第七章住房贷款2

1、第第 七章七章 住房贷款住房贷款本章主要内容本章主要内容 住房公积金贷款的程序、住房公积金贷款的程序、还款方式还款方式 住房按揭贷款住房按揭贷款的程序、的程序、还款方式还款方式 两种不同贷款的组合方式两种不同贷款的组合方式我国住房贷款的两种形式我国住房贷款的两种形式一、公积金贷款一、公积金贷款-政策性贷款政策性贷款二、按揭贷款二、按揭贷款-商业性贷款商业性贷款（一）公积金制度（一）公积金制度 公积金制度是一种社会保障制度，公积金制度是一种社会保障制度，它为我们的养老保险、医疗保险、它为我们的养老保险、医疗保险、失业保险、住房公积金改善提供了失业保险、住房公积金改善提供了基本政策保障。基本政策保

2、障。（二）新加坡中央公积金制度（二）新加坡中央公积金制度新加坡中央公积金制度新加坡中央公积金制度-建于建于20世纪世纪50年代年代立法立法-中央公积金法中央公积金法）管理机构管理机构-中央公积金局中央公积金局运营机构运营机构-新加坡政府投资公司新加坡政府投资公司20世纪世纪60年代实施年代实施“居者有其屋居者有其屋”计划，并成立计划，并成立“建屋发展局建屋发展局”负责负责“政府组屋政府组屋”的投资开发的投资开发政府组屋政府组屋“政府组屋政府组屋”是，是，功能齐全而且底层功能齐全而且底层全部架空的全部架空的10-2010-20层的小高层层的小高层公积金交存办法公积金交存办法员工按工资总额的一定比

3、例解缴（员工按工资总额的一定比例解缴（20%20%） 公司配套支付（公司配套支付（20%20%） 普通账户普通账户-住房、保险、教育住房、保险、教育公积金帐户公积金帐户 医疗账户医疗账户-医疗费用支出医疗费用支出 特别账户特别账户-养老和紧急支出养老和紧急支出公积金帐户利率略公积金帐户利率略高于银行利率高于银行利率 （三）我国住房（三）我国住房公积金制度公积金制度 我国我国1991年年-上海试点上海试点 1994年年-全国全国35个大中城市全面推行个大中城市全面推行 1999年年 国务院颁布国务院颁布住房公积金管理条住房公积金管理条例例 2002年年-住房公积金管理条例住房公积金管理条例修改修

4、改确定了确定了住房公积金管理原则住房公积金管理原则 住房公积金管理四原则住房公积金管理四原则1 1、住房公积金管理委员会决策住房公积金管理委员会决策 缴存比率、缴存比率、最高可贷额最高可贷额2 2、住房公积金管理中心住房公积金管理中心负责日常管理、投负责日常管理、投资运营、借贷审批等资运营、借贷审批等3 3、银行专户存储银行专户存储-专款专用专款专用4 4、财政监督财政监督审议增值收益分配审议增值收益分配住房公积金月缴住房公积金月缴交交计算计算 住房公积金月缴住房公积金月缴交交额额=职工本人上年月平均工职工本人上年月平均工资总额资总额缴缴交交比例比例 +单位配套比率单位配套比率 公积金月缴公积

5、金月缴交交额上限：额上限： 全市职工月平均工资全市职工月平均工资3倍倍缴交比例缴交比例 2007年上海职工月均工资2892元 3 8%8% 建设部公布：建设部公布：20072007年末，全国住房公积年末，全国住房公积金缴存总额为金缴存总额为16230.3016230.30亿元，比上年末亿元，比上年末增长增长27.92%27.92%，累计为，累计为830.04830.04万户职工家万户职工家庭发放个人住房贷款，比上年末增长庭发放个人住房贷款，比上年末增长34.59%34.59%。案例案例 1 小吴和她的妹妹已在本市工作两年以上，小吴和她的妹妹已在本市工作两年以上，收入稳定，一直没有买过房子，现基

