财务会计投资性房地产案例分析题

1、案例分析题 星海公司新购一栋写字楼 ,打算将一层用于经营出租 ,其余楼层作为本 企业的办公场所。在购入该写字楼时 ,公司董事会已经就该写字楼的 上述用途做出了书面决议 ,且持有意图短期内不会发生变化。用于经 营出租的写字楼一层为星海公司唯一对外出租的资产。 有关该写字楼 的具体资料如下1.2x07年4月5日,星海公司购人写字楼 ,购买成本（包括相关税费 ）总计 为 6960 万元。其中 ,写字楼一层每平方米购买成本为 3.6 万元 ,共计 2600平方米;其余楼层每平方米购买成本为 1.8 万元,共 计 32000 平方米2.写字楼预计使用年限为 30 年,预计净残值为零 ,采用年限平均法计提

2、 折旧（为简化起见 ,假定除投资性房地产转换日须单独计提截至转换日 的折旧外,其他情况下均于每年的 12月 31日计提折旧3.2×07 年 6 月 28 日,星海公司与 B公司签订了经营租赁合同将写字 楼的一层出租给 B公司作为营业场所使用 ,租赁期开始日为 2×07年 7 月 1日,租赁期为 3年,年租金为 360万元,自租赁期开始日起每年 7 月 1 日按年预收租金 （为简化起见 , 假定每年 12 月 31 日确认租金收入 ）。 星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 4.为了提高租金收入 ,星海公司决定与 B 公司的租赁合同到期后对写 字楼一层进行改造 ,

3、并与 C 公司签订了经营租赁合同 ,约定于改造完工 之日起将写字楼一层出租给 C 公司使用 ,租赁期为 5 年,年租金为 480 万元,自租赁期开始日起按年预收租金 （为简化起见,假定每年 12月 31 日确认租金收入 ）。2×10年 7月1日,与 B公司的租赁合同到期 ,写字 楼一层随即转入改造 ,在改造过程中 ,用银行存款支付改造支出 590 万 元,拆除部分的残料作价 2万元售出,款项存人银行。 2×10年8月 30 日,写字楼一层改造完毕即日按照租赁合同出租给 C公司使用 ,租赁期 开始日为 2×10年 9月1日。改造后预计净残值和预计使用寿命 （含 改造

4、期间 ）未发生变动。5.由于星海公司所在地的房地产市场现已比较成熟,房地产的公允价值能够持续可靠地取得 ,可以满足采用公允价值模式进行计量的相 关条件,星海公司决定从 2×13年 1月1日起,对投资性房地产采用公 允价值模式进行后续计量。 2×13年 1月 1日,写字楼一层的公允价值 为8500万元;2×13年 12月31日,写字楼一层的公允价值为 9000万 元;2× 16年 12月 31日,写字楼一层的公允价值为 8800万元。星海公 司按净利润的 10%提取盈余公积。6.2×15年9月 1日,与 C公司的租赁合同到期 ,星海公司将写字楼一

5、层 收回后自用 ,当日写字楼一层的公允价值为 8580 万元。 根据以上资料 ,不考虑相关税费等其他因素 ,要求 1.判断写字楼一层是否可以单独确认为投资性房地产。如果可以单独 确认为投资性房地产 ,应于何时确认为投资性房地产 ?该写字楼应于 何时开始计提折旧2.编制 2×07 年至 2×16 年与该写字楼有关的全部会计分录。 【案例分析】 1.判断写字楼一层是否可以单独确认为投资性房地产。如果可以 单独确认为投资性房地产 ,应于何时确认为投资性房地产 ?该办公楼 应于何时开始计提折旧 ?(1) 写字楼一层是否可以单独确认为投资性房地产 ? 由于该写字楼不同用途的部分能够单

