住房抵押贷款

1、摘 要本文先从广义和狭义两方面分析了住房抵押贷款的涵义，并明确了本文的研究方向是狭义的住房抵押贷款。之后列出了我国住房抵押贷款的主要特点，即贷款金额大、还款周期长、受政策影响大。接着分析了我国住房抵押贷款的四种风险类型。在第三章，结合我国实际情况，从风险管理主体和融资模式两个方面分析了我国住房抵押贷款风险管理的现状。并指出基于这两种现状所产生的问题。最后在第四章，针对我国风险管理的问题，提出了三点建议，包括丰富资金来源，引入保险公司和加强制度创新。关键字：住房抵押贷款 风险控制 对策 ABSTRACTThis paper begins with broad and narrow analysi

2、s of the meaning of home mortgages, and clearly the direction of this research is the narrow sense of home mortgages. After the list of the main features of China's housing mortgage loans, the loan amount, the repayment period is long, affected by the policy. Followed by analysis of the four ris

3、k types of housing mortgage loans. In the third chapter, combined with China's actual situation, risk management status quo of China's housing mortgage loans from the two aspects of the risk management body and the financing model. And pointed out that the problems arising based on both the

4、current situation. Finally, in the fourth chapter, for our risk management issues, put forward three proposals, including a rich source of funding, the introduction of the insurance companies and to strengthen the institutional innovation.1引言一、研究背景以美国住房次级贷款危机为导火索的国际金融危机，虽然已经过去三年了，但全世界依然没有从中复苏。由此可见，住

5、房抵押贷款的风险防范，有着重要的意义。由于在我国住房抵押贷款的资金来源单一，因此，我国的住房抵押贷款的风险主要在商业银行。随着房价的不断高企，房地产价格中的泡沫液越来越多，因此，住房抵押贷款的风险在未来只会更高不会更低。特别是从2010年严厉的楼市调控，进一步增加了房地产市场的不确定性。统计显示，近年来我国住房贷款不良率明显上升。如果房地产价格较大幅度的降低，必将使我国住房贷款的风险集中暴漏。只有在经济形式较好的时候依然注意贷款的风险防范和精细化管理的银行，才能在经济危机中生存下来。因此，提前做好住贷款的风险防范，具有巨大的现实意义。二、整文框架结构本文采用理论分析为主的分析方法，先对住房抵押

6、贷款进行了界定，明确了本文的研究范围。接着明确了住房抵押贷款的特点。进而分析了住房抵押贷款的四种风险类型，即违约流动性风险、抵押品损耗风险、和利率风险。接着分析了我国商业银行风险管理的现状以及存在的问题和原因。在笔者看来，我国商业银行住房抵押贷款的现状，即主体单一和増信措施少真是住房抵押贷款风险管理问题的本质原因。即缺乏有效的制约。针对这样的问题，笔者提出了在制度上的创新来解决目前住房抵押贷款存在的问题。由于篇幅和笔者理论水平的限制，本文还有很多不足之处，望见谅。论文研究背景及意义文献分析我国住房抵押贷款风险概述理论分析住房抵押贷款风险管理的特点存在的问题政策建议结语三、国内外研究现状1、 国

7、外研究现状随着英国首先开展个人住房贷款抵押业务，欧美极日本等发达国家也相继开始该项业务，经过将近一百年的发展，住房抵押业务在欧美发达国家已经相当成熟。而对于住房抵押贷款风险的研究，欧美各发达国家也都有了较为完备的知识体系。关于住房抵押贷款风险的研究主要集中在以下几个方面:(一)住房抵押贷款风险与商品房价格的关系QuerCia，2002)通过实证研究，指出住房抵押贷款风险取决于贷款的首付比例，贷款首付比例越低，贷款的风险越高。并得出结论:住房抵押贷款的风险程度与房价程度相关性极大，房价的较大幅度下跌，必然会使得住房抵押贷款的风险增大。(二)住房抵押贷款违约风险期权理论研究Kau应用求权法，将违约

8、视为期权， 既把主动放弃还款并放弃商品房理视为卖出期权。将违约视为对期权的对象，这就说明了当房屋价格大幅降低时会产生大规模的违约，从而给银行带来大量风险。(三)个人住房贷款违约风险微观因素研究Wilson应用加利福尼亚1992一1995年的数据研究发现，房价的变化是驱使违约的主要动因，而资产类型、贷款规模、贷款特征等因素是次要的因素。Deng和SanChez选择了当地的经济特征和贷款特征来预测并计算违约概率以及可能的损失。2、 国内研究现状张新月(2009)提出了在住房抵押贷款中降低保险费率、加大个人住房贷款和保险力度之间的策略选择。侯德、孔相雷(2008)认为银行对在发放住房抵押贷款中会产生