6、本公收入稳定，一直没有买过房子，现基本公积金和补充公积金缴存正常，余额充足，积金和补充公积金缴存正常，余额充足，姐妹俩商量在本地买一套姐妹俩商量在本地买一套9090M M2 2 以下的新房以下的新房子。子。请问小吴和她的妹妹是否可以申请公积金请问小吴和她的妹妹是否可以申请公积金 贷款，是否可以获得最高可贷额度。贷款，是否可以获得最高可贷额度。（四）住房公积金贷款程序（四）住房公积金贷款程序 1、贷前审核、贷前审核 - 在本市工作，是住房公积金在本市工作，是住房公积金 缴交的职缴交的职工工 -缴存时间缴存时间1 1年以上年以上 -贷前贷前连续缴存公积金连续缴存公积金6 6个月个月 -有无其它债务

7、（共同借款人有无其它债务（共同借款人-同户成同户成员）员） -信用状况（逾期还款记录）信用状况（逾期还款记录） 讨论1由于贷款申请人所在单位由于贷款申请人所在单位的原因拖欠申请人住房公积金的缴交，的原因拖欠申请人住房公积金的缴交，而后又一次性地补交申请人住房公积金。而后又一次性地补交申请人住房公积金。 问题问题1、是否属于按月连续缴存住房公积金。、是否属于按月连续缴存住房公积金。 2、贷款申请人能否申请公积金贷款？、贷款申请人能否申请公积金贷款？分析分析 不属于按月连续缴存住房公积金，按月连续缴存住房公积金，贷款贷款申请人必须自补交之月起连续缴存住房申请人必须自补交之月起连续缴存住房公积金公积

8、金6个月，才能申请公积金贷款。个月，才能申请公积金贷款。 但单位一次性全额补缴所有职工住房公但单位一次性全额补缴所有职工住房公积金的，视同按月连续缴存住房公积金。积金的，视同按月连续缴存住房公积金。2、贷款额度贷款额度“可贷额度可贷额度”与与“最高可贷额度最高可贷额度”间间 影响最高可影响最高可 归集规模归集规模贷额度因素贷额度因素 贷款人数贷款人数 市场景气指标市场景气指标 方法一：方法一： 可贷额度可贷额度= =基本公积金存储余额基本公积金存储余额 倍数倍数+ +补充补充公积金存储余额公积金存储余额 倍数倍数 方法二：方法二： 可贷额度可贷额度= =月工资收入的月工资收入的40%-50%4

9、0%-50% 方法三：方法三： 可贷额度可贷额度= =按首付比例确定公积金贷款额按首付比例确定公积金贷款额 方法四：方法四： 可贷额度可贷额度= =月工资收入之和月工资收入之和1212个月个月35%35%贷款期限贷款期限依依据据首首付付款款比比例例计计算算的的公公积积金金贷贷款款额额： 房房屋屋种种类类 首首付付款款比比例例 公公积积金金贷贷款款额额度度（万万元元） 商商品品房房 30-40(不不含含40) 15 40-50(不不含含50) 20 商商品品房房 50以以上上 30 二二手手房房 30以以上上 15 3 3、贷款利率、贷款利率公公 积积 金金 贷贷 款款 / /商商 业业 贷贷

10、款款 利利 率率 对对 比比 表表 2008 年年 11 月月 公公 积积 金金 /商商 业业 贷贷 款款 利利 率率 对对 比比 表表 住住 房房 公公 积积 金金 贷贷 款款 利利 率率 商商 业业 贷贷 款款 基基 准准 利利 率率 贷贷 款款 期期限限 (年年 ) 年年 利利 率率 (% ) 年年 利利 率率 (% ) 1 4.05 7.02 2 4.05 7.02 3 4.05 7.02 4 4.05 7.02 5 4.05 7.02 6 30 4.59 7.20 最新利率调整最新利率调整 从从2008年年11月月27日起，下调人民币存贷日起，下调人民币存贷款基准利率各款基准利率各1

