 内 仓 储 区 二 期 A（ 50000m )室 内 仓 储 区 二 期 B（ 38000m )室 外 仓 储 区 二 期 A（ 26000m )室 外 仓 储 区 二 期 B（ 26000m )22222222物流园区的规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向，根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址，编制符合所属地城市总体规划和土地利用规划的物流园区详细规划，并通过规划评审。物流园区建设应做好各

34、功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施，吸引区域内物流企业逐步集中，引导物流企业向物流园区聚集。物流园区建设应加强土地集约使用， 货运服务型、生产服务型和贸易服务型物流园区所配套的行政办公、商业及生活服务设施用地面积应小于园区总用地面积的15%，综合服务型应小于20%。、规划与评审、规划与评审应对物流园区建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响进行分析。如：分析交通需求与路网容纳能力是否匹配；建设项目内部交通与外部交通的衔接等问题。物流园区应建有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路、次要道路应纳入城市道路系统统一规划建设。、交通影响

35、评价与规划、交通影响评价与规划物流园区规划与建设应进行环境影响评价，并按环境影响评价的要求，采取有效措施，减少环境污染，保护环境。物流园区应建立与其规模相适应的环境保护和监管系统，并定期开展环境质量监测活动。物流园区的环境空气应达到GB 3095中的二级标准。物流园区装卸作业区环境噪音应达到JTJ231中装卸作业库场标准，非装卸作业区环境噪音应符合GB12348中规定的类标准。物流园区应规划环卫设施，组织收集入驻企业产生的废弃物，并委托有资质的经营单位来收购和处理这些废弃物。鼓励物流园区的入驻企业通过GB/T 24001环境管理体系认证。、环境影响评价与建设、环境影响评价与建设 新建园区运营管

36、理公司； 委托或整合现有的公司； 吸引来自运输和物流行业的私营企业参与。1 1、国外物流园区的运作经验、国外物流园区的运作经验 物流园区的发展方式 前期开发和后期运营管理分开进行的公司，前者的核心工作是园区选址，与政府相关部门和其它行业的协调工作。后者的核心工作是园区规划和具体实施。 同时负责园区前期开发和后期运营管理的公司。 物流园区的开发组织可以分为两类1 1、国外物流园区的运作经验（续）、国外物流园区的运作经验（续） 开发公司业务范围包括该园区的开发、市场推广、招商。 如果开发公司的业务范围仅限于园区交通和物流优化的控制和协调工作，开发阶段结束后成立管理委员会完成后续工作。 物流园区的开

37、发公司的业务范围1 1、国外物流园区的运作经验（续）、国外物流园区的运作经验（续） 规划阶段 土地开发和入驻阶段 运营阶段1 1、国外物流园区的运作经验（续）、国外物流园区的运作经验（续） 物流园区的开发阶段及各个阶段主要任务 在规划阶段并不一定需要成立开发公司或者有明确的股东组成。因此，物流园区开发的第一阶段中首先由当地政府成立工作小组，进行地点选择和可行性研究。此阶段的工作和所得数据是建立开发公司的基础。开发公司可以承担整个项目或参与它的实施。 规划阶段的任务 土地开发和入驻阶段的任务规划服务的融资、获得土地的融资、开发土地的融资、将开发完毕的土地市场化（招商）地点鉴定、建设规划、土地平整

38、和建筑工程施工规划等；任务描述任务描述开发公司作为开发商或在土地招商时起中介作用,在规划服务合同的基础上承接任务。融资和土融资和土地管理地管理 规划服规划服务务政府负责规划和法规制定；园区内事务通过开发公司协调；以服务商形式承接合同；备备 注注任务范围任务范围 运营阶段的任务主要是与工业生产模式混合的企业（运输、仓储、生产、批发）对物流园区实施的协调与国内或者国外物流园区的永久联盟、暂时的联盟 (例如一次性的物流工程合作)如物流园区交通运输管理控制系统与城市交通信号系统的统一提供技术和组织机构支持任务描述任务描述备备 注注合作活动的组织协调物流园区附加的服务范围和实施与其他物流结点的合作处理物

