所有权学习资料与讨论问题

1、第三章 所有权学习参考资料与问题讨论第一部分 学习参考资料1陈华彬著：建筑物区分所有权研究，法律出版社2007年版2王卫国著：中国土地权利研究，中国政法大学出版社1997年版。3王利明铸：国家所有权研究，中国人民大学出版社1991年版。4物权法通论，温世扬 廖焕国著，人民法院出版社2004年版。第9-11章。 5. 王泽鉴著 民法学说与判例研究2，中国政法大学出版社 1998年版第115页。 6崔建远:无权处分辩-合同法第51条规定的解释与适用，法学研究2003年第1期。 7. 王利明：论无权处分中国法学2001年第3期。8. 王轶:物权变动论，中国人民大学出版社2001年版,第210页以下。

2、9. 其他参看所发期刊论文第二部分 案例与问题讨论一、结合所给建筑物区分所有权案例讨论共有部分的认定及共有权的性质、内容。1、车位权利归属的纠纷南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出

3、去。2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。 法院认为，南京市规划局发出的建筑工程规划设计要点要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商

4、再行销售的行为违反了诚实信用原则。法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。物权法草案中对会所、车位的归属作出规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有问题：小区车位权属如何认定？2、楼顶权属纠纷（原房主能否在已出卖二层楼顶加盖第三层？）检察日报2003年9月16日一、案件的事实概要与分歧意见 冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯强开始建楼。不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。这样，冯强由于

5、资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯强经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持

6、不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。 分歧：在本案的审理过程中，法院有两种不同的意见。 第一种意见认为，尽管冯强领取了建造三层楼房的许可证，但在其出卖第二层楼房时，应当在合同中明确规定加盖第三层的权利属于自己。但在本案中，冯强并未作出这种声明，而房屋买卖合同成立后，楼顶已经归孙秋所有，加盖第三层的权利当然应转归孙秋，他对楼顶上的空间有利用的权利，其他人无权干涉。 第二种意见认为，本案属于建筑物区分所有权的纠纷，冯强享有该楼房第一层的所有权，孙秋享有第二层的所有权，同时他们对共同的墙壁，楼梯等享有共有权，楼顶的空间利用也应属共有权。冯强享有该空间的利用权是因为他享有宅基地的使用权和一层楼

7、房的所有权，没有宅基地使用权，没有第一层楼房，就不会产生第二层楼房，更不会产生楼顶的空间利用权。虽然冯强已出卖了第二层楼房，但并没有丧失对楼顶的空间利用权。孙秋也享有楼顶空间的利用权，这是因为楼顶与二层紧密联系在一起，形成了一种不可分离的状态，取得了二层楼房的所有权，相应地也就部分地享有了楼顶空间的使用权。所以，该楼顶的空间利用权应由冯强和孙秋共同所有。这样，冯强在加盖第三层时必须征得孙秋的同意，不得擅自加盖，否则就侵犯了孙秋的权利。分析：2000年2月，冯强向城建部门申请盖一座三层小楼，3月，冯强的申请获得批准并领取了建筑许可证。后因建筑过程中缺乏资金，冯强只盖了二层就封了顶，准备以后有钱再

8、加盖第三层。冯强把盖好的第二层楼房出卖给孙秋，双方订有书面协议并办理了房屋过户手续，因此该买卖合法、有效，应受到保护。这样一来，孙秋买下的第二层楼房便与冯强的第一层楼房之间形成了区分所有权关系，即对于同一个二层楼房，冯强对一层楼房（专有部分）享有单独的区分所有权，孙秋对二层楼房（专有部分）享有单独的区分所有权。冯强的一层楼房下的地基，与孙秋的二层楼房上的楼顶等属于共用部分，应由双方共同占有、使用，如利用它堆放杂物等，均无不可。 二年后，冯强打算把楼房的第三层盖起来，通知孙秋把堆放在二层楼顶的杂物清除，应认为冯的要求是正当的，法院应予以支持。二层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用

