萨拉齐项目市调及定位报告

1、 萨拉齐购房需求定位调研报告萨拉齐购房需求定位调研报告 2012.042012.04大纲大纲13市场及竞品状况市场及竞品状况定量问卷分析定量问卷分析 定性问卷分析定性问卷分析4产品建议及销售策略产品建议及销售策略2市场：市场：1、萨拉齐经济呈现青黄不接，支柱产业开始衰退迹象。、萨拉齐经济呈现青黄不接，支柱产业开始衰退迹象。萨拉齐经济发展时间不长，城市积累不深，目前的经济萨拉齐经济发展时间不长，城市积累不深，目前的经济惯性估计仅够维持两三年。惯性估计仅够维持两三年。2、政策放空，未来发展利好消失。、政策放空，未来发展利好消失。3、2011年全年去化不足年全年去化不足2000套可销售住宅。套可销售

2、住宅。一、市场及竞品状况分析一、市场及竞品状况分析竞品：竞品：1、诺宝中央城有价无市，今年平均销售不足、诺宝中央城有价无市，今年平均销售不足10套，销套，销售非常惨淡。去年报价达到售非常惨淡。去年报价达到4500元元/平米，今年实际成平米，今年实际成交均价在交均价在3600-3700元左右。由于拿地成本及高层建元左右。由于拿地成本及高层建筑成本都相对较高，而且商业部分没有氛围，需要用住筑成本都相对较高，而且商业部分没有氛围，需要用住宅来平摊商业部分建筑成本，此项目后期非常危险。宅来平摊商业部分建筑成本，此项目后期非常危险。2、公园九号，过去、公园九号，过去3年总销售年总销售18万平米，平均每年

3、去万平米，平均每年去化化6万平米。前期销售全是多层产品，有良好的环境及万平米。前期销售全是多层产品，有良好的环境及公共区域展示面。后期规划有少量高层，去年尾盘售价公共区域展示面。后期规划有少量高层，去年尾盘售价在在3000元元/平米，今年产品调整，导致成本上升，由于平米，今年产品调整，导致成本上升，由于市场不支持上调价格，尚未出售。市场不支持上调价格，尚未出售。市场及竞品状况分析市场及竞品状况分析开发建议：开发建议：1、萨拉齐目前年去化量不足、萨拉齐目前年去化量不足2000套商品房。主要受如套商品房。主要受如下几个方面所制约：下几个方面所制约：区域经济发展受到制约（洗煤、运输等）市场整体的观望

4、情绪依旧浓重市场人口有限导致需求总量偏低价格更为适中的“亲民型”刚需产品放量较小当前，区域整体经济走向不容乐观，未来几年有可能将当前，区域整体经济走向不容乐观，未来几年有可能将出现持续低迷；政策的宏观调控也尚未见底；在市场总出现持续低迷；政策的宏观调控也尚未见底；在市场总量有限的情况下，最有效的市场突破口就在于：以低价量有限的情况下，最有效的市场突破口就在于：以低价策略为主线快速跑赢竞争对手。同时通过创新来提高产策略为主线快速跑赢竞争对手。同时通过创新来提高产品品质，获得更加强劲的竞争优势，在有限的份额中尽品品质，获得更加强劲的竞争优势，在有限的份额中尽量多的抢占市场。量多的抢占市场。市场及竞

5、品状况分析市场及竞品状况分析开发建议：开发建议：2、结合当前市场状况，有效控制开发成本，保持产品、结合当前市场状况，有效控制开发成本，保持产品及价格竞争力。及价格竞争力。快速销售，迅速变现，避免陷入白热化快速销售，迅速变现，避免陷入白热化竞争。项目周边土地暂且搁置，可以结合未来的市场情竞争。项目周边土地暂且搁置，可以结合未来的市场情况，实施况，实施“品质提升战略品质提升战略”。为未来提升项目品质和开。为未来提升项目品质和开发商品牌提供跳板。发商品牌提供跳板。市场及竞品状况分析市场及竞品状况分析目的：目的：1、了解最近两年内已购房人群的购房心理，及对地产、了解最近两年内已购房人群的购房心理，及对

6、地产项目的主动认知程度。项目的主动认知程度。2、了解近期需要购房人群的购房动机，以及选择项目、了解近期需要购房人群的购房动机，以及选择项目时的价值排序。时的价值排序。人群选择：人群选择：1、主要竞品项目已成交业主。、主要竞品项目已成交业主。2、近期有购房需要之客户，及周边村镇拆迁户。、近期有购房需要之客户，及周边村镇拆迁户。二、定性问卷分析二、定性问卷分析1、萨拉齐、萨拉齐多数多数消费者觉得政策调控对萨拉齐市场影响消费者觉得政策调控对萨拉齐市场影响不大。但是由于萨拉齐本地人口基数较小，本地地产市不大。但是由于萨拉齐本地人口基数较小，本地地产市场整体去化能力有限，所以地产市场一直处于不温不火场整

