深圳市工业楼宇转让政策解读

1、深圳市工业楼宇转让政策解读2014年8月深圳市规划和国土资源委员会汇报提纲2解 读 内 容 背景及制定过程一 主要内容二 有关问题解答三 第一部分 背景及制定过程4一、背景及制定过程|深府213号文 主要主要内容内容1.不能分割转让的工业楼宇，只能以宗地为单位办理产权登记；2.转让工业楼宇应在交易中心进行挂牌；3.明确分割转让范围:合同约定可以分割转让的,可分割转让；约定不能分割或未明确的，可按规定的七种情形进行分割；城市更新改造的工业楼宇自用部分不得低于50%，非自用部分可分割；配套设施不得分割转让。 实施实施后存在的问题后存在的问题1.以宗地为单位登记，限制了工业楼宇抵押融资功能；2.必须

2、在交易中心挂牌交易，不能自行交易，交易方式过于单一；3.配套设施不得分割转让，各业主的使用受限，易发生纠纷。深圳市工业楼宇转让暂行办法深圳市工业楼宇转让暂行办法（深府【2008】213号，08/09/25）5一、背景及制定过程|办法 主要主要内容内容1.依法可分割转让的，可按栋、层、间登记；不能分割转让的，可按栋登记；2.工业楼宇转让可选择在交易中心挂牌，也可自行交易；3.适度扩大了分割转让范围：对合同约定不得分割转让或未明确约定的，增加两种可分割转让的情形；城市更新改造的工业楼宇无自用比例限制，均可分割转让；4.政府对两种情形工业楼宇转让享有优先购买权；5.受让人限于企业；6.工业楼宇转让应

3、缴纳转让增值收益。 实施实施后存在的问题后存在的问题受让人资格、优先购买权以及转让增值收益等规定有待细化、完善。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）（深府办20133号，13/01/07）6一、背景及制定过程|细则 主要主要内容内容1.明确了工业楼宇及配套设施专有与共有划定的程序；2.细化了政府优先购买权的具体操作程序；3.完善了地价补缴、受让人资格等规定；4.规定了转让增值收益的收缴主体、程序及具体计算方式等内容，特别对城市更新项目工业楼宇转让增值收益的收缴进行详细规定。 实施实施后存在的问题后存在的问题1.有些配套设施因“受让人须是企业”发生“无法过户”，出

4、现一些信访问题；2.增值收益存在某些情形下无法计算的问题。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则实施细则（深规土2013 721，14/01/03）7一、背景及制定过程|通知 主要主要内容内容1.1.下列具有居住功能下列具有居住功能的工业楼宇配套设施不受的工业楼宇配套设施不受“须是企业须是企业”限制：限制：（1）通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款规定情形；（2）通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规定情形；（3）经房改部门批准被纳入房改范围的；（4）市政府批准的其他情形。2.2.优化增值收益的收缴办法。优化增值收益的收缴办

5、法。关于工业楼宇转让管理有关问题的通知关于工业楼宇转让管理有关问题的通知（深规土2014428号，14/08/08）增值收益增值收益优化完善优化完善区分不同情形首次转让与再次转让城市更新与非城市更新增加征收方式核实征收与核定征收相结合用地文件或合同是否约定分割转让 第二部分 主要内容9 9一、调整范围 | 办 法 第 2 条 ； 细 则 第 2 、 3 条市辖区内的工业楼宇，包括本办法实施前工业用地上兴建的工业楼宇，都纳入政策的调整范围。但排除以下情形：第一，高新技术产业园区内工业楼宇的转让；第二，属于历史遗留违法用地、违法建筑政策处理范畴，且未经处理的工业楼宇。但已经处理且取得合法产权的但已

6、经处理且取得合法产权的，相关规定没有规定时，适用办法、细则及通知的规定。配套设施的适用适用办法及细则有关工业楼宇转让之规定工业用地的范围包括含有工业生产（含研发）功能的混合用地1010二、转让范围 | 办 法 第 3 、 4 、 9 条 ； 细 则 第 2 条在原213号文基础上进一步放开分割转让范围整 体 转 让用地批准文件、土地使用权出让合同明确规定可以分割转让；用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割或未明确可分割转让但有办法第四条第二款规定的九种情形之一；城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施。分 割 转 让除有特别规定或者约定外，工业楼宇可以整体转让。 分割转让是指，同一宗工业用