9、部分，应为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用。冯有权在二层楼顶加盖第三层楼房。因为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖第三层小楼的许可，且冯把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得加盖第三层楼房。 在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房（专有部分），冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用。也就是说，孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上。 问题：本案中是否有权加盖第三层楼房？纠纷如何处理？3、区分所有人对建筑物公用部分权利的保护案例一：某小区业主突然发现自己所住楼宇的外墙上悬挂了大幅招牌，不仅影响了美观，而且还挡住了部分住住户的光

10、线。经与物业管理公司多次协商无果。遂以侵权为由将开发商告上法院，要求拆除招牌，恢复原状。 案例二：某小区物业管理公司擅自将小区的门卫室出租给他人做小卖部，业主们认为自己在购房时已分摊了门卫室的建筑面积，门卫室应属于所有业共同所有，未经各所有人一致同意，他人无权出租。为此，业主诉至法院，要求停止侵害。 问题：外墙和门卫房的所有权属于谁？二、结合所给建筑物区分所有权案例（四至六）讨论专有部分的认定及专有权的内容。1、建筑物区分所有权的专有权行使案例（选自中国案例审判要揽 2004年民事审判卷） 物业管理纠纷随着我国城市高层住宅小区的迅猛发展日渐增多，且种类繁多，法律关系复杂，但我国法律对建筑物区分

11、所有权没有明文规定。如何处理好这些案件，颇值研究。原告人（上诉人）：北京市大成物业管理公司。被告（被上诉人）：汪艳秋，女，汉族，1969年出生，北方永乐第二中学，住丰台区。被告：林燕青，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：李恕，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：李超，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：汪艳秋，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：赵刚，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：王振秋，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：邹霆，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：朱琳，女，

12、汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：魏向春，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：杨书蕴，女，满族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。一、基本案情原告诉称：我公司受北京大成房地产开发集团有限公司（以下简称大成开发公司）的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。被告汪艳秋购买了该项目映日园1号楼7单元602号房屋，并于2002年6月29日与我公司签订了“物业管理服务合同”、“长安新城业主公约”的相关约定，但被告私自封闭阳台，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉

13、请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。被告辩称：我与其他11名被告于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房长安新城映日园1号楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与大成开发公司签订了“商品房买卖合同”，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现映日园1号楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和建设部联合发布的于1999年6月1日实施的住宅规范关于阳台部分的相关规定；另，2002年11月26日，长安新城映日园1号楼8单元802室业主家中

14、发生盗窃案件，随后映日园1号楼3单元101室及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析，确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热；等等。为此，长安新城映日园1号楼的100位业主联名起草“长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知”，并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城映日园1号楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。另，我认为与原告签订的“物业管理服务合同”、“长安新城业主公约”不具有法律效力，属于未经双方协商的不平等、不合理的无效

15、合同。理由是：2002年6月28日至30日，在长安新城映日园1号楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了“长安新城业主手册”。该手册“收楼指南”中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城映日园1号楼的业主如果不签订“物业管理服务合同”和“长安新城业主公约”将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城映日园1号楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和“物业管理服务合同”等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相

16、威胁。无奈我们业主在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。二、一审法院的认定与判决北京市丰台区人民法院经公开审理查明：大成开发公司于2000年开始建设坐落于丰台区大成地里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的房屋所有权证。被告12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订“商品房买卖合同”，以按揭付款方式购买映日园号楼房屋各一套。“商品房买卖合同”第3条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是封闭阳台 非封闭阳台。见双方的补充

17、协议（六）”。双方签订的“补充协议”第6项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第13条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。“标准三”“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，1楼房屋的北阳台为白色塑钢封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。2002年5月9日，大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订“长安新城物业管理委托合同”，委托原告对其新开发的长安新

18、城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。2002年6月，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的“大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约”，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。2002年6月28日至30日，长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。原告印发的“收档指南”中规定，业主要签订和领取“大成南里（长安新城）物业管理服务合同”、“业主手册”、“房屋使用说明书”、“大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则”等，取得“收