7、体去化能力有限，所以地产市场一直处于不温不火的局面。目前消费者对地产市场持观望态度。的局面。目前消费者对地产市场持观望态度。2、萨拉齐消费者对于建筑形态认知，仍处于初级阶段。、萨拉齐消费者对于建筑形态认知，仍处于初级阶段。周边村镇上来的客户有需要与之前居住状况及之前居住周边村镇上来的客户有需要与之前居住状况及之前居住之环境中脱离出来的心理暗示。之环境中脱离出来的心理暗示。消费者普遍认为高层住消费者普遍认为高层住宅建筑质量高于多层住宅。宅建筑质量高于多层住宅。定性问卷定性问卷总结：总结：3、萨拉齐消费者对于地产形态认知，也处于初级阶段。萨拉齐消费者对于地产形态认知，也处于初级阶段。对于高端小区的

8、认识，仅局限为完整的小区规划满足生对于高端小区的认识，仅局限为完整的小区规划满足生活所需，基本的物业及安防保证。活所需，基本的物业及安防保证。4、市场中有部分刚需从去年下半年一直观望至现在，、市场中有部分刚需从去年下半年一直观望至现在，由于现在市场中没有适销产品而积压，由于市场整体较由于现在市场中没有适销产品而积压，由于市场整体较小，估计在未来的半年将变相消化殆尽。小，估计在未来的半年将变相消化殆尽。定性问卷定性问卷总结：总结：1、由部分高层（、由部分高层（16层层-18层）迎合萨拉齐消费者对于层）迎合萨拉齐消费者对于高端建筑形态的认知高端建筑形态的认知；部分多层快速消化积累近一年的；部分多层

9、快速消化积累近一年的市场刚需。市场刚需。2、规划完整，增设小区整体安防体系，让安防、绿化、规划完整，增设小区整体安防体系，让安防、绿化及公共活动区域在规划中有较明显体现。（儿童游乐场、及公共活动区域在规划中有较明显体现。（儿童游乐场、青年运动场、老年活动区、中心广场组成。前三项都不青年运动场、老年活动区、中心广场组成。前三项都不需要很大面积，可利用楼间距完成）需要很大面积，可利用楼间距完成）定性问卷分析定性问卷分析 之之 产品建议：产品建议：市场中的刚需部分观望时间已经接近临界点。如不能尽市场中的刚需部分观望时间已经接近临界点。如不能尽快予以释放，将在时间推移下加速消失。针对这一情势，快予以释

10、放，将在时间推移下加速消失。针对这一情势，须尽快实施定位、规划、施工、推广、销售等体系化工须尽快实施定位、规划、施工、推广、销售等体系化工作。作。定性问卷分析定性问卷分析 之之 进度建议：进度建议：123被访者基本信息被访者基本信息总结总结三、定量问卷分析三、定量问卷分析 定量数据结果定量数据结果购房者的年龄收入结构购房者的年龄收入结构n 家庭年收入10万占48.5%，家庭年收入8万占 51.5%n购房年龄30-40岁占70%；其中目前四世同堂占4%；单身与父母辈居住的占16%；年轻夫妻带孩子居住占66%；父母辈和年轻夫妻孩子住占14%；购房者的年龄结构购房者的年龄结构n购房年龄40-50岁占

11、23%；其中父母辈居住的占9%；年轻夫妻带孩子居住占80%；带父母与孩子共同居住的占11%。n购房年龄50岁以上占7%；其中父母辈居住的占14%；带孩子居住占79%；带父母与孩子共同居住的占7%。购房者目前居住情况分析购房者目前居住情况分析n一居室占20.5%，面积主要集中在40-60平米；n二居室占65.5%，面积主要集中在60-100平米；n三居室占13%，面积主要集中在100-140平米；n四居室占6%，面积主要集中在170-230平米；购房者购房用途购房者购房用途n10%的用于投资；n90%的用于自住；其中83%的人自己住；n17%的和家人一起居住；购房者选择城区比例购房者选择城区比例

