房地产开发企业财务核算概要

1、房地产开发企业房地产开发企业 财务核算概要财务核算概要第一部分第一部分 房地产经营业务会计记录规则房地产经营业务会计记录规则n一、会计假设及基本原则一、会计假设及基本原则n（一）、会计假设：（一）、会计假设：n1 1、会计主体：会计主体是指会计工作为其服务的特定、会计主体：会计主体是指会计工作为其服务的特定单位或组织。单位或组织。 n2 2、货币计量：货币计量是指会计主体在会计核算过程、货币计量：货币计量是指会计主体在会计核算过程中采用货币作为计量单位，记录、反映会计主体的经营中采用货币作为计量单位，记录、反映会计主体的经营情况。情况。n3 3、会计分期：会计分期是指将会计主体持续不断的经、会

2、计分期：会计分期是指将会计主体持续不断的经济活动分割为一定的期间。济活动分割为一定的期间。n4 4、持续经营：持续经营是指会计主体的生产经营活动、持续经营：持续经营是指会计主体的生产经营活动在可预见的将来将延续下去。在可预见的将来将延续下去。（二）、会计核算一般原则，分别是：（二）、会计核算一般原则，分别是：n1 1、客观性原则、客观性原则 n2 2、实质重于形式原则、实质重于形式原则 n3 3、相关性原则、相关性原则n4 4、一贯性原则、一贯性原则 n5 5、可比性原则、可比性原则 n6 6、及时性原则、及时性原则n7 7、明晰性原则、明晰性原则 n8 8、权责发生制原则、权责发生制原则 n

3、9 9、配比原则、配比原则n1010、历史成本原则、历史成本原则 n1111、支出划分原则、支出划分原则 n1212、谨慎性原则、谨慎性原则n1313、重要性原则、重要性原则（三）、现行税法规定亦体现这些原则的要求，（三）、现行税法规定亦体现这些原则的要求，例如：企业所得税法及实施条例中：例如：企业所得税法及实施条例中：n1 1、法第一条：、法第一条：“在中华人民共和国境内企业和其他取得在中华人民共和国境内企业和其他取得收入的组织收入的组织”，体现纳税主体的规定。，体现纳税主体的规定。n2 2、法第六条：、法第六条：“企业以货币形式和非货币形式的各种来企业以货币形式和非货币形式的各种来源取得的

4、收入源取得的收入”，体现货币计量的规定。，体现货币计量的规定。n3 3、法第八条：、法第八条：“企业实际发生的与收入取得收入有关的企业实际发生的与收入取得收入有关的合理的支出合理的支出”，体现配比原则、客观性原则、相关性，体现配比原则、客观性原则、相关性原则。原则。n4 4、法第十条至第十四条内容、实施细则第九条，体现支、法第十条至第十四条内容、实施细则第九条，体现支出划分原则和权责发生制原则。出划分原则和权责发生制原则。（四）、会计与税法这些原则从本质上是一致，但（四）、会计与税法这些原则从本质上是一致，但具体运用上是存在差异的，比如：具体运用上是存在差异的，比如：n1 1、收入的方面：征管

5、法第五十四条对关联方关系的交易、收入的方面：征管法第五十四条对关联方关系的交易的规定，第五十五条规定用适当方法调整计税收入。的规定，第五十五条规定用适当方法调整计税收入。n2 2、成本费用方面、成本费用方面 （1 1）、扣除标准差异：如摊提费用方法、年限差异、加计）、扣除标准差异：如摊提费用方法、年限差异、加计比率比率 （2 2）、谨慎原则运用：如准备金提取。）、谨慎原则运用：如准备金提取。 （3 3）、确认条件差异：如投资损益的确认条件。）、确认条件差异：如投资损益的确认条件。 （4 4）、成本费用的范围：如罚没支出、滞纳金支出等不得）、成本费用的范围：如罚没支出、滞纳金支出等不得扣除。扣除

