2020天津大悦城悦府楼营销策略方案pppt课件

1、1本体分析13 价格策略推售策略2 竞品分析4 营销推广策略第一部分 房号房号面积面积状态状态房号房号面积面积状态状态房号房号面积面积状态状态房号房号面积面积状态状态1-190189未售未售1-190289.14未售未售1-190489.5签约签约1-1905144.14未售未售1-180189未售未售1-180289.14未售未售1-180489.5未售未售1-1805144.14未售未售1-170189认购认购1-170289.14未售未售1-170489.5认购认购1-1705144.14认购认购1-160189签约签约1-160289.14未售未售1-160489.5签约签约1-160

2、5144.14未售未售1-150189销控销控12.4.26工程抵款）工程抵款）1-150289.14未售未售1-150489.5认购认购1-1505144.14未售未售1-140189未售未售1-140289.14签约签约1-140489.5未售未售1-1405144.14未售未售1-130189未售未售1-130289.14未售未售1-130489.5未售未售1-1305144.14未售未售1-120189未售未售1-120289.14签约签约1-120489.5签约签约1-1205144.14认购认购1-110189未售未售1-110289.14未售未售1-110489.5未售未售1-1

3、105144.14未售未售1-100189认购认购1-100289.14认购认购1-100489.5未售未售1-1005144.14未售未售1-90189签约签约1-90289.14签约签约1-90489.5签约签约1-905144.14未售未售1-80189未售未售1-80289.14认购认购1-80489.5未售未售1-805144.14未售未售1-70189未售未售1-70289.14签约签约1-70489.5未售未售1-705144.14未售未售1-60189未售未售1-60289.14未售未售1-60489.5未售未售1-605144.14未售未售1-50189未售未售1-50289

4、.14签约签约1-50489.5未售未售1-505144.14未售未售1-40189未售未售1-40289.14签约签约1-40489.5未售未售1-405144.14未售未售1-30189未售未售1-30289.14未售未售1-30489.5未售未售1-305144.14未售未售1-20189未售未售1-20289.14未售未售1-20489.5未售未售1-205144.14未售未售1-103144.14未售未售住宅1#楼剩余房源梳理目前可售房源目前可售房源61套，面积套，面积6485.34平米平米01户型89m02户型89m04户型89m05户型144m铁角户型，目前二室户型中剩余量最大，

5、市场客户接受度较低，因此该户型价格适当下调，提升产品性价比。银角户型，目前二室户型中剩余量最小，市场客户接受度较高，因此该户型作为价格标杆，提升1#整体均价。中户户型，目前二室户型中剩余量最小，市场客户接受度较高，保证均好性价格进行销售金角户型，目前该户型剩余最多，主要原因在于户型面积过大，总房款较高，且有遮挡，因此适当调整该户型价格住宅1#楼剩余房源分析结论目前1#一室户型已销售完毕，主要由于户型差价较小，未能有效进行价格杠杆挤压，导致户型去化不均匀，因此本次价格调整应有效利用差价进行户型挤压，做到户型均匀去化。住宅2#楼销售分析2#2#号楼装户情况号楼装户情况房号房号房号房号房号房号房号房

6、号房号房号90m90m57m57m71m71m131m131m88m88m26012601260226022603260326042604260526052501250125022502250325032504250425052505240124012402240224032403240424042405240523012301230223022303230323042304230523052201220122022202220322032204220422052205210121012102210221032103210421042105210520192019201920192019201

7、920192019201920191901190119021902190319031904190419051905180118011802180218031803180418041805180517011701170217021703170317041704170517051601160116021602160316031604160416051605150115011502150215031503150415041505150514011401140214021403140314041404140514051301130113021302130313031304130413051305120

8、112011202120212031203120412041205120511011101110211021103110311041104110511051001100110021002100310031004100410051005901901902902903903904904905905801801802802803803804804805805701701702702703703704704705705601601602602603603604604605605501501502502503503504504505505401401402402403403404404405405301