19、楼工作流程确认单”上工作人员的所有签字，方可办理入住。“大成南里（长安新城）物业管理服务合同”第14条“甲方的义务”中第6项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和“大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则”；该细则第2条“装修项目及要求”第4条中和第2项规定“为了保持大成南里（长安新城）的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏”。“大成南里（长安新城）业主公约”中的“装修管理公约”第10条规定了上述相同的内容。被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，

20、多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的“长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知”；在原告仍不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台用白色塑钢封闭。上述事实，有北京市建设工程（长安新城映日园1号楼）竣工验收备案表、房屋所有权证（京房权证丰股字00320号）、“商品房买卖合同”、“长安新城管理委托合同”、“大成南里（长安新城）业主公约”、“大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则”、“长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知”、长安新城售楼处沙盘照片等在案佐证。北京市丰台区人民法

21、院根据上述事实和证据认为：大成开发公司与被告12人签订“商品房买卖合同”时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的“附件三”“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋、缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，就作出不利于提供格式条款一方的解释。另，大成开发公司制定的“大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约”中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通

22、知。对被告没有约束力。原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理报务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的“商品房买卖合同”中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。北京市丰台区人民法院依照中华人民共和国诉讼法第五十三条第一款，中华人民共和国合同法第三十九条第二款、第四十一条、中华人民共和国通则第七十一条，中华人民共和

23、国消费者权益保护法第二十四条之规定，判决如下：驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。诉讼费用50元由原告北京市大成物业管理公司负担（已交纳）。一审判决后，原告不服，提起上诉。上诉人诉称：原判认定事实不清，请求二审法院撤销原判，支持我公司的诉讼请求。被上诉人同意原判。三、二审法院的认定与判决二审认定的事实和证据与一审认定的事实和证据相同。北京市第二中级人民法院经审理认为：原审法院综合本案实际情况，没有支持北京市大成物业管理公司（现北京大成物业管理有限公司）的诉讼请求，并无不当。北京市第二中级人民法院依照中华人民共和国诉讼法第四条之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。四、对本案的解析1、

24、本案中业主所有权的性质分析建筑物区分所有权本案是因业主使用阳台引起的物业管理纠纷，首先涉及的问题是本案被告业主对阳台享有什么权利，能否随意封闭阳台；物业管理公司与业主之间能否对阳台的使用进行约定。从物业管理法律制度的角度看，物业（指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋以及相配套的公用设施、设备及相关的场地）的产权是以物业的物权为基础包括由物权衍生的其他权利的总称。在物业产权中，存在的几个基本物权是：业主对房屋的所有权，业主对大楼共用场地及附属设施和设备的所有或使用权，业主对住宅小区公用场地、公用设施及设备的所有或所有权。这三种物权是不可分割的，其中又以业主对房屋的所有权为中心，丧失

25、房屋所有就同时丧失后两种物权，后两种物权必须随同房屋的所有权的转移而转移。由上述物权衍生出来的其他权利主要是指业主作为大楼及住宅小区成员的权利。在现代住宅法律中，前两种物权和成员权形成了一种特殊的新型物权：建筑物区分所有权。由梁慧星先生主持起草的中国物权法草案建议稿第二章“所有权”中单辟第三节“建筑物区分所有权”，对“建筑物区分所有权”，对“建筑物区分所有权”所给的定义是：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物

26、的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、和处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。无疑，本案的被告业主是建筑物区分所有权人。建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。建筑物的专有部分范围的界定或者说界定专有部分的标准是一个非常关键、有争议的问题，但自家的阳台属区分所有权人（业主）专有是没有争议的。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：行使专有部分所有权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益

27、；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务；应接受物业管理公司的检查、检修等。当然法律在有些情况下会对业主的使用进行限制。从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其对于建筑物的承重结构不得进行拆改。如：上海市浦东新区住宅小区物业管理实施方法第三十四条规定：“未经新区职能部门批准，业主和非业主使用人不得改变小区内房屋用途；不得对小区内房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板进行违章凿、拆、搭、占”。本案中物业管理公司的诉讼代理人认为，建设部新修改的住宅室内装修管理办法规定，装修人未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面。北京市建筑

