第六章固定资产评估(二)房地产评估

1、第六章第六章 固定资产评估（二）固定资产评估（二）房地产评估房地产评估教学要求教学要求:一、了解房地产特点和价格种类一、了解房地产特点和价格种类二、了解房地产评估的特点和程序二、了解房地产评估的特点和程序三、了解土地使用权价格特征和种类三、了解土地使用权价格特征和种类四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收 益现值法益现值法五、五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估 价法和预期开发法法价法和预期开发法法六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估 价法和重置成本法价法和

2、重置成本法 一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点（1）房地产）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。统称为不动产。1房地产的概念：房地产的概念：第一节 房地产评估的特点和程序 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。配

3、和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。房地产。 资产评估准则资产评估准则不动产不动产对不动产的定义是土对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质

4、实体及其相关的权益。体及其相关的权益。二、房地产的特性二、房地产的特性土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性 房地产市场的特性。房地产市场的特性。 （一）土地特性（一）土地特性 1、土地的自然特性、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性） 供给缺供给缺乏弹性乏弹性 （2）位置的不可移动性）位置的不可移动性 （3）效用的持久性）效用的持久性价格具有上升趋势价格具有上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）效用的差异性（不可替代性）决定决定 2、土地的经济特性、土地的经济特性 （1）用途的多样性）用途的多样性 （2）供给的稀缺性）供给的稀缺性 （3）经济地

5、理位置的可变性）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性（二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性、位置固定性 2、使用长期性、使用长期性 3、投资大量性、投资大量性 4、保值增值性、保值增值性 5、影响因素多样性、影响因素多样性（三）房地产市场的特征（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）（供给弹性小于需求弹性）（请看一个房地产评估案例）（请看一个房地产评估案例）三、房地产价格分类三、

6、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积 楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率例题例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为率为5，单价为，单价为1000元元/平方米；乙地的容积率平方米；乙地的容积率为为3，单价为，单价为800元元/平方米。假使两幅土地的其平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？行

7、投资更为经济？影响房地产价格的因素：影响房地产价格的因素：（一）一般因素（一）一般因素 1、社会因素、社会因素 2、经济因素、经济因素 3、政策因素、政策因素（二）区域因素（二）区域因素 1、商业繁华度、商业繁华度 2、道路通达度、道路通达度 3、交通便捷度、交通便捷度 4、设施完善度、设施完善度 5、环境质量状况、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。响程度会略有区别。（三）个别因素（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物体可分为影响土地的个别因素与影响

8、建筑物的个别因素。的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素、影响土地价格的个别因素区位因素：区位因素： 面积因素、宽度因素、深度因素面积因素、宽度因素、深度因素形状因素：形状因素： 地力因素、地质因素、地势因素、地形地力因素、地质因素、地势因素、地形因素因素 容积率因素：容积率因素： 用途因素：用途因素：土地使用年期因素土地使用年期因素四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则 1、合法原则、合法原则 2、最佳使用原则、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则、区域及地段原则五、房地产评估的程序五、房地产评估的程序 明确评估基本事项：明确评估基本事项：1、估对象、

9、评估目的、评估基准日、评估、估对象、评估目的、评估基准日、评估报告提交日期报告提交日期2. 拟定评估工作方案拟定评估工作方案3. 实地勘察搜集资料实地勘察搜集资料4. 选用评估方法评定估算选用评估方法评定估算5. 确定评估结果，撰写评估说明或报告确定评估结果，撰写评估说明或报告 第二节第二节 土地使用权评估土地使用权评估 由于土地与建筑物是通过不同途径形成由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产

10、物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。一、土地价格的特性一、土地价格的特性 1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地

11、价具有个别性、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系1、我国土地权属类型、我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。土地二级市场交易的是使用权而非所有权。1. 根据国家规定根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权

12、，需由国家征用后，再出让。接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体载体土地的特性和条件。土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。出租、抵押。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权2. 土地使用权出让土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身土地使用权出让

13、是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限

14、届满，土地使用者可申请续土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。期，否则国家将无偿收回土地使用权。二、我国土地使用权价格体系二、我国土地使用权价格体系1、基准地价、基准地价2、标定地价、标定地价3、交易底价、交易底价4、市场交易价、市场交易价 5、课税价格、课税价格 1、基准地价、基准地价 按照城市土地级别或均质地域分别评估的商按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。地使用权的平均价格。 各市、县政府根据土地不同的使用类别，区各市、县政府根据土地不同的使用类