11、.08个百分点。个百分点。 2008年年11月月27最新按揭利率最新按揭利率 15年期年期 5 .94% 630年期年期 6 .12% APEC会议会议利马宣言利马宣言公积金新政惠及更多购房者公积金新政惠及更多购房者 增加增加20万元公积金贷款，万元公积金贷款，贷款期限贷款期限30年，与同期年，与同期按揭贷款相比，利息可按揭贷款相比，利息可节省节省120053.73元。元。4、贷款期限贷款期限 1 13030年，但不得超过年，但不得超过7070周岁周岁5、公积金贷款偿还、公积金贷款偿还 一次还款法与逐月还款法一次还款法与逐月还款法 一次性还款法。一次性还款法。相当于借款人每年做一相当于借款人每

12、年做一次部分提前还款，然后按照剩余本金和次部分提前还款，然后按照剩余本金和还款期限重新计算以后的月还款额继续还款期限重新计算以后的月还款额继续按月还款，随着还款次数的增加，一般按月还款，随着还款次数的增加，一般可以提前若干年结清全部贷款。可以提前若干年结清全部贷款。逐月还款法逐月还款法 逐月还款法。逐月还款法。由于一开始借款人账户里由于一开始借款人账户里有部分节余资金，所以第一年几乎不用有部分节余资金，所以第一年几乎不用支付现金，当节余资金用尽以后，每个支付现金，当节余资金用尽以后，每个月还款额与缴存额之间的差额就需要自月还款额与缴存额之间的差额就需要自己支付了，随着缴存额的逐年上调，当己支付

13、了，随着缴存额的逐年上调，当若干年以后缴存额大于月还款额时，就若干年以后缴存额大于月还款额时，就不用支付了。不用支付了。两种常用的偿还方式两种常用的偿还方式 等额法等额法 每月等额还本付息额每月等额还本付息额P:P:贷款本金贷款本金 ;R: ;R:月利率月利率 ;N: ;N:还款期数还款期数 其中：还款期数其中：还款期数=贷款年限贷款年限12 等额法计算等额法计算 小李按揭小李按揭贷款贷款2020万元，贷款期万元，贷款期限为限为1515年，年，每月等额还本付息额为每月等额还本付息额为多少？多少？ 第一步：第一步：月利率月利率= =5.58%5.58%12=4.6512=4.65 第二步：第二步

14、：还款期数还款期数= =151512=18012=180个月个月 第三步：每月还款额第三步：每月还款额 设贷款总额为设贷款总额为A，银行月利率为，银行月利率为，总期数，总期数为为m（个月），月还款额设为（个月），月还款额设为X，则各个，则各个月所欠银行贷款为：月所欠银行贷款为： A A（1）-X （A（1）-X）（）（1）-X A(1)2-X1+(1+) （A（1+）-X）（）（1）-X）（）（1）-X A(1+)3-X1+(1+)+(1+)2 由此可得第由此可得第n个月后所欠银行贷款为个月后所欠银行贷款为 A(1+)n X1+(1+)+(1+)2+(1+)n-1 = A(1+)n X(1+)

15、n-1/由于还款总期数为由于还款总期数为m m，也即第，也即第m m月刚好还完银月刚好还完银行所有贷款行所有贷款. . 等本法计算 月还款额月还款额=贷款本金贷款本金贷款期数贷款期数(月份月份 ) +（本金（本金 - 已归还本金累计额）已归还本金累计额） 月利率月利率 第一期已归还本金第一期已归还本金=0 第二期已归还本金第二期已归还本金=月供本金月供本金1 1 第三期已归还本金第三期已归还本金=月供本金月供本金2 2 第第n期已归还本金期已归还本金=月供本金月供本金n-1n-1 月还款额月还款额= =月供本金月供本金+贷款总额贷款总额- -月供本金月供本金n-1n-1 月利率月利率两种还款方