39、流园区的政府资助企业和私营企业的利益和目标的适度协调入驻企业共有资源间的合作（集体采购等）货运交通的减少（如城市物流）自营或者外包的决定, 或者通过外部物流服务商或者通过物流园区内部合作的共同投资与操作非商业性的物流园区观念的持续促进商业的销售位置控制物流园区入驻企业结构协调公共关系/培育市场规划的可实施性;为园区的土地开发和交通衔接提供法律和财政上的支持;保证园区目标的完整实施和可继续发展;招商；降低对城市交通造成的压力；保护能源资源；将公路运输转移至铁路或水路运输；鼓励和引导企业迁入园区，改善城市的经济结构；政政 府府物流园区内，对建筑和物流设施投资;物流园区发展的专业协助;参与决策（例如

40、园区开发公司）;参与协作达到改善其经济性和提高竞争能力;招商；任务任务 目标目标对入驻区域的支配权;优化与园区外交通运输网络的连接;利用物流园区的基础设施和服务外包来减少增值过程中间环节;在保持自身独立性的条件下参与企业合作；私营经济私营经济 政府及私营经济在园区发展中的目标和任务1 1、国外物流园区的运作经验（续）、国外物流园区的运作经验（续）2 2、国外物流园区的运作模式、国外物流园区的运作模式 传统模式传统模式 单个投资商承租所有已开发土地模式单个投资商承租所有已开发土地模式 联合投资集团承租已开发土地模式联合投资集团承租已开发土地模式 投资商承租未开发土地模式投资商承租未开发土地模式

41、联合投资集团承租未开发土地模式联合投资集团承租未开发土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)开发公司承租未开发土地模式开发公司承租未开发土地模式 由政府来承担土地的开发和销售工作，它的主要特点和融资方式如下表所示。特特 点点政府自己负责土地的开发工作政府自行将土地租让给园区的入驻企业组组 织织政府负责所有的组织工作融融 资资资金来源于政府拨款和借助于政府贷款二次融资二次融资资金来源于出让土地的收入租让土地获得的收入逐步（长期的）流入政府的财政收入结结 果果政府必须自行负责销售工作（在物流方面的能力和知识可能不够）企业入驻的决定权在政府从长远来看政府在物流园区并无其他任务2 2、国外物流园

42、区的运作模式、国外物流园区的运作模式 传统模式传统模式 单个投资商承租所有已开发土地模式单个投资商承租所有已开发土地模式 联合投资集团承租已开发土地模式联合投资集团承租已开发土地模式 投资商承租未开发土地模式投资商承租未开发土地模式 联合投资集团承租未开发土地模式联合投资集团承租未开发土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)开发公司承租未开发土地模式开发公司承租未开发土地模式 由政府来负责土地的开发工作和所有的组织工作，销售工作交给投资商，能够更灵活的满足入驻企业的要求。特特 点点政府自己负责土地的开发工作政府将已开发的土地全部租让给单个投资商组组 织织政府负责所有的组织工作融融 资资土

43、地开发费用来源于政府拨款和借助于政府贷款二次融资二次融资资金来源于出让土地的收入来源于土地出让的收入，一次性地在较短的时间内流入政府的财政收入结结 果果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小私有投资者有业务能力，能够灵活的满足入驻企业的要求2 2、国外物流园区的运作模式、国外物流园区的运作模式 传统模式传统模式 单个投资商承租所有已开发土地模式单个投资商承租所有已开发土地模式 联合投资集团承租已开发土地模式联合投资集团承租已开发土地模式 投资商承租未开发土地模式投资商承租未开发土地模式 联合投资集团承租未开发土地模式联合投资集团承租未开发土地模式 公私合作公私合作(PPP)(P

44、PP)开发公司承租未开发土地模式开发公司承租未开发土地模式 由投资商和使用商组成联合投资集团来负责销售工作，政府可以在较短的时间内获得土地出让的收入。特特 点点政府自己负责土地的开发工作政府将所有开发的土地租让给由投资商和使用商组成的联合投资集团组组 织织政府负责所有的组织工作融融 资资土地开发费用来源于政府拨款和借助于政府贷款二次融资二次融资资金来源于出让土地的收入来源于土地出让的收入，一次性地在较短的时间内流入政府的财政收入结结 果果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小政府可以在某种程度上影响联合投资集团，如作为监督机构联合投资集团有自己的专业能力并能够接近客户2 2、国

