第三章信托产品

1、信托与租赁第三章 信托产品分析1第三章 信托产品分析 世纪星城股权投资信托计划案例分析 信托产品的收益率及资金运用情况分析 信托产品风险控制措施分析 信托产品的流动性设计 信托收益的结构化安排信托与租赁第三章 信托产品分析2第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析一、信托计划目的 通过实施信托计划，将多个指定管理的世纪星城住宅项目资金信托的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，发挥受托人的专业理财能力和运用资金的丰富经验，将信托计划资金运用于世纪星城住宅项目开发方北京顺华房地产开发有限公司的股权投资。 本次信托采用股权溢价转让和由北京顺华公司现有股东将其所持有的北京顺华公司全

2、部股权质押给受托人的形式对信托委托人的收益进行保障，从而有效地降低了本项目的投资风险。 信托与租赁第三章 信托产品分析3二、信托规模信托计划规模为人民币2亿元（1亿元以上即可成立），信托计划项下的信托合同不超过200份（包括200份）。三、信托计划期限 信托计划期限为两年，自信托计划成立之日起计算。四、加入信托计划的条件和方式 （一）委托人资格 ：中国境内具有完全民事行为能力的法人、依法成立的其他组织或其他符合条件的投资者。 （二）资金合法性要求：委托人保证委托给受托人的资金是其合法所有的可支配财产。第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析4 （三）资金要求：加入

3、信托计划的单笔资金金额最低为人民币60万元（含60万元），并可按人民币1万元的整数倍增加。 （四）受益人要求 ：受益人与委托人可以是同一人，也可以不是同一人（由委托人指定）。 （五）信托计划的加入 ：委托人在与受托人签订信托合同并交付信托资金后，即视为加入本信托。 （六）数额优先原则：本信托计划采取数额优先原则，相同数额认购时间在前者优先。 第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析5五、信托计划的成立 信托计划推介期自2003 年 10月10日起至2003年11月10日止。募集资金完成股权投资的工商增资手续且验资帐户解冻，信托计划即告成立。六、信托计划资金的运用

4、资金用途 ：对北京顺华公司进行股权投资，用于世纪星城住宅项目的开发。 投资期限 ：两年 投资收益：预期年收益率不低于6%。 股权投资资金收回： 于股权投资到期日一次收回。第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析6 股权投资收益的支付 ：第一年的收益及信托费用采取按股权投资额的9%预付溢价收购款方式支付；股权投资期满，北京顺华公司的股东方福建顺华公司再按信托资金的7.5%以股权溢价收购方式支付委托人投资收益及相关信托费用（其中1.5%的信托费用采取信托投资第一年满预付方式）。 股权投资的保障：福建顺华公司以股权溢价收购方式对信托委托人的利益进行保障，并由北京顺华公司

5、现有股东以其持有的北京顺华公司的全部股权质押给受托人，以此作为福建顺华公司溢价收购信托股权的保证措施。 本信托的流动性 ：兴业银行北京分行同意为信托合同（即：信托受益权）提供质押贷款服务 第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析7七、信托计划资金的管理 （一）管理方式 信托计划资金与受托人自有资金分别管理，与受托人管理的其他信托资金分别管理。 本信托计划项下的财产可以按照公平市场价格与受托人管理的其他信托财产、受托人的固有财产以及关系人的财产进行交易。 第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析8（二）内部管理机构 1. 投资决策委员会

6、 制定投资原则、投资方向、投资策略； 确定投资组合的总体目标和总体计划； 批准信托计划资金运用方案； 批准信托计划项下信托收益分配方案。 2风险控制委员会 提出融资项目风险、市场风险等具体意见； 提出防范和化解上述风险的控制措施； 对信托计划运作进行日常风险管理； 监督与核查业务部门及相关部门对风险控制制度的执行情况； 针对业务过程中异常情况做出预警并及时报告。 第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析93信托资金运用部门 拟定信托资金运用方案，经投资决策委员会批准后实施；适时运用信托资金开展经营，并对资金拨付等发布指令；对资金运用项目进行随时跟踪，控制资金运用过

7、程中的各种风险；提出信托计划利益分配方案，报投资决策委员会批准。 4信托资金托管部门 为信托计划建立会计账户和信托账户；执行信托资金运用部门的指令；计算信托财产净值； 实施信托收益分配方案；第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析10 安全保管信托计划资金； 办理与信托计划有关的信托转让、登记手续； 保管与信托计划有关的重大合同、凭证； 保存委托人和受益人的名册、账册、报表和记录等； 定期披露信托计划相关信息； 发现信托资金运用部门的指令违反信托合同规定时，有权拒绝执行该指令，并向投资决策委员会报告。 信托资金托管部门的高级管理人员不得在信托资金运用部门兼职 ，信