28、物外立面保持整洁管理规定和北京市市容环境卫生条例中也规定：改变原建筑物、构筑物色调、造型或者建筑设计风格的，应当先依照城市规划管理规定申报批准后再进行。被告业主未经有关部门批准而擅自封闭阳台的行为是违法的，应当拆除封闭的阳台，恢复原状。法官在审理案件过程中，就上述有关规定咨询了北京市规划局法规处。该处认为，封闭阳台应该视为是对建筑物设计风格和外立面的改变，封闭前应报规划局批准。但到目前为止，从来没有个人（包括业主）为封闭阳台来申报的，规划局也从来没有对未经批准而封闭阳台的行为进行过处罚。可见，法规处的答复是错误的。在现实生活中封阳台的行为比比皆是的情况下，认为“不得擅自改变建筑物外立面、设计风

29、格”如此之大、模糊的概念是对封闭阳台的行为进行限制和规制，不符合立法规律和生活常理。在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督。是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。本案中约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。2. 本案中物业管理合同的性质分析格式合同依据我国合同法第三十九条第二款的规定，本案当事人双方所签的物业管理合同是当事人为了重复使用而预先拟定

30、，并在订立合同时未与双方协商的格式合同。在我国，对格式合同的规制近几年才为人们所认识，但无论立法、司法，还是行政规制方面，都很薄弱。合同法为加强对格式条款的规范，设立了三项重要的原则1:一是明确格式条款制定者应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其、加重对方责任或排除对方主要权利，否则无效；三是在解释格式条款时应当作出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害

31、消费者的利益。作为司法者应当充分理解和适用这些法律精神。本案原告是房地产开发商的物业管理公司，其物业管理不应完全脱离前期的售房行为。房地产开发商在与业主签订“商品房买卖合同”时违背有关行政规定，对房屋的南北阳台是否为封闭阳台的约定模棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。原告物业管理公司在物业管理合同中没有考虑售房时所签的“商品房买卖合同”中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利，而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容应为无效。故本案认定“商品房买卖合同”和“物业管理服务合同”为格式

32、合同，在法律适用上引用了合同法第三十九条第二款、第四十一条，特别是消费者权益保护法第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”的规定，充分保护了业主的合法权益，驳回了原告的诉讼请求。格式合同以契约自由为理论基础而产生和发展，最后却变成滥用自由权利的典范，进而走向了契约自由的反面。就如王泽鉴先生所言：“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假借契约自由之名，压榨弱者，是现代法律应担负的任务。”

33、当然也是法官应承担的任务。思考：本案中业主是否有权封闭自家阳台？该行为是否应受到城市规划的限制？是否应受到管理规约的限制？2、改造承重墙案例北京市某住宅小区32号楼的725层居民住宅，居民入住已超过10年。16层原设计为商业用房，一直空置。最近，A房地产开发公司购得16层后，拟将其改为民用住宅，规划管理部门以在该楼原规划许可证上批注的形式将16层的使用性质由商业用房改为民用住宅。为了将16层改造成民用住宅，A公司准备在16层的承重墙上开凿门窗40余个，并委托该楼的原设计单位对其施工方案进行了重新设计。2002年7月，A公司开始在承重墙上多处开凿门窗，并切断多处钢筋，使承重墙遭受严重破坏。该事件

34、导致了居住于该楼725层居民（以下简称“楼上居民”）的严重恐慌，并引起了新闻媒体和社会公众的广泛关注。为了维护自己的合法权益，保护自己的生命和财产安全，楼上居民于2002年11月4日集体向一审法院提起诉讼，请求判令A公司停止侵害、恢复原状、赔偿损失。一审法院于2002年12月6日判决驳回了楼上居民的诉讼请求。楼上居民不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院经慎重审理，从行政审批及相邻关系的角度阐述判决的理由，于2003年6月18日作出终审判决，撤销了一审判决，判决A公司立即停止在承重墙上开凿门窗，楼上居民最终获得胜诉。评析：承重墙的法律性质是否属于建筑物区分所有制度中的共有部分呢？

