第三章 房地产估价概述

1、房地产估价第三章第三章房地产估价概述房地产估价概述第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价3-1 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念一、概念一、概念（二）含义（二）含义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、判断与推测人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、判断与推测 （三）两点把握（三）两点把握 1 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合、房地产估价是科学与艺术的有机结合2 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述（一）定义（一）定义房地产专业估价房地产专业估价人员人员，根

2、据估价，根据估价目的目的，遵循估价，遵循估价原则原则，按照，按照估价估价程序程序，采用科学，采用科学方法方法，结合估价经验与对，结合估价经验与对影响房地产因影响房地产因素素的分析，对房地产的特定权利，在特定时间最可能实现的的分析，对房地产的特定权利，在特定时间最可能实现的合理价格作出的合理价格作出的判断与推测判断与推测。 房地产估价二、内容二、内容（一）专业估价人员（一）专业估价人员扎实的理论知识扎实的理论知识丰富的实务经验丰富的实务经验良好的良好的职业道德职业道德知识要求知识要求能力要求能力要求诚实程度诚实程度对专业人员要求对专业人员要求考试取得考试取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执

3、业资格证书注册取得注册取得房地产估价师注册证书房地产估价师注册证书第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价（二）目的（二）目的一个具体估价项目的估价结果与其期望用途一致一个具体估价项目的估价结果与其期望用途一致 不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果不同的估价目的将影响估价结果第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述二、内容二、内容房地产估价：结果所对应的时间（年、月、日）：结果所对应的时间（年、月、日）：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平：市场比较法、收益还原法、成本法市场比较法、

4、收益还原法、成本法（三）原则（三）原则（四）程序（四）程序（五）方法（五）方法（六）影响因素（六）影响因素（七）时点（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定（八）客观合理价格或价值的估算和判定第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述二、内容二、内容房地产估价3 32 2 房地产估价原则房地产估价原则一、合法原则一、合法原则1.1.合法产权合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体、外销、内销权证：出让转让、行政划拨、集体、外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权违法、临时、产权争议、部分产权2.2.合法使用合法使用城市规划、土地用途、容积率、覆盖率城市规划、土地用途、容积率、覆盖率第三章第

5、三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价一、合法原则一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押4.4.其他其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述3.3.合法处分合法处分房地产估价二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选（一）四方面依序筛选1.1.法律上允许法律上允许2.2.技术上可能技术上可能3.3.经济上可行经济上可行4.4.能否使估价对象价值最大能否使估价对象价值最大第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价（二）三个经济学

6、原理（二）三个经济学原理1.1.收益递增递减原理收益递增递减原理2.2.均衡原理均衡原理内部构成要素组合是否均衡内部构成要素组合是否均衡3.3.适合原理适合原理与其外部环境是否保持协调与其外部环境是否保持协调适合原理适合原理 均衡原理均衡原理 外部环境最协调外部环境最协调 内部构成要素最适当内部构成要素最适当 最高最佳使用最高最佳使用第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则房地产估价（三）判断与选择（三）判断与选择1. 1. 保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 （拆除费（拆除费 建造费）建造费）30003000元元/ / 500

7、0 5000元元/ / 30003000元元/ /2.2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造装修改造费费 V新新 V现现 改造费改造费 5000元元/ 3000元元/ 1500元元/第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则房地产估价3.3.转换用途前提转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费转换用途所需费用用4.4.重新利用前提重新利用前提5.5.上述情形组合上述情形组合3 3 2 2：转换用途：转换用途+ +装修改造装修改造第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则房地产

8、估价三、替代原则三、替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格件下的正常价格. .类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明两点：1 1可以依据替代原则推算价可以依据替代原则推算价格格2 2不能孤立思考估价对象价不能孤立思考估价对象价格格用途、规模、档次、用途、规模、档次、 结构等相同或相似结构等相同或相似第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价四、估价时点原则四、估价时点原则估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况房地产市场状况房地产市场状况过去过去过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在将来将

9、来将来将来将来将来将来将来第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价五、公平原则五、公平原则1.1.假设当事人理性、精明假设当事人理性、精明2.2.换位思考换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价有有A A、B B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，城区土地，A A是空地、是空地、B B是有是有20002000平方米破旧建筑物的平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每

10、平方米建筑面积土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200200元，建筑物残值为每平方米建筑面积元，建筑物残值为每平方米建筑面积5050元，求元，求B B地地块相对于块相对于A A地块的减价额。地块的减价额。B B地块相对于地块相对于A A地块的减价额地块的减价额= =（200-50200-50）2000=302000=30万元万元例例3 38 8第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价例例3 39 9有一建筑面积为有一建筑面积为1000010000平方米的新建建筑物，用成本平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米法估算出的该建筑物的重置价格为每平方

11、米25002500元；用元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米米10001000元，房地价值为每平方米元，房地价值为每平方米30003000元。试分析其土地元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值该建筑物的价值=房地价值房地价值土地价值土地价值 =30001000 =2000元元/该建筑物的实际价值小于重置价格该建筑物的实际价值小于重置价格25002500元元/ /第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价1 1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；、不得做任何虚伪的估价，应

12、做到公正、客观、诚实；2 2、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利有利 害关系人有关的估价业务；害关系人有关的估价业务；3 3、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；价时，不应接受该估价委托；4 4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5 5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正