6、。n3 3、税法基本不考虑谨慎会计原则。、税法基本不考虑谨慎会计原则。二、房地产经营业务会计记录基本流程：二、房地产经营业务会计记录基本流程： （三）、会计帐户与税收的关系（三）、会计帐户与税收的关系n1 1、预收帐款：是营业税及企业所得税预征的计税基础。、预收帐款：是营业税及企业所得税预征的计税基础。n2 2、应付帐款和其他应付款：有关代收代付项目结余、不需支付的应、应付帐款和其他应付款：有关代收代付项目结余、不需支付的应付款等会影响企业所得额，另外单位间融资应计利息支出影响营业税付款等会影响企业所得额，另外单位间融资应计利息支出影响营业税及教育费附加。及教育费附加。n3 3、待摊费用和预提

7、费用：影响计入当期损益的费用。、待摊费用和预提费用：影响计入当期损益的费用。n4 4、开发成本和开发间接费：其中土地征用及拆迁费用影响土地使用、开发成本和开发间接费：其中土地征用及拆迁费用影响土地使用税、契税的计缴。开发总成本和单位成本影响企业所得税的计缴。税、契税的计缴。开发总成本和单位成本影响企业所得税的计缴。n5 5、经营收入和其他业务收入：影响营业税及附加的计缴。、经营收入和其他业务收入：影响营业税及附加的计缴。n6 6、损益类帐户：影响当期企业所得税的计缴。、损益类帐户：影响当期企业所得税的计缴。第二部分：房地产经营收入的核算第二部分：房地产经营收入的核算 房地产经营收入分类：房地产

8、经营收入分类：n1 1、商品房销售收入：包括各种以转让商品房所有权为目的的经营收入。、商品房销售收入：包括各种以转让商品房所有权为目的的经营收入。 （1 1）、住宅）、住宅 （2 2）、商业用房）、商业用房 （3 3）、）、营业性产权车库营业性产权车库 （4 4）、在建项目整体转让收入）、在建项目整体转让收入n2 2、其他收入：包括各种除所有权转让以外的业务收入。、其他收入：包括各种除所有权转让以外的业务收入。n（1 1）、营业性车库的使用权租赁收入）、营业性车库的使用权租赁收入n（2 2）、非营业性车库及配套设施交付前的租赁收入）、非营业性车库及配套设施交付前的租赁收入n（3 3）、营业性配

9、套设施租赁收入）、营业性配套设施租赁收入n（4 4）、拆迁变价收入）、拆迁变价收入n（5 5）、土地使用权转让收入）、土地使用权转让收入n（6 6）、其他收入，如）、其他收入，如代收费用收入，代收代付结余收入代收费用收入，代收代付结余收入等。等。3 3、房地产经营收入会计数据失真原因分析：、房地产经营收入会计数据失真原因分析：n（1 1）、隐匿商品房销售、其他收入）、隐匿商品房销售、其他收入n（2 2）、降低销售价格）、降低销售价格n（3 3）、推迟经营收入实现时间）、推迟经营收入实现时间n（4 4）、用商品房直接用于分配股东利润、用于职工福利及）、用商品房直接用于分配股东利润、用于职工福利及

10、奖励、抵充工程款、材料款、应付劳务支出、规费支出及奖励、抵充工程款、材料款、应付劳务支出、规费支出及其他债务。其他债务。n（5 5）、通过销售代理、包销、买断等形式将商品房销售收）、通过销售代理、包销、买断等形式将商品房销售收入转化为营销公司的劳务收入。入转化为营销公司的劳务收入。n（6 6）、其他应税收入长期挂帐）、其他应税收入长期挂帐n（7 7）、其他）、其他二、可供销售面积确定二、可供销售面积确定n1 1、房地产开发项目可供销售房源数量确定依据主要有：、房地产开发项目可供销售房源数量确定依据主要有： （1 1）、容积率）、容积率 （2 2）、控制规划图）、控制规划图 （3 3）、预销售许

11、可证）、预销售许可证 （4 4）、房屋测绘报告）、房屋测绘报告 （5 5）、项目竣工及交付表）、项目竣工及交付表n2 2、规划可供销售房源面积规划可供销售房源面积与实际销售面积差异分析，主要原因：与实际销售面积差异分析，主要原因： （1 1）、拆迁原地返回安置用房）、拆迁原地返回安置用房 （2 2）、分配给联合开发股东的房屋）、分配给联合开发股东的房屋 （3 3）、用于职工福利、奖励等用房）、用于职工福利、奖励等用房 （4 4）、非货币性交易，如抵充工程款、材料款等）、非货币性交易，如抵充工程款、材料款等 （5 5）、抵充规划规定的公共配套用房）、抵充规划规定的公共配套用房 （6 6）、测绘报