45、外物流园区的运作模式、国外物流园区的运作模式 传统模式传统模式 单个投资商承租所有已开发土地模式单个投资商承租所有已开发土地模式 联合投资集团承租已开发土地模式联合投资集团承租已开发土地模式 投资商承租未开发土地模式投资商承租未开发土地模式 联合投资集团承租未开发土地模式联合投资集团承租未开发土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)开发公司承租未开发土地模式开发公司承租未开发土地模式 政府将未开发的土地租让给一个投资商，由该投资商来负责土地的开发工作，政府从租让土地中获得收入。特特 点点政府将未开发的土地租让给一个投资商土地的开发工作由投资商负责组组 织织政府仅有非常小的组织任务融融 资

46、资不必政府拨款二次融资二次融资从租让土地获得的收入可立即流入政府财政结结 果果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小私有投资者有业务能力，能够灵活的满足入驻企业的要求2 2、国外物流园区的运作模式、国外物流园区的运作模式 传统模式传统模式 单个投资商承租所有已开发土地模式单个投资商承租所有已开发土地模式 联合投资集团承租已开发土地模式联合投资集团承租已开发土地模式 投资商承租未开发土地模式投资商承租未开发土地模式 联合投资集团承租未开发土地模式联合投资集团承租未开发土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)开发公司承租未开发土地模式开发公司承租未开发土地模式 政府将未开发的

47、土地租让给投资商和使用商组成的联合投资集团的方式，土地的开发工作由联合投资集团来负责，政府收入从租让土地中获得。特特 点点政府将所有未开发的土地租让给由投资商和使用商组成的联合投资集团联合投资集团负责土地开发工作组组 织织政府仅有非常小的组织任务融融 资资不必政府拨款二次融资二次融资从租让土地获得的收入可立即流入政府财政结结 果果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小政府可以在某种程度上影响联合投资集团，如作为监督机构联合投资集团有自己的专业能力并能够接近客户，因而能够灵活地满足入驻企业的需求2 2、国外物流园区的运作模式、国外物流园区的运作模式 传统模式传统模式 单个投资商承

48、租所有已开发土地模式单个投资商承租所有已开发土地模式 联合投资集团承租已开发土地模式联合投资集团承租已开发土地模式 投资商承租未开发土地模式投资商承租未开发土地模式 联合投资集团承租未开发土地模式联合投资集团承租未开发土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)开发公司承租未开发土地模式开发公司承租未开发土地模式 政府将未开发的土地租让给由公司合作组成的开发公司，由其负责土地的开发工作，政府作为开发公司的股东之一，并从销售土地和出租物流设施中获得收入。特特 点点政府将所有未开发的土地租让给由公私合作组成的开发公司开发公司负责土地开发工作，政府是开发公司的股东之一组组 织织所有开发期的组织工作

49、均由开发公司负责政府无太多组织工作融融 资资开发土地的融资工作由开发公司负责不必利用政府贷款开发公司可以自己建立仓库并将其出租二次融资二次融资从土地销售中获得收入可以从出租的仓库中获得收入从销售和出租获得的收入缓慢地流入开发公司，因而也流入政府财政政府可以从开发公司的其他收入中获得利益结结 果果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较大由于政府在开发公司的作用，可以保证本规划的目标得以实现，即改善物流现状政府可以从发展策略出发，有目的的将土地或者仓库租让给特定的企业，如用于搬迁或土地交换开发公司可以将业务能力、客户亲和力以及公众利益结合在一起有时会出现意见不一致的情况2 2、国外物

50、流园区的成功实施模式案例、国外物流园区的成功实施模式案例 公私合伙公司（PPP）是管理物流园区的公司最常采用的组织结构模型。股份资本由参与分享利润的公有和私有合伙人所持有，但是大多数情况下，在物流园区完成前管理公司会将利润进行再投资。 意大利博洛尼亚Interporto物流园区 奥地利Graz 货运中心(CCG) 坐落在意大利的北部，是承载及配送意大利以及海外货物的节点。该物流园区发展公司“Interporto Bolojna SpA”建立于1971年，其组织形式为公私合作模式。股份资本总共约14亿欧元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亚县、博洛尼亚商会、意大利铁路公司。私有的合作者大部分是银

