农用地基准地价估价技术方案

1、农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标L.二、工作任务L.三、工作依据L.四、术语和定义2.五、基本原则2.六、技术路线4.七、农用地基准地价评估5.八、成果提交要求23根据农用地估价规程（GB/T28406-2012）（以下简称规程）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。二、工作任务按照农用地估价规程（GB/T28406-2012）规定的技

2、术方法，根据省国土资源厅关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。三、工作依据（一）国土资源部办公厅关于印发耕地质量等别调查评价与监测工作方案的通知（国土资厅发201260号）；（二）国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知（国土资发2012108号）；（三）国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知（国土资发201418号）;（四）国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕

3、地质量等级调查评价与监测工作的通知（国土资厅发20167号）；（五）农用地估价规程（GB/T28406-2012）;（六）农用地定级规程（GB/T28405-2012）;（七）农用地质量分等数据库标准（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利

4、用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。五、基本原则农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则：（一）进行农用地基准地价估价时，要依据农用地估价规程（GB/T28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。（二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析农用地投入产出前提下，不仅要考虑农用地的现实收益，又要充分考虑农用地未来预期客观稳定收益。（三）替代原则：农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。（四）报酬递增递减原则：在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地

5、不断追加某种要素的投入的报酬增量迟早会出现下降。（五）贡献原则：农用地的总收益是由于土地、劳动力、资本、经营管理等投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述要素对农用地总收益的实际贡献水平。（六）合理有效使用原则：在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑：持续、有效、合法的使用。（七）变动原则：农用地价格是由各种结果影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。要把握价格影响因素及价格

6、变动规律，准确地评估价格。（八）供需原则：农用地基准地价估价以农用地市场价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农地市场的地域性。（九）估价时点原则：农用地基准地价估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地基准地价估价结果具有时间相关性和实效性。（十）从省具体条件出发，以县（市、区）为单位，因地制宜，充分利用土地详查、土地利用变更调查、自然资源科学考察、土壤普查、农业普查、农业区划、航空、航天遥感等成果和资料信息，结合实地调查，采用定量、定性分析与计算机技术相结合的方法，科学进行我省农用地基准地价估价工作。六、技术路线本次基准地价评估，以收益还原法为主，征地资料为参考，将待估

7、农用地未来正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，并进行一些必要的修正，估算出样点农用地价格。以样点地价平均法计算基准地价，采用基准地价修正法计算宗地价格。具体技术路线见图1。图1农用地基准地价估价技术流程图七、农用地基准地价评估（一）基准地价1 .农用地基准地价的概念农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能实现的价格；农用地基准地价是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。2 .农用地基准地价的内涵农用地的交易在两个市场中进行，有两种交易价格，一个是农用地内部流转市场

8、中的价格，一个是农用地转变为建设用地而形成的农转用市场中的价格，一定程度上前一种价格是农用地使用权价格，后一种是农用地所有权价格；农用地内部流转价格是以不改变农用土地用途为前提条件下从农业社会角度评定的农用土地价格。农用地内部流转价格水平取决于农用土地生产能力即农用土地自然质量，因而又可称之为农用地质量价格；农用地转用价格是指在一定的社会经济条件下，农用地转为建设用地时，从宏观角度评定的农用土地地价。本次评估农用地基准地价为农用地内部流转市场中的价格。（二）评估对象1 .各试点县的全部耕地；2 .评估对象和区域和农用地定级的对象和区域一致；3 .在农用地地价评估过程中，按照水田、水浇地、旱地三

9、种地类分别评估。（三）技术路线样点地价平均法：在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价。（四）工作程序1 .准备工作；2 .确定基准地价评估的技术路线；3 .界定基准地价的内涵；4 .资料调查与整理；5 .评估基准地价；6 .成果整理与验收。（五）准备工作1 .收集和准备基准地价评估的基本资料；2 .确定基准地价评估区域范围；3 .确定工作底图；4 .编写农用地基准地价评估任务书；5 .制定基准地价评估所需调查表格，基本表格见附录B。（六）农用地基准地价内涵界定农用地基准地价内涵界定包括土地权利、土地权利年期、用地类型、耕作制度、农田基本设施状况、基准日等方面