35、从国家建筑主管部门的规范性文件中应能得到肯定的答案。建设部、财政部联合颁发的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第3条规定：“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等”；建设部公有住宅售后维修养护管理暂行办法第4条也同样规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面等”。由于建筑行业具有特殊性，任何建筑行为无不关系到人民的生命财产安全，建设部作为国家建筑行业的主管部门，其颁布的规定应当对建筑行业具有强制的约束力。因此，在规范建筑物区分所有权以及建筑物共有部分的相关国家法律没有出台之前

36、，建设部的上述规章作为现有的规定应当在人民法院审判类似案件时得到参照适用。根据建筑物区分所有制度的基本理论，建筑物的共有部分包括共用部分、共用设施及附属物等，建设部的上述规定均将承重墙列入了建筑物的共用部位，因此承重墙也自然应包括在建筑物的共有部分的范畴之内。3、外墙开窗案例案情：家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了法庭。在诉

37、讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在外墙所开设的1.5米1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。 裁判要点：法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状。 分歧：该案在审理过程中有两种不同的观点，一种观点认为，原、被告属同幢异产的相邻各方，理应按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理好相邻关系。被告虽然自行开设了窗户，但并未对原告的居住安全构成妨碍，故应驳回原告的诉讼请求；另一种观点认为，被告擅自在外墙开设窗户的行为，构成对

38、原告的侵权，依法应判令被告拆除开设的窗户并恢复原状。设部发布的城市异产毗连房屋管理规定对建筑物区分所有已有涉及，其中第八条规定，一方所有人如需改变共有部分的外行或结构时，除须经城市规划建设部门批准外，还须征得其他所有人得书面同意。本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告的行为仍构成对原

39、告及其他共有人共有权的侵害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民事责任。三、结合所给案例讨论业主委员会的职权及法律地位1、金湖新村业主委员会诉安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司案最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函2002民立他字第46号安徽省高级人民法院：你院2002皖民一终字第112号关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告收悉。经研究，答复如下：根据中华人民共和国民事诉讼法第四十九条、最高人民法院关于适用若干问题的意见第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等

40、资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。2003年8月20日附：安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的请示内容一、案件主要事实原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥市常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团公司)出资成立联营企业合肥兴泰房地产开发公司(以下简称兴泰公司)。兴泰公司开发三金湖新村住宅小区，在尚未综合验收的情况下，对外销售了商品房。但新泰公司没有按照安徽省及合肥市住宅区物业管理的有关规定，向业主委员会移交住宅区规划图等有关资料，未提供配套公用设施，也

41、未移交物业管理用房、商业用房及物业设施维护费用(包括公用设施专项费、公共部位维护费)。现由于兴泰公司已被吊销营业执照，2002年4月5日，金湖新村业主委员会起诉要求安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司依法履行上述义务。二、原审法院审查情况及请示问题合肥市中级人民法院审查认为，金湖新村业主委员会，既不是法人，也不具有其他组织的条件，不具备诉讼主体资格，裁定不予受理。金湖新村业主委员会不服向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院的审理该案中，审判委员会形成两种意见：第一种意见认为，金湖新村业主委员会不是根据法律规定成立的，也未经工商、民政部门登记备案，又无独立财产，不具备中华

42、人民共和国民事诉讼法及司法解释规定的“其他组织”的条件，不具备诉讼主体资格；第二种意见认为，金湖新村业主委员会根据省市暂行规定成立，属合法成立的组织，有一定的组织机构，在银行开设有账户，有物业管理费，具有一定的财产，符合最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见(以下简称适用民事诉讼法)若干问题的意见)中的“合法成立，有一定的组织机构和财产”这一其他组织的条件，具备民事诉讼主体资格。安徽省高级人民法院审判委员会倾向于第一种意见。2、兰州宜静园小区业主委员会诉物业公司案兰州宜静园小区位于兰州市城关区兰州市政府大院附近，这个小区于年月竣工，共有住宅套数套。小区竣工后，开发商与甘