15、别，区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。 市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究提供测算基础。提供测算基础。 2、标定地价、标定地价 市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格

16、。可以在基准具体宗地在一定使用年限内的价格。可以在基准地价基础上根据土地使用年限、地块大小、土地地价基础上根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、围观区位等条件，通过系数修正形状、容积率、围观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按照市场资料直接进行评进行评估得到，也可以按照市场资料直接进行评估估 3、交易底价、交易底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。宗地在某个时点的最低价。4、市场交易价、市场交易价 地产在市场交易中实际成交的价

17、格。地产在市场交易中实际成交的价格。5、课税价格、课税价格 政府为征收有关土地税收如土地增值税、政府为征收有关土地税收如土地增值税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。土地使用税等作为地产课税基础的价格。三、土地使用权价格的评估方法三、土地使用权价格的评估方法 1.现行市价法现行市价法2.收益现值法收益现值法3.重置成本法重置成本法4.线路估价法线路估价法5.预期开发法预期开发法1.1.现行市价法现行市价法 （1）基本原理）基本原理 依据替代原理，将待估不动产与类似依据替代原理，将待估不动产与类似不动产动产的近期交易价格进行对照比较，不动产动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日

18、期、区域因素和通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出，待估不动产在个别因素等的修正，得出，待估不动产在评估日期的价格。评估日期的价格。 （2）计算方法：）计算方法：P=PABCD 交易情况差异的调整交易情况差异的调整交易日期差异的调整交易日期差异的调整区域因素差异的调整区域因素差异的调整个别因素差异的调整个别因素差异的调整容积率差异因素的调整容积率差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整 适用范围：适用范围：有交易性的房地产，如商有交易性的房地产，如商场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂房等房等P=P*A*B

19、*C*DP待估地产评估价格待估地产评估价格P可比交易实例价格可比交易实例价格A交易情况修正系数交易情况修正系数B交易日期修正系数交易日期修正系数C区域因素修正系数区域因素修正系数D个别因素修正系数个别因素修正系数指数可比实例个别因素条件指数待估对象个别因素条件条件指数可比实例所处区域因素条件指数待估对象所处区域因素数可比实例交易时价格指估价期日价格指数可比实例交易情况指数正常交易情况指数DCBAnmr111r111）（）（土地使用年期修正系数数可比实例容积率修正系数待估宗地容积率修正系容积率修正系数2.2.收益现值法收益现值法 适用于有未来收益的不动产评估，如写字楼、适用于有未来收益的不动产评

20、估，如写字楼、商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等基础设施的土地使用权价格的评估。基础设施的土地使用权价格的评估。 （1）未来收益）未来收益 现金流量净额现金流量净额 （2）资本化率）资本化率无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 收益收益/售价售价案例分析案例分析2、案例分析、案例分析3 教材教材P144 3.3.重置成本法重置成本法 土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益案例分析3 教材P1474. 4. 路线估价法路线估价法（1）路线价的概念：对特定街道，使用价值相等）路线价的概念：对特定街道，使用价值

21、相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到街道的路线价。街道的路线价。（2）路线价法的概念：依据路线价，再配合深度）路线价法的概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种方法。同一街道的其他宗地地价的一种方法。（3 3）路线价法的理论依据）路线价法的理论依据 ：路线价法实质上是：路线价法实质上是一种市价法，是市价法的派生方法，其理论依据一种市价法，是市价法的派生方法，其理

22、论依据与市价法相同，是房地产价格形成的与市价法相同，是房地产价格形成的替代替代原理。原理。 标准临街宗地标准临街宗地比较实例；比较实例； 路线价路线价 比比较实例价格；较实例价格； 该街道其他土地的价格，是以路线价为基该街道其他土地的价格，是以路线价为基准，准， 考虑其考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度临街宽度等，进行适当的修正等，进行适当的修正 求得，这些修求得，这些修正正房地产状况调整。房地产状况调整。主要不同：主要不同：不做不做“交易情况修正交易情况修正”和和“交易日期调交易日期调整整”。先对多个先对多个“比较实例价格比较实例价格”进行综合，进行综

