上海浦东(两宗)土地研判报告(改)

1、研判报告上海浦东（两宗）地块两宗地地理区位两宗地地理区位PART 1陆家嘴地块外高桥地块从地块位置上看，陆家嘴地块更靠近上海核心区的位置。陆家嘴地块概况：隶属陆家嘴核心区沿江规划成型万科恒大高端开发游艇码头黄浦江恒大地块万科地块项目地块一外高桥地块概况：临长江靠公园近石化片区和自贸片区长江入海口项目地块二陆家嘴地块分析陆家嘴地块分析PART 21、项目地块节点；项目地块滨江路（规划中）项目眺望东方明珠浩瀚黄浦江项目地块项目地块节点；昌邑路情况地块对面为恒大地块恒大地块地块周边标志性建筑地块周边标志性建筑2、项目地块的控规指标；E04-2属于三类住宅用地E04-4属于商业金融用地两宗地合计370

2、10，总建11.38万。项目地块规划效果图项目地块规划平面鸟瞰图项目隶属申江集团旗下的新华项目地块申江集团新华地块简介项目位于浦东新区东方路以东、民主路以西、昌邑路以北、黄浦江以南地区，总面积约41万（约合614亩），以规划滨江路分南北两块：南侧地块：南侧地块：以土地出让为主，包含经营性住宅商业金融项目；北侧地块：北侧地块：主要建设新华滨江公共绿化等项目；申江集团新华地块建设内容a、黄浦江沿岸E10单元新华地块道路及配套工程，主要包含2455米6条城市支路，如滨江路、福山路、源深北路、铜山路、桃林路、Y1路，占地约4.3万。b、新华滨江公共绿地工程，涉及岸线约1.6公里，占地面积约12万。c、

3、源深路1号23幢装修装饰工程（新华游艇码头管理服务中心装修装饰工程）建筑面积2206。d、游艇码头岸线改造工程，规划月100个游艇泊位。e、E04-2住宅地块建筑面积57085；E04-4商业地块建筑面积56720。f、改造884仓库为精品酒店，建筑面积11482。g、改造871-872仓库为游艇会所，建筑面积10816。h、修缮大小洋房为商务办公，建筑面积2226。3、项目所处区域规划（E8、E10单元）；黄浦江沿岸规划用地为191.9公顷，规划人口4.67万人。住宅规划154万社区服务设施2.21万教育设施4.94万商办125万4、项目所处区域轨道交通规划（14号线在建）；14号线全长约3

4、9公里：起于嘉定区封浜，终到浦东金桥金穗路，为全地下线路!2014年开工，工期为75个月，预计2020年开通。具体站点：封浜站、金园五路站、临洮路站、嘉怡路站、曹安公路站、真新新村站、真光路站、铜川路站、真如站、中宁路站、东新路站、武宁路站、武定路站、静安寺站、黄陂南路站、大世界站、豫园站、陆家嘴站、浦东南路站、浦东大道站、源深路站、巨野路站、歇浦路站、龙居路站、云山路站、碧云路站、黄杨路站、红枫路站、金港路站、金粤路站、金穗路站5、项目区域配套；项目周边1公里范围主要以商务金融配套为主，配以日常性餐饮消费和便利店！无大型商业配套6、项目区域房地产发展概况；住宅方面：区域主要以二手房交易为主，

5、一手房销售相对稀缺。商业方面：销售价格在7万-8万之间回报率过4%的商业较为畅销。写字楼方面：售价在4万-6万元之间，租金为5-7元/日。物业类型物业类型面积段面积段价格区间价格区间租金租金备注备注一手住宅（万科翡翠滨江）160-400精装价格预计7-8万/预计4月下旬开放售房部二手住宅30-2003.5万-4.5万/2700-10000元/月根据项目不同，价格有差异。店面商业/7万-8万/200-300元/月回报率需超过4%较为畅销写字楼/4万-6万/5-7元/日区域的写字楼体量巨大7、项目地块开发的机遇与风险；1、区域地段优越，极具有国际范。同时，万科、恒大等实力企业进驻为区域的开发起到了

6、提前预热的作用，共同为区域发展进行“造势”。2、项目一线临江，景观资源极其稀缺。除此之外，规划中的游艇码头为区域烫上了上流社会的标签。机遇风险1、项目规划2010年年底成形，但是却搁置至今。由此可见，国家的房地产调控政策对上海楼市的影响极其巨大。2、限购限贷的政策使得大多数富人不具备购房资格，从而使得购房客群受到挤压。3、项目的土地使用年限问题是项目开发的关键性问题之一。4、在上海无期房预售概念，基本是以准现房的方式销售。因此，大量的前期资金投入，是保障项目正常开发的基本条件。外高桥地块分析外高桥地块分析PART 31、项目地块节点；地块沿长江的河堤项目地块东南视角/与森林公园一墙之隔项目地块

7、内种满了农民的蔬菜瓜果项目南面的乡镇道路2、项目区域配套；项目地块位于上海浦东新区高桥镇炮台滨村邻上海森林公园近上海自贸区和中化东方石油仓储库上海森林公园景观中化东方石油仓储库看似安全系数极高，但还是不免心理鼓噪！上海自由贸易试验区这里人不多，但重型货运卡车却忙得紧。上海自由贸易试验区回家的路，不应充满惊吓！ 不是吗？撇开区域规划，别墅性质不谈外高桥地块的制约因素有.制约因素离城近30公里离尘人烟稀少近海堤岸潮汐滩涂盐碱腐蚀污染石化片区物流大型货运公园扩建存疑94年土地囤地20年与其说700亿元搬迁资金不如想想10年的“艰辛路”虽然周边镇区房价攀上了20000元但是地块的楼面价已达15000元销售周期呢，菜农补偿呢.加之风险制约，项目售价又能得几何上海地块调研小结上海地块调研小结PART 41、从两宗地的地理位置和规划分析，我们认为外高桥地块与陆家嘴地块无可比性，陆家嘴地块具有进一步的开发探讨空间；2、陆家嘴地块规划处于发展起步期，区域的后续开发进程主要将受到房地产宏观调控的影响；3、陆家嘴地块的豪宅项目定位是毋庸置疑的，但是限购限贷政策的影响使得多