富丽城调价方案.

1、现代服务业事业部现代服务业事业部北片区富丽城项目物业服务中心北片区富丽城项目物业服务中心二一五年三月六日二一五年三月六日董董 事事 长长 审审 批：批：总总 裁裁 审审 批：批：审审 核：核：编编 制：制：文件标题：富丽城项目物业服务费调价方案文件管理记录报出： 批复：发放：文件编号：物业成都蓝光大厦（2014）03-11号文件类别： 公司档案（ 是） 公司文件（ ）主办单位：主送单位：嘉宝集团董事长兼总裁发放范围：部密级：非密级富丽城项目物业服务费调价方案富丽城项目物业服务费调价方案申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所

2、有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。邹勤琴邹勤琴 Copyright BRC 2013目录编制说明.2第一部分 项目基本情况概述. .3第二部分 项目经济指标分析.6第三部分 周边市场调查对比.10第四部分 项目调价利弊因素13第五部分 项目调价策略及方案16第六部分 调价工作推进计划.19 Copyright BRC 2013编制说明 富丽城项目于2006年交付，至今已近9年，物业服务费一直维持为1.20元/平米/月，

3、然而项目现状为设施设备严重老化，维护成本成倍上升，人力成本开支逐步加大，自有资源于2014年销售完毕。如继续维持目前的收费标准，则难以达到收支平衡。为了能为富丽城业主提供优质、便利、快捷的物业服务，富丽城项目经过科学、有效的市场调查，目前富丽城项目具备提价条件，特制定本物业服务收费标准提价方案。 提价总体原则：项目物业运行正常，财务基本达到收支平衡，略微盈利。Page 1 Copyright BRC 2013Page 2 Copyright BRC 2013项目基本情况概述项目地理位置项目基本数据项目概况规划用途：商住混合；资产数量：住宅784户；项目地址：成都市金牛区二环路北三段245号投用

4、时间：2006年经济参数总建筑面积：11万自有资源面积共计57.52，商铺面积：6148写字间面积： 2.1万（含物业用 ）。Page 3 Copyright BRC 2013项目基本情况概述富丽城项目资产信息一览表类别类别类型类型项目概况项目概况租赁信息租赁信息总面积（）总面积（）商户数（户）商户数（户） 未出租面积（）未出租面积（）已出租面积（）已出租面积（）出租率（出租率（%）自有资产自有资产商铺商铺57.52157.52100写字间写字间小计小计57.521业主资产业主资产商铺商铺6090.48139写字间写字间21000186小计小计27090.48325合计合计27148326Pa

5、ge 4 Copyright BRC 2013Page 5 Copyright BRC 2013项目经济指标分析 项项 目目 全年全年 计划计划 （万元）（万元） 实际（万元）实际（万元） 收入收入 物管服务收入 物业服务费 201.49187.62 特约服务费 3.320.95 增值服务收入 23.5110.87 小计 228.32199.44 物管经营收入 租金收入 00 代管服务费 28.0251.20 停车场收入 44.9458.67 广告位收入 16.8112.75 附属资源收入 21.9731.37 小计 111.74153.99 其他业务收入 3.153.11 营业外收入 0.1

6、20.47 收入合计收入合计 347.73572.88 支出支出 人力成本开支 工资及附加 183.21185.87 社会保险费 21.7722.95 小计 204.98208.82 物业管理成本 维修维护费 41.8538.85 绿化保洁费 38.2135.31 治消费 3.885.80 水电费 22.934 停车场支出 0.860.23 租赁承包费 00 小计 60.1846.19 营销费用 业务宣传费 2.763.46 小计 2.763.46 行政办公费用 办公费 0.941.38 小车费用 3.722.41 业务招待费 0.110.15 交通差旅费 00 会议费 0.450 通讯费 1

7、.531.34 小计 6.755.28 其他经营管理费用 低值易耗品摊销 0.890.69 其他支出 3.114.23 小计 5.685.6 经营税金及附加 19.4730.66 支出合计支出合计 302.86302.86302.65302.65 经营利润 44.87270.23 企业所得税 00 净利润净利润 44.87270.232014年经济指标完成情况：支出：302.65万元收入：572.88 万元净利润：270.23万元Page 6 Copyright BRC 2013项目经济指标分析富丽城项目经营收入对比明细表序号序号类别类别2014实际实际完成完成 （万元）（万元）2015计划计