6、独计量和出售 ,因而星海公司 应将其分别确认为固定资产和投资性房地产。其中 ,固定资产部分的 成本为 57600 万元(32000×1.8),投资性房地产部分的成本为 9360万 元(2600×3.6)。(2) 写字楼一层应于何时确认为投资性房地产 ? 由于在购入该写字楼时 ,公司董事会已经就该写字楼的用途做出了 书面决议 ,且持有意图短期内不会发生变化。因此 ,写字楼一层虽然 2×07年 7月 1日才对外租出 ,但确认为投资性房地产的时间是 2×07 年 4 月 5 日。(3) 写字楼应于何时开始计提折旧 ? 当月增加的固定资产或投资性房地产当月不计提

7、折旧 ,从下月起计 提折旧。因此 ,该写字楼应从 2×07年 5月起计提折旧。2.编制 2×7年至 2×16 年与该写字楼相关的全部会计分录。(1) 2×07 年的有关会计分录。 2×07年4月 5日,购入写字楼 写字楼一层购买成本 =3.6×2600=9360(万元 自用楼层购买成本 =1.8×32000=57600(万元 ) 借 :投资性房地产 93600000 固定资产 576000000贷 :银行存款 669600000 2×07年 7月 1日,预收租金。借 :银行存款 3600000贷:预收账款 B 公司

8、 3600000 2×07年12月 31日,确认租金收入应确认租金收入 =360×6/12=180(万元 )借 :预收账款 1800000贷 :其他业务收入 1800000 2×07年12月 31日,计提折旧 写字楼自用楼层应提折旧额 =57600/(30*12)*8=1280(万元 ) 写字楼一层应提折旧额 =9360/(30*12)*8=208(万元 )借 :管理费用 12800000贷 :累计折旧 12800000借 :其他业务成本 2080000贷 :投资性房地产累计折旧 2080000(2) 2×08 年的有关会计分录。 2×08年

9、7月 1日,预收租金。借 :银行存款 3600000贷:预收账款 B 公司 3600000002x08年 12月31日,确认租金收入。当学借:预收账款 B 公司 3600000贷 :其他业务收入 36000002×08 年 12月 31日,计提折旧。 写字楼自用楼层应提折旧额 =5760/30=1920(万元 写字楼一层应提折旧额 =9360/30=312(万元 ) 借 :管理费用 19200000贷 :累计折旧 19200000借 :其他业务成本 3120000贷 :投资性房地产累计折旧 3120000(3) 2×09 年的有关会计分录。 2×09 年 7 月

10、1日,预收租金。借 :银行存款 3600000贷:预收账款 B 公司 3600000 2×09 年 12月 31日,确认租金收入借:预收账款 B 公司 3600000贷 :其他业务收入 3600000 2×09 年 12月 31日,计提折旧。借 :管理费用 19200000贷 :累计折旧 19200000借 :其他业务成本 3120000贷 :投资性房地产累计折旧 3120000(4) 2×10 年的有关会计分录。 2×10 年 6 月 30 日,确认租金收入。借:预收账款 B 公司 l800000 贷 :其他业务收人 1800000 2×10

11、年 6月 30日,计提折旧。9360/（30*12）*6写字楼一层应提折旧额 =156（万元 ）借 :其他业务成本 1560000贷 :投资性房地产累计折旧 1560000写字楼一层累计折旧 =208+312× 2+156=988（万元借 :投资性房地 -在建 83720000 投资性房地产累计折旧 9880000贷 :投资性房地产 93600000 用银行存款支付改造支出借 :投资性房地产在建 5900000贷 :银行存款 5900000 拆除部分的残料作价出售。借 :银行存款 20000贷 :投资性房地产在建 20000 2×10年 8月 30日,写字楼一层改造工程完工

