14第十四章.电子教案教学课件

1、第十四章第十四章 不同类型物业的管理不同类型物业的管理第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理一、居住物业的含义及分类l（一）居住物业的含义l（二）居住物业的分类二、住宅小区的管理l（一）住宅小区的管理特点l（二）住宅小区管理的指导思想l（三）住宅小区管理达标考核要求（一）居住物业的含义l居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。必要的条件，是人们最重要的生活资料。l包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住包括私人拥有以及政府和机构拥有的所

2、有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。住宅的统称。l是专业化物业管理的最大市场。是专业化物业管理的最大市场。（二）居住物业的分类居住物业按照不同的标准有不同的分类。居住物业按照不同的标准有不同的分类。按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅；按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅；按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层；按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层；按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。（1）独户住宅（single-family home）l不管是独立式别墅、半独立

3、式别墅，还是排屋，不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。屋顶。l一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进行直接管理。行直接管理。（2）多户住宅（multifamily residences）l多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。以及建筑技术的进步而引起的。l在国外，一般在国外，一般26个单元的小型多层住宅

4、经常由业主个单元的小型多层住宅经常由业主自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员代替业主进行管理。则是由专业人员代替业主进行管理。l多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业。管式（区分所有式）物业。合作物业指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。从而共同拥有全部物业的所有权。业主占有物业的

5、某个单元是通过特定的约定来占有，业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。而不是拥有某单元的所有权。权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业管理人员的工资等。维修费及物业管理人员的工资等。共管式物业指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。分割的公共区域的共同所有权。公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、公共区域包括如土地、停车场、给排水

6、设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。电梯、楼梯和外墙等。共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。每个单元单独地进行估价和征税。每个单元单独地进行估价和征税。我国目前的现状l（1）单一业主）单一业主l直管公房直管公房l系统公房系统公房l商品公寓商品公寓l其他私人的独户住宅其他私人的独户住宅l2）多个业主）多个业主l售后公房售后公房l高档商品住宅高档商品住宅l一般商品住宅一般商品住宅l经济适用房经济适用房（一）住宅小区的管理特点l（1）结构的系统性。）结构的系统性。l（2

7、）产权的多元性。）产权的多元性。l（3）功能的多样性。）功能的多样性。l（4）内涵的社会性。）内涵的社会性。（二）住宅小区管理的指导思想l（1）服务第一，方便群众。）服务第一，方便群众。l（2）自治管理与专业管理相结合。）自治管理与专业管理相结合。l（3）统一管理，综合服务。）统一管理，综合服务。l（4）经济效益、社会效益、环境效益、心理）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。效益相结合。（三）住宅小区管理达标考核要求（三）住宅小区管理达标考核要求1管理运作2精神文明建设3房屋管理4房屋修缮5环境卫生6园林绿化7市政设施及道路维护8社会治安9住户评议1管理运作l（1）有健全的管理机构，

8、并有固定的办公场）有健全的管理机构，并有固定的办公场所；所；l（2）小区管理机构能发挥作用；）小区管理机构能发挥作用；l（3）小区管理制度完善，制定了居民公约及）小区管理制度完善，制定了居民公约及各项专业管理规章、办法和工作考核标准，并各项专业管理规章、办法和工作考核标准，并建立住户回访制度。建立住户回访制度。2精神文明建设l（1）注重精神文明建设，制定有居民精神文）注重精神文明建设，制定有居民精神文明建设公约；明建设公约；l（2）小区内居民能自觉遵守住宅小区居民公）小区内居民能自觉遵守住宅小区居民公约及各项管理规定；约及各项管理规定；l（3）文明居住，邻里团结，弘扬社会主义精）文明居住，邻里

9、团结，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共建文明住宅小区神文明和道德风尚，共建文明住宅小区l（4）社会化服务质量好，开展优质服务竞赛）社会化服务质量好，开展优质服务竞赛3房屋管理l（1）住宅小区内房屋无乱搭乱建现象；）住宅小区内房屋无乱搭乱建现象；l（2）住宅楼阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻，不危及）住宅楼阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻，不危及房屋结构与他人安全；房屋结构与他人安全；l（3）房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，不随意堆放杂物）房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，不随意堆放杂物和任意占用；和任意占用；l（4）制定有便民收费办法，各种费用及时收缴，推行统收，减）制定有便民