10、，具体如下；土地权利：一般界定为农用地使用价格；土地权利年期：无限年期；用地类型：农用地利用类型主要包括耕地、园林、林地、草地及其他农用地等，在基准地价评估中可根据当地主要用地类型的实际情况进行适当确定。本次农用地基准地价估价只对耕地进行估价，估价范围和耕地质量分等范围一致；耕地制度：一年一熟；农田基本设施状况：在基准地价评估中，按照各级别的农田基本设施的平均状况确定。农田基本设施状况主要从各级别农田的灌溉与排水、田间道路、农田防护与生态环境保持几个方面的基础设施情况进行描述；基准日：基准日就是估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时点就是评估基准日，精确到某年某月某日。在基准地价评估中要明确

11、设定农用地基准地价的基准日。（七）计算基准地价1.评估步骤采用样点地价平均法评估基准地价，在农用地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以各样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下:(1)资料调查；(2)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；(3)投入产出资料抽样调查；(4)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；(5)利用市场交易案例资料。计算样点地价；(6)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。2 .资料调查的内容和要求(1)资料调查的内容样点地价平均法收集资料的内容如下：1)农用地定级成果资料；包括农用地级

12、别图、农用地定级工作报告和技术报告、其他能用于农用地基准地价估价的定级成果及资料；2)农用地承包、转包、出租、拍卖、联营入股等交易资料；3)社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；4)其他资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。(2)资料调查的一般要求样点地价平均法资料调查的一般要求如下:1）资料调查以农用地级别为单位进行，按农用地级别或行政区域进行归类整理；2）调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样点资料数据库；3）农用地承包、转让、出租、拍卖、抵押、联

13、营入股等交易资料和农用地收益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；4）样点调查要符合数理统计要求。3 .确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。4 .投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。（1）调查样点的要求采取分层抽样方式均匀布点，统计单产水平，每村每个级别按照优、中、劣三个层次调查，每个层次设置12个采样点，每个样点的投

14、入产出数据与标准耕作制度所确定的标准作物和指定作物的种植安排相对应；每个样点所代表的面积按能完整反映投入产出情况的地块面积确定。样点抽样采用分类抽样调查，即按水田、水浇地、旱地三种用地类型分别进行抽样调查。样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积要适中。样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据可调查2013年、2014年和2015年三年的农用地投入产出资料。样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数按下式计算：E-E=E-EninNiN式中：Eni第i类用地抽取的样点单位数；En各类用地抽取的样点单位总数；ENi第i类用地的样点单位数

15、；En各类用地的样点单位总数。(2)样点资料的整理样点资料补充完善或剔除；对所有调查的样点资料均要逐表审查，对主要数据不全或不准确的，则需要进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样点进行剔除。样点资料归档：将初步审查合格的样点资料，分别按农用地级别、土地用途、用地效益进行归类，当样点数量少于规定要求时需要进行样点的补充调查。5 .投入产出资料和市场交易资料分析计算（1）投入产出样点资料的分析计算采用收益还原法对样点进行分析，以土地还原率还原，估算出样点农用地价格。1）评估程序收益还原法评估程序如下：a）搜集与待估宗地有关的收益和费用等资

16、料；b）测算年总收益；G）测算年总费用；d）计算年纯收益；e）确定土地还原率；2）年总收益的分析计算年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时可根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。分析方法如下：a）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。b）待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地又其产权

17、拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金水平进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。3）年总费用的分析计算年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。分析方法如下：a）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所支付的直接及间接

18、费用，包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行土地租赁过程中所支付的年平均客观总费用。4）求取年纯收益土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。对于投入所形成的固定资产，需要扣除其所产生的纯收益。如果所求取的年纯收益为负值，可根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。5) 土地还原率的确定土地还原率是将土地的纯收益还原成土地价格的利率或比率。其实质是一种资本

19、投资的收益率。安全利率加风险调整值法：即土地还原率=安全利率+风险调整值C安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值可根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。确定的土地还原率为4%。6)计算收益价格无限年收益价格的计算公式为：P=a/r式中：P土地价格；a土地年纯收益r土地还原率(2)市场交易样点资料的收集分析计算收集市场交易样点资料，并根据样点类型，对收集到的市场交易样点资料进行整理分析计算。6 .样点地价的修正及样点地价处理样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，