9、301302302303303304304305305201201202202203203204204205205101101102102103103104104105105开盘当日销售状况分析02户型71m最先去化完毕，总房款较低；04户型131m再次去化完毕，单价起到决定性作用；02户型57m有剩余，主要由于单价较高，且居住性较低；鉴于2#的产品去化速度考虑，客户对居住性要求较高，且对总房款的敏感性较高。因此对于1#应有效利用价格杠杆挤压各个户型的均匀去化；户型思源尚达信合计一室（60-70平米）404两室（90平米左右）171734三室（130144平米）549合计262147住宅2#楼

10、排卡客户户型意向梳理住宅2#楼排卡未退客户和退卡但可等待的客户户型意向以两室需求为主，三室需求量较少，将成为下一步销售难点。第三部分 竞品地图项目周边区域为传统居住区，竞品项目较多，主要包括九州国际、新汇华庭、大都会、都会轩、保利香槟国际。中粮大悦城九州国际都会轩大都会新汇华庭南开和平竞品成交分析3月推售6号楼楼王成交均价18700元/，折合赠送面积后成交均价17000元/8月4日加推住宅170套，当天成交80套，成交均价18200元/现房优势，主打蓝印、学区牌，每户均有赠送面积，近期借力电商渠道加推，与本案形成直接竞争。竞品成交分析新汇华庭7月21日加推1#， 2梯4户，33层到顶，共132

11、套房源，当日去化120套，去化率91%自6月以后随着市场的积淀，项目均价不断上涨并趋于平稳。竞品成交分析近期电商渠道合作主推120-260精装产品，成交量有所下滑该项目已成为天津市中心标杆项目，已树立良好的市场口碑，价格基本平稳。竞品成交分析都会轩6月份小户型售罄，7月起全面出售大户型产品，成交均价开始下降1、目前项目周边竞品较多，但是除九州国际8月份加推销售量增加以外，各个竞品项目的成交量均呈下降趋势！2、9月17日-9月23日第三周，成交量持续下降，环比下降8.12%，优惠促销及优质房源的推出成为市场主旋律！3、预计2019年第四季度市场情况平稳发展，不会出现反弹，因此项目应抓住机会以稳健

12、的价格推售新货！金九银十已不再！金九银十已不再！第四部分 住宅1#楼楼层调整策略未售房源：包括认购未签约+未认购的房源楼层差价楼层差价累积楼层-700 -250 19-40 450 1840 490 1740 450 1640 410 1540 370 1440 330 1340 290 1240 250 1130 210 1030 180 930 150 830 120 730 90 630 60 530 30 40 0 350 50 2-350 -300 1基准层首层，但仅144平米有房，其他户型首层无房整体趋势越高越贵，到次顶层和顶层时开始下降10层以上层差价40元/平米10层以下层差价

13、30元/平米顶层销售难度较大，需大幅下调价格。建议顶层和次顶层的总款差价：两室保持在6万元左右，三室保持在10万元左右楼层策略：以3层为基准楼层；各楼层差价不建议过大，保持在30-50元/平米，特殊楼层除外；二层具有景观优势，因此价格略高；首层仅144平米有房源，面积偏大，且受干扰较大，因此下调价格350元/平米，使得首层总款比二层低5万元左右。住宅1#楼户型价格调整方案策略核心方向：下调三室户型价格，由其他所有未售户型分摊调整策略：下调144平米三室户型差，与基准户型形成300元/平米差价，即比基准户型89平米同楼层单价低300元/平米。调整原因：144平米面积大、总款高，遮挡严重，意向客户

14、较少，因此下调单价以降低总款，同时可为销售员挤压该户型销售提供说辞口径，即该户型面积大，但单价低。144.14平米三室17478元/平米30089平米两室17794元/平米089.14平米两室19019元/平米+120067.64平米一室20468已售罄89.5平米两室）18515元/平米+700调整前调整后总款差价10.7万元总款差价4.5万元总款差价6.3万元住宅1#楼价格调整策略住宅1#楼价格调整结果户型指标01020405合计面积8989.1489.5144.14未售面积（含认购未签约）面积14241069.6812532738.666485.34签约均价均价17794 19019 18515 17478 18002 总款（万元）2533.83 2034.44 2319.934786.60 11674.80签约总款最高价（万元）160.65 171.95 167.81 256.43 _签约总款最低价