香榭里花园整合营销推广方案

1、香榭里花园整合营销推广方案一、背景支持1、南宁楼市现状分析2002 年，南宁楼市呈现出活跃、火爆的景象，新盘、大盘层出不穷。琅东板块的楼盘仍保持强劲的销售势头， 其他板块的楼盘销售也稳步上升， 形势看好。随着凤岭片区市政公共设施如火如荼的建设， 南宁国际会展中心主体工程的逐步完成、市人大广场及市人大会堂的开工建设、 会展路的开通等， 凤岭片区作为南宁中央形象区的雏形已初现， 其区域的楼盘急剧升温， 在过去的一年创下不俗的销售业绩。正因如此，南宁楼市在过去的一年里火爆程度仍高居全国前列， 保持良好的市场前景。 2002 年，南宁整个房地产市场成交近 48 亿元人民币，商品房销售面积达 230 万

2、平方米。相信在新的一年仍保持这种势头。2、香榭里花园工程进度目前，香榭里花园各组团的工程进度如下：（1）、凡尔赛宫组团 1 6 号楼主体工程均建至五层楼面，2003 年 2 月底将主体封顶。（2）、枫丹丽舍组团3 号楼、 7 号楼正在进行± 0.000 施工，其余楼栋正进行地下室施工。（3）、爱丽舍宫组团正进行基础桩基施工。（4）、圣心丽舍未开工。随着工程进度的加快， 香榭里花园打造了良好的工程形象， 充分体现了发展商雄厚的资金实力， 从而增加了业主的购买信心， 为香榭里花园销售创造良好的外部环境。3、目前销售情况香榭里花园至目前为止，凡尔赛宫组团已销售了住宅110 套，销售面积17

3、829.29 ，占凡尔赛宫总销售面积25239.32 的70.64 ，总销售收入49700896 元人民币。尚余 33 套大户型未销售 （其中跃层占 16 套、面积 4231.71 ，四房二厅二卫占 17 套、面积 3178.32 ），未销售面积 7410.03 ，占凡尔赛宫总销售面积的 29.36 。即将推出的枫丹丽舍组团总销售面积 34287.13 ，总套数 167 套。（其中跃层 77 套、面积 17647.45 ，四房二厅二卫 90 套、面积16639.68 ）。由于前阶段的市场推广主要致力于项目尊贵、 高品质形象的塑造， 对项目大户型的宣传力度不足， 未引起市场购买大户型消费群体的关

4、注和共鸣， 也未激起他们的购买欲望。 相信在下阶段的市场推广中， 及时调整推广及销售策略， 对购买大户型的消费群体作针对性的宣传攻势， 使它们对香榭里花园的项目品质、 园林艺术、居住舒适“大户型、大户人家”有更深层次的认知和认同，以入住香榭里花园为傲， 让香榭里花园成为他们身份的象征， 从而使香榭里花园的销售步入快车道。4、品牌形象建设通过项目前期南宁中央形象区的市场推广和渲染， 南宁国际会展中心及会展广场、市人大会堂及市人大广场、 香榭里国际中心及法国文化广场三足鼎立， 遥相呼应，已基本树立起作为南宁中央形象区核心楼盘香榭里花园的整体形象。市场受知群体都普遍认同香榭里花园的发展前景、 地段优

5、势和园林品质。 在南宁楼市中香榭里花园已享有一定的知名度和美誉度。 这些都为香榭里花园销售奠定了良好的基础。二、可预知的工程进度时间根据香榭里花园工程部提供的工程进度时间，香榭里花园凡尔赛宫、 枫丹丽舍、爱丽舍宫将于2003 年 11 月 30 日竣工。三、阶段营销目标1、各组团销售时段及目标根据香榭里花园的销售周期一年划分，各组团的销售时间段及目标如下：（1）、凡尔赛宫组团： 2002 年 12 月 2003 年 2 月底，完成总销售面积的 85即 21453.42 ，余下 15销售面积 3785.9 并入枫丹丽舍组团一起销售。（2）、枫丹丽舍组团： 2003 年 3 月 5 月底，完成总销

