房地产运营总监的知识结构V2.0

1、 规规模模房房企企运运营营总总监监的的知知识识结结构构 V2.0V2.0（浓缩后适合中小房企）大大分分类类知知识识分分类类所所需需掌掌握握知知识识小小分分类类了了解解 掌掌握握 精精通通备备注注战战略略管管理理为公司做“体检”掌握布局能力/土地拓展能力/政府公关能力/风险管控能力/人的能力/合作伙伴能力/产品研发能力/绩效评价/品质评价/服务能力评价等方法无战略管理部，或战略管理部并到运营部门情况下为公司做SWOT分析主导公司SWOT分析，给出相对公正/客观的建议与见解战略地图编制主导公司战略地图编制，强调有逻辑推理性BSC指标设置结合行业与历史指标，一起讨论出科学/合理的BSC指标战略计划编

2、制主导公司战略计划编制与讨论，并最终至定版管理能力提升无战略地图情况或不做SWOT分析情况下，能精准识别公司优势与不足，提出次年管理提升专项计划产品/服务四层业务链分析方法财财务务管管理理为项目经济测算与动态利润&现金流监控打基础会计基本常识/复式记账理论资产负债表/利润表基本格式偿债能力：资产负债率/流动比率/速动比率知识营运能力（资产管理）率：总资产周转率/流动资产周转率/存货周转率/应收账款周转率盈利能力：净资产周转率/总资产报酬率发展能力：营业增长率/资本累积率企业证照年检所需的资料融资银行选择技巧融资授信的方式IRR/NPV/自有资金回报率知识了解ARR/ROE/ROA等财务

3、知识土地契税/土地增值税/企业所得税征收方案投投资资拓拓展展练就看“势”的本领交通区位/市政配套/教育资源/旅游资源/规划状态/消费力/产业趋势/同行业的趋势无投资拓展部，或投资拓展部并到运营部门情况下项目初步定位一眼看透给出项目定位得分测算方案建议，实现项目初步定为成功实现多版本最佳方案经济测算行政事业收费大致标准规费大致标准管理费用占比、融资成本、营销费用行业占比基础/土方/高层、小高层、洋房、联排别墅、学校主体/市政/安装/景观大致单方造价水平方方案案设设计计领导整个公司方案测算，实现项目最大化收益，寻找最优的垫支与融资方案，确保现金流健康规划建筑密度、容积率、绿化率、限高、红线退位知识

4、景观成本的大致构成，硬景VS软景VS水景成本大致构成不同业态产品容积率大致区间里程碑节点大致工期贴息法/一次借款一次偿还/分期借款分期偿还/一次借款分期偿还计算方式懂得目标成本科目该如何梳理懂得合约规划模板是如何梳理的，是否存在错项与漏项的可能了解合约规划中合同单价模式/采购模式/承包模式大致了解客户的“敏感点”，针对不合理的成本投入给出见解了解合同付款预测与里程碑节点大致关系及质保金的时间有效性了解人防面积与建筑面积的比值了解成本构成：人、材、机、企、利、规、税的基本构成政府规定强条：标准层层高/户型/朝向/光照时间等了解营销费用大致构成：营销代理费/营销推广费/其它营销费用了解管理费用科目

5、构成及主要支出的构成 规规模模房房企企运运营营总总监监的的知知识识结结构构 V2.0V2.0（浓缩后适合中小房企）大大分分类类知知识识分分类类所所需需掌掌握握知知识识小小分分类类了了解解 掌掌握握 精精通通备备注注根据合约规划与付款预测，给出“垫支”的节点与金额的建议根据合约规划与付款预测，给出“融资”的节点与金额的建议主导整个方案设计与最佳经济方案构成，实现项目利润最大化施施工工图图设设计计参与实现成本投入最优化要求设计部制定出施工图审图方案，参与施工图审图了解体型系数知识了解地下车库停车柱网尺寸/中车位布置/入口位置基本知识，给出初步建议了解主流立面风格与大致成本投入了解剪力墙基本结构，规

6、避原则上错误报报批批报报建建编制最优的三级报批报建计划节点开发资质办理所需资料/办理流程及主管部门节能评估审查办理所需资料/办理流程及主管部门环境影响评价办理所需资料/办理流程及主管部门用地规划证办理所需资料/办理流程及主管部门方案审查办理所需资料/办理流程及主管部门国土证核发办理所需资料/办理流程及主管部门初步设计审查所需资料/办理流程及主管部门施工图技术审查所需资料/办理流程及主管部门公建配套设施合同签定所需资料/办理流程及主管部门施工图行政审查所需资料/办理流程及主管部门工程规划证核发所需资料/办理流程及主管部门单项工程备案所需资料/办理流程及主管部门招标投标备案所需资料/办理流程及主管