12、n10%的选择老城区；n85%的选择新城区；n5%的选择自己熟悉和工作地点近的区域；购房者对交通、环境要求购房者对交通、环境要求n85%希望有良好的市政交通，15%希望有市政公交出行；n64%的购房者对周围绿化非常在意， 17%的购房者对周围绿化比较在意，19%的购房者对周围绿化要求一般；n90%的购房者对希望周围有公园，10%的购房者不需要周围有公园；n77.5%的购房者对小区空气质量很在意，18%的购房者对小区空气质量比较在意，4.5%的购房者对小区空气质量一般要求不高； 周围配套设施要求周围配套设施要求 购房者对小区建筑风格购房者对小区建筑风格 购房者对建筑高度要求购房者对建筑高度要求购

13、房者小区房子户型需求购房者小区房子户型需求购房者小区房子卫生间需求购房者小区房子卫生间需求购房者对整个房子哪个区域需要面积大购房者对整个房子哪个区域需要面积大对房间朝向要求对房间朝向要求对于小区配套设施的要求对于小区配套设施的要求小区的物业服务需求小区的物业服务需求储物间和小区规模需求储物间和小区规模需求n52.5%的人需要配置储物；其中71%的人需要5平米 的储物间，29%的人需要5-10平米左右的储物间；n77.5%的人小区规模要求面积20万以上，户数1000 户以上；22.5%的人没有这方面需求；房子的单价和首付比例房子的单价和首付比例首付比例30%房子的总价和物业费用房子的总价和物业费

14、用物业费:1元获取信息渠道获取信息渠道四、产品建议及销售策略四、产品建议及销售策略 产品建议：产品建议：1、5层砖混与层砖混与16-18层高层，套数比为层高层，套数比为6:4。多层位。多层位于项目规划的西南部分，高层位于项目规划之北和于项目规划的西南部分，高层位于项目规划之北和东侧，让高层尽可能的享受优质的景观资源。将小东侧，让高层尽可能的享受优质的景观资源。将小区车位全部放置高层的地下，做到人车分流。销售区车位全部放置高层的地下，做到人车分流。销售前期只建多层，根据销售状况调整高层比例。前期只建多层，根据销售状况调整高层比例。2、户型套数比例为：、户型套数比例为：70-90两居两居30%；9

15、0-100三居三居40%；100-120三居三居22%；120三居三居8%。（重点：。（重点：大两居与三居必须做到两个卫生间，小两居与小三大两居与三居必须做到两个卫生间，小两居与小三居卫生间做到功能分区。）居卫生间做到功能分区。）四、产品建议及销售策略四、产品建议及销售策略 产品建议：产品建议：3、客厅尽量方正。、客厅尽量方正。4、小区原设计水景（如成本高）可考虑改成中心、小区原设计水景（如成本高）可考虑改成中心公园或中心景观。增设四个主题活动场所。幼儿园公园或中心景观。增设四个主题活动场所。幼儿园与小区商业配套规划中已有，增设一个小区诊所。与小区商业配套规划中已有，增设一个小区诊所。5、安防

16、设配及小区门禁尽量在规划中得以明显体、安防设配及小区门禁尽量在规划中得以明显体现。现。6、学校及物业，后期营销中以软件补充。（后期、学校及物业，后期营销中以软件补充。（后期我们将做这方面的一些软件服务建议）我们将做这方面的一些软件服务建议）7、立面选择新颖有质感一些即可。（无所谓风格）、立面选择新颖有质感一些即可。（无所谓风格）四、产品建议及销售策略四、产品建议及销售策略 销售策略：销售策略：推广以：推广以：“大城市做广告，小城市做口碑大城市做广告，小城市做口碑”为原则。为原则。萨拉齐城市常驻人口萨拉齐城市常驻人口8万，总人口万，总人口35万，市区规模万，市区规模都很小，农村人口非常分散。广告

17、不易到达，容易都很小，农村人口非常分散。广告不易到达，容易形成舆论，所以在整体销售和开发的过程中，每一形成舆论，所以在整体销售和开发的过程中，每一个环节都需要注意保持较好的公众形象。个环节都需要注意保持较好的公众形象。四、产品建议及销售策略四、产品建议及销售策略 销售策略：销售策略：销售以销售以“低开高走低开高走”为原则为原则由于项目南侧的国道和东侧水涧沟都需要治理，项由于项目南侧的国道和东侧水涧沟都需要治理，项目将不可能形成好的展示面以面对消费者。期房的目将不可能形成好的展示面以面对消费者。期房的未知性也会给消费者带来很大的消费阻力。所以销未知性也会给消费者带来很大的消费阻力。所以销售前期需要有足够的价格优势，争取快速销售售前期需要有足够的价格