8、划指标指标 （万元）（万元）对比差值对比差值 （万元）（万元）备注备注1物业费收入物业费收入187.62186.48-1.142特约服务费特约服务费0.9511.310.353停车场收入停车场收入58.6743.8-14.874其他业务其他业务3.113.280.175增值服务增值服务10.877.58-3.296经纪业务经纪业务3.683.6-0.087代管服务费代管服务费51.20.88-50.328广告位收入广告位收入12.7514.852.19附属资源附属资源31.3738.246.8710营业外收入营业外收入0.471.440.9711返租收入返租收入000合计合计360.69311

9、.45-49.242015年经济指标任务对比：Page 7 Copyright BRC 2013项目经济指标分析富丽城项目2015经营收入预计明细表序号序号类别类别2015计划计划指标指标 （万元）（万元）2015年年预计预计完成完成 （万元）万元）差值差值 （万元）（万元）备注备注1物业费收入物业费收入186.48186.770.292特约服务费特约服务费11.3211.480.163停车场收入停车场收入43.844.150.354其他业务其他业务11.1711.60.435增值服务增值服务7.587.60.026经纪业务经纪业务3.64.00.47代管服务费代管服务费0.870.8708广

10、告位收入广告位收入14.8514.8509附属资源附属资源38.2438.40.1610营业外收入营业外收入1.441.50.0611返租收入返租收入000合计合计317.48319.351.872015年经济指标达成分解：Page 8 Copyright BRC 2013Page 9 Copyright BRC 2013周边市场调查对比调查项目层数 车位数 货梯 客梯 空调类型物管费(元/平米/月)禾家利好1815056/1.3一品荷花1826299/1.18周边类类比项目物业费调查：Page 10 富丽城小区地处荷花池商业区，周边楼盘多数为纯商业，与富丽城形成住宅价格对比为上述两个小区。

11、Copyright BRC 2013周边市场调查对比周边类别项目调查分析：一、项目情况对比： 富丽城项目住宅区域电梯数24部，层数为18，总户数784户，目前交付率100%，常住人口达3136左右； 禾家利好小区住宅区域电梯数6部，层数为18，总户数326户，据市场调查数据显示目前全部交付，常住人口在2500左右； 一品荷花小区住宅区域电梯数9部，层数为18，总户数482户，据市场调查数据显示目前全部交付，常住人口在3400左右。二、物业费单价对比： 禾家利好小区住宅物业费1.3元/平米/月，比富丽城项目高0.1元/平米/月； 一品荷花小区住宅物业费1.18元/平米/月，比富丽城项目低0.02

12、元/平米/月。 Page 11 Copyright BRC 2013Page 12 Copyright BRC 2013项目调价利弊分析有利因素项目条件品牌影响品质提升服务规范资源权属Page 13 物业服务拥有该区域内所有小区物业服务企业中唯一的一级资质、区域性品牌楼盘、标杆楼盘，在行业和业主中有较大的美誉度和影响； 物业服务费定价在周边楼盘中处于较低的水平，而无论从服务质量和水平，蓝光嘉宝品牌影响力来讲，都远远超出周边其它楼盘。项目与社区、街道办事处、房管局关系维护较好，有一定的公共关系基础 通过开展丰富多彩的社区文化活动，与业主建立了良好的关系，业主对于物业的各项工作都给予大力的支持与配

13、合；建立房屋管理动态台帐，小区内房屋出租率较高，为物业费提价影响较小；定期上门拜访和电话回访，转化客户类型；积极维护VIP、COM客户良好关系，不断改进VTP客户关系；建立网络物业服务平台，拉近物业和业主/住户距离；主动了解收集业主需求，不断改进优化服务方式和服务内容。 小区内自有资源为一间商铺，面积为100.36平米，住宅区域和车位可收区域已清盘销售，面积销售率99.99%， Copyright BRC 2013项目调价利弊分析不利因素 部分小区定价过低，通过转化盈利途径来降低物业服务费收费标准硬件条件市场环境 小区自2006年交付至今，虽然物业服务中心定期进行维护，奈何相关设备年代久远，时