20、主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理是指绘制样点地价图及进行样点数据检验等。(1)样点地价的年期修正不同年期的样点地价资料要修正到基准地价的无限年期，按下式计算：Pm=Pmi-1-1-(1rd)mi1式中：Pm修正后的土地价格；mi样点地价的实际年期；Pmi样点地价；Rd土地还原率。(2)样点地价的期日修正不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。修正过程中可区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。按式计算：Kj=Ps.Pj式中：Kj第i类用地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数；Ps第i类用地基准地价估价期日土地交易平均价；Pj第i类用地

21、第j期土地交易平均价。对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价，按式计算：Ps二KjPji式中:Ps修正为基准地价评估期日的宗地价格；Pj第j期、第i类宗地的实际成交地价。（3）样点地价的其他修正1）交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到正常条件下的交易地价；2）农用地开发程度修正：在不同农田基本设施配套程度下的样点地价，可修正到基准地价评估所设定的农田基本设施配套程度下的地价。基准地价评估中的农田基本配套程度，可按各级农田基本设施配套现状程度的平均水平设定；3）权利修正：是指对承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等不同权利状况的修正。（4）样点数据检验样点数据检验要求如下：1

22、）同一土地级别中，同一交易方式计算的样点地价要通过样点同一性检验。同一级别中样点数量不能满足总体检验的需求时，需对级别进行差别判别归类，按类进行样点总体同一性检验。2）同一土地级别中，不同交易方式计算的样点地价，也要通过样点总体同一性检验；由于样本选择具有随机性和偶然性，样本中不可避免的存在着异常值，为了找出地价一般水平，农用地分级别对样点地价进行异常值剔除。按照一般统计规律和样点地价的离散程度，将落在均值2倍标准差以外的数据视为异常值剔除。(5)样点地价分布图的绘制所调查和计算出的样点地价，要在工作底图上绘制样点地价分布图。绘制要求如下：1)按不同用途分别绘制样点资料分布图；2) 土地级别界

23、线要反映在图上；3)直接在图上表示样点地价，样点地价资料多时，采用分级图例表示地价点标准；4)样点资料要有编码，编码要反映不同用地类型、样点类型和样点程序等。(6)数据整理将经过修正及样点数据处理以后的样点，按土地级别、用地类型和交易方式顺序进行整理，并填入相应的表格。7.计算级别基准地价以级别为单位，按不同用途采用样点地价的加权算术平均值作为该级别的基准地价。(八)基准地价修正系数表的编制1 .编制步骤编制步骤如下；(1)宗地地价影响因素；(2)确定各影响因素的权重；(3)各因素影响地价修正幅度值的计算；(4)计算并编制基准地价修正系数表；(5)编制宗地地价影响因素指标说明表。2 .宗地地价

24、影响因素的选择宗地地价影响因素选择范围：在各级别(均质地域)内对宗地地价影响较大的自然因素、社会经济因素和特殊因素。农用地价格影响因素标如下：表1农用地价格影响因素表自然条件气候条件日照条件方10C有效积温无霜期降雨量降雨均衡度湿度灾害性天气地貌地形坡度坡问海拔高度侵蚀切割土壤条件表层土壤质地有效土层厚度有机质含量酸碱度障碍层深度盐渍化程度水文状况地表水状况地下水状况社会经济因素农田基本设施状况灌溉条件防洪排涝条件田块平整度供电条件地块形状田块大小社会经济发展条件人均收入水平人均土地指标单位土地投入劳动量单位土地投入资本量农产品市场供求农机应用方便度土地使用制度土地政策土地利用规划父通条件道路

25、类型交通通达度路网密度对外交通便利度特殊因素特殊气候条件灾害性天气特殊的小气候条件特殊的土壤条件被污染的土壤有特异性质的土壤特殊的环境条件居民点的影响工程建设的影响环境污染状况环境污染状况宗地地价影响因素选择的原则：(1)考虑不同用途选择不同的影响因素；(2)考虑宗地条件与级别条件之间的差异3 .确定各影响因素的权重采用特尔斐法，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。4 .基准地价修正幅度值的计算以级别或均质地域为单位，调查各级别或均质地域中正常土地收益的上限、下限值等，分别与该级别或均质地域的基准地价折算的土地收益相减，得到上调或下调的最高值。上调幅度按下式计算：F1=(Inh-l|