7、部门质量监督所需资料/办理流程及主管部门施工许可所需资料/办理流程及主管部门消防设计审核所需资料/办理流程及主管部门商品房预测面积报告所需资料/办理流程及主管部门预售许可所需资料/办理流程及主管部门质监监督验收所需资料/办理流程及主管部门环境验收所需资料/办理流程及主管部门公建配套验收所需资料/办理流程及主管部门规划验收所需资料/办理流程及主管部门卫生防疫验收/园林验收/涉水验收/人防验收/防雷验收所需资料/办理流程及主管部门竣工验收备案所需资料/办理流程及主管部门造造价价采采购购参与相对最优伙伴的识别与甄选与考评学习了解标书制作/发标/回标/评标专家委员会/定标时间安排原则等基本知识了解什么

8、是串标及如何预防串标了解成本造价形成的由来：分、措、其、规、税的规律及大致计算思路参与供应商考察问卷制定与修订参与供应商履约评估问卷的制定与修订参与年度供应商总评与定级制度的制定与修订懂得上游重大供应商增值税的税率，建议公司目标成本“价税分离”懂得增值税税务筹划的方法，与采购部门/财务部门一起建议最佳税务筹划方案总包/专业承包/平行发包/独立发包/劳务分包的模式与分工方方案案设设计计领导整个公司方案测算，实现项目最大化收益，寻找最优的垫支与融资方案，确保现金流健康规划 规规模模房房企企运运营营总总监监的的知知识识结结构构 V2.0V2.0（浓缩后适合中小房企）大大分分类类知知识识分分类类所所需

9、需掌掌握握知知识识小小分分类类了了解解 掌掌握握 精精通通备备注注投标保证金/履约保证金/质量保证金/预付款担保/支付担保/投标保函/工伤保险知识材料/人工价格调整原则与方法工程备料款起扣点知识工工程程建建造造资源的配给/分发与协助土壤类型与勘察单位资质浅基坑的四大支护方式与特点深基坑的四大支护方式与特点降水的四大方式与优缺点对比主要挖掘机与运泥车的工作量成型管桩与灌注桩的原理防水卷材与涂料的应用六大混凝土的性质引气剂/早强剂/抗冻剂/缓凝剂等特性五大建筑物结构特性钢筋对焊与电渣压力焊接工艺施工方法各种模板（尤其是木模板）的特性与施工方法混凝土标准与最低养护周期模板拆除标准与最低养护周期主要树

10、种的特性幕墙的形态与主要特性立面材料类型与属性监理工作特性与规划施工组织设计方案基本原理三大专项施工方案：基坑/模板/幕墙的基本原理与编制思路等节奏/异节奏/无节奏流水施工组织作业特点设计变更/签证的原则与应用进度款计算方法索赔与反索赔的原理安全文明施工基本原理四节一环保基本概念主要分部分项工程质量管控与抽查重点与方法产值与资金计划审核综合应急预案&专项应急预案&现场处置方案原理质量通病的防治措施计计划划管管理理编制合理的项目一二三级计划模板梳理与预警里程碑节点的选择思路一二级计划模板的编制三级（专项）计划的审核后补计划、互提计划的来源及操作方法部门月度计划的审核网络计划的编制

11、/识别方法，关键路线关键工作的识别工程计划首小时产值预警其它计划延误可预见性预警与防范赶工资源投入计算方案与协同“产销平衡”的方法与把控项目管理九大知识领域造造价价采采购购参与相对最优伙伴的识别与甄选与考评 规规模模房房企企运运营营总总监监的的知知识识结结构构 V2.0V2.0（浓缩后适合中小房企）大大分分类类知知识识分分类类所所需需掌掌握握知知识识小小分分类类了了解解 掌掌握握 精精通通备备注注营营销销策策划划监督营销三级专项计划的预警落实与品牌传播定价与调价的方法及依据各种广告的特性与投放方式划分业态规划的原理与方法交通动线的原理与方法主力店/次主力店划分标准商品规划陈列的原理与方法品牌传

12、播途径与评价方法定价与调价对增值税/土地增值税/企业所得税影响预判追踪营销预算的编制原理与方法客客户户服服务务为客户服务提供增值过程模拟验收内部流程与组织客户三大需求“基本需求”、“期望需求”、“兴奋型需求”特点客户投诉报修通常做法与流程年度客户满意度调查问卷的参与审核客户服务月度汇报模板的制作客户服务产品的研发参与会会议议管管理理提高决策的效率与质量战略会议报告模板的梳理与主持月度运营会议的主持季度运营会议的主持季度各职能会议模板的梳理项目启动会模板的梳理项目总结（含各专项）与后评估会报告模板的梳理年度经营会议的主持与模板梳理（半）年度总裁发言稿的撰写主持会议结果的追踪方法（下次会议先报）监管范围内会议卡片的制作方法监管范围内会议流程图的绘制麦肯锡方法&金字塔原理在协作文档编制工作中的应用绩绩效效管管理理推动运营管理工作由被动到主动项目目标责任书的审核是协助行政人力资源部，不是主导，如果运营部与行政人力资源部门合并，则可以算作是主导各部门绩效方案的建议项目节点奖金制度的起草与修订计划工作星级标准的制定行为态