旧城改造中的相关法律问题

1、 旧城改造中的相关法律问题旧城改造中的相关法律问题 01基本概念基本概念02产生背景产生背景03存在问题存在问题04解决方案解决方案基本概念基本概念旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的反

2、映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。过程，取决于城市的发展方向和速度。旧城改造旧城改造可以适应居民提高生活质量的强旧城改造可以适应居民提高生活质量的强烈要求，增强政府对城市形象美化的决心，烈要求，增强政府对城市形象美化的决心，满足产业结构调整和经济结构调整的需求，满足产业结构调整和经济结构调整的需求，符合城市自身现代化快速发展的内在趋势，符合城市自身现代化快速发展的内在趋势，满足资金流向的需求，实现土地的有偿使满足资金流向的需求，实现土地的有偿使用。用。旧城改造的随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的不断加随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的

3、不断加快，我国很多城市都进行了大规模的旧城改造。旧城快，我国很多城市都进行了大规模的旧城改造。旧城改造的工期长、任务艰巨，而且其中涉及到了诸多利改造的工期长、任务艰巨，而且其中涉及到了诸多利益关系，从而使整个工程项目充满了复杂性与艰巨，益关系，从而使整个工程项目充满了复杂性与艰巨，分析旧城改造拆迁过程中存在的法律问题，并且制定分析旧城改造拆迁过程中存在的法律问题，并且制定切实可行的措施，就成为摆在我们面前的一项艰巨任切实可行的措施，就成为摆在我们面前的一项艰巨任务。务。政府的角色定位模糊A旧城改造拆迁中的法律关系过于复杂B补偿的标准存在偏低的情况C政府角色定位模糊房屋对于普通老百姓来讲，可以称

4、得上是人生中最重房屋对于普通老百姓来讲，可以称得上是人生中最重要的财产！因此，这项财产权利权利必须要受到法律要的财产！因此，这项财产权利权利必须要受到法律的保护，如此才能使百姓安稳的生活，而政府在这一的保护，如此才能使百姓安稳的生活，而政府在这一过程中则需要肩负着保护人民群众财产权利得义务过程中则需要肩负着保护人民群众财产权利得义务 。除此以外，政府对于城市房屋的拆迁工作还具有行政除此以外，政府对于城市房屋的拆迁工作还具有行政管理权，政府在行驶管理权，政府在行驶“行政管理权行政管理权”时实际上处于一时实际上处于一种第三方的位置，也就是说这是从政府的角度出发，种第三方的位置，也就是说这是从政府的

5、角度出发，对一个民事问题加以规范。但是在实际拆迁的过程中，对一个民事问题加以规范。但是在实际拆迁的过程中，政府往往扮演了拆迁人政府往往扮演了拆迁人“后台后台”的角色，甚至有些时的角色，甚至有些时候就是以拆迁人的身份出现的。这种角色定位的模糊候就是以拆迁人的身份出现的。这种角色定位的模糊使政府在旧城改造的过程中既扮演了使政府在旧城改造的过程中既扮演了“运动员运动员”的角的角色又扮演了色又扮演了“裁判员裁判员”的角色，这显然是是有悖初衷的角色，这显然是是有悖初衷的。的。法律关系复杂旧城改造拆迁是基于这样一个前提，即：要给予被拆迁人一定的旧城改造拆迁是基于这样一个前提，即：要给予被拆迁人一定的补偿安

6、置，如此才能获得拆除被拆迁人房屋的权利。这样看来，补偿安置，如此才能获得拆除被拆迁人房屋的权利。这样看来，仿佛其中的法律关系应该是围绕拆迁当事人之间而发生的，但实仿佛其中的法律关系应该是围绕拆迁当事人之间而发生的，但实际上却并非如此。我国现行的城市房屋拆迁管理条例中规定，际上却并非如此。我国现行的城市房屋拆迁管理条例中规定，政府在拆迁过程中占据主导地位，负责发放相关许可证，对拆迁政府在拆迁过程中占据主导地位，负责发放相关许可证，对拆迁机构的资格进行审查以及使强制拆迁权力等等，也就是说政府的机构的资格进行审查以及使强制拆迁权力等等，也就是说政府的行政决定在其中起决定性因素。这样一来，拆迁过程中存

7、在着行行政决定在其中起决定性因素。这样一来，拆迁过程中存在着行政法律关系，同时又存在着民事法律关系，法律关系是非常复杂政法律关系，同时又存在着民事法律关系，法律关系是非常复杂的。的。补偿标准偏低拆迁房屋的补偿标准是由政府拟定的，属于单方定拆迁房屋的补偿标准是由政府拟定的，属于单方定价价 ，因而很容易造成补偿价格与市场价格不符的情，因而很容易造成补偿价格与市场价格不符的情况。有些地方政府是按照当地的财政承受能力来拟况。有些地方政府是按照当地的财政承受能力来拟定补偿标准的，甚至会在对拆迁价格评估的过程中定补偿标准的，甚至会在对拆迁价格评估的过程中进行直接干预；有些地方政府颁布的拆迁补偿标准进行直接

8、干预；有些地方政府颁布的拆迁补偿标准没有随着市场的变化而变化，几乎多年不变，这与没有随着市场的变化而变化，几乎多年不变，这与近几年来房价的大幅上涨小幅下落的形势完全脱节；近几年来房价的大幅上涨小幅下落的形势完全脱节；有些地方政府甚至故意制定很低的拆迁补偿标准，有些地方政府甚至故意制定很低的拆迁补偿标准，而回迁房的定价却很高，致使被拆迁户而回迁房的定价却很高，致使被拆迁户“流离失所流离失所”。0101020203030404解决方案正确定位政府角色正确定位政府角色完善法律法规完善法律法规对补偿标准进行公开对补偿标准进行公开借鉴国外的相关经验借鉴国外的相关经验由于政府在整个拆迁过程中起到的是主导由