6、售面积38073.03 的85即 32362.08 ，余下 15销售面积 5710.95 并入爱丽舍宫组团一起销售。（3）、爱丽舍宫组团 ( 估算 ) ：2003 年 6 月 8 月底，完成总销售面积 20473.16 的 85即 17402.19 ，余下 15销售面积 3070.97 并入圣心丽舍组团一起销售。（4）、圣心丽舍组团（估算）：2003 年 9 月 11 月底，完成总销售面积 22738.59 的 85即 19327.8 。2、阶段目标分解由于香榭里花园凡尔赛宫组团目前刚完成销售面积的70.64 ，离 2003 年 2月 25 日完成总销售面积的85还有近 15的差距，加上枫丹丽

7、舍将于2003 年3 月 29 日开盘，开盘期销售目标为总销售面积的50，目标任务艰巨和富于挑战。为达到阶段销售目标，将目标任务分解，落实到位，使目标明确。（ 1）、凡尔赛宫组团目前已销售总面积的 70.64 ，离目标任务 85还有近 15的差距，也就是在 2003 年 2 月 25 日前还要销售剩余面积的一半，即 3705.02 ，折合套数17 套（每套面积平均为224.55 ）。（ 2）、枫丹丽舍组团枫丹丽舍将于 2003 年 3 月 29 日开盘，开盘期要完成总销售面积的即 19036.52 ，折合套数 95 套（每套面积平均为208.05 ）。2003 年 5 月 1 日房博会期间，完

8、成总销售面积的20，即 7614.6150折合套数 37 套。至 2003 年 5 月 31 日，完成总销售面积的15即 5710.95 ，折合套数27套。四、营销策略鉴于下阶段销售的枫丹丽舍都属于大户型， 面积大、单价高，房屋总价款偏高，介于 50100 万元之间，首付款较多，客户对此心理压力较大。 针对此现状，采用相应的销售措施，以利于下阶段销售工作的展开。（ 1）、实施分阶段定房优惠措施由于枫丹丽舍将于2003 年 3 月 29 日开盘，且开盘期要完成95 套的销售任务。为此，拟采用下列分段优惠措施，促使购买客户提前下定，激起消费群体的购买欲望，正常优惠按揭付款享受 97 折优惠，一次性

9、付款享受 96 折优惠。、 2003 年 3 月 1 日 15 日：下定的客户可享受按揭94 折的优惠。、2003年 3月 16日 28 日：下定的客户可享受按揭95 折的优惠。、 2003 年 3 月 29 日开盘当天：下定客户可享受按揭96 折优惠，并有机会获赠礼品和参与抽取“五一黄金周旅游大奖” 。、 2003 年 3月 30日 4 月 15 日：下定的客户可享受按揭 97 的优惠。、 2003 年 4月 16日 26 日：下定的客户可享受按揭95 折的优惠。、 2003 年 5月 1 日 5 月 7 日：下定的客户可享受按揭94 折的优惠。、 2003 年 5月 15日 5 月底：下定

10、的客户可享受按揭96 的优惠。（ 2）、实施分期支付首期款措施鉴于大户型总房款偏高，首期款都在10 万元以上，可允许客户在换签期先交付一半首期款并办理按揭，余下一半首期款在一个月内付清。（ 3）、实施以老带新成交给予奖励措施在以往的销售中， 老客户带来的新客户成交率都很高。 为此，可给予带新客户成交的老客户一定奖励。如奖励 10002000 元的购物券等。（ 4）、开展业主联谊活动启动香榭理都市会， 定期举行业主联谊活动， 适时传递项目信息， 提高项目知名度，让业主深刻感受到来自香榭里花园的人文关怀， 让业主成为香榭里花园的代言人。（ 5）、建造样板间样板间是一个体现项目品质和文化的场所。 建

11、造样板间，能让业主真实感受香榭里花园的品质和文化， 加深对香榭里花园居住理念的理解， 从而促使其购买香榭里花园。（ 6）、增加日均客户到访量由于前阶段日均客户到访量过少， 现场反应较冷淡。 在下阶段的销售中应使销售现场客户日均到访量达到 35 人以上，以达到项目热销的景象，促使购房客户早日下定。（ 7）、销售人员再培训针对下阶段香榭里花园大户型销售及 “终生置业” 概念的提出，对销售人员进行再培训，使其对大户型有新的认识，领悟、理解“终生置业”概念所述求的主题内容， 并结合前阶段项目内容进行梳理融合， 提升自身素质及与客户交流能力， 力求将香榭里花园项目品质、 文化、居住理念及优势完整清晰展现

12、，促使客户对项目认知、认同，进而成交。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托