43、肃一家物业管理经营有限公司签订合同，后者成为宜静园小区前期物业管理服务单位。年月号，小区依法召开业主大会，投票选举了位业主委员会委员，成立了业主委员会，并于月日在兰州市房地产管理局登记备案。此次大会确定的小区业主为户。由于长期以来业主反映物业公司擅自提高收费标准、小区环境差等等原因，小区业主对物业公司管理不满意情绪不断增加。年月号，宜静园小区业主大会依法通过决议，决定重新选聘物业管理公司；月号，业主委员会与招标选中的物业公司正式签订合同。由于原物业公司拒绝履行交接手续，年月日，宜静园小区业主委员会以“业主委员会”的名义一纸诉状将物业公司告上了法庭。年月日，受理案件的兰州市城关区人民法院对案件作

44、出了一审判决，认为原告选聘物业公司的程序不合法，驳回原告的诉讼请求；年月日，兰州市中级人民法院对此案作出了终审裁决，最终以业主委员会“不具备当事人的民事权利能力，不享有民事主体资格”为由，再次驳回了原告的诉讼请求。各方看法“业主委员会”身份成案件焦点法院：兰州市中级人民法院的二审判决认为，在物业管理法律关系中，虽然物业管理合同一般是由业主委员会或者物业开发商和物业管理公司签订的，但出现问题后矛盾的解决与业主委员会和开发商并无关系。同时，“业主委员会是业主大会的执行机构，其不是独立的自然人或法人，本身也并无承担民事责任所需具备的组织机构和财产，不具备当事人的民事权利能力，不享有民事主体资格。出于

45、公共管理事由而提起诉讼的，其诉讼主体资格就应为全体业主。”兰州市中院在二审判决中还有这样的表述：鉴于全体业主人数众多，在由小区全体业主所提起的诉讼中，可以选派诉讼代表，业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后，在提交相关的文件证明其符合资格后即可以诉讼代表人的身份参加诉讼。学者：兰州大学法学院副院长贾登勋也认为，从现有的法律法规看，业主委员会不能承担民事责任。“官司赢了还好，如果败了，该怎么办？法院判决执行业主委员会还是全体业主？”物权法实施时间不长，配套的法律法规还没有出台，因此还处在一个适应时期。在这一阶段，出现一些情况是难免的。业主：兰州宜静园小区业主委员会主任李存军对此判决

46、并不服气。他认为，业主委员会是全体业主通过法定程序选出来的，并且在房地产管理局进行了备案。业主委员会实际上是业主大会的执行机构，受业主大会的监督，同时履行相关的权利和义务。“业主委员会背后是全体小区业主，他们是业主委员会依法维护小区业主权益的根本支撑。业主委员会履行的是小区业主们依法作出的决议。为什么在签订相关合同的时候可以代表业主，在诉讼的时候就不可以呢？”李存军说。 律师：甘肃光明律师事务所律师孙智俊认为，对于业主委员会是否具备民事主体资格的问题，物权法并没有作出明确规定。借鉴有关案例：最高人民法院对安徽省高级人民法院“关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函民立他字第

47、号”中明确指出：根据民事诉讼法第四十九条、最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。“但对于在选聘物业公司这一程序上业主委员会是否能够以自己的名义提起诉讼，还需要进一步的法律界定或等待进一步的司法解释。”孙智俊说。四、结合案例讨论善意取得构成要件与法律效果；善意取得与无权处分关系，亦即物权法第106条与合同法第51条的关系；善意取得与欺诈、胁迫等民事行为的关系，亦即物权法第1