14、常出现落层、滑梯、不正常抖动等安全问题； 小区地处荷花池商品批发区域，来往人员复杂，部分人员将房屋用作库房堆放物品，并常用铁制板车推拉货物，来往噪音较大，影响住户日常生活。历史原因出租率影响 多数房屋出租用作库房，房屋使用人更换频繁。Page 14 Copyright BRC 2013Page 15 Copyright BRC 2013项目调价策略及方案方案一：Page 16按提价到1.7元/月经济数据预判2016年收入测算（按照增长0.5元/月）：增收费用预估2016年：物管收费面积98000*0.5元/月*80%收缴率*12个月=47.04万共计约增收：47.04万2017年：物管收费面积

15、98000*0.5元/月*85%收缴率*12个月=49.98万共计约增收：49.98万2018年：同2017年指标2016-2018经济指标运行情况预判：（按照目前项目年均人力成本增长15%、物业成本年均增长10%预推） 2016年净利润约41.6万左右 2017年净利润约53万左右 2018年净利润月50万左右 三年调价执行中，项目运行基本正常，盈利能力得到一定提升。 Copyright BRC 2013项目调价策略及方案方案二：Page 17按提价到1.6元/月经济数据预判2016年收入测算（按照增长0.4元/月）：增收费用预估2016年：物管收费面积98000*0.4元/月*83%收缴率

16、*12个月=39.04万共计约增收：39.04万2017年：物管收费面积98000*0.4元/月*90%收缴率*12个月=42.33万共计约增收：42.33万2018年：同2017年指标2016-2018经济指标运行情况预判：（按照目前项目年均人力成本增长15%、物业成本年均增长10%预推） 2016年净利润约41.2万左右 2017年净利润约52.47万左右 2018年净利润约48.61万左右三年调价执行中，项目运行基本正常，盈利能力得到一定提升。 Copyright BRC 2013方案三：Page 18按提价到1.5元/月经济数据预判2016年收入测算（按照增长0.3元/月）：增收费用预

17、估2016年：物管收费面积98000*0.3元/月*85%收缴率*12个月=29.98万共计约增收：29.98万2017年：物管收费面积98000*0.3元/月*90%收缴率*12个月=31.75万共计约增收：31.75万2018年：同2017年指标2016-2018经济指标运行情况预判：（按照目前项目年均人力成本增长15%、物业成本年均增长10%预推） 2016年净利润约41.06万左右 2017年净利润约50.34万左右 2018年净利润约45.13万左右三年调价执行中，项目运行基本正常，盈利能力得到一定提升。项目调价策略及方案 Copyright BRC 2013 结合富丽城项目现状，如

18、果一次性提价过高，业主抗性较结合富丽城项目现状，如果一次性提价过高，业主抗性较大，而按照方案三执行，则项目已能维持正常运行，并实现轻大，而按照方案三执行，则项目已能维持正常运行，并实现轻微盈利，故项目建议按方案三进行提价。微盈利，故项目建议按方案三进行提价。Page 20 Copyright BRC 2013Page19 Copyright BRC 2013调价工作推进计划富丽城项目物业费调价工作推进计划表Page 20序号 实施内容 步骤 完成时间 责任人协助人1开展基础服务品质提升工作，保证小区服务品质得到全面提升提升现场品质2015年全年邹勤琴各部门主管2针对富丽城项目取得的成绩和物业费上涨的信息与业主进行初步的沟通和宣传沟通、宣传2015.7.31邹勤琴各部门主管3通过宣传公布2012-2014年项目收支情况并在物业服务中心公示对应财务收支报告的财务明细报表，并通过专业审计公司进行审计并公示公示财务收支情况并由业主进行审计2014.6.30邹勤琴各部门主管4针对物业服务费调价前的系统宣传，沟通调价前宣传2015.9.30邹勤