26、b)-llb100%下调幅度按下式计算：F2=(l|b"n尸l|b100%式中：Fi基准地价上调最大幅度；F2基准地价下调最大幅度；llb基准地价折算的土地收益；Inh级别或均质地域正常土地收益的最高值；Inl级别或均质地域正常土地收益的最低值。在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。5 .计算并编制基准地价修正系数表根据所确定的各因素的权重，按下式计算各因素的修正幅度：%;FiWF2i=F2Wi式中：Fii某一因素的上调幅度；F2i某一因素的下调幅度；Wi某一因素对宗地地价的影响权重。以基准地价为一般水平，其修正幅度为零。

27、在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为Fn/2,同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为Fz/2,同时确定较劣条件上的地价水平，在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有地价样点检验、校核，编制各级别（均质地域）基准地价修正系数表2基准地价修正系数表因素体系指标标准1级地2级地优较优一股较劣劣优较优一股较劣劣自然条件气候条件日照条件00方10C有效积温00无霜期0000地貌地形坡度00坡问00海拔高度0000土壤条件表层土壤质地00有效土层厚度00有机质含量0000水文状况地表水状况00地下水状

28、况0000社会经济因素农田基本设施灌溉条件00防洪排涝条件00田块平整度00因素体系指标标准1级地2级地优较优一股较劣劣优较优一股较劣劣状况00社会经济发展条件人均收入水平00人均土地指标0000使用制度土地政策00土地利用规划0000父通条件道路类型00交通通达度00路网密度00对外交通便利度0000特殊因素特殊气候条件灾害性天气00特殊的小气候条件0000特殊的土壤条件被污染的土壤00有特异性质的土壤0000特殊的环境条件居民点的影响00工程建设的影响0000环境污染状况环境污染状况00006 .编制宗地地价影响因素指标说明表根据确定的宗地地价影响因素体系，以各级别（均质地域）对应基准地价

29、因素条件为一般条件，比一般条件好的分优、较优，比一般条件差的分较劣、劣，分因素进行描述，编制各级别（均质地域）宗地地价影响因素指标说明表表3基准地价影响因素指标说明表因素体系指标标准1级地2级地优较优一股较劣劣优较优一股较劣劣自然条件气候条件日照条件方10C有效积温无霜期地貌地形坡度坡问海拔高度土壤条件表层土壤质地有效土层厚度有机质含量水文状况地表水状况地下水状况社会经济因素农田基本设施状况灌溉条件防洪排涝条件田块平整度社会经济发展条件人均收入水平人均土地指标使用制度土地政策土地利用规划交通条件道路类型交通通达度因素体系指标标准1级地2级地优较优一股较劣劣优较优一股较劣劣路网密度对外交通便利度

30、特殊因素特殊气候条件灾害性天气特殊的小气候条件特殊的土壤条件被污染的土壤有特异性质的土壤特殊的环境条件居民点的影响工程建设的影响环境污染状况环境污染状况八、成果提交要求（一）成果上报形式文字报告、数据表格、图件、基础资料汇编及数据库等均以光盘形式上报。（二）成果格式要求1 .文字成果主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告。2 .图件成果样点地价图等。主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、3 .表格主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明4 .其他有关计算机软件和管理信息数据库。附件：1.文字成果及相关要求2 .图件成果及相关要求3 .数据库成果及相

31、关要求4 .数据表格成果及相关要求5 .成果存放管理要求附件1:文字成果及相关要求一、文字成果内容(一)工作报告主要内容包括：1 .工作基本情况。包括：基准地价评估工作的目的和意义、工作任务、任务来源和工作依据、工作对象与范围以及基础数据的来源与年份。2 .人员组织。3 .工作程序与过程。工作程序应说明工作的主要阶段，也可用流程图表示。工作过程主要对工作程序的各个阶段进行详细的说明，如工作部署、时间安排、工作内容、存在问题的解决方案等。(1)工作准备(包括人员培训、经费筹集、基础图件等的准备、工作进度、工作与技术方案的编制等)；(2)资料收集与整理(收集过程及所收集到的资料清单)；(3)外业调