9、操作风险，主要包括:银行信贷人员信息不对称，导致审批失;商业银行贷款审批程序漏洞造成的风险;制度执行不到位，或是违规操作、循私舞弊所造成的信贷风险。刘新月(2009)对住房抵押贷款提出:通过充分利用个人信用体系;加强贷前评审;二是加快住房抵押贷款引入新的融资方式，通过保险和资产证券化的方式让社会各界加入到对住房抵押贷款的监督中，降低道德风险。2住房抵押贷款风险概述一、住房抵押贷款的含义广义的住房贷款是指以房产为抵押的消费贷款，即借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关

10、系。 借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。狭义的住房抵押贷款专指以购房为目的的贷款，即通常所说的“按揭”，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。在本文中研究的住房抵押贷款，基本是其狭义的涵义。二、住房抵押贷款的特点住房抵押贷款作为特殊的消费贷款，主要有以下几个特点1、 贷款金额大在现在房价高企的背景下，住房抵押贷款的金额一般都达到几十万，在一线城市则动辄达到百万，这是一般的

11、消费贷款都难以达到的。2、 还款周期长。以目前我国住房抵押贷款政策，住房抵押贷款的最长还款期限为30年，大部分借款者选择的还款期限也都在20年以上，涵盖了借款人的一大部分生命周期。3、 受政策影响大。由于商品房价格对人民生活水平以及国家宏观经济形式影响巨大，所以国家对房地产市场的调控力度很大，政策变化频繁。而对住房抵押贷款的调控是房地产调控的重要工具，所以住房抵押贷款的首付比例、利率、贷款人的贷款资格都受到政策的巨大影响。3、 住房贷款的风险类型住房贷款的风险主要有以下四种。一、违约风险 在住房抵押贷款中，违约分为两种情况。一种是借款人无力偿还住房的分期付款。由于住房抵押贷款贷款期限长的特点，

12、在几十年的时间里这种情况出现的可能性是非常大的。一种是因为房屋价格的下跌，使得贷款价值低于房价，使得房产成为”负资产”，借款人无继续还款意愿而将房产直接放弃。二、流动性风险 流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，在住房抵押贷款中流动性风险体现在两个方面，一是短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，造成机会成本的损失。 三、抵押品价值损耗风险 由于住房抵押贷款的期限极长，抵押品的价值损耗风险极大，造成银行资产质量的眼周降低。这里的价值损耗包括两种情况，一种是房屋价格的降低，这主要是由经济周期和供求关系决定的，一种是房屋的物理损耗，这在几十年的时

13、间中风险也是非常大的。四、利率风险 利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。3我国商业银行住宅抵押贷款风险管理现状、存在的问题及原因 一、我国商业银行风险管理现状1、

14、风险管理主体主要是银行由于我国目前的住房抵押贷款主要是由银行提供的，而银行用于住房抵押贷款的资金来源主要来自于储蓄，这就决定了风险管理得主体主要是银行。而反观国外，住房抵押贷款虽然也是由银行为最终借款人，但是其资金来源结构更为多样化，比如引入大量的资金形成信托、资产证券化资产，以使风险管理的主体更加多样化。2、 增信措施较少我国目前住房抵押贷款的风险管理主要以抵押物，即房产抵押为主，没有其他例如保险、担保等増信措施。这就使得住房抵押贷款的风险受房价及利率市场波动影响较大，如果房价出现大幅下降，就会增加巨大的违约风险。2、 我国商业银行风险管理存在的问题及产生的原因1、 操作违规普遍存在，缺少制

15、度制约 在激烈的市场竞争中，各家商业银行都将个人住房贷款作为重点产品大力营销和发展个贷业务。由此，一些银行不惜违反人民银行，银行也监督管理协会的相关政策进行违规操作，以期通过不正当手段竞争。比如，有的银行个贷经理对借款人提供的相关资料审查不严，有的高估借款人的信用水平，无视借款人的收入水平和违约历史，有的制造假证明、假材料，降低首次付款金额、贷款支持非住宅性商品房。产生这种状况的原因一是激烈的市场竞争驱使，二是我国的住房抵押贷款监督机制单一，银行的各部门之间存在着密切的利益瓜葛、2、 贷款管理不规范贷款管理主要分为贷前、贷中和贷后三个阶段。在贷前阶段，商业银行个人贷款客户经理在调查借款人情况时

16、，对借款人提供的材料审查不严，无意或故意的对某些不符合要求的材料进行忽略并对贷款材料真实性核实不力，形成商业银行的操作风险。在贷中审查阶段，一些银行为了增加利润，大市场占有率，忽视对借款人的风险防范，放松对贷款审批条件的要求，为没有资格办理个人住房抵押贷款的借款人提供了借款，导致银行资金以较低利率被套取，并使银行资金出现风险。在贷后管理阶段对商业银行而言，个人住房抵押贷款金额小，笔数多，期限较长，在借款期间个人的经济收入很可能出现极大的改变，而借款人经济收入的改变往往能产生贷款的风险。因此在贷后管理阶段，一定要对借款人的经济收入有一个有效的监控。但现阶段我国在这方面的监控是十分不够的，这就造成