8、托资金运用部门的高级管理人员不得在信托资金托管部门兼职 。第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析信托与租赁第三章 信托产品分析11第一节 世纪星城股权投资信托计划案例分析 5、稽核审计部门 对信托计划运作进行日常稽核； 对信托计划运行情况进行日常审计； 其他职责。八、信托计划风险揭示及防范措施 九、信托计划的信息披露 十、信托计划的终止、清算与信托计划财产的归属 信托与租赁第三章 信托产品分析12上海国际信托投资公司组织结构图信托与租赁第三章 信托产品分析13浙江工商信托组织结构图信托与租赁第三章 信托产品分析14青岛海协信托组织结构图信托与租赁第三章 信托产品分析15第二节 信托产品的收益

9、率分析1、平均收益率与信托期限的关系信托期限（年）平均收益率最高收益率最低收益率14.207324.769334.8383.836.1994.4所有4.6393信托与租赁第三章 信托产品分析16第二节 信托产品的收益率分析2、平均收益率与资金运用方式的关系股权投资融资租赁收益权转让信贷资产转让贷款证券投资其它5.704.954.884.004.704.064.52信托与租赁第三章 信托产品分析17第二节 信托产品的收益率分析3、平均收益率与投向行业的关系投向不明确房地产基础设施其他实业银行证券市场数量459456782349平均收益率4.145.004.714.893.804.10信托与租赁第

10、三章 信托产品分析18信托产品的主要风险控制措施（信用增级）资产抵押；质押；保证担保：第三者保证担保；多个担保方连带保证担保；个人无限责任保证担保；信托投资公司的保证担保或承诺在不利情况下回购信托受益权；财政支持（担保）；优先/次级结构；受托人取得实际控制权并参与管理和监督；低于预期利益时，资金使用人给予补贴；证券投资基金设置止损线资产隔离，资金封闭运行；在一个信托计划中综合运用多种风险控制措施。第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析19 合同担保担保：是指法律规定或者当事人约定的保证合同履行，保障债权人利益实现的法律措施。担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。保证

11、：是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证的方式有：一般保证；连带责任保证。一般保证：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 连带责任保证：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析20 抵押：是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。 质押分动产质押和权利质押。 动产质押：是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。 权利质押：是指债务人或第三人以其财产权

12、利出质作为债权的担保。可以质押的权利包括：（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（4）依法可以质押的其他权利。 第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析21 不可撤销担保（独立担保）的概念 独立担保是因担保人的特别承诺而与被担保债权没有从属关系的一种担保。 独立担保与主债权没有发生履行的从属，主债权无效或被撤销并不影响担保人向债权人承担担保责任； 独立担保与主债权没有抗辩权上的从属，债务人对债权人所拥有的抗辩权，独立担保人不能享有和行使。 独立担保与主债权没有特定性上的

13、从属，债权人许可债务人转让债务和债权人与债务人修改主合同，不构成独立担保人免除担保责任的原因，担保人在符合独立担保的约定时仍然应承担担保责任。 第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析22 可归入独立担保的约定包括：约定为无条件、不可撤销的担保的； 约定为见单即付的担保的； 约定为见索即付的担保的； 约定为担保人不享有先诉抗辩权和主合同一切抗辩权的；第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析23案例1：北京国投山西柳林焦煤（兴无煤矿）集合资金信托计划 （一）项目简介： 信托资金将以优惠价格预购山西省柳林县兴无煤矿4优质主焦煤，并委托该煤矿以约定价格

14、销售，以煤的相关收益获取稳定的增值回报。规模20000万元，期限2年，预期年收益率9%，认购起点50万元。第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析24（二）风险控制措施： 1、柳林兴无煤矿的处置权。 2、供煤联合体的联合供煤保证（由6家位于柳林境内的煤矿共同承诺保证对“兴无煤矿” 的供煤计划，以保证该煤矿卖煤有足够的销售收入来偿还信托资金）。 3、兴无煤矿的回购承诺。 4、柳林县政府承诺保证受托人对柳林兴无煤矿处置权真实有效。 5、柳林同德焦煤有限公司等四家企业共同提供第三方担保。 6、当地企业家以个人资产提供无限连带责任担保。第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租

15、赁第三章 信托产品分析25案例2：上海国投指数连接投资资金信托计划优先收益权信托计划（一）项目简介： 信托资金将投资于以上证50指数成份股为基础的优化股票池、经受托人认可的首发新股的配售和优化成分股的配股及增发的认购、上证50指数开放式证券投资基金及交易所交易基金、货币市场基金、期限7天以内的交易所国债封闭式逆回购品种和银行存款。期限2年，预计年收益率在4.5%以上。 第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析26（二）风险控制措施： 1、优先受益信托资金和一般受益信托资金比例为3:2，一般受益人的信托资金为优先受益人的信托资金提供本金和收益保障。 2、股票投资仅限于上证