7、地上建（构）筑物的分割转让。1111二、转让范围 | 办 法 第 4 条 第 二 款序号序号可分割转让的情形可分割转让的情形1企业破产清算 2法院实施强制执行3主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产4企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分5产业转移后的非自用部分6单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分7租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分8准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇9其他情形1212二、转让范围 | 细 则 第 4 、 5 条细则规定的几种特殊情形的工业楼宇分割转让：用地文件或土地合同中土地使用权人为两个或两个以上，且明确约定各自所占产权份额

8、但未约定不得分割转让的情形，视为办法第4条第1款规定的“约定可以分割转让”。按办法第四条第二款规定分割转让后，已分割转让的部分可以分割登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但该部分有办法第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行转让。用地文件或土地合同约定不得分割转让或未明确约定可分割转让的工业楼宇，在细则实施前已分割转让并办理登记的，已分割转让的部分可以分割登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但该部分有办法第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行转让。第一种情形第二种情形第三种情形13三、受让人资格 | 办法第5条；细则第6条；通知第1条（一）受让人须

9、是经依法注册登记的企业（二）有准入条件的应经产业主管部门资格审查1.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；2.因继承、遗赠取得物权的；3.因共有分割取得物权的；4.因政府行使优先购买权的；5.通知实施前已转让并登记、已签预售合同并备案以及纳入房改范围的居住性配套。例外情形居住性配套居住性配套：含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等。14四、优先购买 | 办 法 第 6 条 ； 细 则 第 1 0 条适用情形：限整体转让的工业楼宇自用地批准文件生效之日起或出让合同签订之日起20年内转让的。办法第四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）项的工业楼宇进行分割

10、转让的。 操作程序操作程序1 1转让公告：符合规定的，在申请转移登记时，由登记中心在其官网公告通知。公告不得少于10日。2 2权利行使：由市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权。土地整备（储备）机构行使优先购买权的，应在公告期内书面告知房地产登记机构及转让方。3 3继续办理：在公告期内，没有土地整备（储备）机构行使优先购买权的，登记中心可继续给买卖双方办理相关过户手续。15五、地价补缴 | 办 法 第 8 条 、 细 则 第 8 条办法 第8条 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价补缴地价。 办法第四条第二款规定情形的工业

11、楼宇分割转让的，应按市场评估地价补缴纳地价。细则第8条 商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应按市场评估地价补缴地价； 但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴交地价的，则不再补缴市场评估地价。16六、转让方式 | 办 法 第 1 1 条应在市土地房产交易中心公开进行（213号文）可以在市土地房产交易中心公开交易或自行交易。修订为17七、工业楼宇及配套设施专有与共有部分划分 | 办 法 第 7 条 ； 细 则 第 7 条工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施与相应的专有部分一并转让。专有部分与共有部分由规划主管部门在分割转让时明确。根据物权法等规定操作程序操

12、作程序转让方应根据物权法以及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，制定工业楼宇及其配套设施专有部分与共有部分的划分方案。转让方应将划分方案提交规划国土主管部门进行审核，确定宗地内专有部分与共有部分的具体范围。18八、登记发证 | 办 法 第 1 3 条按规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层或间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。按规定不得分割转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。19九、增值收益 | 通 知 第 2 、 3 、 4 条增值收益征收首次转让再次转让登 记 之 日起5年内转让 的 ， 核实 征 收

13、或按5%核定征收。5年后的免征。城市更新项目 办 法 实 施 后 的项目核实征收或者按累进制核定征收非城市更新项目合同约定可分割转让或整体转让的，按约转让免征合同约定不得分割转让或未明确，按办法第四条第二款九种情形分割转让竣 工 之日5年内转让竣 工 之日5年后转让核 实 征收 或 者按5%核定征收免征 办 法 实 施 前 的项目选择按213号文分割转让选择按办法分割转让的非自用部分不予征收；自用部分按非更新项目中的征收规则执行按更 新项目 目前的 征收规 则执行 增值收益的收缴方式20 办 法 第 1 4 条 ； 通 知 第 2 条增值收益计算公式缴交方式 转让增值收益额转让工业楼宇的交易价