48、06条与合同法第52条关系。 甲将电瓶车交给乙保管，价值1200元，乙以1100元的价格卖给丙并交付给丙，丙不知道该车是甲的，甲知道后要求丙返还，丙拒绝。问题：（1）该车的所有权属于谁？（2）设该车是乙拾来的，丙从乙那里花1000元买的，该车的所有权属于谁？（3）设该车是乙偷来的，丙从乙那里花500元买的，该车的所有权属于谁？（4）设该车是乙拾来的，丙在旧货市场花600元买的，该车的所有权属于谁？其法律后果是什么？（5）设甲乙恶意串通实施上述交易行为，该车的所有权属于谁？（6）设该车上有丁的抵押权，丁是否有权对丙行使抵押权？ 2. 甲将其所有的一幅古画寄存于乙处，乙没有经得甲同意而擅自将古画卖

49、给了不知情的丙，小偷丁又从丙处窃取该古画，并将古画卖给戊。之后小偷被公安机关抓获，供认：古画是从丙处盗来的。甲、丙得知消息后，均要求戊返还古画。戊又以古画系他花钱买来的为由，拒绝返还。问：究竞古画应归谁?丁与戊之间的行为效力如何？第三部分 练习与思考一、1996年5月1日，某甲在公园游玩时，把佩戴的一圈项链丢失。该项链被公园的管理人员拾得后交给了有关的行政管理部门。因某甲未能在行政管理部门规定的保管期限内前去认领，该行政管理部门即依照有关规定将项链交给代售店拍卖。这块项链后来被某乙以拍卖价买下。1997年秋，某乙因参加运动会，把项链放在更衣室中，因人多混杂，管理不善，项链被小偷偷走。1998年

50、1月，这个小偷被抓获。在审讯过程中，小偷供认自己曾偷得一块项链，并已将该项链以400元现款卖给了同事某丙，某丙并不知内情。经查，项链的失主为某乙。某乙即根据公安局的通知前去认领。而某甲也偶然认得此项链是自己在公园丢失的那块，要求某乙返还，某乙不允；某丙也认为项链是自己买的，要求拥有该项链，三方争执不下，于是，某甲和某丙均起诉至人民法院，要求确认各自对项链的所有权。1、在本案中谁最终享有项链的所有权？A、某甲 B、某乙 C、某丙 D、国家2、某丙从小偷处购得项链的行为属于A、善意取得B、无因管理C、不当得利D、无效民事行为3、行政管理部门将项链交给代售店拍卖的行为A、非法。因为侵犯了某甲对项链的

51、所有权B、非法。因为行政部门的义务只是找到失主并归还项链C、合法。因为某甲超过认领期限而未认领，已经丧失了对项链的所有权D、合法。因为项链在此时已属无主财产，由国家取得所有权4、 某乙从代售店购得项链的行为，其结果为：A、不当得利 B、所有权的转移C、买卖合同的履行D、善意取得二、甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11，000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12，000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9

52、，000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。根据上述事实，请回答91-93题。91.关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述，下列选项正确的是？（）A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙92.关于丙、丁对该玉石所有权的取得问题，下列说法正确的是？（）A.甲将玉石交付给丙时，丙取得该玉石的所有权B.甲、丙的买卖合同成立时，丙取得该玉石的所有权C.丙将玉石交给丁时，丁取得该玉石的所有权D.丁不能取得该玉石的所有权93.关于该玉石的返还问题，下列说法正确的是？（）A.戊已取得了该玉石的所有权，原所有权人无权请求返还该玉石B.该玉石的真正所有权人请求己返还该玉石不受时间限制C.该玉石的真正所有权人可以在戊与己的转让行为生效之日起两年内请求己返还该玉石D.该玉石的真正所有权人可以在知道或者应当知道该玉石的受让人己之日起两年内请求己返还该玉石三、案情原告：李珉， 被告：朱晋华 ，被告：李绍华， 第三人：王家平， 案由：悬赏广告酬金纠纷。 1993年3月30日中午，朱晋华在和平影院看电影，此时李珉与王家平（系往日同学）在其后几排的座位上同场