17、了极大的风险;3、岗位制衡不足住房抵押贷款基本流程按照从贷前到贷中到贷后，涉及多个环节岗位。然而在我国的大部分商业银行中，受到人力资源限制等的影响，普遍存在一人多职，一人包揽，严重缺乏岗位间的制衡，从而使信贷风险在业务流程中得以隐藏。4、 抵押物处置风险高抵押物处置风险主要包括两方面。一是抵押物的变现能力可能不足，尤其是在我国的房地产市场中，商品房可能因为户型等原因产生有价无市的情况。另一种风险是如果经济形式产生巨大滑坡，可能产生集体违约的现象。在这种情况下，一是房价一定会下跌而对抵押物顺利变现产生影响，而是为了社会的和谐政府可能会干预房屋的收回。4、完善我国商业银行住宅抵押贷款风险管理的对策

18、 通过对我国住房抵押贷款的分析，笔者提出了几点对住房抵押贷款风险管理的对策。一、丰富住房抵押贷款的资金来源，通过扩大资金来源引入广泛的监督制衡。笔者认为，我国住房抵押贷款的操作风险及道德风险，主要是因为缺乏有效的监督。由于资金来源主要是存款，所以对住房抵押贷款的监督也主要来源于商业银行本身。而商业银行在巨大的拓展业务动机下，对加强风险管理动机不足，所以笔者认为，我国可以模仿国外，扩大住房抵押贷款的资金来源。例如我国可以利用资产证券化的方式，将大量的商品房形成一个资产池。通过増信措施将资产证券化产品形成证券，将证券卖出。这样，不但吸引了社会资金进入房地产市场，而且也对银行产生了有效的监督。另外，

19、资产证券化资产可以设定较长的期限。比起期限较短的储蓄资金，资产证券化资产更适合期限较长的住房抵押贷款。除了资产证券化的方式外，商业银行也可引入信托、房地产投资基金投资于住房抵押贷款。虽然从短期来看可能使商业银行让渡了一部分优质资产，但是引入这些融资方式能很好的防范商业银行风险，增加商业银行的流动性。二、引入保险公司，有效分散风险。针对住房抵押贷款的变现风险，笔者认为应该进一步加强保险公司在住房贷款中分散风险的作用。虽然在住房抵押贷款中，借款人也必须去保险公司购买保险，但现在的保险险种过于单一，只是房产物理损耗的保险。笔者认为，商业银行可以与保险公司沟通，设计出更多的险种，如房价降低险、客户违约

20、险等险种。虽然这样做可能增加贷款者的贷款成本，但是从长远来看无论是对银行还是贷款者都是有好处的，商业银行也可以给予客户一定的让利，使客户主动购买这一类保险。三、加强银行个人贷款岗位制度创新由于人力资源条件的限制，在个人贷款业务上商业银行经常存在着一人多职，一人包揽的现象，在银行的险管理部门及评审部门，对个人贷款的评审更是少之又少。当然，个人贷款相对于公司贷款借款人多，借款款项少，不可能像公司贷款一样进行严格的评审，这就需要在制度上进行建设。笔者认为商业银行可以对某一类住房，某一处楼盘联合评审，分析这一类资产的风险并确定利率定价。这样既可以更好的防范风险，也可以协助银行更好的细分市场。例如某商业

21、银行形成一个个人贷款评审团队。对某地某房地产开发企业的某一处楼盘进行评审，在评审中，商业银行就可以更为准确的确定该楼盘的价格、风险、未来价格走向等。在对该楼盘商品房进行抵押贷款业务时，就能有很好的把握。5结语本文根据中国住房抵押贷款的特点，从中国房地产市场的特殊性入手，因地制宜的分析了我国商业住房抵押贷款的风险管理存在的问题。并且在最后一张提出了政策建议。在政策建议中，笔者主要是从对融资结构和商业银行的评审机制中提出了自己的看法。当然，融资结构的改变需要我国金融市场的成熟完善，不是一朝一夕就能完成的，所以笔者的建议可能还需要在我国信托行业和保险行业日益壮大的情况下才能更为可行。这也是本文的不足之处。文献综述：1顾朝林，城市社会学，东南大学出版社，20022李木祥等.中国房地产泡沫研究.北京:中国金融出版社，2007，333胡援成.商业银行的信贷风险及其防范J.金融研究，1997，(7):2小324王仁祥.金融风险管理.武汉:武汉大学出版社，2004，3一55斯蒂芬·D