16、50指数的股票，且持有单只股票不超过该股票流通股数的1%，持有单只股票不超过信托计划净值的10%。 3、信托计划止损线设为信托计划单位净值0.85元。 4、受托人违背信托文件的约定管理、运用、处分信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由上海国投负责赔偿。第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析27案例3：重庆国信天江鼎城”房地产集合资金信托计划（一）项目简介： 将信托计划资金贷款给重庆天江置业有限公司（以下简称“天江置业”），用于“天江鼎城”项目建设，同时发展商及开发商承诺给予信托受益人“天江鼎城”一期楼盘购房优先权和购房折扣。 募集资金不超过2亿元, 存续期为二年

17、, 单笔资金金额最低为人民币5万元。第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析28（二）风险控制措施为： 1、开发商重庆中关村以其名下的408亩土地相应的土地使用权为天江置业2亿元的信托贷款提供抵押担保。 2、浙江钱江集团有限公司（控股股东）为天江置业的贷款提供不可撤销担保。 3、天江置业将其持有的重庆中关村股份（子公司）信托给重庆国信，并将该信托受益权质押给重庆国信，确保必要时候受托人对项目的控制权。 4、由重庆国信监督贷款资金使用，确保资金安全。 5、设立房屋销售款共管专户，由天江置业、重庆中关村、按揭银行、重庆国信签订四方协议，一期项目的销售款项（包括按揭款）直接进

18、入专户，账户资金余额超过未选择购房的信托受益权总额时开发商可以使用。第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析29案例4：北京国际信托投资有限公司“京沪高速天津段一期工程”资本金信托（一）项目简介：以股权投资方式参与京沪高速公路天津段一期项目公司天津通元高速公路有限责任公司的增资扩股。第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析30第三节 信托产品的风险控制措施分析（二）风险控制措施为： （1）股权质押：大股东股权质押给受托人，作为受让股权的保证，也使受托人作为第一大股东方便对项目公司财产进行处置。 （2）股权回购：信托期内及信托届满时，现有股东（深圳

19、中技和天津高速）及优先受让人逐年置换股权，实现信托资金的退出，从而保证投资人的本金和收益。 （3） 双重回购人保证信托持股的安全退出：深圳中技和北京国泰以及深圳中技指定的第三方构成第一回购人，保证按计划约定回购股权；若第一回购人无力回购时，由天津高速履行回购义务。 （4） 股权退出安排优先性：在信托持股未全部退出前，现有股东股权不得转让，以保证投资人的利益。 （5）参与通元高速日常经营管理，要求通元高速对外负债（含或有负债）必须经受托人同意。 （6）帐户监管：监管优先受让人股权受让专用银行帐户，保证回购资金到位。 信托与租赁第三章 信托产品分析31第三节 信托产品的风险控制措施分析案例5：北国

20、投荣丰财产信托之受益权（优先）转让产品 项目简介： 1.荣丰公司将其合法拥有的财产荣丰2008项目一期部分房产委托给中煤信托进行管理，设立了财产信托，荣丰公司取得该信托项下全部信托受益权。 2. 荣丰公司委托中煤信托将其享有的受益权向投资人予以转让，投资人购买的受益权为优先受益权，荣丰公司未转让的受益权为普通受益权。 3.中煤信托开立信托专户，处置信托财产所得全部收入进入专户管理，优先用于向优先受益权投资人支付收益和本金。信托与租赁第三章 信托产品分析32第三节 信托产品的风险控制措施分析信托与租赁第三章 信托产品分析33第三节 信托产品的风险控制措施分析风险控制措施： 1. 受益权分级：信托

21、受益权分为优先和普通受益权，全部市场价值3.27亿元的信托财产形成了对1.8亿元优先受益权的保障，只要信托财产处置达到60%或按每平方米4560元的价格进行处置，优先受益权人就可以获得全部的本金和收益。 2. 提前终止：投资期限满1年后，如荣丰公司回购优先受益权，或者信托财产处置收入足以支付全部投资人的本金和收益，中煤信托按照荣丰公司的要求赎回优先受益权。 3. 补贴：如信托财产处置收入不足支付全部投资人本金和收益，荣丰公司负责补足差额。 4. 受益权回购：投资期满，信托财产处置收入不足支付投资人本金和收益，荣丰公司承诺回购投资者优先受益权。 5. 变卖清偿：投资期满，信托财产处置收入不足支付