12、告差异）、测绘报告差异 （7 7）、规划调整）、规划调整 （8 8）、其他因素）、其他因素3 3、已销售房源的确定的主要依据：、已销售房源的确定的主要依据：（1 1）、）、销售部门销控表销售部门销控表、销售台帐、销售台帐（2 2）、销售合同汇总表）、销售合同汇总表（3 3）、预收帐款汇总表）、预收帐款汇总表4 4、开发项目不可销售房屋及设施主要是属于小区公建配套项目，一般、开发项目不可销售房屋及设施主要是属于小区公建配套项目，一般包括：包括：（1 1）、供电、供水、供气、电信网络等机房）、供电、供水、供气、电信网络等机房 （2 2）、公共厕所）、公共厕所（3 3）、消防、保安用房）、消防、保安

13、用房 （4 4）、架空结构层）、架空结构层 （5 5）、物业管理用房）、物业管理用房（6 6）、配套设施（如游泳池、健身设施）、配套设施（如游泳池、健身设施） （7 7）、非营业性车库、车位）、非营业性车库、车位（8 8）、人防设施）、人防设施 （9 9）、）、大配套项目（如糼儿园、小学、卫生所等大配套项目（如糼儿园、小学、卫生所等）（1010）、公共会所）、公共会所 （1111）、其他）、其他三、房地产经营收入的核算三、房地产经营收入的核算n（一）、房地产经营收入基本业务的核算：（一）、房地产经营收入基本业务的核算：n（二）、销售价格明显偏低分析：（二）、销售价格明显偏低分析： 1 1、关联

14、方交易、关联方交易 2 2、销售趋势变动、销售趋势变动 3 3、限价房、限价房 4 4、房屋结构、朝向、位置的影响、房屋结构、朝向、位置的影响 5 5、销售方式（如批量销售、一次性付款等）、销售方式（如批量销售、一次性付款等） 6 6、非货币性交易、非货币性交易 7 7、其他、其他 四、房地产特殊经营收入核算四、房地产特殊经营收入核算n1 1、拆迁返回安置用房收入：、拆迁返回安置用房收入： （1 1）、预收帐款确认时间：拆迁安置结算日、房屋预销）、预收帐款确认时间：拆迁安置结算日、房屋预销售许可日、房屋交付日。售许可日、房屋交付日。 （2 2）、安置用房价格）、安置用房价格n2 2、土地使用权

15、收入、土地使用权收入n3 3、项目整体转让收入、项目整体转让收入n4 4、拆迁变价收入、拆迁变价收入n5 5、拆迁范围内原有建筑物出让收入、拆迁范围内原有建筑物出让收入n6 6、开发产品出租收入、开发产品出租收入n7 7、营业性车库（成本配比的新规定）、设施使用权转让、营业性车库（成本配比的新规定）、设施使用权转让收入收入n8 8、其他收入、其他收入第三部分第三部分 房地产经营成本费用核算房地产经营成本费用核算一、房地产开发项目成本费用项目一、房地产开发项目成本费用项目（一）、开发直接费用项目（一）、开发直接费用项目 1 1、土地征用费、土地征用费 2 2、前期工程费、前期工程费 3 3、建筑

16、安装工程费、建筑安装工程费 4 4、基础设施费、基础设施费 5 5、配套设施费、配套设施费 6 6、开发间接费（、开发间接费（含交付后期费用含交付后期费用）（二）、期间费用（二）、期间费用n1 1、销售费用、销售费用 2 2、管理费用、管理费用 3 3、财务费用、财务费用（三）、房地产经营成本费用会计数据失真（三）、房地产经营成本费用会计数据失真原因分析：原因分析：n1 1、虚列成本费用支出项目、虚列成本费用支出项目n2 2、虚增建筑安装工程成本造价、拆迁安置补偿支出、虚增建筑安装工程成本造价、拆迁安置补偿支出n3 3、隐瞒土地拍卖返还收入、隐瞒土地拍卖返还收入n4 4、混淆不同开发项目成本费