9、于政府在整个拆迁过程中起到的是主导作用，既扮演了作用，既扮演了“运动员：又扮演了运动员：又扮演了“裁判裁判员员”的角色，这种双重身份将会导致社会对的角色，这种双重身份将会导致社会对政府政府”裁决裁决“的公正性表示怀疑。而且由于的公正性表示怀疑。而且由于政府在拆迁的整个过程中，其权力与利益政府在拆迁的整个过程中，其权力与利益易于寻租，这就使得政府的角色定位日益易于寻租，这就使得政府的角色定位日益受到社会公众的关注。我们知道，旧城改受到社会公众的关注。我们知道，旧城改造拆迁是土地与房屋等不动产的使用权人造拆迁是土地与房屋等不动产的使用权人与所有权人在行使各自的物权时所产生的与所有权人在行使各自的物

10、权时所产生的一种行为，而这种行为又涉及到了诸多主一种行为，而这种行为又涉及到了诸多主体，因此政府最应该扮演的角色就是体，因此政府最应该扮演的角色就是“协调协调者者”，也就是说政府应该以公共服务者的姿，也就是说政府应该以公共服务者的姿态出现，对涉及到拆迁问题的各个主体之态出现，对涉及到拆迁问题的各个主体之间的矛盾与冲突进行协调，这样，一方面间的矛盾与冲突进行协调，这样，一方面能够保护弱势群体的合法权益，另一方面。能够保护弱势群体的合法权益，另一方面。则能够维护国家的公信力。则能够维护国家的公信力。D R A G O N B O A T F E S T I V A L政府： 旧城改造拆迁问题，涉及

11、到了国有土地使用权的划拨与出让、房旧城改造拆迁问题，涉及到了国有土地使用权的划拨与出让、房屋所有权的征收等等，整个过程必须以完善的法律法规为依据，屋所有权的征收等等，整个过程必须以完善的法律法规为依据，如此才能做到有法可依，使旧城改造工程有序进行的同时，还能如此才能做到有法可依，使旧城改造工程有序进行的同时，还能够协调各方面的利益，现阶段所执行的拆迁办法虽然也是由法律够协调各方面的利益，现阶段所执行的拆迁办法虽然也是由法律法规所拟定的，但是效力低、缺乏细节、不利于执行。因此，想法规所拟定的，但是效力低、缺乏细节、不利于执行。因此，想要从根本上解决拆迁中的法律问题，就必须要我国政府制定专门要从根

12、本上解决拆迁中的法律问题，就必须要我国政府制定专门的征收、征用法规，并以此为依据对拆迁行为进行有效规范。的征收、征用法规，并以此为依据对拆迁行为进行有效规范。“” 根据城市房屋拆迁估计指导意见中的相关规定，各个地方政府应根据城市房屋拆迁估计指导意见中的相关规定，各个地方政府应当每年队当地的各类房屋的价格进行估计，并且将估价公布于世。同当每年队当地的各类房屋的价格进行估计，并且将估价公布于世。同时，相关部门要根据这些数据，来拟定拆迁补偿标准，除此之外，政时，相关部门要根据这些数据，来拟定拆迁补偿标准，除此之外，政府还应当完善相关制定，增强诶拆迁人对补偿标准的抗辩机制。这是府还应当完善相关制定，增

13、强诶拆迁人对补偿标准的抗辩机制。这是由于通常情况下，被拆迁方在整个拆迁过程中往往处于相对弱势的地由于通常情况下，被拆迁方在整个拆迁过程中往往处于相对弱势的地位，拆迁行为将会对被拆迁人构成利益影响，因此，政府需要增强拆位，拆迁行为将会对被拆迁人构成利益影响，因此，政府需要增强拆迁人对补偿标准的抗辩机制，如此才能保证诶拆迁人能够抵抗一些不迁人对补偿标准的抗辩机制，如此才能保证诶拆迁人能够抵抗一些不利因素的侵害。利因素的侵害。LOREM由于旧城改造拆迁中的法律关系是非常复杂的，其中既有民事法律关系，又有行政法由于旧城改造拆迁中的法律关系是非常复杂的，其中既有民事法律关系，又有行政法律关系，再加上一些

14、不合理的行政权的介入，非常容易出现政府机构权力寻租的情况。律关系，再加上一些不合理的行政权的介入，非常容易出现政府机构权力寻租的情况。为了有效处理上述情况，我们可以借鉴国外的相关经验。在英、美、法等发达国家中，为了有效处理上述情况，我们可以借鉴国外的相关经验。在英、美、法等发达国家中，为了防止政府机构出现权力寻租的情况，他们制定了公共开发制，即：政府委派一个为了防止政府机构出现权力寻租的情况，他们制定了公共开发制，即：政府委派一个名为名为”开发公社开发公社“的非盈利性机构来负责实施拆迁工作。比如德国负责旧城改造的单位的非盈利性机构来负责实施拆迁工作。比如德国负责旧城改造的单位是社会公共部，负责承办具体事务的单位则是以公益法人为核心的公有制企业；日本是社会公共部，负责承办具体事务的单位则是以公益法人为核心的公有制企业；日本也有类似的组织名为也有类似的组织名为”城市、住宅建设工团城市、住宅建设工团“，城市改建工作则是由这一集团来负责的。，城市改建工作则是由这一集团来负责的。我国政府可以借鉴这一经验，制定我国政府可以借鉴这一经验，制定”公共开发制度公共开发制度“，组建负责公共开发的非盈利性机，组建负责公共开发的非盈利性机构，从而防止政府寻租行为的出现。构，从而防止政府寻租