12、。 改造后写字楼一层入账价值 =8372+590-2=8960（万元 借 :投资性房地产 89600000贷 :投资性房地产在建 89600000 2×10年 9月 1日,预收租金。借 :银行存款 4800000 贷:预收账款 C 公司 4800000 2×10年12月 31日,确认租金收入 应确认租金收入 =480×,=160(万元 ) 借:预收账款 C 公司 1600000 贷 :其他业务收入 1600000 2×10年12月 31日,计提折旧。 写字楼自用楼层应提折旧额 =30=1920(万元 ) 写字楼一层应提折旧额 8960/(30*12 -(

13、8+2×12+6)-2)*4=112(万元 注:上式分母中 ,“8+2×12+6”为 2×07年5月至 2×10年6月已提折 旧月数“2”为投资性房地产改造期间的月数。借 :管理费用选 19200000贷 :累计折旧 19200000借 :其他业务成本 1120000贷 :投资性房地产累计折旧 1120000(5) 2×11 年的有关会计分录。 2×11年 9月 1日,预收租金。借 :银行存款 4800000 贷:预收账款 C 公司 4800000 2×11年12月 31日,确认租金收入。 借:预收账款 C 公司 48000

14、00贷 :其他业务收入 4800000 2×11年12月 31日,计提折旧。写字楼一层应提折旧额 8960/(30*12 -(8+2× 12+6)-2)*12=336(万元) 借 :管理费用 19200000贷 :累计折旧 19200000借 :其他业务成本 3360000贷 :投资性房地产累计折旧 3360000(6) 2×12 年的有关会计分录。 2×12年 9月 1日,预收租金借 :银行存款 4800000 贷:预收账款 C 公司 4800000 2×12年12月 31日,确认租金收人。借:预收账款 C 公司 4800000贷 :其他业务

15、收入 4800000 2×12年12月 31日,计提折旧。借 :管理费用 19200000贷 :累计折旧 19200000借 :其他业务成本 3360000贷 ;投资性房地产累计折旧 3360000(7) 2×13 年的有关会计分录。2×13年 1月 1日,投资性房地产改用公允价值模式计量 写字楼一层累计折旧 =112+336×2=784(万元 )借 :投资性房地产 -成本 85000000 投资性房地产累计折旧 7840000贷 :投资性房地产 89600000盈余公积 324000利润分配一未分配利润 2916000 2×13年 9月 1日

16、,预收租金。借 :银行存款 4800000贷:预收账款 C 公司 4800000 2×13年 12月 31日,确认租金收入。 借:预收账款 C 公司 4800000贷 :其他业务收入 48000002×13年 12月 31日,确认公允价值变动损益。 允价值变动损益 =9000-8500=500(万元 ) 借 :投资性房地产 -公允价值变动 5000000贷 :公允价值变动损益 5000000 2×13年 12月 31日,写字楼自用楼层计提折旧借 :管理费用 19200000贷 :累计折旧 1920000(8) 2×14 年的有关会计分录。2×1

17、4年 9月 1日,预收租金。借 :银行存款 4800000贷:预收账款 C 公司田 4800000 2×14年12月 31日,确认租金收人。会关 借:预收账款 C 公司 4800000贷 :其他业务收入 4800000 2×14年12月 31日,确认公允价值变动损益。些 公允价值变动损益 =8800-9000=-200（万元 ） 借 :公允价值变动损益 2000000贷：投资性房地产 -公允价值变动 2000000 2×14年12月 31日,写字楼自用楼层计提折旧。 借 :管理费用 19200000（9）2×15 年的有关会计分录2×15年 8

18、月 31日,确认租金收入。 应确认租金收入 =480×8/12=320（万元 ） 借:预收账款 C 公司 3200000 贷 :其他业务收入 32000002×15年 9月 1日,将写字楼一层收回后自用 累计公允价值变动 =500-200=300（万元 ） 借 :固定资产 85800000公允价值变动损益 2200000贷 :投资性房地产一成本 85000000 公允价值变动 3000000 2×15年12月 31日,计提折旧写字楼原自用楼层应提折旧额 57600/30=1920（万元）写字楼一层应提折旧额8580/（30×12-（8+5×12）-（2×12+8）×4