10、收费办法，各种费用及时收缴，推行统收，减少手续，方便用户，费用收缴率应达少手续，方便用户，费用收缴率应达98%以上；以上；l（5）房屋档案资料齐全，管理完善。）房屋档案资料齐全，管理完善。4房屋修缮l（1）坚持房屋修缮制度，制定有便民措施，）坚持房屋修缮制度，制定有便民措施，主动及时养护维修；主动及时养护维修；l（2）保持房屋完好，房屋完好率达到）保持房屋完好，房屋完好率达到98%以以上；上；l（3）房屋零修及时率达）房屋零修及时率达99%以上；以上；l（4）维修质量合格率达到）维修质量合格率达到100%。5环境卫生l（1）小区内环境卫生设有专业队伍管理，管理制度落实；）小区内环境卫生设有专业

11、队伍管理，管理制度落实；l（2）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达99%以上；以上；l（3）环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、保洁设备、休息室）环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、保洁设备、休息室等；等；l（4）小区内不能有违章建筑，不能饲养家禽、家畜；）小区内不能有违章建筑，不能饲养家禽、家畜；l（5）不能有污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位，不）不能有污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位，不能有未达到国家或地方规定标准的污染物的堆放。能有未达到国家或地方规定标准的污染物的堆放。6园林绿化l（1）住宅小区的公用绿地、庭院绿化和街道）

12、住宅小区的公用绿地、庭院绿化和街道绿化合理分布；绿化合理分布；l（2）小区人均公用绿地达到）小区人均公用绿地达到1.5平方米以上，平方米以上，绿地率达到绿地率达到30%，绿化覆盖率达到，绿化覆盖率达到25%以上；以上；l（3）有绿化专业队伍实施管理。）有绿化专业队伍实施管理。7市政设施及道路维护l（1）设施达到国家规定的规划指标，运营正常，方便居民；）设施达到国家规定的规划指标，运营正常，方便居民；l（2）小区内所有公共配套服务设施不得随意改变用途；）小区内所有公共配套服务设施不得随意改变用途；l（3）小区内的公用设施完好率达到）小区内的公用设施完好率达到95%以上；以上；l（4）小区内道路通

13、畅，路面平坦清洁，排水通畅；）小区内道路通畅，路面平坦清洁，排水通畅；l（5）小区集中供暖的住宅，冬季居室内温度不得低于摄氏）小区集中供暖的住宅，冬季居室内温度不得低于摄氏16度，全小度，全小区住户室温合格率要达到区住户室温合格率要达到97%以上；以上；l（6）有专业队伍实施管理工作；）有专业队伍实施管理工作；l（7）小区内不得有坏井、缺井环或井盖。）小区内不得有坏井、缺井环或井盖。8社会治安l（1）小区配备保安人员，负责治安保卫；）小区配备保安人员，负责治安保卫；l（2）火灾、刑事和交通事故年发生率不得超）火灾、刑事和交通事故年发生率不得超过过1%；l（3）车辆交通管理有序，无乱停乱放的自行

14、）车辆交通管理有序，无乱停乱放的自行车、汽车等。车、汽车等。9住户评议l住户对小区管理服务工作的评议满意率达到住户对小区管理服务工作的评议满意率达到95%以上。以上。 第二节第二节 商业物业的管理商业物业的管理一、办公楼物业的管理l（一）办公楼的含义及分类1办公楼的含义2办公楼的分类l（二）办公楼物业的特点l（三）办公楼物业管理的主要内容第二节 商业物业的管理l商业物业主要由办公楼和零售商店二大物业类型组成。商业物业主要由办公楼和零售商店二大物业类型组成。通常，它们同属于收益性物业；通常，它们同属于收益性物业；有出租经营、确保最高投资回报率的目标；有出租经营、确保最高投资回报率的目标；它们的设