51、行，保险公司，工业协会，当地运输组织。股东股东组成图组成图总体鸟瞰总体鸟瞰图图 CCG是1996年11月铁路基础设施融资公司依据铁路基础设施融资法成立，其任务是对奥地利铁路基础设施建设资金进行管理。 2002年9月,CCG与运营联合体签定了合同，成立了一个由私营运输企业和货代、三家当地最大的银行、Graz市所在州以及联邦政府联合新型的公司模式(PPP)。 CGG所在的Graz地区，是奥地利南部最大的经济区，Graz货运中心作为铁路基础设施企业通过与一个能力极强的铁路运营商州属公司STLB合作，能够保证运营的中立性。由于Graz货物中心的中转站直接与公路和铁路相接，因此是一个极佳的集装箱、交换式

52、载货箱、托车等交通中心。 主要业务范围：海关；货运代理商；将货物通过卡车送至公铁联运站或从联运站载出的组织；出租中转、办公和仓储面积和空地；出租起吊集装箱、交换箱等设备；物流咨询；海运集装箱维修服务；存放海运空集装箱；危化品集装箱暂存。总体鸟瞰总体鸟瞰图图CCG组织组织结构图结构图1、管理委员会制、管理委员会制2、股份公司制、股份公司制 政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务，物业管理等具体工作则委托专业公司来做。这种形式适合规模很大的物流园区。 采取公司制管理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关部门，按照责权利相结合的原则对园区进

53、行管理。如果开发商是物流龙头企业，采用这种模式的可能性比较大。 3、业主委员会制、业主委员会制4、协会制、协会制 由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。 由参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营。5、房东制、房东制 投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，只收取租金，不参与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给

54、专业公司。五种管理模式比较五种管理模式比较 这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。传统盈利模式创新盈利模式五、我国物流园区的主要盈利模式转运型物流园区的盈利模式转运型物流园区的盈利模式 仓储配送型物流园区的盈利模式仓储配送型物流园区的盈利模式 流通加工型物流园区的盈利模式流通加工型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式 根据国外物流园区盈利模式的经

55、验，结合中国物流园区建设的实际情况，我们认为商业（盈利）模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了成熟期，则应当注重延伸功能的发掘，概括起来如下图所示： 我国物流园区的经营理念仍停留在建造设施、招商引资、获取实物资产经营收入的传统观念上。园区更多的是扮演工业地产商角色，即通过规划和土地划拨或转让对园区实施基础设施开发并独立建设或合资合作共建仓库、办公楼及其他商用配套设施。通过转让成熟土地，出售、出租办公房、仓库、车间、堆场、停车场等实物资产，以及提供餐饮住宿商场等生活服务获取收入。 1 1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状、

56、以实物资产经营为主体的盈利模式现状 从入住园区的物流企业经营情况分析，主要还是靠提供单一性的物流运输、仓库储存、指定性的货物配送来获取收入，由于服务内容单一，服务手段落后，成为劳动密集型的劳务服务，在市场竞争中缺乏优势。一方面价格竞争失去了盈利成长空间；另一方面，因没有物流网络和信息技术支撑，增加了车辆空载率，降低了仓库周转率。使物流成本大幅提高，盈利能力不断下降。物流园区调查：93有库房货场租金63有物业管理费30有设备租金20有所属物流企业17有物流信息服务10有国家拨款和税收优惠7有土地增值后出售出租1 1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状、以实物资产经营为主体的盈利模式现状2、传统盈

57、利模式的弊端、传统盈利模式的弊端缺少市场机制盲目发展，造成大量空置忽视资源整合，建设成本上升，缺乏吸引力信息技术落后，物流服务和经营水平低下1、创新盈利模式的思路、创新盈利模式的思路 通过对”需求链、供应链、信息链、管理链”四个物流产业基本运行要素的有序整合，以需求链为主线供应链为配套，信息链为手段、管理链为核心，实现设计需求链，整合供应链再造产业链的创新盈利发展目标。2、创新盈利模式的实现途径、创新盈利模式的实现途径开发资源平台，以资源整合吸引供应链聚集开发资源平台，以资源整合吸引供应链聚集拓展信息技术服务功能，提高物流供应链服务水平拓展信息技术服务功能，提高物流供应链服务水平 主要通过整合主要通过整合交通资源交通资源（各种运输方式和运输环节，（各种运输方式和运输环节，提供综合运输服务）、提供综合运输服务）、网络资源网络资源（形成多主体联合，依托（形成多主体联合，依托中心城市的区域乃至国家骨干物流运作系统和网络合作）、中心城市的区域乃至国家骨干物流运作系