万科的才报表分析

1、万科地产财务报表分析报告房地产2一、行业分析二、偿债能力分析三、盈利能力分析四、现金流量分析五、总结及建议资讯简介：本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2014年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务问题，并尝试结合社会经济趋势对这些不足之处提出一些合理化建议。34大事件一、行业分析从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结

2、构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出

3、现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。资讯51、短期偿债能力指标分析二、偿债能力分析报告期 2012-12-312013-12-31流动比率1.431.33速动比率0.390.33现金比率（%)18.79%13.46%表3-1 万科的短期偿债能力指标6（1）流动比率： 2013年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43 2014年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33（2）速动比率： 2013年速动比率 = (130,742,700 94,293,4

4、00 ) / 91,383,800 = 0.39 2014年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33（3）现金比率： 2013年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79% 2014年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体

5、上趋于稳定。2 . 长期偿债能力指标分析长期偿债能力指标分析报告期 2014-12-312013-12-31 资产负债率（%）78.6079.15股东权益比率（%） 21.4020.90产权比率367.1185380.6686已获利息倍数28.5528.24表3-2 万科企业的长期偿债能力指标（1）资产负债率： 2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6% 2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%（2） 股东权益比率： 2013年股东权益比率 = 1-78.6% =

6、21.4% 2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%（3） 产权比率： 2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185% 2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%（4） 已获利息倍数： 2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55 2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24据表3-2显示 万科的

7、资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，尽管这风险较大，但是从万科多年的专业化经营以及整个地产行业来看，要想真正做好房产，就必须走向专业化。9三、盈利能力分析1. 资产经营盈利能力分析资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。项目 2014年2013年 差异平均总资产479,205,323,490.54378,801,615,075.37平均净资产1

8、05,439,423,398.6382,138,194,988.10负债 373,765,900,091.91296,663,420,087.27负债/净资产 3.54 3.61 -0.07利息支出 891,715,053.49764,757,191.68负债利息率（%） 0.24 0.26 - 0.02利润总额 24,291,011,249.3021,070,185,138.11息税前利润 25,182,726,302.7921,834,942,329.79净利润 18,297,549,871.2415,662,588,423.06所得税税率（%）25 25 0总资产报酬率（%）5.26 5

9、.76 -0.51净资产收益率（%）17.27 19.21 -1.94表3-8 资本经营盈利能力因素分析表2014年总资产报酬率：=5.26%2014年净资产收益率：=17.27%根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：分析对象=17.27%-19.21%=-1.94% 连环替代分析：2014年：5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61*(1-25%)=19.21%第一次替代（总资产报酬率）：5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61*(1-25%)=17.48%第二次替代（负债利息率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61*(1-25%)=17.54%第

10、三次替代（杠杆比率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27%2014年：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27%总资产报酬率变动的影响为： 17.48%-19.21%=-1.73% 负债利息率变动的影响为：17.54%-17.48%=0.06%资本结构变动的影响为：17.27%-17.54%=-0.27% 综上，万科万科2014年资本经营盈利能力和年资本经营盈利能力和2013年相比有所降低。年相比有所降低。2 .资本经营能力分析部分数值算法：2014年总资产周转率：=0.282013年销售息税前利润率：（）*100%

11、=18.60%2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对产报酬率的影响。分析对象：5.26%-5.76%=-0.50%总资产周转率变动的影响=（0.2825-0.2722）*21.18%=0.22%销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%综上，万科14年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。表3-9 资产经营盈利能力分析表3 .商品经营盈利能力分析（

12、1）收入利润率分析部分数值算法:2014年:营业收入利润率=24，261，338，387.14 135,418,791，080.35*100%=17.92%营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%总收入利润率=*100%=17.79%销售净利润率=*100%=13.51%销售息税前利润率=*100%=18.60%从表3-10可以看出,万科2014年和2013年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2

13、014年万科盈利能力有所下降.（2）成本利润率分析4、每股收益分析总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低总体盈利能力比上年有所降低.四、现金流量分析四、现金流量分析（1）该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元；投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元；筹资活动产生净现金流量2,057,645,577

14、.99元。（2）该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。（3）投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。（4）筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元；偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。（一）财务问题：1.通过详尽分析了万科地产的整体财务状况整体

15、财务状况以及将其与同行业的均值进行了对同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。2.从盈利能力盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低万科地产的盈利能力有所降低。3.从营运能力营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢应收账款周转率减慢、周转天数加长周转天数加长，回收速度变回收速度变慢慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。五、总结及建议五、总结及建议4.从偿债能力偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2013年，说明公司短期偿债能力下降短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。企业支付利息的能力下降。5.从发展能力发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2013年却有所