16、式前两种还款方式前5个月还款总和及本个月还款总和及本金与利息所占比重对照表金与利息所占比重对照表住房公积金贷款特点住房公积金贷款特点同户性同户性限额性限额性政策性政策性房价跌房价跌贷款额度增加贷款额度增加区域性区域性 不能跨不能跨省市省市 借贷借贷担保担保第一阶段第一阶段 19921996年年抵押加单位第三人保证担保方式抵押加单位第三人保证担保方式 19951995年第八届全国人大通过年第八届全国人大通过中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法第二阶段第二阶段 1996199620002000年年 抵押的担保方式抵押的担保方式 19961996年年职工住房抵押贷款办法职工住房抵押贷款办法第三阶

17、段第三阶段20002000年至今年至今住房置业担保公司住房置业担保公司担保方式担保方式 担保方式：房产抵押、权利质押、连带责任保证担保方式：房产抵押、权利质押、连带责任保证案例案例2：异地买房公积金使用：异地买房公积金使用 张女士是江苏省昆山市一家合资公司的部门张女士是江苏省昆山市一家合资公司的部门经理，已在该公司工作三年多了，尽管她已经理，已在该公司工作三年多了，尽管她已经在这座城市定居下来，但是考虑到父母都经在这座城市定居下来，但是考虑到父母都在在湖南长沙老家湖南长沙老家，她还是决定在，她还是决定在老家买套房老家买套房子子，一来可以改善一下父母的生活质量，二，一来可以改善一下父母的生活质量

18、，二来也方便自己日后回家照顾他们。张女士的来也方便自己日后回家照顾他们。张女士的公司一直连续给员工缴存住房公积金，她也公司一直连续给员工缴存住房公积金，她也一直没有用过，这次在老家买房时想用公积一直没有用过，这次在老家买房时想用公积金贷款购房。金贷款购房。 请问张女士是否可以申请到公积金贷款？请问张女士是否可以申请到公积金贷款？分析分析不能申请公积金贷款不能申请公积金贷款但可以提取公积金存储额使用，用公积但可以提取公积金存储额使用，用公积金偿还部分按揭贷款金偿还部分按揭贷款住房公积金提取审核实时住房公积金提取审核实时管理系统管理系统 第一步：第一步：依据社会保障卡，验证基础信依据社会保障卡，验

19、证基础信息和住房公积金信息息和住房公积金信息 第二步：第二步： 持卡到银行办理提取审核手续持卡到银行办理提取审核手续 第四部，银行按规定的操作流程和要求第四部，银行按规定的操作流程和要求进行资料录入、信息核对、金额确认、进行资料录入、信息核对、金额确认、打印单据、归档保存等。打印单据、归档保存等。 公积金提取原则上应由本人办理公积金提取原则上应由本人办理 ，代理，代理人应提供经被代理人签字的委托书人应提供经被代理人签字的委托书二二、住房住房按揭贷款按揭贷款 按揭是一种商业贷款方式按揭是一种商业贷款方式 按揭贷款，是指按揭人将房产的产权转按揭贷款，是指按揭人将房产的产权转让给按揭让给按揭受益人受

20、益人（通常是指提供贷款的（通常是指提供贷款的银行）银行） 购房人购房人 按揭模式按揭模式 -银行银行 -开发商开发商按揭贷款分类按揭贷款分类 按揭贷款按揭贷款 同行转按揭同行转按揭按揭按揭 转按揭贷款转按揭贷款 夸行转按揭夸行转按揭 加按揭贷款加按揭贷款（一）按揭贷款的种类（一）按揭贷款的种类 个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款-主要的按揭种类主要的按揭种类 个人商业用房（商铺）按揭贷款个人商业用房（商铺）按揭贷款 写字楼按揭贷款写字楼按揭贷款 装修按揭贷款等装修按揭贷款等 汽车按揭贷款汽车按揭贷款（二）美国的住房贷款体系（二）美国的住房贷款体系住房政策三大支柱住房政策三大支柱低息、低首付、政府