22、投资人本金和收益，荣丰公司也未履行回购优先受益权的义务，则中煤信托将未处置的信托财产进行一次性变卖，所得款项优先用于支付投资人本金和收益。信托与租赁第三章 信托产品分析34第四节 信托产品的流动性设计 信托产品的主要流动性设计方法： 信托受益权质押贷款，信托受益权典当贷款 资金使用人承诺在信托存续期间回购或由第三者承诺受让 受托人承诺受让信托受益权 交易信息平台信托与租赁第三章 信托产品分析35第四节 信托产品的流动性设计案例6：国联信托无锡联合中小企业担保有限责任公司股权投资资金信托计划 项目简介：以股权投资方式运用于无锡市联合中小企业担保有限责任公司。流动性安排： 回购或受让：在信托期限内

23、，每一会计年度或信托期满后30个工作日内，信托资金投资于担保公司的股份，可由担保公司按净资产价格进行回购，或由其他机构按净资产价格进行受让，国联集团为此提供不可撤销的连带责任保证。 信托与租赁第三章 信托产品分析36第四节 信托产品的流动性设计案例7：重庆国信重庆渝涪高速公路股权集合资金信托计划 项目简介：购买重庆渝涪高速公路有限公司股权。信托期满，重庆城投或其指定的公司溢价收购受托人持有的渝涪公司股权。流动性安排重庆未来投资有限公司承诺，在信托成立6个月后，受益人可以向其转让信托合同项下的信托受益权，受让价格根据受益人持有受益权的实际天数计算 。重庆嘉信典当有限公司承诺，信托成立后，可以向受

24、益人提供以本信托项下受益权为质押的贷款。重庆市商业银行提供以信托受益权为质押的贷款 。信托与租赁第三章 信托产品分析37第四节 信托产品的流动性设计案例8：中信信托吉林省交通厅公路建设投资信托产品 项目简介：用于替换国家开发银行对吉林省交通厅的项目贷款，分别投向吉林省公路网项目和江密峰珲春高速公路项目。预计募集资金20亿元人民币，单笔资金信托合同金额不低于1000万元人民币。信托与租赁第三章 信托产品分析38第四节 信托产品的流动性设计流动性安排（1）：流动性安排人的短期回购融资中信信托引入流动性安排人中信证券、中信信托。投资者可与流动性安排人通过开放式回购的方式进行短期融资 。投资者向流动性

25、安排人出售信托产品受益权，获得资金；同时，投资者与流动性安排人约定，在未来的某一日以一定价格回购信托产品受益权；在约定日期，投资者向流动性安排人支付回购期间的本金和利息，并购回信托产品受益权。回购交易中的回购利率、回购期限、资金交割等具体交易事宜由投资者和流动性安排人自行协商确定， 信托与租赁第三章 信托产品分析39第四节 信托产品的流动性设计 流动性安排（2）：撮合转让交易撮合转让交易 信托设立后，投资者可以通过中信信托搭建的信托产品交易信息平台，发布转让交易信息，从而寻求转让信托产品受益权。 中信信托利用自身的客户资源，积极为投资者寻找买方，撮合双方达成交易。 信托与租赁第三章 信托产品分

26、析40第四节 信托产品的流动性设计 信托产品流动性设计的发展方向：取消200份和5万元的限制，使信托受益权可以分割转让建立集中的信托交易平台引入做市商制度信托产品的标准化规范信托产品的信息披露和评级体系信托与租赁第三章 信托产品分析41第四节 信托产品的流动性设计 做市商制度做市商制度是一种保证证券流动性的交易方式，NASDAQ的做市商制度最为发达，平均每支证券有10家做市商做市商在市场上不断报出证券的买卖价格再报出的价位上接受投资者的买卖要求其利润来源于买卖差价和服务费用信托与租赁第三章 信托产品分析42第五节 信托收益的结构化安排 信托收益的结构化安排：通过对信托收益权利的重新安排，使不同的信托收益权承担的风险和获取的收益差异化。是一种内部的信用增级手段，降低部分投资者的风险提供差异化的金融产品，满足不同风险偏好投资者的投资需求信托与租赁第三章 信托产品分析43第五节 信托收益的结构化安排案例9：“江信证券投资组合（）资金信托计划 信托收益分配： 信托计划财产终值(I) (优先受益权本金)*（1+4.5%），则信托计划财产终值全部归优先受益权持有人。信托计划财产终值(I)(优先受益权本金)*（1+4.5%），则超过4.5%至5%部分作为信托报酬，超过5%部分，在一般受益人收回本金后，由一般受益权人和投资顾问各享有50% 。信托与租赁第