17、用支出、混淆不同开发项目成本费用支出n5 5、混淆同一地块不同开发期成本费用支出、混淆同一地块不同开发期成本费用支出n6 6、混淆不同成本核算对象之间的成本费用支出、混淆不同成本核算对象之间的成本费用支出n7 7、混淆开发直接成本与期间费用、混淆开发直接成本与期间费用n8 8、混淆开发现场经营管理人员与行政销售管理人员人工费支出、混淆开发现场经营管理人员与行政销售管理人员人工费支出n9 9、列支代收代付费用支出、列支代收代付费用支出n1010、多计甲供材料及设备采购支出、多计甲供材料及设备采购支出n1111、错误分摊开发间接费用、公共配套设施费用、土地征用及拆迁、错误分摊开发间接费用、公共配套

18、设施费用、土地征用及拆迁费用、利息支出、前期工程费及基础设施费费用、利息支出、前期工程费及基础设施费n1212、多计预提费用及多提待摊费用、多计预提费用及多提待摊费用n1313、其他、其他二、房地产开发总成本的核算二、房地产开发总成本的核算（一）、多项目开发成本划分（一）、多项目开发成本划分 开发公司多个项目同时开发，不同项目之间成本可能存在开发公司多个项目同时开发，不同项目之间成本可能存在交叉重复问题，防止交叉重复的重点是：交叉重复问题，防止交叉重复的重点是：n1 1、明确开发项目主体、明确开发项目主体n2 2、核对承发包、采购合同内容与开发项目的关联性、核对承发包、采购合同内容与开发项目的

19、关联性n3 3、合理计算利息支出及资本化金额、合理计算利息支出及资本化金额n4 4、正确分配甲供材供应数量及成本、正确分配甲供材供应数量及成本n5 5、正确归集各项政府规费、正确归集各项政府规费 （二）、同一地块分期开发成本划分（二）、同一地块分期开发成本划分 项目一次取得土地，分期开发项目成本主要是正确划分项目一次取得土地，分期开发项目成本主要是正确划分不同开发期开发成本，划分关注重点是：不同开发期开发成本，划分关注重点是：n1 1、土地拆迁费、前期工程费等、资本化利息支出等成本、土地拆迁费、前期工程费等、资本化利息支出等成本在不同开发期开发成本的分配在不同开发期开发成本的分配n2 2、公共

20、配套设施项目成本在不同开发期开发成本的分配、公共配套设施项目成本在不同开发期开发成本的分配n3 3、绿化环境工程成本在不同期开发成本的分配、绿化环境工程成本在不同期开发成本的分配n4 4、市政工程成本在不同期开发成本的分配、市政工程成本在不同期开发成本的分配n5 5、合理计算利息支出及资本化金额、合理计算利息支出及资本化金额 （三）、不同开发成本对象开发成本的划分（三）、不同开发成本对象开发成本的划分n1 1、开发成本对象确定的原则、开发成本对象确定的原则nA A、会计规定的成本核算对象的确定原则、会计规定的成本核算对象的确定原则nB B、税法规定规定了成本核算对象的确定原则、税法规定规定了成本核算对象的确定原则 （1 1）、可销售原则）、可销售原则 （2 2）、分类归集原则）、分类归集原则 （3 3）、功能区原则）、功能区原则 （4 4）、定价差异原则）、定价差异原则 （5 5）、成本差异原则）、成本差异原则 （6 6）、权益区分原则）、权益区分原则 向主要税务机关备案向主要税务机关备案2 2、开发成本对象成本归集关注要点、开发成本对象成本归集关注要点n（1 1）、有明确开发成本对象的发包工程成本直接计入）、有明确开发成本对象的发包工程成本直接计入n（2 2）、土地及征用拆迁费、前期工程费、政府规费及为）、土地及征用拆迁费、前期工程费、政府规费及为该期综合相关的费用按合理标准分