《物权法》与《物业管理条例》

1、12022-5-3 22022-5-3带着以下问题学习物业相关法律法规n业主未入住是否要交物业费n一层住户是否要交电梯费n租房使用人是不是业主n住改商是否允许n改动附属设施要怎么办理n选举业主委员会需要注意哪些事项n阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许n地上停车场收入归属n地下停车场产权归开发商，销售的优先权32022-5-342022-5-32022-5-35物业管理条例物业管理条例的修改的修改 增加了增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指的指导与监督导与监督业主大会职责修改成业主大会职责修改成“下列事项由业主共同下列事项由业主共同决定决定”投票权方式与投票权方式与物

2、权法物权法一致一致物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”业主公约修改为业主公约修改为“管理规约管理规约”，业主临时公，业主临时公约为约为“临时管理规约临时管理规约”1.业主委员会由业主大会执行机构修改为业主委员会由业主大会执行机构修改为“业业主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项”2022-5-36建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度度n所有权问题：所有权问题： 1. 公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2. 建筑区划与物业管理区域

3、建筑区划与物业管理区域3. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得4. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权5. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属属6. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属7. 相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则72022-5-3n新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。规定了建筑区划内的一些法定权利n道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。n建

4、筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。n建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。n占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2022-5-38物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2. 由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3. 业主大会投票权业主大会投票权4. 业主大会、业主委员

5、会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位位5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系n物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2. 专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用n包干制与酬金制包干制与酬金制 92022-5-3业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章n专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”n专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”n专有部分以外的共有部分享有

6、共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”102022-5-3物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的2/3投票权n物权法的双2/3112022-5-3物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的“双过半”n物权法的“新双过半”122022-5-3 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、

7、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定132022-5-3办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实

8、际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人142022-5-3业主总人数业主总人数I. 产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者2022-5-315管理人管理人 业主业主 业主大会业主

9、大会 业主委员会业主委员会 政府主管部门及相关部政府主管部门及相关部门门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者任选聘而执行建筑物管理维护事务者162022-5-3不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权172022-5-3建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部

10、分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权182022-5-3192022-5-32022-5-320共用部分是建筑物区分共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题所有权的核心重要问题212022-5-3专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及

11、业主委员会决议的分摊2022-5-322专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线2022-5-323专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层最后粉刷层也称为抹灰层各种管线的共用部分与专有部分划分各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或

12、区域，包括为这些空间和具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施2022-5-324架空层、停车场、会所、绿地所有权架空层、停车场、会所、绿地所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯2022-5-325专有部分所

13、有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分2022-5-326共用部分持分权

14、共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有持分占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用2022-5-327业主大会组

15、织（因共同关系形成）的成员业主大会组织（因共同关系形成）的成员权权业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权参与管理权选聘权选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会

16、的民事责任共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求

17、召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定282022-5-3司法解释n建筑物区分所有权纠纷建筑物区分所有权纠纷n最高人民法院最高人民法院n关于审理建筑物区分所有权纠纷案件n（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）n物业服务纠纷物业服务纠纷n最高人民法院最高人民法院n关于审理物业服务纠纷案件关于审理物业服务纠纷案件n（2009年年4月月20日最高人民法院审判委员会第日最高人民法院审判委员会第1466次会议次会议通过）通过）292022-5-3n经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳

18、物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。302022-5-3n建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：n（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； n（二）具有利用上的独立性，可以排他使用n（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 n规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。n本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。312

19、022-5-3n除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：n（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； n（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。n建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。322022-5-3n银川市物业管理条例n第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏

20、房屋外立面，擅自改变房屋用途；第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂

21、写、刻画；(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。332022-5-3n业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。342022-5-3业主的行为侵害了相邻业主的权利，物业公司是否有权利用法律途径制止352022-5-3n司法解释规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 362022-5-3承租人或借

22、用人和业主的不同372022-5-3n建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。n专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。382022-5-3相邻关系的原则n业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： n（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用n（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等