15、施设备比较先进、复杂；它们的设施设备比较先进、复杂；物业中外来人流量多；物业中外来人流量多；有明显区别于居住物业的管理特征与要求。有明显区别于居住物业的管理特征与要求。l商业物业也是专业化物业管理的一个主要市场。商业物业也是专业化物业管理的一个主要市场。1办公楼的含义l办公楼是提供给人们商业经营和办公用的物业。办公楼是提供给人们商业经营和办公用的物业。有关办公楼，目前有不少名称，如商务楼、写有关办公楼，目前有不少名称，如商务楼、写字楼、综合楼等，虽然有所差异，但其主要功字楼、综合楼等，虽然有所差异，但其主要功能是一样的：办公。能是一样的：办公。2办公楼的分类l（1）如按建筑类型）如按建筑类型l

16、（2）如按使用者的数量）如按使用者的数量l（3）根据用户经营的内）根据用户经营的内容或行业容或行业l（4）根据用户的占有属）根据用户的占有属性性l（5）按建筑的规模）按建筑的规模l（6）按功能）按功能l（7）按照大楼的现代化）按照大楼的现代化程度程度l（8）按照办公楼的等级）按照办公楼的等级分分2办公楼的分类l不同类型的办公楼对物业管理的要求不同。不同类型的办公楼对物业管理的要求不同。l办公楼宇的成功与否主要取决于它的位置接近办公楼宇的成功与否主要取决于它的位置接近于主要的政府机构、社会公共设施、交通设施于主要的政府机构、社会公共设施、交通设施和其它商业服务设施等。和其它商业服务设施等。（二）

17、办公楼物业的特点l（1）地理位置要求高。）地理位置要求高。l（2）建筑档次高。）建筑档次高。l（3）功能齐全。）功能齐全。l（4）多由专业物业管理公司管理。）多由专业物业管理公司管理。（三）办公楼物业管理的主要内容l（1）营销管理。）营销管理。l（2）前台服务。）前台服务。l（3）安全保卫。）安全保卫。l（4）消防。）消防。l（5）设备设施管理。）设备设施管理。l（6）保洁管理。）保洁管理。二、零售商业物业的管理二、零售商业物业的管理l（一）零售商业的含义和分类1零售商业的含义2零售商业的分类l（二）购物中心的管理要点l（三）购物中心营销管理的特点1购物中心的促销管理2购物中心的租赁管理1零售

18、商业的含义l零售商店是相对于批发商店来说的，它是直接零售商店是相对于批发商店来说的，它是直接与商品的最终用户接触，完成商品流通最后一与商品的最终用户接触，完成商品流通最后一个环节的场所。个环节的场所。2零售商业的分类l零售商店有各种类型，零售商店有各种类型，街区边上的小烟杂店街区边上的小烟杂店交通干线沿线成排的简易商店，交通干线沿线成排的简易商店，各种规模的购物中心。各种规模的购物中心。l从物业管理角度看，单独的小商店，通常由业从物业管理角度看，单独的小商店，通常由业主自行管理；而各类购物中心由于其规模较大主自行管理；而各类购物中心由于其规模较大以及租户的多样性使得专业化的物业管理显得以及租户

19、的多样性使得专业化的物业管理显得非常必要。非常必要。（二）购物中心的管理要点l（1）购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。）购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。l（2）增加用户的营业额是物业管理的重要目标。）增加用户的营业额是物业管理的重要目标。l（3）严格管理各承租商户的装修。）严格管理各承租商户的装修。l（4）严密完善的保安措施。）严密完善的保安措施。l（5）消防工作重中之重。）消防工作重中之重。l（6）方便的内外交通以及足够停车场。）方便的内外交通以及足够停车场。l（7）内外的清洁工作。）内外的清洁工作。（1）购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。l购物中心的物业管理