32、查；(4)技术运用；(5)数据处理；(6)质量检查；(7)成果整理。4 .基准地价评估结果摘要和提交成果。5 .工作特点。6 .经费开资。7 .经验教训。8 .问题与对策。9 .成果应用及建议。10 .工作经验与体会。(二)技术报告主要内容包括：1.估价区域概况。包括：估价范围的自然、经济和社会概况。2 .基本情况。估价范围、估价技术依据、估价技术方法、估价技术程序(可用框图表示)以及定级基础图件的制作与确定。3 .基准地价评估过程。(1)估价原则；(2)理论基础；(3)资料收集；(4)资料整理；(5)测算方法与步骤；(6)基准地价结果；(7)成果检验；(8)基准地价修正系数表的编制；(9)计

33、算机技术在基准地价评估中的应用；(10)其他需要说明的技术问题。4 .成果的整理。包括数据库的建立、图件编绘、结果分析及整理。5 .定级成果比较分析。(1)各级(均质地域)地价分布特点与规律；(2)同一级别(均质地域)内各类基准地价差异；(3)同类基准地价在不同级别或均质地域上的差异原因。6 .提交的成果。7 .与其他相关工作的衔接情况及其他需要说明的技术问题(包括耕地质量分等工作、数字国土工程、土地利用现状更新调查、第二次全国土地调查等)。8 .成果应用及建议。二、文字成果格式1 .成果命名规则：XX县农用地基准地价评估工作报告、XX县农用地基准地价评估技术报告2 .成果排版格式：(1)封面

34、格式：省农用地估价项目(左上方，左对齐，仿宋，小3号)XX县(市、区)农用地基准地价评估工作报告(技术报告、工作任务书）（主标题，居中、黑体，一号，加粗，2倍行距）XX县（市、区）国土资源局（宋体，小2号，居中，2倍行距）XXXX年XX月（宋体，小2号，居中，2倍行距）封面大致布局如下：省农用地估价项目XX县（市、区）农用地基准地价评估（工作/技术）报告XX县（市、区）国土资源局XXXWXX月（2）内容格式：一、XX（一级标题：黑体、小3号，段前段后各1行）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋体、小4,首行缩进2字符）（一）XX（二级标题：黑体、4号并加黑，段前段后各0.5行）

35、xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋体、小4,首行缩进2字符）1 .XX（三级标题：宋体、小4并加黑，首行缩进2字符）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋体、小4,首行缩进2字符）（1） XX（二级标题：宋体、小4,首行缩进2字符）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋体、小4,首行缩进2字符）（3）页面设置:1）对称页边距：对称，上（3cm）下（3cm）；内侧（3cm）外侧（3cm）；页眉（2.5cm）页月却（2cm）2）行间距：固定值25（磅）3）纸张大小：A4（210X290mm）4）页码格式：页面底端、居中、阿拉伯数字（0,1,2,）、封面

36、即首页页码为0、封面和首页不显示页码。附件2:图件成果及相关要求一、图件成果要求内容1 .样点地价图2 .基准地价图二、图件比例尺要求县级耕地质量级别图的比例尺为1:10000,原则上应与土地利用现状调查精度一致。三、基准地价图的内容及表示方法1 .基准地价图要直观反映不同级别(均质地域)各类农用地基准地价及界限、位置和与地价高低有关的道路、居民点及土地用途等。2 .编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。3 .基准地价图最小上图图斑为1平方厘米。4 .将定级成果和基准地价成果用图示、符号、注记等标注在图上，具体标注方法要求如下：(1)级别用阿拉伯数字”1、2、

37、3”分别表示“一级、二级、三级均质地域编号用阿拉伯数字表示。(2)用地类型用汉字“谁、旱、菜”分别表示“水田、旱地、菜地”，字体为等线体。(3)基准地价额用阿拉伯数字标注在级别(均质地域)和用地类型之后，单元为元/褶或万元/hm20(4)级别以线径0.4mm的实线表示，均质地域界线以线径0.3mm的实线表小05 .基准地价图上要表示农村中与农用地利用有关的主要道路，等级公路用0.5mm单实线，机耕道路用0.3mm单实线，田间人行道用0.2mm单实线表示。6 .各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，相邻级别(均质地域)色差不宜过大。四、图面整饰1 .基准地价图除按照要求标出级别（均质