14、格（登记价补缴的地价已缴纳的相关税费）转让增值收益未超过扣减总金额50%的部分，上缴50%； 转让增值收益超过扣减总金额50%的部分，上缴60%；扣减总金额转让工业楼宇的交易价格：合同成交价格与计税参考价格取高者。核实征收核定征收适用情形：无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的计算方式：合同成交价格或计税参考价格（取高者）5%。21 细 则 第 1 1 、 1 2 、 1 3 、 1 4 条 ； 通 知 第 3 条核实征收核定征收配套设施、回迁安置房，符合规定条件，仍免征。工业楼宇（回迁房登记后首次转让）按以下方式核定： 适用情形：无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导

15、致增值收益无法正确计算的 计算方式：成交价格或计税参考价格（取价高者） 未超过2万元/m2的部分，免予征收； 超过2万元/m2但未超过4万元/m2的部分，按25%的比例征收； 超过4万元/ m2的部分，按40%的比例征收。配套设施补缴市场评估地价后，免征回迁安置房登记到回迁户，免征工业楼宇（回迁房登记到回迁户后的首次转让）增值收益计算：转让增值收益额转让工业楼宇的交易价格（登记价补缴的地价已缴纳的相关税费）缴交方式：增值收益未超过扣减总金额30%的部分，免缴；增值收益超过扣减总金额30%未超过50%的部分，上缴50%；增值收益超过扣减总金额50%未超过100%的部分，上缴60%；增值收益超过扣

16、减总金额100%的部分，上缴100%。22 细 则 第 1 1 、 1 2 、 1 3 、 1 4 条 ； 通 知 第 3 条更新项目增值收益按交易价格分段累进计算示例交易价格（万/m2)计算过程每平米增值收益（元）增值收益与交易价格的比值2/00320+（3万-2万）25%=0.25万元25008.3%520+（4万-2万）25%+（5万-4万）40%=0.9万元900018%23 办 法 第 1 4 条 ； 通 知 第 4 条核实征收核定征收适用情形：无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的。计算方式：合同成交价格或计税参考价格（取高者）5%。增值收益计算方式：增值收

17、益额转让工业楼宇的交易价格（登记价补缴的地价已缴纳的相关税费）缴纳方式：按增值收益额100%的比例上缴。24增 值 收 益 征 收 程 序 及 使 用 管 理| 细 则 第 1 5 条 增值收益的收缴程序工业楼宇转让增值收益，在有关部门征收房地产转让相关税费之后，由房地产登记机构按照办法第十四条的规定代收转让增值收益。 增值收益使用工业楼宇转让取得的增值收益纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目资金需求。25十、城市更新改造后工业楼宇转让| 办 法 第 9 条分割转让范围：城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施均可分割转让。分割转让时的地价补缴：改造后适用深圳市城市更新办法第三

18、十八条第一款及第三款地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应当按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。销售方式：可根据城市商品房预售管理办法规定的程序进行预售。增值收益： 免缴情形：城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；用于安置回迁的工业楼宇或配套设施登记至回迁户的。 其他城市更新改造的工业楼宇首次转让应缴纳增值收益。 第三部分 有关问题解答27工业楼宇转让管理政策的有关问题符合办法第四条第二款规定进行分割转让的，是否需要整宗地建成并办理初始登记后才办理分割手续？一般的工业楼宇及配套设施（非城市更新项目改造）

19、，需整宗地建成并办理初始登记后，方可办理分割手续。根据细则第十三条，城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售。因此，城市更新项目即使整宗地未建成，可办理分割手续进行转让，但分割登记需在完成初始登记后方可办理。28工业楼宇转让管理政策的有关问题工业楼宇及其配套设施受让人不限于企业的范围？1.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；2.因继承、遗赠取得物权的；3.因共有分割取得物权的；4.因政府行使优先购买权的；5.属于下列情形的具有居住功能的工业楼宇配套设施： （1）通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款规定情形的； （2）通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规定情形的； （3）经房改部门批准被纳入房改范围的； （4）市政府批准的其他情形。29工业楼宇转让管理政策的有关问题工业楼宇及其配套设施免收增值收益的范围？非城市更新项目的首次转让，有以下免缴情形：1.用地文件或土地合同约定可分割转让而分割转让；2.进行整体转让的；3.用地文件或土地合同约定不得分割转让或未明确可分割转让，根据办法第四条第二款规定分割转让，且在竣工验收之日起5年后转让的。城市更新项目的首次转让，有以下免缴情形：1.城市更新项目中已按市场评估地价补缴地价的配套设施；2.用于安置