20、与其他物业管理的不同点是：其他物业管理购物中心的物业管理与其他物业管理的不同点是：其他物业管理的服务对象只是物业的业主或用户，而购物中心的服务对象既有的服务对象只是物业的业主或用户，而购物中心的服务对象既有业主、用户（承租的商人），还有用户的顾客。业主、用户（承租的商人），还有用户的顾客。业主希望物业管理能以最高的租金和最大的出租率将其物业业主希望物业管理能以最高的租金和最大的出租率将其物业出租出去出租出去用户希望物业管理能带来更多的客流用户希望物业管理能带来更多的客流顾客希望得到舒适、安全、方便的购物环境。顾客希望得到舒适、安全、方便的购物环境。l因此，物业管理必须满足这因此，物业管理必须满

21、足这3个方面的要求。个方面的要求。1购物中心的促销管理l物业管理的一个重要任务是吸引尽可能多的人物业管理的一个重要任务是吸引尽可能多的人流，这是购物中心的物业管理与其他物业管理流，这是购物中心的物业管理与其他物业管理的重要不同之处。的重要不同之处。l促销活动的形式或内容可分成促销活动的形式或内容可分成3类：类：特殊的促销活动。特殊的促销活动。购物中心再装修翻新促销。购物中心再装修翻新促销。日常性的促销，如换季促销、开学促销、节日促销日常性的促销，如换季促销、开学促销、节日促销等。等。2购物中心的租赁管理l（1）提供购物中心的可）提供购物中心的可行性研究行性研究l（2）吸引几家支柱性的）吸引几家

22、支柱性的承租商户承租商户l（3）承租商户的选配要）承租商户的选配要达到最佳组合达到最佳组合 l（4）调查分析需求类型）调查分析需求类型及需求能力及需求能力l（5）确定切实可行的租）确定切实可行的租金金l（6）对有意向的承租商）对有意向的承租商户的详细了解户的详细了解l（7）续租优先权条款的）续租优先权条款的制定要特别谨慎。制定要特别谨慎。l（8）租金的确定一般采）租金的确定一般采用用”基础租金基础租金+百分比租百分比租金金”的形式。的形式。第三节第三节 工业物业的管理工业物业的管理l一、工业物业的含义和分类l（一）工业物业的含义l（二）工业物业的分类二、工业物业的特点三、工业物业的管理特点四、

23、特殊物业的管理（一）工业物业的含义l工业过程是将原材料变成成品，它包括了诸如工业过程是将原材料变成成品，它包括了诸如生产、仓储和分销等全过程，工业物业包括所生产、仓储和分销等全过程，工业物业包括所有用于此过程的土地、房屋和设备。有用于此过程的土地、房屋和设备。l原材料包括矿产、农林产品、半成品等一切加原材料包括矿产、农林产品、半成品等一切加工成可以销售产品的物质。工成可以销售产品的物质。（二）工业物业的分类l（1）按照适用性分类）按照适用性分类l普遍性工业物业：具有广泛的适用性，它可以适用于普遍性工业物业：具有广泛的适用性，它可以适用于许多行业的生产及仓储等；许多行业的生产及仓储等；l特殊性工

24、业物业：指受某种条件限制，仅适用于某些特殊性工业物业：指受某种条件限制，仅适用于某些应用范围，比如说要求带有很强绝缘（热）性质的仓应用范围，比如说要求带有很强绝缘（热）性质的仓储设施；储设施；l单一性工业物业单一性工业物业;只适合于某一类生产或某一类公司的只适合于某一类生产或某一类公司的物业，如钢铁厂，它一般无法改做它用。物业，如钢铁厂，它一般无法改做它用。（二）工业物业的分类l（2）按照物业所处的地理位置分类）按照物业所处的地理位置分类l市场主导型的企业主要面向私人和工业消费者，它依市场主导型的企业主要面向私人和工业消费者，它依赖强大的消费人群，对市场的发展趋势和市场气候变赖强大的消费人群，对市场的发展趋势和市场气候变化特别敏感。化特别敏感。l资源主导型的企业一般靠近原材料供应地，从而可节资源主导型的企业一般靠近原材料供应地，从而可节约可观的运输费用。约可观的运输费用。l劳动密集型的企业，特别是需要大量简单操作工人的劳动密集型的企业，特别是需要大量简单操作工人的企业，最关