21、为银行提供担保低息、低首付、政府为银行提供担保1932年制定年制定联邦家庭贷款银行法联邦家庭贷款银行法（低息）（低息）1934年制定年制定联邦住宅法联邦住宅法成立成立联邦住房管理局联邦住房管理局（FHA)FHA)，低首付。低首付。1938年成立年成立“联邦国民抵押贷款协会联邦国民抵押贷款协会”（房利美）（房利美） 1970年国会通过年国会通过联邦住宅贷款抵押公司法联邦住宅贷款抵押公司法，特立特立“联邦住宅贷款抵押公司联邦住宅贷款抵押公司”（房地美）（房地美）美国住房抵押贷款主要种类美国住房抵押贷款主要种类1 1、普通抵押贷款、普通抵押贷款最高贷款额房产总价的最高贷款额房产总价的70%70%2

22、2、有保险的抵押贷款、有保险的抵押贷款借款人必须购买抵押贷款保险后才能贷款借款人必须购买抵押贷款保险后才能贷款3 3、联邦住房管理局（、联邦住房管理局（FHA)FHA)保险的抵押贷款保险的抵押贷款联邦保证贷款人完全免于贷款风险联邦保证贷款人完全免于贷款风险4 4、退伍军人事务部、退伍军人事务部(VA)(VA)担保的抵押贷款担保的抵押贷款限于限于合理价值证明书合理价值证明书（三）住房按揭贷款的程序（三）住房按揭贷款的程序 1、贷前审查：、贷前审查： 有合法有效的身份证明；有合法有效的身份证明；在中国大陆有居留权在中国大陆有居留权的境外、国外公民的境外、国外公民 有稳定的职业和收入；已与开发商签订

23、了房地有稳定的职业和收入；已与开发商签订了房地产买卖合同，并支付入了首期付款等。产买卖合同，并支付入了首期付款等。 有良好的信用有良好的信用 同意以所购的房地产作为抵押物；同意以所购的房地产作为抵押物； 提供银行接受的担保，提供银行接受的担保， 有按期偿还贷款本息的能力；有按期偿还贷款本息的能力；2、贷款额度、贷款期限和贷款、贷款额度、贷款期限和贷款利率利率 最高贷款额不超过房价的最高贷款额不超过房价的70 贷款期限在贷款期限在1 130年以内，年以内，不能超过借不能超过借款人款人65岁年龄。岁年龄。 贷款利率贷款利率 ：1年期内，执行合同利率年期内，执行合同利率 1年期以上，于下年年期以上，

24、于下年1 1月月1 1日调整为新利率。日调整为新利率。 （四）按揭贷款与抵押贷款比较（四）按揭贷款与抵押贷款比较 按揭贷款按揭贷款 以个人住房贷款为以个人住房贷款为主主 所购住房为抵押品所购住房为抵押品 住房置业担保公司住房置业担保公司 银无限追索权银无限追索权 抵押贷款抵押贷款 以企业抵押贷款为主以企业抵押贷款为主 项目资产加其他资产项目资产加其他资产共同抵押共同抵押 第三方担保第三方担保 银行有无限追索权银行有无限追索权个人住房组合贷款案例个人住房组合贷款案例老李老李夫妻夫妻，今年，今年4040岁左右，岁左右，有一套自有独立产权住房，有一套自有独立产权住房，价值价值6060万。因孩子考上重万。因孩子考上重 点中学，点中学，需要在学校附近购买一套房产，房产价值需要在学校附近购买一套房产，房产价值100万，夫妻两人有稳定的收入，万，夫妻两人有稳定的收入，由于没有首付资金，遇到贷款方由于没有首付