23、合，然后再进行然后再进行“区域因素、个别因素等修区域因素、个别因素等修正正”；而不是先对；而不是先对“比较实例价格比较实例价格”进行进行有关修正，然后再进行综合。有关修正，然后再进行综合。利用相同的利用相同的“比较实例价格比较实例价格”路线路线价，同时评估出许多价，同时评估出许多“估价对象估价对象”该该临道其他土地的价格；而不是仅评估出一临道其他土地的价格；而不是仅评估出一个个“估价对象估价对象”的价格。的价格。 不做不做“交易情况修正交易情况修正”和和“交易日期交易日期调整调整”的原因是：的原因是：求得的路线价求得的路线价若干标准临街宗地的平若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；均价格，

24、已是正常价格；求得的路线价所对应的日期，与欲求取求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价格的日期一致，都是估的其他临街土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。价时点时的价格。 （4）与路线价估价法有关的概念）与路线价估价法有关的概念标准宗地：标准宗地：标准深度：标准深度：深度指数修正表：深度指数修正表：路线价区段：路线价区段：（5 5）路线价法适用的对象和条件）路线价法适用的对象和条件市街地（主要是商业用地）估价，道路系市街地（主要是商业用地）估价，道路系统完整、宗地排列整齐；统完整、宗地排列整齐；较多的交易实例，土地市场规范。较多的交易实例，土地市场规范。仅适用于城市的估价，能快

25、速评估多宗土地仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。的价格。主要适用于城市商业街道两侧商业用地的估主要适用于城市商业街道两侧商业用地的估价。价。 一般的土地估价方法主要适用于一般的土地估价方法主要适用于单宗单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。土地的估价，而且需要花费较长的时间。 路线价法则被认为是一种快速、相对路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划房地产税收、市地重划( (城镇土地整理城镇土地整理) )、城市房屋拆迁补偿或者其

26、他需要在大范围城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。内同时对大量土地进行的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。较规整，两侧临街土地的排列较整齐。（6 6）路线估价法的基本公式）路线估价法的基本公式一面临街的矩形土地一面临街的矩形土地 宗地评估宗地评估总价路线价总价路线价深度百分率深度百分率宗地面积宗地面积修正率修正率 例：某宗地15000平方米，是通过城镇土地出让取得的。土地出让金为每亩30万元，折迁费为每亩10万元，开发成本为每平方公里2亿元。土地开发周期为2年，第一年投入开发成本占总开发成本的4

27、0%，蓁的开发成本在第二年投入。开发商要求的投资报酬率10%，银行贷款利率为6%。试评估土地的价值。解：（1）计算土地取得成本土地取得成本301040（万元/亩）600（元/平方米)（2）计算土地的开发成本土地的开发成本2（元/平方公里）200（元/平方米）（3）计算投资利息土地取得成本利息600(1+6%)2-1=74.16 （元/平方米）土地开发成本利息200*40%*(1+6%)1.5-1+200*60%*(1+6%)0.5-1=7.30+3.54=10.84（元/平方米）（4）计算开发利润开发利润（600200）10%80（元/平方米）（5）计算土地价值土地单价60020010.84+

28、74.86+80=965(元/平方米)土地总价9651500014475000（元/平方米）5.5.预期开发法预期开发法 模拟土地按最优利用原则开发，按获模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算确定待估土地使用权转让价格的评来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法。估方法。 适用于成片待开发土地转让价格的确适用于成片待开发土地转让价格的确定定评估价值评估价值=开发后不动产价值开发后不动产价值-整个项目开整个项目开发成本发成本 投资利息投资利息 投资利润投资利润 税费税费 或：房屋的预期售价或：房屋的预期售价-建筑总成本建筑总成本-利利息息-利润利润-税收税收 第三节 建筑物评估 建筑物评估的方法的选择现行市价法现行市价法残余估价法残余估价法重置成本法重置成本法1.坐落位置坐落位置2.面积面积3.用途用途4.建筑结构建筑结构5.建筑高度建筑高度6.附属设施附属设施7.装修质量和水平装修质量和水平8.建成时间建成时间9.外观外观10.平面格局平面格局11.产权产权12.