38、地域）、用地类型及相应基准地价外，还要按制图规范要求标出图廓、公里网、图名、指北针、图例、比例尺、制图单位、制图责任人及时间等。2 .整饰要素包括图名、图廓、图例、比例尺、指北针、坐标系统、方位坐标、面积汇总表、编图单位、编图时间、邻区名称界线、附图、附表及其他文字说明等内容。3 .图名：图名应简练、明确和具有概括性，内容应包括制图区域和专题图主题，如：XX县基准地价图；图名可以在北图廓外正中，横排。根据主区形状，图名位置也可以在图廓内主区外正上方横排，或者主区外右上角或左上角位置横排或竖排，但不应遮盖图面内的制图内容。4 .图廓：图廓应涵盖专题图所在辖区。图廓分为内图廓和外图廓。内图廓是底图

39、实际范围线，绘为细直线，外图廓为装饰范围线。内、外图廓之间可以绘制中图廓，中图廓一般在外图廓内1mm左右。内图廓与外图廓之间，或者内图廓与中图廓之间应标注坐标网格注记。5 .指北针：指北针的标绘应符合国家有关规定。指北针的位置应位于图幅图区上方左侧或上方右侧。指北针不应遮盖图面内的制图内容。6 .图例：各专题图均应标绘图例，图例的设计应具有明确性、完备性和一致性。7 .比例尺：比例尺标绘位置应在指北针下方或图例下方，可采用数学式、文字式或图解式比例尺。为避免图纸复制过程中图纸缩放对地图判读产生影响，必须绘制图解式比例尺。耕地质量定级专题图缩小或放大后，标注的比例尺应做相应调整。8 .附图：附图

40、是起说明与补充作用的插图。根据地图主区的布局和需要说明与补充的内容，可以插入位置图、重点区域说明图、行政区划略图、嵌入图或其他辅助要素专题图。附图的比例尺可根据附图涵盖区域范围和附图大小而确定。附图的位置应在内图廓以内，专题辖区边界以外，并保持整个地图布局的平衡感。9 .图表：图表是对主图的补充说明。图表可以是量图工具，例如坡度尺、坐标尺、图解化比例尺等，也可以反映制图区域专题内容的统计图表，例如各乡（镇）、村耕地质量级别面积统计表10 .其他文字说明：其他说明文字应包括成图日期、坐标系、高程系、编绘和出版单位正式名称，以及其他需要说明的信息。成图日期是指专题图完成的日期。复制的专题图，应注明

41、原图完成的日期。修改的专题图，成为新的成果图的，应注明修改完成的日期。五、图件命名规则1 .XX县基准地价图2 .XX县样地地价图图名的忤I内阁府+图廓外外廓（"饰边）坐标因胳注记N比例尺统计图去（其地说明性文字）M图.ft射惘时也:（挣北针图例图2-1基准地价评估专题图图面配置示意图1装饰边）当林M珞注记比例IK他说明性文字）制图M.H川I图2-2基准地价评估专题图图面配置示意图2附件3:数据库成果及相关要求、数据库内容1 .样点地价图序号字段名称字段代码字段旧字段长度小数位数值域备注1样点编号YDBHChar19非空见本表注12图斑编号TBBHChar8非空3地类编码DLBMCh

42、ar4非空见本表注24地类名称DLMCChar60非空见本表注25权属性质QSXZChar3参见权属性质代码表6权属单位代码QSDWDMChar19非空7权属单位名称QSDWMCChar60非空8座落单位代码ZLDWDMChar19非空9座落单位名称ZLDWMCChar60非空10图斑地iWmTBDLMJFloat152>0见本表注3单位：平方米11图斑面积TBMJFloat152>0单位：平方米12样点级别YDJBInt2非空13样点地价YDDJFloat152>0单位：元注1:米用19位定长编码，其中1-6位为GB/T2260中的县级行政区划代码，7-12为乡镇代码（3位）+村代码（3位），13-19位为0000001开始的单元流水编号。若按乡镇统一编制分等单元流水号，则村级代码为“000”；若本县已经实施全国最新的宗地统一编码，则乡镇代码用地籍区编码代替，村代码用地籍子区编码代替；注2:地类编码和名称按GB/T21010-2007土地利用现状分类执行;注3:与土地利用数据库保持一致，为地类图斑净面积;注4:样点